Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бажана П.В.,
судей Рогалевой Е.М., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,
с участием:
от заявителя - Потоцкая Р.Р., доверенность от 16 февраля 2015 года N 03-19,
от ответчика - Ряхова Л.В., доверенность от 29 декабря 2014 года N 12-9293,
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2015 года по делу N А55-28925/2014 (судья Медведев А.А.),
по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (ОГРН 1066315051571, ИНН 6315395522), город Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,
с участием третьего лица: администрации муниципального района Кинельский Самарской области, город Кинель Самарской области,
о признании незаконным отказ от 29 сентября 2014 года N 03/710/2014-333,
установил:
ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра), с привлечением в качестве третьего лица - администрации муниципального района Кинельский Самарской области, о признании незаконным отказа от 29 сентября 2014 года N 03/710/2014-333 в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества: "Разработка проекта на газоснабжение села Александровка, пос. Подлесный, пос. Сосновский муниципального района Кинельский", расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, в границах поселения Малая Малышевка с кадастровым номером 63:22:0000000:3300" и обязании управления провести государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект недвижимого имущества.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель общества.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, а решение суда считает законным и обоснованным.
На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Проверив материалы дела, выслушав представителей общества и Управления Росреестра, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального района Кинельский (арендодатель) и ОАО "СамРЭК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 со сроком действия договора - с 28.04.2011 г. по 27.03.2012 г., а также соответствующий акт приема-передачи.
Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 73 389 кв. м под строительство объекта: "Газоснабжение с. Александровка, п. Сосновский, п. Подлесный" общей площадью 73 389 кв. м, в состав которого входили земельные участки: площадью 20 486 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, северо-восточнее с. Малая Малышевка) с кадастровым номером 63:22:0000000:785, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения; площадью 1 586 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка) с кадастровым номером 63:22:0905002:9191, относящийся к категории земель населенных пунктов; площадью 32 094 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Александровка) с кадастровым номером 63:22:0000000:1776, относящийся к категории земель населенных пунктов; площадью 7 176 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, пос. Подлесный) с кадастровым номером 63:22:0903006:9063, относящийся к категории земель населенных пунктов; площадью 12 047 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, пос. Сосновский) с кадастровым номером 63:22:0903007:9091, относящийся к категории земель населенных пунктов.
Впоследствии администрацией муниципального района Кинельский (арендодатель) и ОАО "СамРЭК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 02/226/02-06/171-12 от 21.11.2012 г. со сроком действия договора с 30.10.2012 г. по 27.02.2013 г., а также соответствующий акт приема-передачи.
Предметом указанного договора являлся земельный участок под строительство объекта: "Газоснабжение с. Александровка, п. Сосновский, п. Подлесный" общей площадью 73 389 кв. м, в том числе: площадью 20 486 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0000000:785, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, северо-восточнее села Малая Малышевка; площадью 1 586 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0905002:9191, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, село Малая Малышевка; площадью 32 094 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0000000:1776, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, село Александровка; площадью 7 176 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0903006:9063, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, поселок Подлесный; площадью 12 047 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0903007:9091, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, поселок Сосновский (в дальнейшем именуемый "Участок"), в границах, указанных на прилагаемых к Договору кадастровых паспорта с земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть.
Обществом был построен объект недвижимого имущества "Разработка проекта на газоснабжение села Александровка, пос. Подлесный, пос. Сосновский муниципального района Кинельский", расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, в границах пос. Малая Малышевка (далее - объект), которому произведен государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 63:22:0000000:3300, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 13.01.2014 г. N 63-00-102/14-8821.
19.08.2014 г. общество обратилось в управление с заявлением N 63-63-03/710/2014-333 о регистрации права собственности на объект недвижимости "Разработка проекта на газоснабжение села Александровка, пос. Подлесный, пос. Сосновский муниципального района Кинельский", расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, в границах пос. Малая Малышевка, с кадастровым номером 63:22:0000000:3300, и представлены документы: договор аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 с актом приема-передачи; договор аренды земельного участка N 02/226/02-06/171-12 от 21.11.2012 г. с актом приема-передачи; разрешение на строительство N RU63011309-92 от 03.05.2011 г.; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63011309-99 от 27.11.2012 г.; кадастровый паспорт объекта от 13.01.2014 г. N 63-00-102/14-8821.
Уведомлением от 26.08.2014 г. N 03/710/2014-333 государственная регистрация приостановлена в соответствии со ст. 19 Закона о регистрации, поскольку в результате правовой экспертизы выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства, а сообщением N 03/710/2014-333 от 29.09.2014 г. Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации по причине непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Считая отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.
Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, а на основании ст. 8 данного Кодекса права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а в соответствии п. 1 ст. 18 данного Закона, документы должны соответствовать установленным законодательством РФ требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Законом порядке.
Суд правильно установил, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия общество представило договоры аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и от 21.11.2012 г. N 02/226/02-06/171-12, а предметом указанных договоров являлся земельный участок под строительство объекта: "Газоснабжение с. Александровка, п. Сосновский, п. Подлесный" общей площадью 73 389 кв. м.
Между тем, такой земельный участок как объект недвижимости не существует, поскольку входящие в его состав земельные участки не объединены, а земельный участок общей площадью 73 389 кв. м не был сформирован и не проходил кадастровый учет.
В указанных договорах перечисляются земельные участки с кадастровыми номерами 63:22:0000000:785, 63:22:0905002:9191, 63:22:0000000:1776, 63:22:0903006:9063, 63:22:0903007:9091, однако судом правильно установлено, что на основании кадастровых дел, сведения о вышеперечисленных земельных участках в ГКН были аннулированы в 2013 г. в соответствии с п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ.
Между тем, согласно техническому плану на объект капитального строительства с кадастровым номером 63:22:0000000:3300 объект учета располагается на земельных участках с другими кадастровыми номерами, а также на территории других кадастровых кварталов, которые указаны в решении суда.
При этом в техническом плане указывается, что в соответствии с п. 39 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 г. N 693, выявлено расхождение адресных характеристик сооружения и земельных участков, на которых оно расположено.
В соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 настоящей статьи, необходимы документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; и правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ в указанных в п. 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Однако обществом, решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в договорах аренды земельного участка общей площадью 73 389 кв. м, отвечающее требованиям ст. 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду не представлено.
Кроме того, в договорах указаны земельные участки с кадастровыми номерами 63:22:0000000:785, 63:22:0905002:9191, 63:22:0000000:1776, 63:22:0903006:9063, 63:22:0903007:9091, тогда как введенный в эксплуатацию объект располагается на земельных участках с другими кадастровыми номерами, а также на территории других кадастровых кварталов, которые указаны в решении суда.
При этом объект располагается на земельных участках, относящихся к кадастровым кварталам, сведения о которых отсутствуют в договорах аренды.
Кроме того, согласно техническому плану объект располагается не только на земельных участках, сформированных и имеющих кадастровые номера, но также и на кадастровых кварталах без указания на конкретные сформированные и имеющие кадастровые номера земельные участки.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представленные на государственную регистрацию договоры аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и N 02/226/02-06/171-12 от 21.11.2012 г. не являются правоустанавливающими документами на все земельные участки, занятые объектом недвижимости.
В соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; и принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 данного Кодекса.
Согласно п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнения кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" N 9221-ФЗ от 24.07.2007 г. внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г N 73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договорах аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и от 21.11.2012 г. N 02/226/02-06/171-12 не указаны кадастровые номера всех земельных участков, соответствующих реальному расположению объекта капитального строительства, указанному в техническом плане.
Указанные обстоятельства, а также факт выявленного в ГКН расхождения адресных характеристик сооружения и земельных участков, на которых оно расположено, не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки.
В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).
Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанные договоры аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и от 21.11.2012 г. N 02/226/02-06/171-12 по содержанию не являются правоустанавливающими документами на все земельные участки, занятые объектом недвижимости.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным ст. ст. 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.
В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды, а наличие у регистрирующего органа и суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением ФАС Поволжского округа от 4 июля 2014 г. по делу N А55-19679/2013.
Оценивая законность решения регистрирующего органа суд обоснованно посчитал, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на все земельные участки для строительства объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.
Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2015 года по делу N А55-28925/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
П.В.БАЖАН
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2015 N 11АП-6057/2015 ПО ДЕЛУ N А55-28925/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2015 г. по делу N А55-28925/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бажана П.В.,
судей Рогалевой Е.М., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,
с участием:
от заявителя - Потоцкая Р.Р., доверенность от 16 февраля 2015 года N 03-19,
от ответчика - Ряхова Л.В., доверенность от 29 декабря 2014 года N 12-9293,
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2015 года по делу N А55-28925/2014 (судья Медведев А.А.),
по заявлению открытого акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" (ОГРН 1066315051571, ИНН 6315395522), город Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,
с участием третьего лица: администрации муниципального района Кинельский Самарской области, город Кинель Самарской области,
о признании незаконным отказ от 29 сентября 2014 года N 03/710/2014-333,
установил:
ОАО "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра), с привлечением в качестве третьего лица - администрации муниципального района Кинельский Самарской области, о признании незаконным отказа от 29 сентября 2014 года N 03/710/2014-333 в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества: "Разработка проекта на газоснабжение села Александровка, пос. Подлесный, пос. Сосновский муниципального района Кинельский", расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, в границах поселения Малая Малышевка с кадастровым номером 63:22:0000000:3300" и обязании управления провести государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект недвижимого имущества.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель общества.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, а решение суда считает законным и обоснованным.
На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Проверив материалы дела, выслушав представителей общества и Управления Росреестра, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального района Кинельский (арендодатель) и ОАО "СамРЭК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 со сроком действия договора - с 28.04.2011 г. по 27.03.2012 г., а также соответствующий акт приема-передачи.
Предметом договора являлся земельный участок общей площадью 73 389 кв. м под строительство объекта: "Газоснабжение с. Александровка, п. Сосновский, п. Подлесный" общей площадью 73 389 кв. м, в состав которого входили земельные участки: площадью 20 486 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, северо-восточнее с. Малая Малышевка) с кадастровым номером 63:22:0000000:785, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения; площадью 1 586 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка) с кадастровым номером 63:22:0905002:9191, относящийся к категории земель населенных пунктов; площадью 32 094 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Александровка) с кадастровым номером 63:22:0000000:1776, относящийся к категории земель населенных пунктов; площадью 7 176 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, пос. Подлесный) с кадастровым номером 63:22:0903006:9063, относящийся к категории земель населенных пунктов; площадью 12 047 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, пос. Сосновский) с кадастровым номером 63:22:0903007:9091, относящийся к категории земель населенных пунктов.
Впоследствии администрацией муниципального района Кинельский (арендодатель) и ОАО "СамРЭК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 02/226/02-06/171-12 от 21.11.2012 г. со сроком действия договора с 30.10.2012 г. по 27.02.2013 г., а также соответствующий акт приема-передачи.
Предметом указанного договора являлся земельный участок под строительство объекта: "Газоснабжение с. Александровка, п. Сосновский, п. Подлесный" общей площадью 73 389 кв. м, в том числе: площадью 20 486 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0000000:785, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, северо-восточнее села Малая Малышевка; площадью 1 586 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0905002:9191, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, село Малая Малышевка; площадью 32 094 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0000000:1776, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, село Александровка; площадью 7 176 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0903006:9063, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, поселок Подлесный; площадью 12 047 кв. м, с кадастровым номером 63:22:0903007:9091, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, поселок Сосновский (в дальнейшем именуемый "Участок"), в границах, указанных на прилагаемых к Договору кадастровых паспорта с земельного участка (приложение N 1) и в качественном состоянии как он есть.
Обществом был построен объект недвижимого имущества "Разработка проекта на газоснабжение села Александровка, пос. Подлесный, пос. Сосновский муниципального района Кинельский", расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, в границах пос. Малая Малышевка (далее - объект), которому произведен государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 63:22:0000000:3300, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 13.01.2014 г. N 63-00-102/14-8821.
19.08.2014 г. общество обратилось в управление с заявлением N 63-63-03/710/2014-333 о регистрации права собственности на объект недвижимости "Разработка проекта на газоснабжение села Александровка, пос. Подлесный, пос. Сосновский муниципального района Кинельский", расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, в границах пос. Малая Малышевка, с кадастровым номером 63:22:0000000:3300, и представлены документы: договор аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 с актом приема-передачи; договор аренды земельного участка N 02/226/02-06/171-12 от 21.11.2012 г. с актом приема-передачи; разрешение на строительство N RU63011309-92 от 03.05.2011 г.; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63011309-99 от 27.11.2012 г.; кадастровый паспорт объекта от 13.01.2014 г. N 63-00-102/14-8821.
Уведомлением от 26.08.2014 г. N 03/710/2014-333 государственная регистрация приостановлена в соответствии со ст. 19 Закона о регистрации, поскольку в результате правовой экспертизы выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства, а сообщением N 03/710/2014-333 от 29.09.2014 г. Управление Росреестра отказало обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации по причине непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Считая отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.
Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, а на основании ст. 8 данного Кодекса права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а в соответствии п. 1 ст. 18 данного Закона, документы должны соответствовать установленным законодательством РФ требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Законом порядке.
Суд правильно установил, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия общество представило договоры аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и от 21.11.2012 г. N 02/226/02-06/171-12, а предметом указанных договоров являлся земельный участок под строительство объекта: "Газоснабжение с. Александровка, п. Сосновский, п. Подлесный" общей площадью 73 389 кв. м.
Между тем, такой земельный участок как объект недвижимости не существует, поскольку входящие в его состав земельные участки не объединены, а земельный участок общей площадью 73 389 кв. м не был сформирован и не проходил кадастровый учет.
В указанных договорах перечисляются земельные участки с кадастровыми номерами 63:22:0000000:785, 63:22:0905002:9191, 63:22:0000000:1776, 63:22:0903006:9063, 63:22:0903007:9091, однако судом правильно установлено, что на основании кадастровых дел, сведения о вышеперечисленных земельных участках в ГКН были аннулированы в 2013 г. в соответствии с п. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ.
Между тем, согласно техническому плану на объект капитального строительства с кадастровым номером 63:22:0000000:3300 объект учета располагается на земельных участках с другими кадастровыми номерами, а также на территории других кадастровых кварталов, которые указаны в решении суда.
При этом в техническом плане указывается, что в соответствии с п. 39 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 г. N 693, выявлено расхождение адресных характеристик сооружения и земельных участков, на которых оно расположено.
В соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 настоящей статьи, необходимы документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; и правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ в указанных в п. 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Однако обществом, решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в договорах аренды земельного участка общей площадью 73 389 кв. м, отвечающее требованиям ст. 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду не представлено.
Кроме того, в договорах указаны земельные участки с кадастровыми номерами 63:22:0000000:785, 63:22:0905002:9191, 63:22:0000000:1776, 63:22:0903006:9063, 63:22:0903007:9091, тогда как введенный в эксплуатацию объект располагается на земельных участках с другими кадастровыми номерами, а также на территории других кадастровых кварталов, которые указаны в решении суда.
При этом объект располагается на земельных участках, относящихся к кадастровым кварталам, сведения о которых отсутствуют в договорах аренды.
Кроме того, согласно техническому плану объект располагается не только на земельных участках, сформированных и имеющих кадастровые номера, но также и на кадастровых кварталах без указания на конкретные сформированные и имеющие кадастровые номера земельные участки.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представленные на государственную регистрацию договоры аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и N 02/226/02-06/171-12 от 21.11.2012 г. не являются правоустанавливающими документами на все земельные участки, занятые объектом недвижимости.
В соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; и принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 данного Кодекса.
Согласно п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнения кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" N 9221-ФЗ от 24.07.2007 г. внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.
В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г N 73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договорах аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и от 21.11.2012 г. N 02/226/02-06/171-12 не указаны кадастровые номера всех земельных участков, соответствующих реальному расположению объекта капитального строительства, указанному в техническом плане.
Указанные обстоятельства, а также факт выявленного в ГКН расхождения адресных характеристик сооружения и земельных участков, на которых оно расположено, не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки.
В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).
Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанные договоры аренды земельного участка от 07.10.2011 г. N 02/188 и от 21.11.2012 г. N 02/226/02-06/171-12 по содержанию не являются правоустанавливающими документами на все земельные участки, занятые объектом недвижимости.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным ст. ст. 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов.
Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.
В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды, а наличие у регистрирующего органа и суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением ФАС Поволжского округа от 4 июля 2014 г. по делу N А55-19679/2013.
Оценивая законность решения регистрирующего органа суд обоснованно посчитал, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на все земельные участки для строительства объекта.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.
Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 апреля 2015 года по делу N А55-28925/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
П.В.БАЖАН
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)