Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 1021500002556) - Хестановой А.К. (доверенность от 23.09.2015), в отсутствие представителей ответчика - открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит" (ОГРН 1021500920099), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.12.2014 (судья Базиева Н.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А61-3720/2014, установил следующее.
Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Агрофирма "Монолит" (далее - общество, агрофирма), в котором просила:
- взыскать с общества задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2014 в размере 363 282 рубля 50 копеек,
- - взыскать с общества пеню за просрочку внесения арендной платы в размере 65 892 рубля;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.03.2010 N 61-10, заключенный между администрацией и обществом (уточненные требования, л.д. 60-61).
Решением от 10.12.2014 (с учетом определения от 27.03.2015 об исправлении описок и опечаток), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 07.04.2015, исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. Суд взыскал с общества в пользу администрации основной долг в размере 363 282 рубля 50 копеек, пеню в размере 65 892 рубля, а также в доход бюджета Российской Федерации - 21 583 рубля 50 копеек государственной пошлины. Заключенный администрацией и обществом договор от 26.03.2010 N 61-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301002:30 расторгнут. Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды от 26.03.2010 и дополнительное соглашение к нему от 01.11.2010 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены соответствующие записи (26.05.2010 и 28.02.2011). Арендная плата администрацией рассчитана в соответствии с постановлением правительства Республики Северная Осетия-Алания (далее также - РСО-Алания) от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", постановлением правительства РСО-Алания от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания". Расчет арендной платы судом проверен, признан правильным, ответчиком сумма заявленных требований не оспорена. Ответчиком после подачи иска сумма задолженности частично уплачена, что послужило основанием для уменьшения истцом суммы иска. В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик должен выплатить истцу пеню в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, поэтому требование о взыскании пени заявлено истцом правомерно. В качестве доказательств соблюдения требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) администрация представила уведомление от 08.09.2014 N 3453, которым общество информировано о необходимости в семидневный срок погасить задолженность, о расторжении договора, в ином случае. Указанное уведомление получено ответчиком 16.09.2014, с настоящим иском администрация обратилась в арбитражный суд 14.10.2014. Факт получения ответчиком претензии и предложения о расторжении договора аренды им не оспаривается. Судом установлен факт неуплаты ответчиком арендных платежей за период с 01.07.2012 по 30.06.2014, то есть более двух раз подряд (арендная плата подлежит уплате по полугодиям), в связи с чем, сделан вывод о правомерности требования администрации о расторжении договора аренды. Ссылка ответчика на то, что долг им частично уплачен, судом не принята. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73), даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) государственная пошлина взыскана с ответчика.
Апелляционный суд, оставляя без изменения решение от 10.12.2014, также отметил, что ответчиком после подачи иска часть задолженности была погашена (в сумме 300 тыс. рублей), вследствие чего администрация уменьшила сумму иска. Доказательства внесения платы за землю за спорный период на оставшуюся сумму задолженности в размере 363 282 рубля 50 копеек не представлены ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций. Расчет пени соответствует условиям договора, ее контррасчет не представлен, о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства обществом не заявлено. С учетом фактических обстоятельств дела и положений части 3.1 статьи 70, статьи 71 Кодекса, как в части имущественных требований, так и в части расторжения договора аренды, иск является правомерным. Доводы общества о том, что суд первой инстанции не принял во внимание предпринятые ответчиком меры по внесению арендных платежей, при рассмотрении дела ответчик находился в стадии банкротства, апелляционный суд проверил и отклонил.
В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 07.04.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, ответчиком приняты меры по оплате аренды (платежное поручение имеется в деле), что не учтено судом при вынесении решения. При рассмотрении настоящего дела общество находилось в стадии банкротства по заявлению конкурсного управляющего Басанько А.И.
В арбитражный суд округа от администрации поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы. В судебном заседании представитель администрации также просил жалобу общества отклонить.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 26.03.2010 N 116-3, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 26.03.2010 заключен договор аренды земельного участка N 61-10, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 319,03 га, с кадастровым номером 15:01:0301002:30, местоположением: РСО-Алания, Моздокский район, 100 м севернее ст. Черноярская, для целей сельскохозяйственного использования (земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, далее - земельный участок). Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (л. д. 11-13, 22-25, 26).
Государственная регистрация сделки осуществлена 26.05.2010 (л. д. 14).
26.03.2010 земельный участок передан обществу по акту приема-передачи (л. д. 14).
Срок аренды участка установлен с 26.03.2010 по 26.03.2059 (пункт 2.1).
01.11.2010, на основании постановления правительства РСО-Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платой за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, изменив расчет и порядок внесения арендной платы. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 28.02.2011 (л. д. 15-16).
Об изменении арендной платы за земельный участок с 01.01.2012 арендатор также письменно уведомлен (л. д. 17).
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.1.1).
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2).
У ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2014, в связи с чем, администрация уведомлением от 25.08.2014 N 3268 (получено 29.08.2014) потребовала от общества погасить долг в течение 7 дней. Администрация также предупредила арендатора, что в случае невыполнения им данного требования, будет вынуждена обратиться в суд (л. д. 18-19).
Письмом от 08.09.2014 N 3454 (получено 16.09.2014) администрация вновь предложила обществу оплатить задолженность по арендной плате или заключить соглашение о расторжении договора аренды, в противном случае, информировала о предстоящем обращении в суд для принудительного расторжения договора. Ответ, документ об оплате или возникшие вопросы, арендатору предложено направить в администрацию в течение 7 дней (л. д. 20-21).
Не получив какого-либо ответа от общества, и полагая свои права арендодателя по договору от 26.03.2010 N 61-10 нарушенными ответчиком существенным образом, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса, здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (пункт 1 статьи 333 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 4.1.1 договора администрация и общество закрепили условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 своего постановления N 73 разъяснил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что требования закона о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора применительно к досрочному расторжению договора аренды, администрацией выполнены. Факт неоднократного и существенного нарушения обществом принятых на себя договором аренды земельного участка от 26.03.2010 N 61-10 обязательств установлен и подтвержден документально. Доказательства своевременного внесения и полной оплаты образовавшейся (в период с 01.07.2012 по 30.06.2014) задолженности по арендной плате за предоставленный земельный участок и пени за просрочку ее внесения, обществом не представлены. При этом заявленная в настоящем деле сумма неустойки рассчитана истцом исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8,25/300 = 0,028% годовых), что значительно ниже установленной пунктом 5.2 договора аренды от 26.03.2010 N 61-10 ответственности за неисполнение (несвоевременное исполнение) денежного обязательства.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что ответчиком предприняты меры по оплате аренды (платежное поручение имеется в деле), однако это не принято во внимание судом при вынесении решения, несостоятелен. В материалы дела представлено одно платежное поручение (от 05.12.2014) на сумму 300 тыс. рублей, которое учтено как администрацией (при уменьшении размера исковых требований), так и судами при разрешении требования о взыскании задолженности по арендной плате (л. д. 57, 60-61). При этом доказательства полной уплаты суммы задолженности и начисленной за просрочку ее внесения неустойки (в льготном размере) в деле отсутствуют.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что при рассмотрении настоящего дела общество находилось в стадии банкротства по заявлению Басанько А.И., проверен судом апелляционной инстанции и признан необоснованным, не соответствующим действительности, а потому, не влияющим на решение от 10.12.2014. Ни кассационная жалоба, ни содержащиеся в общедоступной базе "Картотека арбитражных дел" сведения, в том числе по делу N А61-4066/2013, наличие обстоятельств, исключающих удовлетворение требований администрации в рамках настоящего спора, не подтверждают.
При таких обстоятельствах, и учитывая, что апелляционным постановлением от 07.04.2015 решение от 10.12.2014 оставлено без изменения, оснований для отмены данных судебных актов по доводам жалобы не имеется (пункт 1 части 1 статьи 287 Кодекса), поскольку они не опровергают правильность сделанных судами выводов по существу спора. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, основания для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 по делу N А61-3720/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.10.2015 N Ф08-4597/2015 ПО ДЕЛУ N А61-3720/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, обязании его расторгнуть.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2015 г. по делу N А61-3720/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (ОГРН 1021500002556) - Хестановой А.К. (доверенность от 23.09.2015), в отсутствие представителей ответчика - открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит" (ОГРН 1021500920099), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Агрофирма "Монолит" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.12.2014 (судья Базиева Н.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 (судьи Сулейманов З.М., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А61-3720/2014, установил следующее.
Администрация местного самоуправления Моздокского района Республики Северная Осетия-Алания (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Агрофирма "Монолит" (далее - общество, агрофирма), в котором просила:
- взыскать с общества задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2014 в размере 363 282 рубля 50 копеек,
- - взыскать с общества пеню за просрочку внесения арендной платы в размере 65 892 рубля;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.03.2010 N 61-10, заключенный между администрацией и обществом (уточненные требования, л.д. 60-61).
Решением от 10.12.2014 (с учетом определения от 27.03.2015 об исправлении описок и опечаток), оставленным без изменения апелляционным постановлением от 07.04.2015, исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. Суд взыскал с общества в пользу администрации основной долг в размере 363 282 рубля 50 копеек, пеню в размере 65 892 рубля, а также в доход бюджета Российской Федерации - 21 583 рубля 50 копеек государственной пошлины. Заключенный администрацией и обществом договор от 26.03.2010 N 61-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:01:0301002:30 расторгнут. Судебные акты мотивированы следующим. Договор аренды от 26.03.2010 и дополнительное соглашение к нему от 01.11.2010 зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесены соответствующие записи (26.05.2010 и 28.02.2011). Арендная плата администрацией рассчитана в соответствии с постановлением правительства Республики Северная Осетия-Алания (далее также - РСО-Алания) от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", постановлением правительства РСО-Алания от 29.12.2011 N 358 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания". Расчет арендной платы судом проверен, признан правильным, ответчиком сумма заявленных требований не оспорена. Ответчиком после подачи иска сумма задолженности частично уплачена, что послужило основанием для уменьшения истцом суммы иска. В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы ответчик должен выплатить истцу пеню в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, поэтому требование о взыскании пени заявлено истцом правомерно. В качестве доказательств соблюдения требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) администрация представила уведомление от 08.09.2014 N 3453, которым общество информировано о необходимости в семидневный срок погасить задолженность, о расторжении договора, в ином случае. Указанное уведомление получено ответчиком 16.09.2014, с настоящим иском администрация обратилась в арбитражный суд 14.10.2014. Факт получения ответчиком претензии и предложения о расторжении договора аренды им не оспаривается. Судом установлен факт неуплаты ответчиком арендных платежей за период с 01.07.2012 по 30.06.2014, то есть более двух раз подряд (арендная плата подлежит уплате по полугодиям), в связи с чем, сделан вывод о правомерности требования администрации о расторжении договора аренды. Ссылка ответчика на то, что долг им частично уплачен, судом не принята. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73), даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) государственная пошлина взыскана с ответчика.
Апелляционный суд, оставляя без изменения решение от 10.12.2014, также отметил, что ответчиком после подачи иска часть задолженности была погашена (в сумме 300 тыс. рублей), вследствие чего администрация уменьшила сумму иска. Доказательства внесения платы за землю за спорный период на оставшуюся сумму задолженности в размере 363 282 рубля 50 копеек не представлены ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций. Расчет пени соответствует условиям договора, ее контррасчет не представлен, о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства обществом не заявлено. С учетом фактических обстоятельств дела и положений части 3.1 статьи 70, статьи 71 Кодекса, как в части имущественных требований, так и в части расторжения договора аренды, иск является правомерным. Доводы общества о том, что суд первой инстанции не принял во внимание предпринятые ответчиком меры по внесению арендных платежей, при рассмотрении дела ответчик находился в стадии банкротства, апелляционный суд проверил и отклонил.
В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 07.04.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, ответчиком приняты меры по оплате аренды (платежное поручение имеется в деле), что не учтено судом при вынесении решения. При рассмотрении настоящего дела общество находилось в стадии банкротства по заявлению конкурсного управляющего Басанько А.И.
В арбитражный суд округа от администрации поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы. В судебном заседании представитель администрации также просил жалобу общества отклонить.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 26.03.2010 N 116-3, администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 26.03.2010 заключен договор аренды земельного участка N 61-10, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 319,03 га, с кадастровым номером 15:01:0301002:30, местоположением: РСО-Алания, Моздокский район, 100 м севернее ст. Черноярская, для целей сельскохозяйственного использования (земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, далее - земельный участок). Земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (л. д. 11-13, 22-25, 26).
Государственная регистрация сделки осуществлена 26.05.2010 (л. д. 14).
26.03.2010 земельный участок передан обществу по акту приема-передачи (л. д. 14).
Срок аренды участка установлен с 26.03.2010 по 26.03.2059 (пункт 2.1).
01.11.2010, на основании постановления правительства РСО-Алания от 13.09.2010 N 255 "О порядке определения размера арендной платой за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения", стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, изменив расчет и порядок внесения арендной платы. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 28.02.2011 (л. д. 15-16).
Об изменении арендной платы за земельный участок с 01.01.2012 арендатор также письменно уведомлен (л. д. 17).
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.1.1).
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2).
У ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.07.2012 по 30.06.2014, в связи с чем, администрация уведомлением от 25.08.2014 N 3268 (получено 29.08.2014) потребовала от общества погасить долг в течение 7 дней. Администрация также предупредила арендатора, что в случае невыполнения им данного требования, будет вынуждена обратиться в суд (л. д. 18-19).
Письмом от 08.09.2014 N 3454 (получено 16.09.2014) администрация вновь предложила обществу оплатить задолженность по арендной плате или заключить соглашение о расторжении договора аренды, в противном случае, информировала о предстоящем обращении в суд для принудительного расторжения договора. Ответ, документ об оплате или возникшие вопросы, арендатору предложено направить в администрацию в течение 7 дней (л. д. 20-21).
Не получив какого-либо ответа от общества, и полагая свои права арендодателя по договору от 26.03.2010 N 61-10 нарушенными ответчиком существенным образом, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса, здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (пункт 1 статьи 333 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 4.1.1 договора администрация и общество закрепили условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 своего постановления N 73 разъяснил, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что требования закона о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора применительно к досрочному расторжению договора аренды, администрацией выполнены. Факт неоднократного и существенного нарушения обществом принятых на себя договором аренды земельного участка от 26.03.2010 N 61-10 обязательств установлен и подтвержден документально. Доказательства своевременного внесения и полной оплаты образовавшейся (в период с 01.07.2012 по 30.06.2014) задолженности по арендной плате за предоставленный земельный участок и пени за просрочку ее внесения, обществом не представлены. При этом заявленная в настоящем деле сумма неустойки рассчитана истцом исходя из 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8,25/300 = 0,028% годовых), что значительно ниже установленной пунктом 5.2 договора аренды от 26.03.2010 N 61-10 ответственности за неисполнение (несвоевременное исполнение) денежного обязательства.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что ответчиком предприняты меры по оплате аренды (платежное поручение имеется в деле), однако это не принято во внимание судом при вынесении решения, несостоятелен. В материалы дела представлено одно платежное поручение (от 05.12.2014) на сумму 300 тыс. рублей, которое учтено как администрацией (при уменьшении размера исковых требований), так и судами при разрешении требования о взыскании задолженности по арендной плате (л. д. 57, 60-61). При этом доказательства полной уплаты суммы задолженности и начисленной за просрочку ее внесения неустойки (в льготном размере) в деле отсутствуют.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что при рассмотрении настоящего дела общество находилось в стадии банкротства по заявлению Басанько А.И., проверен судом апелляционной инстанции и признан необоснованным, не соответствующим действительности, а потому, не влияющим на решение от 10.12.2014. Ни кассационная жалоба, ни содержащиеся в общедоступной базе "Картотека арбитражных дел" сведения, в том числе по делу N А61-4066/2013, наличие обстоятельств, исключающих удовлетворение требований администрации в рамках настоящего спора, не подтверждают.
При таких обстоятельствах, и учитывая, что апелляционным постановлением от 07.04.2015 решение от 10.12.2014 оставлено без изменения, оснований для отмены данных судебных актов по доводам жалобы не имеется (пункт 1 части 1 статьи 287 Кодекса), поскольку они не опровергают правильность сделанных судами выводов по существу спора. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, основания для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.12.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2015 по делу N А61-3720/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)