Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1624/2014) закрытого акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Омской области от 13 января 2014 года по делу N А46-4381/2013 (судья С.В. Ярковой), принятое по иску закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН, 1022301598549, ИНН 2310031475) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391), Администрации города Омска (ОГРН 1025500757259, ИНН 5503047244)
при участии в судебном заседании:
- от закрытого акционерного общества "Тандер" - представитель Кононова Д.В. (паспорт, доверенность N 2-4/231 от 20.04.2013 сроком действия один год);
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Аверина А.Д. (удостоверение N 032706 выдано 05.04.2011, доверенность б/н от 30.12.2013 сроком действия один год);
- от Администрации города Омска - Гапуненко А.К. (удостоверение N 0274/12 выдано 08.10.2012, доверенность N Ис-ДФК/1100 от 09.11.2012 сроком действия три года);
- установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, площадью 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 28 400 000 руб. и применяемую в целях налогообложения, также об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 55:36:120308:3090, площадь 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, установленную по состоянию на 01.01.2012 равной его рыночной стоимости в размере 28 400 000 руб.
Определениями от 25.04.2013, от 28.05.2013 к участию в деле в третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области, Администрация город Омска.
В судебном заседании 05.12.2013 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство заявителя и привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ЗАО "Тандер" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило заявленные требования, просило признать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, площадью 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 года в размере 22 050 000 руб. и применяемую в целях налогообложения, а просит обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омкой области внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 55:36:120308:3090, площадь 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, установленную по состоянию на 01.01.2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 22 050 000 руб., с даты вступления решения суда в законную силу.
Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение заявленных требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.
Решением Арбитражного суда Омской области от 13.01.2014 по делу N А46-4381/2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Возражая против принятого судебного акта, ЗАО "Тандер" братилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 13.01.2014 по делу N А46-4381/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции о наличии нарушений законодательства в отчете N К-13-093 от 05.11.2013 являются необоснованными, ничем не подтверждены. Установив несоответствие отчета требованиям законодательства, суд первой инстанции вышел за пределы своей компетенции, поскольку не обладает необходимыми знаниями и квалификацией, обязательные требования к которым установлены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартом оценки N 6.
От Администрации город Омска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омкой области в порядке статьи 262 АПК РФ поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых лица, участвующие в деле, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омкой области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных возражениях.
Представители Администрации город Омска и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Тандер" является собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, площадью 29 000 кв. м, расположен по адресу: Омская обл., г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2011 серии 55-АА N 473930.
Характеристики земельного участка, принадлежащего истцу, указаны в кадастровом паспорте от 11.01.2013 N 55/201/13-2812, выданном Федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Омской области.
Последняя государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Омской области проводилась в 2011 году и утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области 26.09.2011 N 36-П, вступившим в силу 01.01.2012.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120308:3090 образован и поставлен на кадастровый учет 01.09.2011 в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3083.
Согласно письму Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области N 1772 от 11.02.2013 кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2012 составляет 32 113 730 руб., удельный показатель равен 1107,37 руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 11.01.2013 N 55/201/13-2812.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с пунктом 2.4 Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, с применением средних удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п и внесена в государственный кадастр недвижимости с 01.01.2012 на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденного отделом кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Омской области.
ЗАО "Тандер" обратилось в суд с настоящим иском, указывая, что рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090 площадью 29 000 кв. м, расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, ниже кадастровой стоимости, рассчитанной по состоянию на 01.01.2010 на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" (32 113 730 руб.), и согласно отчету N К-13-093 от 05.11.2013, а также заключению эксперта N 595/09-13 от 12.11.2013 составляет 22 050 000 руб.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 названного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как верно указал суд первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания не являются.
При этом, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 01.03.2011 N 275-0-0 разъяснил, что Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был дополнен главой III. 1 "Государственная кадастровая оценка", в статье 24.19 которого прямо указывается, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
В связи с указанными изменениями законодательства Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508) было определено понятие кадастровой стоимости. Таким образом, кадастровая стоимость - это "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".
Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Исходя из изложенного обращение в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости за пределами установленного срока возможно в случае отсутствия у заинтересованного лица возможности реализовать предоставленного статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации права в административном порядке.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 65, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Как указывалось ранее, в подтверждение исковых требований истцом представлен отчет N К-13-093 от 05.11.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, составленный ООО "Юг-Регион-Оценка".
Кроме того, истцом представлено экспертное заключение некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" N 595/09-13 от 12.11.2013, согласно которому содержание отчета N К-13-093 от 05.11.2013 и его выводы соответствуют требованиям действующего законодательства.
Суд первой инстанции правильно указал, что общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254 соответственно, которые должны использоваться оценщиком.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
Согласно действующему законодательству (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности) обязательно проведение экспертизы отчета оценщика. Такая экспертиза проводится в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Исходя из части 3 статьи 71 АПК РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Таким образом, вопреки доводам истца, в компетенцию арбитражного суда входит оценка представленного в обоснование исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, являющегося одним из письменных доказательств в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).
Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок расположен в Октябрьском административном округе г. Омска.
При этом, вышеназванный отчет N К-13-093 от 05.11.2013составлен на некорректном допущении оценщиков того факта, что земельный участок для проведения оценки рассматривается как свободный от застройки, а имеющиеся его улучшения не учитываются (п. 17 стр. 10 Отчета).
В действительности, на земельном участке расположены здания и сооружения (стр. 13 Отчета), представляющие собой ничто иное, как улучшения земельного участка.
Одним из основных документов по исследованию рынка земельных участков в городе Омске в рассматриваемом периоде является Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 (далее - Исследование), проведенное большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке.
В Исследовании сделаны следующие выводы:
"Проведя мониторинг рынка недвижимости, баз данных профессиональных участников рынка недвижимости, эксперты сопоставили цены сделок с незастроенными земельными участками с ценами застроенных земельных участков. При этом было отмечено, что наличие улучшений на земельном участке приводит не только к росту стоимости единого объекта недвижимости, но и способствует приращению стоимости земельного участка.
Сопоставляя удельный показатель стоимости застроенных и незастроенных земельных участков можно сделать вывод о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли..."
Судя по результатам, представленным в таблице, все эксперты сошлись во мнении, что стоимость застроенных земельных участков на рынке фактически выше, чем незастроенных и при этом, чем выше плотность застройки, тем выше стоимость, причем данная зависимость не является линейной".
Очевидно, что такие действия оценщиков идут в разрез с экспертными исследованиями рынка, на которых сам же оценщик основывает свой расчет, и неправомерно занижают рыночную стоимость оцениваемого участка.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 10 ФСО N 1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) в смысле пункта 10 ФСО N 1, называется вариант, который:
- - отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
- - физически осуществим;
- - экономически эффективен;
- - максимально продуктивен.
Согласно рекомендациям раздела II "Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков", утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
В нарушение данных норм оценщики не проводили анализ наиболее эффективного использования земельного участка, а просто указали, что считают таковым текущее (производственно-складское) использование земельного участка (стр. 28 Отчета).
Однако по результатам исследования рынка, приведенным в таблице 10 Исследования средневзвешенная цена земельного участка производственно-складской недвижимости значительно уступает ценам аналогичных участков для жилой застройки (в 1.8 раза) и ценам аналогичных участков для торговой и административной застройки (в 3.4 раза). Такие действия оценщиков также привели к занижению рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
При составлении отчета N К-13-093 от 05.11.2013 был применен сравнительный подход к оценке.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.
Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО N 1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Из отчета N К-13-093 от 05.11.2013 следует, что для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был применен такой параметр как разрешенный вид использования земельного участка.
Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.
Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, практически все выбранные экспертом аналоги расположены в ином административном округе города Омска, хотя в разделе "Анализ ценообразующих факторов" отчета указано, что местоположение является одним из значимых факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
Более того, все эти участки, в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, коммуникации, площади выбранных аналогов существенно отличаются от площади оцениваемого объекта (от 5 до 7 раз).
Помимо прочего, вопреки утверждениям оценщика, цена за 1 кв. м участка с меньшей площадью меньше, чем у участков с большими площадями.
Более того, в Отчете отсутствуют доказательства того, что оценщик знакомился и с объектом оценки (в отчете отсутствуют фотографии, акт осмотра участка и его улучшений).
Из каких источников была взята информация о выбранных аналогах экспертами не указано.
При этом суд учитывает довод Администрации о том, что специализированными изданиями по недвижимости в городе Омске являются общепризнанные печатные издания "Новый Адрес", "Бизнес-Недвижимость", "Недвижимость", "Коммерческая недвижимость", "Рынок недвижимости", в которых и представлено подавляющее большинство оферт по производственной и коммерческой недвижимости, а не единственно упомянутое оценщиками издание - газета "Все для вас".
Позиция истца о том, что для определения рыночной стоимости спорного земельного участка имеет значение нахождение объектов-аналогов в одной ценовой зоне, а не в одном районе, ссылками на нормы права достаточным образом не обоснована, в связи с чем соответствующие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В связи с этим отчет N К-13-093 от 05.11.2013 нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка истца - достоверной.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в нарушение правовых норм Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт не проводил экспертизу отчета оценщика на подтверждение полученной оценщиком стоимости объекта оценки, а ограничился проведением нормативно-методической экспертизы.
Между тем, в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного закона под экспертизой понимается проведение проверки отчета оценщика не только на его соответствие нормативным требованиям, но и на подтверждение стоимости объекта оценки.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в определении от 09.08.2012 N 10186/12 по данной категории дел проведение экспертизы отчета оценщика в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является обязательной, и отсутствие такой экспертизы является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.
Таким образом, отказав в удовлетворении требований ЗАО "Тандер" в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение при правильном применении норм материального и процессуального права, соответствующее по своим выводам фактическим обстоятельствам.
Поскольку истцу в удовлетворении заявленных требований отказано, отсутствуют основания для взыскания с ответчика расходов предпринимателя на оплату услуг оценщика и на оплату экспертизы отчета, а также услуг представителя.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 13 января 2014 года по делу N А46-4381/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2014 N 08АП-1624/2014 ПО ДЕЛУ N А46-4381/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2014 г. N 08АП-1624/2014
Дело N А46-4381/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Глухих А.Н.,
судей Веревкина А.В., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1624/2014) закрытого акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Омской области от 13 января 2014 года по делу N А46-4381/2013 (судья С.В. Ярковой), принятое по иску закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН, 1022301598549, ИНН 2310031475) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391), Администрации города Омска (ОГРН 1025500757259, ИНН 5503047244)
при участии в судебном заседании:
- от закрытого акционерного общества "Тандер" - представитель Кононова Д.В. (паспорт, доверенность N 2-4/231 от 20.04.2013 сроком действия один год);
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Аверина А.Д. (удостоверение N 032706 выдано 05.04.2011, доверенность б/н от 30.12.2013 сроком действия один год);
- от Администрации города Омска - Гапуненко А.К. (удостоверение N 0274/12 выдано 08.10.2012, доверенность N Ис-ДФК/1100 от 09.11.2012 сроком действия три года);
- установил:
закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, площадью 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 28 400 000 руб. и применяемую в целях налогообложения, также об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 55:36:120308:3090, площадь 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, установленную по состоянию на 01.01.2012 равной его рыночной стоимости в размере 28 400 000 руб.
Определениями от 25.04.2013, от 28.05.2013 к участию в деле в третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области, Администрация город Омска.
В судебном заседании 05.12.2013 суд первой инстанции удовлетворил ходатайство заявителя и привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, ЗАО "Тандер" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило заявленные требования, просило признать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, площадью 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 года в размере 22 050 000 руб. и применяемую в целях налогообложения, а просит обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омкой области внести изменения в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер 55:36:120308:3090, площадь 29 000 кв. м, категория земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, установленную по состоянию на 01.01.2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 22 050 000 руб., с даты вступления решения суда в законную силу.
Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение заявленных требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.
Решением Арбитражного суда Омской области от 13.01.2014 по делу N А46-4381/2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Возражая против принятого судебного акта, ЗАО "Тандер" братилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 13.01.2014 по делу N А46-4381/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции о наличии нарушений законодательства в отчете N К-13-093 от 05.11.2013 являются необоснованными, ничем не подтверждены. Установив несоответствие отчета требованиям законодательства, суд первой инстанции вышел за пределы своей компетенции, поскольку не обладает необходимыми знаниями и квалификацией, обязательные требования к которым установлены Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартом оценки N 6.
От Администрации город Омска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омкой области в порядке статьи 262 АПК РФ поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых лица, участвующие в деле, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омкой области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных возражениях.
Представители Администрации город Омска и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Тандер" является собственником земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, площадью 29 000 кв. м, расположен по адресу: Омская обл., г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2011 серии 55-АА N 473930.
Характеристики земельного участка, принадлежащего истцу, указаны в кадастровом паспорте от 11.01.2013 N 55/201/13-2812, выданном Федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Омской области.
Последняя государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Омской области проводилась в 2011 году и утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области 26.09.2011 N 36-П, вступившим в силу 01.01.2012.
Земельный участок с кадастровым номером 55:36:120308:3090 образован и поставлен на кадастровый учет 01.09.2011 в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3083.
Согласно письму Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области N 1772 от 11.02.2013 кадастровая стоимость земельного участка с 01.01.2012 составляет 32 113 730 руб., удельный показатель равен 1107,37 руб., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 11.01.2013 N 55/201/13-2812.
Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с пунктом 2.4 Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222, с применением средних удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п и внесена в государственный кадастр недвижимости с 01.01.2012 на основании акта определения кадастровой стоимости земельных участков, утвержденного отделом кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Омской области.
ЗАО "Тандер" обратилось в суд с настоящим иском, указывая, что рыночная стоимость принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090 площадью 29 000 кв. м, расположенного по адресу: Омская обл., г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3 Молодежная, д. 15, ниже кадастровой стоимости, рассчитанной по состоянию на 01.01.2010 на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-П "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" (32 113 730 руб.), и согласно отчету N К-13-093 от 05.11.2013, а также заключению эксперта N 595/09-13 от 12.11.2013 составляет 22 050 000 руб.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 названного кодекса для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как верно указал суд первой инстанции, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания не являются.
При этом, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 01.03.2011 N 275-0-0 разъяснил, что Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" был дополнен главой III. 1 "Государственная кадастровая оценка", в статье 24.19 которого прямо указывается, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.
В связи с указанными изменениями законодательства Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508) было определено понятие кадастровой стоимости. Таким образом, кадастровая стоимость - это "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности".
Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной власти, а при несогласии с их решениями - в судебном порядке. Физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Исходя из изложенного обращение в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости за пределами установленного срока возможно в случае отсутствия у заинтересованного лица возможности реализовать предоставленного статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации права в административном порядке.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 65, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Как указывалось ранее, в подтверждение исковых требований истцом представлен отчет N К-13-093 от 05.11.2013 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3090, составленный ООО "Юг-Регион-Оценка".
Кроме того, истцом представлено экспертное заключение некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" N 595/09-13 от 12.11.2013, согласно которому содержание отчета N К-13-093 от 05.11.2013 и его выводы соответствуют требованиям действующего законодательства.
Суд первой инстанции правильно указал, что общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254 соответственно, которые должны использоваться оценщиком.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Закона об оценочной деятельности).
Согласно действующему законодательству (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности) обязательно проведение экспертизы отчета оценщика. Такая экспертиза проводится в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Вместе с тем, в силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Исходя из части 3 статьи 71 АПК РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Таким образом, вопреки доводам истца, в компетенцию арбитражного суда входит оценка представленного в обоснование исковых требований отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, являющегося одним из письменных доказательств в рамках дела об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Такой вывод соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (дело N ВАС-13839/2013).
Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок расположен в Октябрьском административном округе г. Омска.
При этом, вышеназванный отчет N К-13-093 от 05.11.2013составлен на некорректном допущении оценщиков того факта, что земельный участок для проведения оценки рассматривается как свободный от застройки, а имеющиеся его улучшения не учитываются (п. 17 стр. 10 Отчета).
В действительности, на земельном участке расположены здания и сооружения (стр. 13 Отчета), представляющие собой ничто иное, как улучшения земельного участка.
Одним из основных документов по исследованию рынка земельных участков в городе Омске в рассматриваемом периоде является Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости города Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 (далее - Исследование), проведенное большой группой экспертов, аналитиков, профессиональных участников рынка недвижимости из числа руководителей и ведущих специалистов агентств недвижимости, а также оценочных компаний, имеющих значительный стаж работы на рынке.
В Исследовании сделаны следующие выводы:
"Проведя мониторинг рынка недвижимости, баз данных профессиональных участников рынка недвижимости, эксперты сопоставили цены сделок с незастроенными земельными участками с ценами застроенных земельных участков. При этом было отмечено, что наличие улучшений на земельном участке приводит не только к росту стоимости единого объекта недвижимости, но и способствует приращению стоимости земельного участка.
Сопоставляя удельный показатель стоимости застроенных и незастроенных земельных участков можно сделать вывод о том, что застроенность участка приводит к увеличению стоимости земли, причем, чем выше плотность застройки, тем больше прирост стоимости земли..."
Судя по результатам, представленным в таблице, все эксперты сошлись во мнении, что стоимость застроенных земельных участков на рынке фактически выше, чем незастроенных и при этом, чем выше плотность застройки, тем выше стоимость, причем данная зависимость не является линейной".
Очевидно, что такие действия оценщиков идут в разрез с экспертными исследованиями рынка, на которых сам же оценщик основывает свой расчет, и неправомерно занижают рыночную стоимость оцениваемого участка.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 10 ФСО N 1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) в смысле пункта 10 ФСО N 1, называется вариант, который:
- - отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
- - физически осуществим;
- - экономически эффективен;
- - максимально продуктивен.
Согласно рекомендациям раздела II "Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков", утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
В нарушение данных норм оценщики не проводили анализ наиболее эффективного использования земельного участка, а просто указали, что считают таковым текущее (производственно-складское) использование земельного участка (стр. 28 Отчета).
Однако по результатам исследования рынка, приведенным в таблице 10 Исследования средневзвешенная цена земельного участка производственно-складской недвижимости значительно уступает ценам аналогичных участков для жилой застройки (в 1.8 раза) и ценам аналогичных участков для торговой и административной застройки (в 3.4 раза). Такие действия оценщиков также привели к занижению рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
При составлении отчета N К-13-093 от 05.11.2013 был применен сравнительный подход к оценке.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.
Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, исходя из пункта 19 ФСО N 1, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследованных оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Из отчета N К-13-093 от 05.11.2013 следует, что для оценки наиболее эффективного использования земельного участка, оценщиком был применен такой параметр как разрешенный вид использования земельного участка.
Исходя из положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, виды разрешенного использования, в разрезе которых определяется кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов, устанавливаются органами власти с учетом функциональных зон и оказывает существенное влияние на определение его кадастровой стоимости.
Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, практически все выбранные экспертом аналоги расположены в ином административном округе города Омска, хотя в разделе "Анализ ценообразующих факторов" отчета указано, что местоположение является одним из значимых факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
Более того, все эти участки, в отличие от оцениваемого, являются незастроенными, на них отсутствуют улучшения, коммуникации, площади выбранных аналогов существенно отличаются от площади оцениваемого объекта (от 5 до 7 раз).
Помимо прочего, вопреки утверждениям оценщика, цена за 1 кв. м участка с меньшей площадью меньше, чем у участков с большими площадями.
Более того, в Отчете отсутствуют доказательства того, что оценщик знакомился и с объектом оценки (в отчете отсутствуют фотографии, акт осмотра участка и его улучшений).
Из каких источников была взята информация о выбранных аналогах экспертами не указано.
При этом суд учитывает довод Администрации о том, что специализированными изданиями по недвижимости в городе Омске являются общепризнанные печатные издания "Новый Адрес", "Бизнес-Недвижимость", "Недвижимость", "Коммерческая недвижимость", "Рынок недвижимости", в которых и представлено подавляющее большинство оферт по производственной и коммерческой недвижимости, а не единственно упомянутое оценщиками издание - газета "Все для вас".
Позиция истца о том, что для определения рыночной стоимости спорного земельного участка имеет значение нахождение объектов-аналогов в одной ценовой зоне, а не в одном районе, ссылками на нормы права достаточным образом не обоснована, в связи с чем соответствующие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что использованная оценщиком при проведении исследования информация не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1), оценщиком допущены нарушения требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
В связи с этим отчет N К-13-093 от 05.11.2013 нельзя признать допустимым доказательством по настоящему делу, а указанную в нем рыночную стоимость земельного участка истца - достоверной.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что в нарушение правовых норм Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт не проводил экспертизу отчета оценщика на подтверждение полученной оценщиком стоимости объекта оценки, а ограничился проведением нормативно-методической экспертизы.
Между тем, в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного закона под экспертизой понимается проведение проверки отчета оценщика не только на его соответствие нормативным требованиям, но и на подтверждение стоимости объекта оценки.
Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в определении от 09.08.2012 N 10186/12 по данной категории дел проведение экспертизы отчета оценщика в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является обязательной, и отсутствие такой экспертизы является самостоятельным основанием для отказа в исковых требованиях.
Таким образом, отказав в удовлетворении требований ЗАО "Тандер" в полном объеме, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение при правильном применении норм материального и процессуального права, соответствующее по своим выводам фактическим обстоятельствам.
Поскольку истцу в удовлетворении заявленных требований отказано, отсутствуют основания для взыскания с ответчика расходов предпринимателя на оплату услуг оценщика и на оплату экспертизы отчета, а также услуг представителя.
С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 13 января 2014 года по делу N А46-4381/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ГЛУХИХ
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)