Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Акташ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2009 по делу N А07-18675/2009 (судья Масалимов А.Ф.), при участии: от подателя апелляционной жалобы - Раменской О.С. (доверенность б/н от 11.01.2010),
установил:
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Акташ" (далее - ООО "Акташ", ответчик, общество, податель апелляционной жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 689 274 руб. 27 коп., пени в сумме 170 940 руб. 02 коп.
Решением суда от 29.10.2009 (резолютивная часть от 26.10.2009) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 689 274 руб. 27 коп. суммы основного долга по арендной плате, 85 000 руб. 00 коп. пени. С ООО "Акташ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 102 руб. 15 коп.
В апелляционной жалобе ООО "Акташ" просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что судом при вынесении решения не были установлены обстоятельства, имеющие важное значение для дела, и не был применен закон, подлежащий применению. В период действия договора аренды имела место просрочка кредитора - администрации городского округа. Договор был заключен на основании Постановления N 2975 от 15.12.2006 по результатам торгов. Участок был передан без технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации N 83 от 12.02.2006. Отсутствовала проектная документация на инженерные сети всего микрорайона. Из-за неподготовленности объекта торгов ответчик понес убытки, так как не мог своевременно привлечь заемные средства или инвестиции.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители Комитета в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что при вынесении решения суд руководствовался договором между Комитетом и ООО "Акташ", считает, что нельзя рассматривать договор, не принимая во внимание постановление администрации г. Стерлитамака об организации торгов и передаче участка в аренду ООО "Акташ". Необращение в Комитет обусловлено тем, что сам по себе Комитет носит представительские функции, обращение ответчика было осуществлено непосредственно в администрацию.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков от 02.02.2007 и постановления администрации городского округа г. Стерлитамак N 208 от 14.02.2007, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 192-07-59зем от 15.02.2007 (л. д. 12-14), согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду земельный участок из категорий земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:56:05 01 08:0011, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, Западный жилой район (мкр. N 4 "Б"), общей площадью 4629 кв. м, в целях использования: строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектами инженерной инфраструктуры (п. 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной регистрационной службы 30.05.2007 (л. д. 19 на обороте).
Срок аренды установлен с 01.03.2007 по 01.03.2009 (п. 2.1 договора).
По акту приема-передачи от 15.02.2007 земельный участок передан ответчику (л. д. 16).
Дополнительным соглашением N 1 от 06.11.2008 срок действия договора аренды пролонгирован до 31.12.2010 (л. д. 22).
Данное соглашение 04.12.2008 зарегистрировано в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной регистрационной службы (л. д. 24 на обороте).
Пунктами 2.5, 3.2 договора стороны предусмотрели, в том числе, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия данного договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном данным договором.
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с действующими нормативными актами, протоколами комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков о согласовании условий проведения открытого аукциона по предоставлению права на заключение договора аренды Участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектами инженерной инфраструктуры от 22.12.2006 и о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды Участка от 02.02.2007, оформляется в виде Приложения N 1 к договору и является его неотъемлемой частью (л. д. 15).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца отчетного квартала (п. 3.2 договора).
В случае неуплаты платежей по арендной плате в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период (п. 6.2 договора).
Земельный участок, являющийся объектом аренды, сформирован в установленном порядке, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка от 26.12.2006 (л. д. 17-19).
Истец, указывая в исковом заявлении, что ответчиком несвоевременно и неполно исполняются договорные обязательства, 27.04.2009 направил в его адрес претензию N 734 о взыскании задолженности по арендной плате (л. д. 9).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя в части заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по заключенному договору аренды, доказательств погашения задолженности не представлено, вместе с тем, договорная неустойка снижена судом в порядке ст. 333 ГК РФ.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Оценивая договор аренды земельного участка N 192-07-59зем от 15.02.2007 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.
В п. 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. Кроме того, в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (л. д. 17-19) и доказательства проведения государственной регистрации спорного договора (л. д. 19 на обороте).
С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств апелляционная инстанция не находит оснований считать договор аренды незаключенным.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан арифметически верным, оснований для его критической оценки не имеется.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию отсутствия задолженности по внесению арендных платежей возлагается именно на арендатора.
ООО "Акташ" таких доказательств в материалы дела не представило.
Суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, не основанными на нормах материального права доводы подателя жалобы о невозможности использовать по назначению земельный участок в связи с не определением технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и отсутствием проектной документации на инженерные сети всего микрорайона. При этом суд исходит из следующего.
Согласно пунктам 1, 10 ст. 38.3 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование земельного участка и основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
По смыслу указанной нормы, определение технических условий, а также разрешение вопроса о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения является существенным условием проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что с итогами проведения аукциона ответчик согласился без замечаний, о чем свидетельствует подпись представителя ответчика на протоколе (л. д. 31-33). Как следует из материалов дела и не отрицается ответчиком, результаты аукциона им не оспорены, в силу чего считать недействительным договор аренды N 192-07-59зем не имеется оснований.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что ответчик впервые обратился к истцу с вопросом об отсутствии технических условий спустя полгода после подписания договора аренды N 192-07-59зем, что следует из письма N 13 от 16.08.2007 (л. д. 54), что по смыслу ст. 614 ГК РФ не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за пользование земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В пункте 6.2 рассматриваемого договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Представленный расчет договорной неустойки (л. д. 5) судом проверен, является верным.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает, обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что предусмотренный договором размер неустойки является чрезмерным.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению Конституционного Суд Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что, снижая размер подлежащей взысканию неустойки, судом первой инстанции дана правильная оценка совокупности обстоятельств дела: отсутствие доказательств наличия существенных негативных последствий для истца в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договора, высокий процент договорной неустойки, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика.
В связи с этим выводы суда первой инстанции в данной части являются верными, и не подлежат переоценке.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
В соответствии со статьями 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2009 по делу N А07-18675/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Акташ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2010 N 18АП-11786/2009 ПО ДЕЛУ N А07-18675/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2010 г. N 18АП-11786/2009
Дело N А07-18675/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Акташ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2009 по делу N А07-18675/2009 (судья Масалимов А.Ф.), при участии: от подателя апелляционной жалобы - Раменской О.С. (доверенность б/н от 11.01.2010),
установил:
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Акташ" (далее - ООО "Акташ", ответчик, общество, податель апелляционной жалобы) о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 689 274 руб. 27 коп., пени в сумме 170 940 руб. 02 коп.
Решением суда от 29.10.2009 (резолютивная часть от 26.10.2009) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 689 274 руб. 27 коп. суммы основного долга по арендной плате, 85 000 руб. 00 коп. пени. С ООО "Акташ" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 102 руб. 15 коп.
В апелляционной жалобе ООО "Акташ" просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что судом при вынесении решения не были установлены обстоятельства, имеющие важное значение для дела, и не был применен закон, подлежащий применению. В период действия договора аренды имела место просрочка кредитора - администрации городского округа. Договор был заключен на основании Постановления N 2975 от 15.12.2006 по результатам торгов. Участок был передан без технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации N 83 от 12.02.2006. Отсутствовала проектная документация на инженерные сети всего микрорайона. Из-за неподготовленности объекта торгов ответчик понес убытки, так как не мог своевременно привлечь заемные средства или инвестиции.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители Комитета в судебное заседание не явились.
С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Пояснил, что при вынесении решения суд руководствовался договором между Комитетом и ООО "Акташ", считает, что нельзя рассматривать договор, не принимая во внимание постановление администрации г. Стерлитамака об организации торгов и передаче участка в аренду ООО "Акташ". Необращение в Комитет обусловлено тем, что сам по себе Комитет носит представительские функции, обращение ответчика было осуществлено непосредственно в администрацию.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков от 02.02.2007 и постановления администрации городского округа г. Стерлитамак N 208 от 14.02.2007, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 192-07-59зем от 15.02.2007 (л. д. 12-14), согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять в аренду земельный участок из категорий земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:56:05 01 08:0011, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, Западный жилой район (мкр. N 4 "Б"), общей площадью 4629 кв. м, в целях использования: строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектами инженерной инфраструктуры (п. 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной регистрационной службы 30.05.2007 (л. д. 19 на обороте).
Срок аренды установлен с 01.03.2007 по 01.03.2009 (п. 2.1 договора).
По акту приема-передачи от 15.02.2007 земельный участок передан ответчику (л. д. 16).
Дополнительным соглашением N 1 от 06.11.2008 срок действия договора аренды пролонгирован до 31.12.2010 (л. д. 22).
Данное соглашение 04.12.2008 зарегистрировано в Стерлитамакском отделе Управления Федеральной регистрационной службы (л. д. 24 на обороте).
Пунктами 2.5, 3.2 договора стороны предусмотрели, в том числе, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия данного договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном данным договором.
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы производится в соответствии с действующими нормативными актами, протоколами комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков о согласовании условий проведения открытого аукциона по предоставлению права на заключение договора аренды Участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и объектами инженерной инфраструктуры от 22.12.2006 и о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды Участка от 02.02.2007, оформляется в виде Приложения N 1 к договору и является его неотъемлемой частью (л. д. 15).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа первого месяца отчетного квартала (п. 3.2 договора).
В случае неуплаты платежей по арендной плате в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период (п. 6.2 договора).
Земельный участок, являющийся объектом аренды, сформирован в установленном порядке, о чем свидетельствует кадастровый план земельного участка от 26.12.2006 (л. д. 17-19).
Истец, указывая в исковом заявлении, что ответчиком несвоевременно и неполно исполняются договорные обязательства, 27.04.2009 направил в его адрес претензию N 734 о взыскании задолженности по арендной плате (л. д. 9).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя в части заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается задолженность ответчика по заключенному договору аренды, доказательств погашения задолженности не представлено, вместе с тем, договорная неустойка снижена судом в порядке ст. 333 ГК РФ.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Оценивая договор аренды земельного участка N 192-07-59зем от 15.02.2007 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий.
В п. 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь. Кроме того, в материалы дела представлен кадастровый план земельного участка (л. д. 17-19) и доказательства проведения государственной регистрации спорного договора (л. д. 19 на обороте).
С учетом наличия в материалах дела указанных доказательств апелляционная инстанция не находит оснований считать договор аренды незаключенным.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан арифметически верным, оснований для его критической оценки не имеется.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию отсутствия задолженности по внесению арендных платежей возлагается именно на арендатора.
ООО "Акташ" таких доказательств в материалы дела не представило.
Суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, не основанными на нормах материального права доводы подателя жалобы о невозможности использовать по назначению земельный участок в связи с не определением технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и отсутствием проектной документации на инженерные сети всего микрорайона. При этом суд исходит из следующего.
Согласно пунктам 1, 10 ст. 38.3 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование земельного участка и основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
По смыслу указанной нормы, определение технических условий, а также разрешение вопроса о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения является существенным условием проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что с итогами проведения аукциона ответчик согласился без замечаний, о чем свидетельствует подпись представителя ответчика на протоколе (л. д. 31-33). Как следует из материалов дела и не отрицается ответчиком, результаты аукциона им не оспорены, в силу чего считать недействительным договор аренды N 192-07-59зем не имеется оснований.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что ответчик впервые обратился к истцу с вопросом об отсутствии технических условий спустя полгода после подписания договора аренды N 192-07-59зем, что следует из письма N 13 от 16.08.2007 (л. д. 54), что по смыслу ст. 614 ГК РФ не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за пользование земельным участком.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В пункте 6.2 рассматриваемого договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Представленный расчет договорной неустойки (л. д. 5) судом проверен, является верным.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает, обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что предусмотренный договором размер неустойки является чрезмерным.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению Конституционного Суд Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что, снижая размер подлежащей взысканию неустойки, судом первой инстанции дана правильная оценка совокупности обстоятельств дела: отсутствие доказательств наличия существенных негативных последствий для истца в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договора, высокий процент договорной неустойки, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика.
В связи с этим выводы суда первой инстанции в данной части являются верными, и не подлежат переоценке.
При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции также не установлено.
В соответствии со статьями 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.10.2009 по делу N А07-18675/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Акташ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)