Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик в нарушение условий договора свои обязательства по внесению арендной платы не выполняет, в связи с чем ответчику было направлено предложение о расторжении договора аренды, однако на данное предложение он не ответил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Моляров А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе
председательствующего судьи Куратовой Л.В.
судей Ривняк Е.В., Елисеева А.М.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио, фио о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате.
по апелляционной жалобе администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области на решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 14 апреля 2015 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:
Исковые требования администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио, фио о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
Взыскать с фио в пользу администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области сумму задолженности по договору аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> копейка.
Взыскать с фио в доход государства государственную пошлину в сумме <.......> копеек.
В удовлетворении исковых требований администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио, фио о расторжении договора аренды земельного участка отказать.
Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителя администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области фио, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя фио - фио, возражения представителя фио и фио - фио, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области обратилась в суд с иском к фио о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате.
В обоснование заявленных требований указала, что между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и фио был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...> общей площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу в <адрес>, для восстановления и эксплуатации рыбцеха, с кадастровым номером N <...> Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора аренды, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, которую арендатор должен вносить ежеквартально до 10 числа каждого месяц. Согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, а также при невнесении арендной платы более чем за три месяца. Однако ответчик в нарушение условий договора своих обязательств не выполняет, в связи с чем ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение о расторжении договора аренды, однако ответчик на данное предложение не ответил. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено повторное предложение о расторжении договора аренды и уплате задолженности по арендным платежам, которое ответчиком также было проигнорировано. Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя ежегодно изменять порядок установления размера арендной платы в одностороннем порядке, на основании принятых нормативно-правовых актов РФ и Волгоградской области, посредством направления арендатору дополнительных соглашений об изменении указанного порядка с приложением размера арендной платы. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ г., которые ответчик не подписал, какого-либо несогласия с данным дополнительным соглашением не выразил. Таким образом, (с учетом уточненных исковых требований) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> копеек, из которых за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> копеек, за ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлениями администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> (с изменениями и дополнениями), а также постановлениями администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ; N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> Истец считает, что поскольку ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора аренды N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, то договор, по истечении его срока - ДД.ММ.ГГГГ - считается заключенным на неопределенный срок.
В связи с изложенным, истец просил расторгнуть договор аренды и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате.
Судом в качестве соответчика по ходатайству представителей ответчика была привлечена фио
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить решение в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка, а также изменить решение в части взысканной с фио. задолженности по арендной плате в сумме <.......> рублей, взыскав с фио в пользу администрации задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.
Как следует из ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65, применяется нормативная цена земли.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено, что между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и фио на основании постановления администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, общей площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу в <адрес> для восстановления и эксплуатации рыбцеха, с кадастровым номером N <...> Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора аренды, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, которую арендатор должен вносить ежеквартально до 10 числа каждого месяц.
У фио на праве собственности имеется нежилое помещение - Светлоярский рыбцех, с кадастровым номером N <...>, который находится на вышеуказанном земельном участке.
Согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, а также при невнесении арендной платы более чем за три месяца.
Поскольку ответчик в нарушение условий договора своих обязательств не выполнял, истцом ответчику фио. ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение о расторжении договора аренды, однако ответчик на данное предложение не ответил.
Также судом установлено, что фио. ДД.ММ.ГГГГ обращался в администрацию Светлоярского муниципального района Волгоградской области с заявлением о приватизации спорного земельного участка, в чем ему было отказано.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области в адрес фио направлена претензия о наличии задолженности по аренде земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> копеек, что подтверждается претензией, представленной суду.
Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя ежегодно изменять порядок установления размера арендной платы в одностороннем порядке, на основании принятых нормативно-правовых актов РФ и Волгоградской области, посредством направления арендатору дополнительных соглашений об изменении указанного порядка с приложением размера арендной платы. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, которые ответчик не подписал, какого-либо несогласия с данным дополнительным соглашением не выразил.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия о выявленном нарушении внесения арендной платы за землю по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с размером задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.
Согласно расчету, указанному истцом в исковом заявлении (с учетом измененных исковых требований), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> копеек, из которых за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> копеек, за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> рублей.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлениями администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...> от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> (с изменениями и дополнениями), а также постановлениями администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ; N <...> от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> от ДД.ММ.ГГГГ N <...>.
Проверяя обоснованность представленного истцом расчета, суд пришел к выводу о том, что сумма задолженности ответчика фио по арендным платежам за ДД.ММ.ГГГГ года завышена. По приведенному судом расчету, сумма арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год составляет <.......> копейка: <.......> рублей (задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) + <.......> руб. (арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) + <.......> руб. (арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
Расчет арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в сумме <.......> рублей представителями ответчиков не оспорен, судом проверен и признан обоснованным.
Таким образом, общая сумма задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <.......> копейка.
Поскольку судом было установлено, что ответчиком фио произведена частичная уплата задолженности по арендной плате в размере <.......> рублей, сумма задолженности составила <.......> копейку.
С учетом изложенного, суд обоснованно взыскал задолженность в данной сумме с ответчика фио., поскольку ответчик фио не является стороной договора аренды земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области о неправомерном уменьшении судом размера задолженности по арендной плате, несостоятельны к отмене или изменению решения суда в указанной части. Расчет размера задолженности, приведенный судом в решении, является мотивированным, основанным на нормах права и материалах дела.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в расторжении договора аренды.
В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Срок договора аренды был установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Суд верно указал, что поскольку до истечения срока действия договора аренды соответствующего соглашения не было направлено и арендатор продолжал пользоваться земельным участком, договор считает продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Продление (возобновление) договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, суд установил наличие неоднократных нарушений ответчиком фио условий договора в части оплаты арендных платежей. Отказывая в иске в данной части, суд исходил из того, что на праве собственности ответчика фио имеется нежилое помещение - Светлоярский рыбцех, с кадастровым номером N <...>, который находится на спорном земельном участке, и в силу закона у фио имеется преимущественное право аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлялось дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, исковые требования предъявлены в суд ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах, суд посчитал, что требования истца о расторжении договора аренды преждевременны и не подлежат удовлетворению.
Однако суд не учел, что в связи с неоднократным нарушением ответчиком условий договора по внесению арендной платы предложение о расторжении договора аренды было направлено истцом ответчику фио еще ДД.ММ.ГГГГ. фио на данное предложение не ответил. При этом фио неоднократно направлялись также претензии о выявленном нарушении внесения арендной платы за землю, однако фио продолжал уклоняться от внесения арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ году. Таким образом, арендатор не исполнил свои обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждений об этом. Сумма задолженности не является незначительной. При таких обстоятельствах, повторное предложение расторгнуть договор аренды, направленное ответчику фио ДД.ММ.ГГГГ, с установлением пятидневного срока для ответа, с последующим обращением в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, также не свидетельствует о преждевременности обращения в суд с иском.
Поскольку до обращения в суд истцом были соблюдены требования п. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, то оснований считать обращение истца в суд с иском преждевременным у суда не имелось.
Наличие у ответчика зарегистрированного права на объект недвижимого имущества также не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио о расторжении договора аренды земельного участка, с вынесением нового решения об удовлетворении указанных требований.
Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
Решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 14 апреля 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении требований администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио о расторжении договора аренды земельного участка.
Постановить по делу в данной части новое решение, которым удовлетворить требования администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, расторгнуть договор аренды земельного участка N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и фио.
В остальной части решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 14 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7462/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка и взыскании арендной платы.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчик в нарушение условий договора свои обязательства по внесению арендной платы не выполняет, в связи с чем ответчику было направлено предложение о расторжении договора аренды, однако на данное предложение он не ответил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2015 г. по делу N 33-7462/2015
Судья Моляров А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе
председательствующего судьи Куратовой Л.В.
судей Ривняк Е.В., Елисеева А.М.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио, фио о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате.
по апелляционной жалобе администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области на решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 14 апреля 2015 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:
Исковые требования администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио, фио о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате удовлетворить частично.
Взыскать с фио в пользу администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области сумму задолженности по договору аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> копейка.
Взыскать с фио в доход государства государственную пошлину в сумме <.......> копеек.
В удовлетворении исковых требований администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио, фио о расторжении договора аренды земельного участка отказать.
Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителя администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области фио, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя фио - фио, возражения представителя фио и фио - фио, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области обратилась в суд с иском к фио о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании суммы задолженности по арендной плате.
В обоснование заявленных требований указала, что между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и фио был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...> общей площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу в <адрес>, для восстановления и эксплуатации рыбцеха, с кадастровым номером N <...> Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора аренды, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, которую арендатор должен вносить ежеквартально до 10 числа каждого месяц. Согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, а также при невнесении арендной платы более чем за три месяца. Однако ответчик в нарушение условий договора своих обязательств не выполняет, в связи с чем ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение о расторжении договора аренды, однако ответчик на данное предложение не ответил. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено повторное предложение о расторжении договора аренды и уплате задолженности по арендным платежам, которое ответчиком также было проигнорировано. Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя ежегодно изменять порядок установления размера арендной платы в одностороннем порядке, на основании принятых нормативно-правовых актов РФ и Волгоградской области, посредством направления арендатору дополнительных соглашений об изменении указанного порядка с приложением размера арендной платы. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ г., которые ответчик не подписал, какого-либо несогласия с данным дополнительным соглашением не выразил. Таким образом, (с учетом уточненных исковых требований) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> копеек, из которых за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> копеек, за ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлениями администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> (с изменениями и дополнениями), а также постановлениями администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ; N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> Истец считает, что поскольку ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора аренды N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, то договор, по истечении его срока - ДД.ММ.ГГГГ - считается заключенным на неопределенный срок.
В связи с изложенным, истец просил расторгнуть договор аренды и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате.
Судом в качестве соответчика по ходатайству представителей ответчика была привлечена фио
Суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация Светлоярского муниципального района Волгоградской области оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить решение в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка, а также изменить решение в части взысканной с фио. задолженности по арендной плате в сумме <.......> рублей, взыскав с фио в пользу администрации задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.
Как следует из ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65, применяется нормативная цена земли.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как следует ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как следует из ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено, что между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и фио на основании постановления администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, общей площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу в <адрес> для восстановления и эксплуатации рыбцеха, с кадастровым номером N <...> Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора аренды, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, которую арендатор должен вносить ежеквартально до 10 числа каждого месяц.
У фио на праве собственности имеется нежилое помещение - Светлоярский рыбцех, с кадастровым номером N <...>, который находится на вышеуказанном земельном участке.
Согласно п. 4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, а также при невнесении арендной платы более чем за три месяца.
Поскольку ответчик в нарушение условий договора своих обязательств не выполнял, истцом ответчику фио. ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение о расторжении договора аренды, однако ответчик на данное предложение не ответил.
Также судом установлено, что фио. ДД.ММ.ГГГГ обращался в администрацию Светлоярского муниципального района Волгоградской области с заявлением о приватизации спорного земельного участка, в чем ему было отказано.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области в адрес фио направлена претензия о наличии задолженности по аренде земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме <.......> копеек, что подтверждается претензией, представленной суду.
Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя ежегодно изменять порядок установления размера арендной платы в одностороннем порядке, на основании принятых нормативно-правовых актов РФ и Волгоградской области, посредством направления арендатору дополнительных соглашений об изменении указанного порядка с приложением размера арендной платы. В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, которые ответчик не подписал, какого-либо несогласия с данным дополнительным соглашением не выразил.
ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия о выявленном нарушении внесения арендной платы за землю по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с размером задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей.
Согласно расчету, указанному истцом в исковом заявлении (с учетом измененных исковых требований), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> копеек, из которых за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> копеек, за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) - <.......> рублей.
Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлениями администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...> от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> (с изменениями и дополнениями), а также постановлениями администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ; N <...> от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> от ДД.ММ.ГГГГ N <...>.
Проверяя обоснованность представленного истцом расчета, суд пришел к выводу о том, что сумма задолженности ответчика фио по арендным платежам за ДД.ММ.ГГГГ года завышена. По приведенному судом расчету, сумма арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год составляет <.......> копейка: <.......> рублей (задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) + <.......> руб. (арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) + <.......> руб. (арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
Расчет арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) в сумме <.......> рублей представителями ответчиков не оспорен, судом проверен и признан обоснованным.
Таким образом, общая сумма задолженности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <.......> копейка.
Поскольку судом было установлено, что ответчиком фио произведена частичная уплата задолженности по арендной плате в размере <.......> рублей, сумма задолженности составила <.......> копейку.
С учетом изложенного, суд обоснованно взыскал задолженность в данной сумме с ответчика фио., поскольку ответчик фио не является стороной договора аренды земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области о неправомерном уменьшении судом размера задолженности по арендной плате, несостоятельны к отмене или изменению решения суда в указанной части. Расчет размера задолженности, приведенный судом в решении, является мотивированным, основанным на нормах права и материалах дела.
Вместе с тем, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в расторжении договора аренды.
В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Срок договора аренды был установлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. Суд верно указал, что поскольку до истечения срока действия договора аренды соответствующего соглашения не было направлено и арендатор продолжал пользоваться земельным участком, договор считает продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Продление (возобновление) договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Рассматривая требования истца о расторжении договора аренды, суд установил наличие неоднократных нарушений ответчиком фио условий договора в части оплаты арендных платежей. Отказывая в иске в данной части, суд исходил из того, что на праве собственности ответчика фио имеется нежилое помещение - Светлоярский рыбцех, с кадастровым номером N <...>, который находится на спорном земельном участке, и в силу закона у фио имеется преимущественное право аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлялось дополнительное соглашение к договору аренды об изменении арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ год, исковые требования предъявлены в суд ДД.ММ.ГГГГ. При таких обстоятельствах, суд посчитал, что требования истца о расторжении договора аренды преждевременны и не подлежат удовлетворению.
Однако суд не учел, что в связи с неоднократным нарушением ответчиком условий договора по внесению арендной платы предложение о расторжении договора аренды было направлено истцом ответчику фио еще ДД.ММ.ГГГГ. фио на данное предложение не ответил. При этом фио неоднократно направлялись также претензии о выявленном нарушении внесения арендной платы за землю, однако фио продолжал уклоняться от внесения арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ году. Таким образом, арендатор не исполнил свои обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждений об этом. Сумма задолженности не является незначительной. При таких обстоятельствах, повторное предложение расторгнуть договор аренды, направленное ответчику фио ДД.ММ.ГГГГ, с установлением пятидневного срока для ответа, с последующим обращением в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, также не свидетельствует о преждевременности обращения в суд с иском.
Поскольку до обращения в суд истцом были соблюдены требования п. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 2 статьи 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, то оснований считать обращение истца в суд с иском преждевременным у суда не имелось.
Наличие у ответчика зарегистрированного права на объект недвижимого имущества также не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды земельного участка.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио о расторжении договора аренды земельного участка, с вынесением нового решения об удовлетворении указанных требований.
Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
определила:
Решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 14 апреля 2015 года отменить в части отказа в удовлетворении требований администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области к фио о расторжении договора аренды земельного участка.
Постановить по делу в данной части новое решение, которым удовлетворить требования администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области, расторгнуть договор аренды земельного участка N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Светлоярского муниципального района Волгоградской области и фио.
В остальной части решение Светлоярского районного суда Волгоградской области от 14 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Светлоярского муниципального района Волгоградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)