Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с правом возведения капитального строения; ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дагуф С.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Хапачевой Р.А.
судей - Богатыревой Е.В., Безуглова В.В.
при секретаре судебного заседания - П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ООО "Архитектура и градостроительство" на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 21 октября 2014 года, которым постановлено:
в иске ООО "Архитектура и градостроительство" к О. <данные изъяты> о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора о купле-продаже земельного участка общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: N с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> - отказать.
Заслушав доклад судьи Безуглова В.В., объяснения представителя истца ООО "Архитектура и градостроительство" по доверенности - Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчицы О. по доверенности - Д., возражавшей против доводов жалобы и полагавшей решение суда законным и обоснованными, судебная коллегия
установила:
ООО "Архитектура и градостроительство" обратилось в суд с иском к О. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявления указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Архитектура и градостроительство" и ответчицей О. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с правом возведения капитального строения. В соответствии с условиями предварительного договора ответчица обязалась зарегистрировать за собой право собственности на земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, после чего объединить указанные земельные участки с земельными участками, расположенными по адресу: <адрес>, а также <адрес> с постановкой вновь образованного участка на кадастровый учет. После этого изменить разрешенный вид использования вновь образованного земельного участка с "<данные изъяты>" на "<данные изъяты>". Истец обязался купить полученный земельный участок за <данные изъяты>, передав ответчице в счет аванса <данные изъяты>. Из сведений ЕГРП, а также их кадастровых выписок о земельных участках истцу стало известно о том, что в результате объединения вышеуказанных земельных участков образован новый земельный участок с присвоением нового адреса и разрешенного вида использования, не соответствующего указанному в предварительном договоре. Поскольку ответчица уклоняется от заключения договора купли-продажи, истец обратился в суд и просил обязать ответчицу заключить договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N и находящихся на нем объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> на условиях оговоренных в предварительном договоре.
Суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец ООО "Архитектура и градостроительство" просит решение Тахтамукайского районного суда от 21 октября 2014 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование жалобы указано, что судом при вынесении решения были неправильно определены обстоятельства имеющие значение дела, а установленным обстоятельствам дана неверная юридическая оценка, повлекшая принятие незаконного решения.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчица О. просит оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, заслушав участников судебного заседания, судебная коллегия находит оспариваемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Принимая решение по делу, суд пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку предварительный договор содержит условие о сроке заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Однако до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили основной договор, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.
Указанные выводы суда основаны на неправильном толковании условий предварительного договора, а также неправильном применении норм материального права.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ О. заключила с ООО "Архитектура и градостроительство" предварительный договор купли-продажи недвижимости с правом возведения капитального строения, согласно которому стороны договорились о покупке указанных выше пяти земельных участков, после их объединения продавцом О. в один участок с изменением разрешенного вида использования с "<данные изъяты>" на "<данные изъяты>".
Согласно пункту N предварительного договора, стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельного участка.
Вместе с тем, в пункте N предварительного договора указано, что настоящий договор вступает в действие со дня его подписания и действует до выполнения сторонами его условий.
При таких данных, условие о сроке заключения основного договора не может считаться определенным и согласованным сторонами в предварительном договоре, поскольку стороны определили два временных ориентира: первый - дата ДД.ММ.ГГГГ, второй - выполнение сторонами условий предварительного договора. В связи с этим, коллегия судей полагает, что стороны не согласовали условие о сроке.
В соответствии с частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При наличии таких обстоятельств, указанный срок следует исчислять в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, то есть год с момента заключения предварительного договора.
Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ, в день заключения предварительного договора, ответчица получила от истца <данные изъяты> в счет предварительного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно части 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Отказывая ООО "Архитектура и градостроительство" в удовлетворении иска, суд первой инстанции не учел, что оснований для применения положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ не имелось, поскольку выводы о прекращении ДД.ММ.ГГГГ обязательств, предусмотренных предварительным договором, являются необоснованными, противоречат обстоятельствам дела и нормам права.
Суд не принял во внимание, что в пункте N предварительного договора сторонами указан срок действия предварительного договора, а именно: предварительный договор вступает в действие со дня его подписания и действует до выполнения сторонами его условий. Однако обязательство по заключению основного договора купли-продажи земельного участка ответчицей О. не исполнено.
Между тем, основной договор купли-продажи земельного участка, образованного в результате объединения участков, до настоящего времени не заключен, поскольку О. уклоняется от его заключения, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Выводы суда о том, что в предварительном договоре не определен предмет договора, опровергаются как буквальным толкованием условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и совокупностью иных имеющихся в материалах дела доказательств, позволяющих определить, что предметом договора является земельный участок, образованный в результате объединения пяти вышеуказанных земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства готовностью <данные изъяты> и измененным видом разрешенного использования "<данные изъяты>".
С учетом изложенного, постановленное по делу решение судебная коллегия признает незаконным и подлежащим отмене.
Принимая новое решение об удовлетворении требований ООО "Архитектура и градостроительство" о понуждении О. заключить основной договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, коллегия судей исходит из положений пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которым в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ ответчица зарегистрировала право собственности на вновь образованный земельный участок общей площадью <данные изъяты> При этом назначение объекта было изменено ею на "<данные изъяты>", что не соответствует условиям предварительного договора.
Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец направлял в адрес О. предложение заключить основной договор купли-продажи земельного участка, которое было оставлено ответчицей без внимания.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что О. неправомерно уклоняется от своих обязательств по предварительному договору заключить основной договор купли-продажи спорной недвижимости, в то время как предварительный договор земельного участка был ею подписан и недействительным или незаключенным не признан.
Однако согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из предварительного договора следует, что О. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи земельного участка на оговоренных в предварительном договоре условиях, в связи с чем, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с ООО "Архитектура и градостроительство" основной договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> полученного в результате объединения пяти участков.
Таким образом, учитывая, что ответчица О. неправомерно уклоняется от исполнения обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, коллегия судей приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований ООО "Архитектура и градостроительство" к О. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с объектами незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу ООО "Архитектура и градостроительство", удовлетворить.
Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 21 октября 2014 года, отменить.
Принять новое решение, которым исковые требования ООО "Архитектура и градостроительство" к О. <данные изъяты> об обязании заключить договор купли-продажи, удовлетворить.
Обязать О. <данные изъяты> заключить с ООО "Архитектура и градостроительство" основной договор купли-продажи земельного участка с объектами незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий
Р.А.ХАПАЧЕВА
Судьи
Е.В.БОГАТЫРЕВА
В.В.БЕЗУГЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ ОТ 12.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1579/2014ГОД
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с правом возведения капитального строения; ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 декабря 2014 г. по делу N 33-1579/2014год
Судья Дагуф С.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего - Хапачевой Р.А.
судей - Богатыревой Е.В., Безуглова В.В.
при секретаре судебного заседания - П.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ООО "Архитектура и градостроительство" на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 21 октября 2014 года, которым постановлено:
в иске ООО "Архитектура и градостроительство" к О. <данные изъяты> о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора о купле-продаже земельного участка общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером: N с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> - отказать.
Заслушав доклад судьи Безуглова В.В., объяснения представителя истца ООО "Архитектура и градостроительство" по доверенности - Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчицы О. по доверенности - Д., возражавшей против доводов жалобы и полагавшей решение суда законным и обоснованными, судебная коллегия
установила:
ООО "Архитектура и градостроительство" обратилось в суд с иском к О. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявления указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Архитектура и градостроительство" и ответчицей О. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с правом возведения капитального строения. В соответствии с условиями предварительного договора ответчица обязалась зарегистрировать за собой право собственности на земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, после чего объединить указанные земельные участки с земельными участками, расположенными по адресу: <адрес>, а также <адрес> с постановкой вновь образованного участка на кадастровый учет. После этого изменить разрешенный вид использования вновь образованного земельного участка с "<данные изъяты>" на "<данные изъяты>". Истец обязался купить полученный земельный участок за <данные изъяты>, передав ответчице в счет аванса <данные изъяты>. Из сведений ЕГРП, а также их кадастровых выписок о земельных участках истцу стало известно о том, что в результате объединения вышеуказанных земельных участков образован новый земельный участок с присвоением нового адреса и разрешенного вида использования, не соответствующего указанному в предварительном договоре. Поскольку ответчица уклоняется от заключения договора купли-продажи, истец обратился в суд и просил обязать ответчицу заключить договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером N и находящихся на нем объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> на условиях оговоренных в предварительном договоре.
Суд постановил изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец ООО "Архитектура и градостроительство" просит решение Тахтамукайского районного суда от 21 октября 2014 года отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования. В обоснование жалобы указано, что судом при вынесении решения были неправильно определены обстоятельства имеющие значение дела, а установленным обстоятельствам дана неверная юридическая оценка, повлекшая принятие незаконного решения.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчица О. просит оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы, заслушав участников судебного заседания, судебная коллегия находит оспариваемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Принимая решение по делу, суд пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку предварительный договор содержит условие о сроке заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ. Однако до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили основной договор, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор.
Указанные выводы суда основаны на неправильном толковании условий предварительного договора, а также неправильном применении норм материального права.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ О. заключила с ООО "Архитектура и градостроительство" предварительный договор купли-продажи недвижимости с правом возведения капитального строения, согласно которому стороны договорились о покупке указанных выше пяти земельных участков, после их объединения продавцом О. в один участок с изменением разрешенного вида использования с "<данные изъяты>" на "<данные изъяты>".
Согласно пункту N предварительного договора, стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельного участка.
Вместе с тем, в пункте N предварительного договора указано, что настоящий договор вступает в действие со дня его подписания и действует до выполнения сторонами его условий.
При таких данных, условие о сроке заключения основного договора не может считаться определенным и согласованным сторонами в предварительном договоре, поскольку стороны определили два временных ориентира: первый - дата ДД.ММ.ГГГГ, второй - выполнение сторонами условий предварительного договора. В связи с этим, коллегия судей полагает, что стороны не согласовали условие о сроке.
В соответствии с частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
При наличии таких обстоятельств, указанный срок следует исчислять в соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, то есть год с момента заключения предварительного договора.
Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ, в день заключения предварительного договора, ответчица получила от истца <данные изъяты> в счет предварительного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно части 1 статьи 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Отказывая ООО "Архитектура и градостроительство" в удовлетворении иска, суд первой инстанции не учел, что оснований для применения положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ не имелось, поскольку выводы о прекращении ДД.ММ.ГГГГ обязательств, предусмотренных предварительным договором, являются необоснованными, противоречат обстоятельствам дела и нормам права.
Суд не принял во внимание, что в пункте N предварительного договора сторонами указан срок действия предварительного договора, а именно: предварительный договор вступает в действие со дня его подписания и действует до выполнения сторонами его условий. Однако обязательство по заключению основного договора купли-продажи земельного участка ответчицей О. не исполнено.
Между тем, основной договор купли-продажи земельного участка, образованного в результате объединения участков, до настоящего времени не заключен, поскольку О. уклоняется от его заключения, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Выводы суда о том, что в предварительном договоре не определен предмет договора, опровергаются как буквальным толкованием условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, так и совокупностью иных имеющихся в материалах дела доказательств, позволяющих определить, что предметом договора является земельный участок, образованный в результате объединения пяти вышеуказанных земельных участков с находящимися на них объектами незавершенного строительства готовностью <данные изъяты> и измененным видом разрешенного использования "<данные изъяты>".
С учетом изложенного, постановленное по делу решение судебная коллегия признает незаконным и подлежащим отмене.
Принимая новое решение об удовлетворении требований ООО "Архитектура и градостроительство" о понуждении О. заключить основной договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, коллегия судей исходит из положений пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которым в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ ответчица зарегистрировала право собственности на вновь образованный земельный участок общей площадью <данные изъяты> При этом назначение объекта было изменено ею на "<данные изъяты>", что не соответствует условиям предварительного договора.
Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец направлял в адрес О. предложение заключить основной договор купли-продажи земельного участка, которое было оставлено ответчицей без внимания.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что О. неправомерно уклоняется от своих обязательств по предварительному договору заключить основной договор купли-продажи спорной недвижимости, в то время как предварительный договор земельного участка был ею подписан и недействительным или незаключенным не признан.
Однако согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из предварительного договора следует, что О. приняла на себя обязательство по заключению договора купли-продажи земельного участка на оговоренных в предварительном договоре условиях, в связи с чем, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. заключить с ООО "Архитектура и градостроительство" основной договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> полученного в результате объединения пяти участков.
Таким образом, учитывая, что ответчица О. неправомерно уклоняется от исполнения обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, коллегия судей приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований ООО "Архитектура и градостроительство" к О. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с объектами незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу ООО "Архитектура и градостроительство", удовлетворить.
Решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 21 октября 2014 года, отменить.
Принять новое решение, которым исковые требования ООО "Архитектура и градостроительство" к О. <данные изъяты> об обязании заключить договор купли-продажи, удовлетворить.
Обязать О. <данные изъяты> заключить с ООО "Архитектура и градостроительство" основной договор купли-продажи земельного участка с объектами незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий
Р.А.ХАПАЧЕВА
Судьи
Е.В.БОГАТЫРЕВА
В.В.БЕЗУГЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)