Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кудряшова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.
судей Шевчук Т.В., Хапаевой С.Б.,
при секретаре М.В.
рассмотрела в заседании от 14 мая 2014 года апелляционную жалобу Г.
на решение Раменского городского суда Московской области от 03 декабря 2013 года по делу по иску В. к Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, взыскании денежной суммы по договору.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца, ответчика, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, взыскании денежной суммы по договору. В обоснование заявленных требований он сослался на то, что 28 ноября 2008 г. заключил с Г. предварительный договор N 8412 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <данные изъяты>, по которому они обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка до 01 марта 2013 г. Во исполнение своих обязательств по предварительному договору он передал Г. по расписке задаток в сумме 300 000 руб. Однако Г. отказался от заключения основного договора купли-продажи, поскольку имеются проблемы в оформлении документов. Срок для заключения основного договора был продлен по обоюдному согласию до 01 апреля 2013 г., но и к этому сроку договор не был заключен. В адрес Г. им было направлено письмо с предложением о возврате задатка, однако ответчик деньги не вернул. В связи с этим В. просит расторгнуть заключенный 28 ноября 2012 г. предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, взыскать с ответчика денежную сумму по предварительному договору в размере 600 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1 000 руб. и по оплате юридических услуг в размере 25 000 руб.
В судебном заседании В. исковые требования поддержал, суду пояснил, что через агентство недвижимости "Кион" 28 ноября 2012 г. он заключил с Г. предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, оговорив цену договора в размере 2 000 000 руб. и уплатив задаток в размере 300 000 руб. После заключения договора вселился и проживал в доме до января 2013 г., завез туда оборудование и стройматериалы, провел в дом воду за 45 000 руб. и установил систему отопления без подключения к АГВ за 95 000 руб. Срок действия предварительного договора, истекавший в марте 2013 г., по обоюдному согласию был продлен до 01 апреля 2013 г. Во время встречи с Г. 06 мая 2013 г. они определились, что основной договор заключать не будут, он просил вернуть уплаченный задаток в размере 300 000 руб. и деньги, потраченные на ремонт дома, но ответчик отказался. Ночью он поехал в дом и хотел забрать оттуда свое оборудование и стройматериалы, а также хранящийся там автомобиль друга, но Г. вызвал полицию. 30.04.2013 г. ему действительно позвонили представители АН "Кион" и пригласили на заключение основного договора купли-продажи, но он находился в другом городе и предложил встретиться 06 мая 2013 г. У него не было интереса в заключении этого договора, так как 26 апреля 2013 г. он приобрел другой объект недвижимости за 1 250 000 руб.
Представитель В. - Б. поддержала требования, суду пояснила, что согласно п. 2.1 предварительного договора дом и земельный участок не обременены правами третьих лиц, а оказалось, что на них был наложен арест, в связи с чем считает, что покупатель вправе расторгнуть предварительный договор и получить в двойном размере сумму задатка.
Г. в судебное заседание не явился, его представитель - адвокат Бебутова Е.Б. иск не признала, пояснив, что от заключения основного договора купли-продажи уклонился В., а не Г. Единственной причиной, по которой стороны 28.11.2012 года не имели возможности заключить основной договор купли-продажи, было отсутствие государственной регистрации права собственности Г. на часть дома, возникшего на основании решения Раменского суда о реальном разделе дома от 30.11.2011 года. Впоследствии право собственности на долю жилого дома и земельный участок прошло государственную регистрацию. Во исполнение условий предварительного договора от 28.11.2012 года Г. сразу после его заключения подал документы в Раменское отделение Росреестра по Московской области для осуществления государственной регистрации права собственности на часть дома. Также во исполнение предварительного договора после его заключения отчуждаемая часть дома была предоставлена В. в безвозмездное пользование. Вопросами регистрации части дома от имени Г. занимались сотрудники АН "Кион". К дате предполагаемого заключения основного договора купли-продажи необходимые документы АН "Кион" еще не были подготовлены. В связи с этим с В. подписано дополнительное соглашение, по которому срок заключения основного договора был продлен до 01.04.2013 года. По причинам, не зависящим от Г., свидетельство о государственной регистрации права собственности на часть дома было получено только 30.04.2013 года. Об этом сразу же было сообщено В. и предложено явиться в офис АН "Кион" для заключения основного договора и окончательного расчета. Сославшись на занятость, В. предложил перенести совершение этих действий на 06.05.2013 года, а в назначенный день впервые сообщил, что отказывается от заключения сделки. При таких обстоятельствах считает, что уклонение от заключения основного договора произошло по вине В., поэтому Г. вправе удержать у себя уплаченный задаток. В связи с отказом В. от заключения основного договора 7 мая 2013 г. Г. закрыл дом, но ночью В. незаконно проник туда, и Г. вызвал полицию.
Представитель третьего лица - Агентства недвижимости "Кион" - М.Г. с иском не согласился, пояснив, что при заключении предварительного договора ему были предъявлены для ознакомления все документы, и он видел, что они еще не были до конца подготовлены, вместо 1/2 доли дома следовало получить свидетельство о регистрации на имя ответчика части дома. Срок предварительного договора был продлен, а 30 апреля 2013 г. истцу сообщили о готовности к заключению основного договора, но последний попросил отложить встречу на 06 мая 2013 г. В назначенное время он потребовал вернуть ему задаток в двойном размере и возместить ему расходы по реконструкции дома в размере 120 000 руб.
Решением суда от 03 декабря 2013 года исковые требования В. удовлетворены частично. Расторгнут заключенный 28 ноября 2012 г. между Г. и В. предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <данные изъяты>. С Г. в пользу В. взыскана уплаченная по предварительному договору денежная сумма в размере 300 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 6 000 руб. и по оплате госпошлины в размере 6 200 руб., во взыскании остальной суммы отказано.
Не согласившись с постановленным судом решением, Г. обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить как незаконное и необоснованное.
Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной Договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Из материалов дела усматривается, что 28 ноября 2012 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем 1/2 долей жилого дома по адресу: <данные изъяты>, согласно которому истец предоставил ответчику в счет задатка и причитающихся платежей 300000 руб., что также подтверждается распиской ответчика о получении денежной суммы от 28.10.2012 года.
В соответствии с п. 1 предварительного договора, договор купли-продажи вышеуказанных объектов сторонами должен был быть заключен в срок до 01.03.2013 года.
Соглашением от 01 марта 2013 года стороны продлили действие предварительного договора до 01 апреля 2013 года.
Заявлением от 13 мая 2013 г. истец просил ответчика расторгнуть предварительный договор купли-продажи, ссылаясь на незаключение основного договора по вине продавца.
Письмом от 27 мая 2013 г. ответчик отказался вернуть внесенную по договору сумму, ссылаясь на автоматическое продление срока этого договора на основании п. 7.2 договора, согласно которому предварительный договор действует до момента регистрации на имя покупателя объекта недвижимости, а также на то, что по 06 мая 2013 г. истец продолжал проживать в его доме, устроил там погром и нанес оборудованию дома материальный ущерб, который он должен ему возместить.
Разрешая спор, суд исходил из того, что переданная по предварительному договору истцом денежная сумма в размере 300 000 руб. является авансом, поскольку предварительным договором не могут обеспечиваться денежные обязательства, которые еще не возникли, так как их возникновение связано с моментом заключения основного договора.
Исходя из изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования как в части расторжения предварительного договора, так и в части взыскания с ответчика денежной суммы в размере 300 000 руб. подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы, полученной в счет покупной цены недвижимого имущества, поскольку, как следует из материалов дела, именно у ответчика к 01 апреля 2013 года не были готовы все правоустанавливающие документы на продаваемое имущество.
В то же время у суда не имелось оснований считать, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине кого-либо из сторон, так как до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон в период до окончания этого срока не предложила другой стороне заключить данный договор.
На основании ст. 98 ГПК РФ, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6 200 руб.
При определении размера расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 100 ГПК РФ, суд верно исходил из сложности данного дела, сроков нахождения его в производстве суда, а также требований разумности.
Таким образом, при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают выводов суда и не содержат правовых оснований для отмены решения суда, а по существу сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции представленных по делу доказательств. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Раменского городского суда Московской области от 03 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10687/14
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2014 г. по делу N 33-10687/14
Судья Кудряшова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.
судей Шевчук Т.В., Хапаевой С.Б.,
при секретаре М.В.
рассмотрела в заседании от 14 мая 2014 года апелляционную жалобу Г.
на решение Раменского городского суда Московской области от 03 декабря 2013 года по делу по иску В. к Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, взыскании денежной суммы по договору.
Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца, ответчика, судебная коллегия
установила:
В. обратился в суд с иском к Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом, взыскании денежной суммы по договору. В обоснование заявленных требований он сослался на то, что 28 ноября 2008 г. заключил с Г. предварительный договор N 8412 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <данные изъяты>, по которому они обязались заключить основной договор купли-продажи 1/2 доли дома и земельного участка до 01 марта 2013 г. Во исполнение своих обязательств по предварительному договору он передал Г. по расписке задаток в сумме 300 000 руб. Однако Г. отказался от заключения основного договора купли-продажи, поскольку имеются проблемы в оформлении документов. Срок для заключения основного договора был продлен по обоюдному согласию до 01 апреля 2013 г., но и к этому сроку договор не был заключен. В адрес Г. им было направлено письмо с предложением о возврате задатка, однако ответчик деньги не вернул. В связи с этим В. просит расторгнуть заключенный 28 ноября 2012 г. предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, взыскать с ответчика денежную сумму по предварительному договору в размере 600 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 1 000 руб. и по оплате юридических услуг в размере 25 000 руб.
В судебном заседании В. исковые требования поддержал, суду пояснил, что через агентство недвижимости "Кион" 28 ноября 2012 г. он заключил с Г. предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом, оговорив цену договора в размере 2 000 000 руб. и уплатив задаток в размере 300 000 руб. После заключения договора вселился и проживал в доме до января 2013 г., завез туда оборудование и стройматериалы, провел в дом воду за 45 000 руб. и установил систему отопления без подключения к АГВ за 95 000 руб. Срок действия предварительного договора, истекавший в марте 2013 г., по обоюдному согласию был продлен до 01 апреля 2013 г. Во время встречи с Г. 06 мая 2013 г. они определились, что основной договор заключать не будут, он просил вернуть уплаченный задаток в размере 300 000 руб. и деньги, потраченные на ремонт дома, но ответчик отказался. Ночью он поехал в дом и хотел забрать оттуда свое оборудование и стройматериалы, а также хранящийся там автомобиль друга, но Г. вызвал полицию. 30.04.2013 г. ему действительно позвонили представители АН "Кион" и пригласили на заключение основного договора купли-продажи, но он находился в другом городе и предложил встретиться 06 мая 2013 г. У него не было интереса в заключении этого договора, так как 26 апреля 2013 г. он приобрел другой объект недвижимости за 1 250 000 руб.
Представитель В. - Б. поддержала требования, суду пояснила, что согласно п. 2.1 предварительного договора дом и земельный участок не обременены правами третьих лиц, а оказалось, что на них был наложен арест, в связи с чем считает, что покупатель вправе расторгнуть предварительный договор и получить в двойном размере сумму задатка.
Г. в судебное заседание не явился, его представитель - адвокат Бебутова Е.Б. иск не признала, пояснив, что от заключения основного договора купли-продажи уклонился В., а не Г. Единственной причиной, по которой стороны 28.11.2012 года не имели возможности заключить основной договор купли-продажи, было отсутствие государственной регистрации права собственности Г. на часть дома, возникшего на основании решения Раменского суда о реальном разделе дома от 30.11.2011 года. Впоследствии право собственности на долю жилого дома и земельный участок прошло государственную регистрацию. Во исполнение условий предварительного договора от 28.11.2012 года Г. сразу после его заключения подал документы в Раменское отделение Росреестра по Московской области для осуществления государственной регистрации права собственности на часть дома. Также во исполнение предварительного договора после его заключения отчуждаемая часть дома была предоставлена В. в безвозмездное пользование. Вопросами регистрации части дома от имени Г. занимались сотрудники АН "Кион". К дате предполагаемого заключения основного договора купли-продажи необходимые документы АН "Кион" еще не были подготовлены. В связи с этим с В. подписано дополнительное соглашение, по которому срок заключения основного договора был продлен до 01.04.2013 года. По причинам, не зависящим от Г., свидетельство о государственной регистрации права собственности на часть дома было получено только 30.04.2013 года. Об этом сразу же было сообщено В. и предложено явиться в офис АН "Кион" для заключения основного договора и окончательного расчета. Сославшись на занятость, В. предложил перенести совершение этих действий на 06.05.2013 года, а в назначенный день впервые сообщил, что отказывается от заключения сделки. При таких обстоятельствах считает, что уклонение от заключения основного договора произошло по вине В., поэтому Г. вправе удержать у себя уплаченный задаток. В связи с отказом В. от заключения основного договора 7 мая 2013 г. Г. закрыл дом, но ночью В. незаконно проник туда, и Г. вызвал полицию.
Представитель третьего лица - Агентства недвижимости "Кион" - М.Г. с иском не согласился, пояснив, что при заключении предварительного договора ему были предъявлены для ознакомления все документы, и он видел, что они еще не были до конца подготовлены, вместо 1/2 доли дома следовало получить свидетельство о регистрации на имя ответчика части дома. Срок предварительного договора был продлен, а 30 апреля 2013 г. истцу сообщили о готовности к заключению основного договора, но последний попросил отложить встречу на 06 мая 2013 г. В назначенное время он потребовал вернуть ему задаток в двойном размере и возместить ему расходы по реконструкции дома в размере 120 000 руб.
Решением суда от 03 декабря 2013 года исковые требования В. удовлетворены частично. Расторгнут заключенный 28 ноября 2012 г. между Г. и В. предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем домом по адресу: <данные изъяты>. С Г. в пользу В. взыскана уплаченная по предварительному договору денежная сумма в размере 300 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 6 000 руб. и по оплате госпошлины в размере 6 200 руб., во взыскании остальной суммы отказано.
Не согласившись с постановленным судом решением, Г. обжалует его в апелляционном порядке и просит отменить как незаконное и необоснованное.
Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной Договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Из материалов дела усматривается, что 28 ноября 2012 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем 1/2 долей жилого дома по адресу: <данные изъяты>, согласно которому истец предоставил ответчику в счет задатка и причитающихся платежей 300000 руб., что также подтверждается распиской ответчика о получении денежной суммы от 28.10.2012 года.
В соответствии с п. 1 предварительного договора, договор купли-продажи вышеуказанных объектов сторонами должен был быть заключен в срок до 01.03.2013 года.
Соглашением от 01 марта 2013 года стороны продлили действие предварительного договора до 01 апреля 2013 года.
Заявлением от 13 мая 2013 г. истец просил ответчика расторгнуть предварительный договор купли-продажи, ссылаясь на незаключение основного договора по вине продавца.
Письмом от 27 мая 2013 г. ответчик отказался вернуть внесенную по договору сумму, ссылаясь на автоматическое продление срока этого договора на основании п. 7.2 договора, согласно которому предварительный договор действует до момента регистрации на имя покупателя объекта недвижимости, а также на то, что по 06 мая 2013 г. истец продолжал проживать в его доме, устроил там погром и нанес оборудованию дома материальный ущерб, который он должен ему возместить.
Разрешая спор, суд исходил из того, что переданная по предварительному договору истцом денежная сумма в размере 300 000 руб. является авансом, поскольку предварительным договором не могут обеспечиваться денежные обязательства, которые еще не возникли, так как их возникновение связано с моментом заключения основного договора.
Исходя из изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования как в части расторжения предварительного договора, так и в части взыскания с ответчика денежной суммы в размере 300 000 руб. подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы, полученной в счет покупной цены недвижимого имущества, поскольку, как следует из материалов дела, именно у ответчика к 01 апреля 2013 года не были готовы все правоустанавливающие документы на продаваемое имущество.
В то же время у суда не имелось оснований считать, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине кого-либо из сторон, так как до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен, и ни одна из сторон в период до окончания этого срока не предложила другой стороне заключить данный договор.
На основании ст. 98 ГПК РФ, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 6 200 руб.
При определении размера расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 100 ГПК РФ, суд верно исходил из сложности данного дела, сроков нахождения его в производстве суда, а также требований разумности.
Таким образом, при разрешении спора судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, доводам сторон и представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают выводов суда и не содержат правовых оснований для отмены решения суда, а по существу сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции представленных по делу доказательств. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Раменского городского суда Московской области от 03 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)