Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны (ОГРНИП 304263514000141, ИНН 263503724009) - Кудрявцева С.В. (доверенность от 15.11.2012), от ответчика - открытого акционерного общества "Ставропольэнергоинвест" (ИНН 2636042440, ОГРН 1042600259460) - Татаркуловой Ф.С. (доверенность от 13.12.2013), от третьего лица - открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северного Кавказа" (ИНН 2632082033, ОГРН 1062632029778) - Груднева Е.В. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие третьего лица - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, Ставропольского муниципального унитарного предприятия "Горэлектросеть", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Тавакаловой Р.М. и администрации г. Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.07.2013 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Жуков Е.В.) по делу N А63-18244/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Тавакалова Р.М. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОАО "Ставропольэнергоинвест" (далее - общество) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, в квартале 437, путем выноса за пределы земельного участка воздушной линии ВЛЗ 10 кВ на железобетонных опорах от п/с Южная до РП-9 (Ф-175, Ф-178) в составе энергосетевого комплекса РП-9, в месте прохождения ВЛЗ 10 кВ над территорией земельного участка, с соблюдением требуемого расстояния, в целях устранения каких-либо ограничений в пользовании.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северного Кавказа" (далее - ОАО "МРСК СК"), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрация г. Ставрополя (далее - администрация), комитет градостроительства администрации г. Ставрополя и СМУП "Горэлектросеть".
Решением от 30.07.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что процедура предоставления земельного участка в аренду предпринимателю нарушена, что влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 22.03.2004 N 3752, а также последующих договоров аренды, заключенных с предпринимателем, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 площадью 577 кв. м. Предприниматель не представил доказательства постановки рассматриваемого участка на государственный кадастровый учет и предоставления в администрацию необходимых документов на момент принятия постановления администрации от 27.06.2003 N 3705 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании предпринимателю Тавакаловой Розе Мехтаровне места размещения кафе при сервисном комплексе по улице Доваторцев, 64-а в квартале 437 и предоставлении земельного участка для его проектирования и строительства" (далее - постановление от 27.06.2003 N 3705). Поскольку правоотношения по предоставлению земельного участка в аренду для целей строительства кафе при сервисном комплексе не могут быть признаны основанными на законе, суды пришли к выводу о недоказанности предпринимателем факта нарушения ее права со стороны ответчика.
В кассационных жалобах предприниматель и администрация просят судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указав на неверную оценку судами представленных доказательств, неправильное применение норм материального права, выход за пределы исковых требований. По мнению заявителей, нарушение последовательности предоставления земельного участка в аренду не может привести к ничтожности договора. К моменту заключения договора аренды имелись все необходимые кадастровые документы на земельный участок как на объект недвижимости. Доказательства недействительности постановления от 27.06.2003 N 3705 отсутствуют. Договор аренды от 22.03.2004 N 3752 зарегистрирован в установленном законом порядке, не оспорен. При подписании договора аренды и использовании земельного участка у сторон не возникло никаких разногласий. Право оспаривать сделку предоставлено заинтересованным лицам, но не суду.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что истец приобрел спорный земельный участок в 2004 году, когда линии электропередач уже проходили в непосредственной близости от принадлежащих истцу объектов недвижимости, о чем предприниматель не мог не знать. Ответчик и его правопредшественники не были уведомлены о том, что земельный участок, под которым в 1996 году проложена высоковольтная кабельная линия (впоследствии реконструированная в воздушную) поступил в гражданский оборот. Линии электропередач, принадлежащие электросетевой организации, осуществляют поставку электроэнергии потребителям, поэтому находящийся под ней земельный участок имеет особый режим использования. Общество является добросовестным приобретателем ВЛ от п/с Южная до ВЛ к РП-9 (Ф-175, Ф-178) в составе энергосетевого комплекса РП-9 в силу закона, а также собственником и несет ответственность перед потребителями электрической энергии за надежность и качество ее подачи. Указанная ВЛ непосредственно участвует в электроснабжении жилых домов в Юго-Западном районе, рынка, магазинов, СОШ N 24 г. Ставрополя, а также больниц и детских садов. Перерыв в подаче энергии создаст угрозу жизни и здоровью людей, безопасности, повлечет значительный материальный ущерб.
В отзыве, представленном ОАО "МРСК СК", указанное лицо разделяет позицию ответчика, просит оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, жалобу истца - без удовлетворения, подчеркнув, что воздушная линия ВЛЗ 10 кВ в составе энергосетевого комплекса РП-9 смонтирована в 2003 году по заказу СМУП "Горэлектросеть" и размещена над спорным земельным участком ранее момента предоставления предпринимателю по договору аренды от 22.03.2004 N 3752. Земельный участок предоставлен истцу с нарушением порядка, закрепленного Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). При установлении границ спорного земельного участка (межевании) нарушено действовавшее на тот момент Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 N 105. Доводы, изложенные в кассационных жалобах, о том, что монтаж воздушной линии взамен кабельной осуществлен без проектной документации, получения заключения на проведение реконструкции не подтверждены материалами дела. Истец не доказал факт возведения линии электропередач с нарушением действующего законодательства и как следствие нарушение прав предпринимателя как владельца участка.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзыве. Третье лицо поддержало позицию ответчика.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах и отзыве, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением от 27.06.2003 N 3705 предпринимателю утвержден акт выбора земельного участка площадью 577 кв. м, согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе по ул. Доваторцев в квартале 437 г. Ставрополя, предоставлен в аренду на три года участок площадью 577 кв. м (в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования) для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе по улице Доваторцев в квартале 437 из земель города согласно материалам межевания (т. 1, л.д. 10).
На основании указанного постановления комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 22.03.2004 подписали договор N 3752 аренды земельного участка, согласно которому предпринимателю в аренду передан земельный участок общей площадью 577 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437, для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе (т. 1, л.д. 11-15).
Срок аренды определен с 27.06.2003 по 26.06.2006 (пункт 2.1).
В пункте 1.3 договора отражено, что участок содержит ограничение (обременение) 193 кв. м правами ОАО "Электросвязь", иных ограничений и обременений в пользу других лиц не имеется.
17 мая 2004 года земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:12:012203:0020, разрешенное использование - для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе (т. 1, л.д. 18-19).
2 августа 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды от 22.03.2004 N 3753 (номер регистрации 26-26-12/020/2005-793).
30 июня 2006 года комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение N 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе сроком действия до 26.06.2007 (т. 1, л.д. 20).
30 июня 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на незавершенное строительством кафе, 6% готовности, инвентарный номер 31504 (литера А), адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.10.2006 сделана запись о регистрации N 26-26-12/038/2006-371, выдано свидетельство 26 АБ N 206071.
По договору аренды от 17.04.2007 N 5684 земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:0020 общей площадью 577 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437, предоставлен предпринимателю на новый срок - с 24.01.2007 по 23.01.2010 для завершения строительства кафе при сервисном комплексе, по договору аренды от 05.07.2010 N 8286, зарегистрированному 12.08.2010, N 26-2601/112/2010-270 - с 26.05.2010 по 25.05.2013 для продолжения строительства кафе (т. 1, л.д. 22-24).
2 декабря 2011 года комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение N RU 26309000 - "00939-С" на строительство объекта капитального строительства - кафе при сервисном комплексе поз. 1 по ГП сроком действия до 30.05.2013 (т. 1, л.д. 36).
В декабре 2003 года СМУП "Горэлектросеть" выступило заказчиком работ по замене кабельной линии (Ф-175, Ф-178) на воздушную линию 10 кВ на железобетонных опорах от п/с Южная до РП-9 в составе энергосетевого комплекса РП-9 по ул. Доваторцев в г. Ставрополе.
5 января 2004 года Управлением Государственного энергетического надзора по Ставропольскому краю СМУП "Горэлектросеть" разрешена временная подача электроэнергии на ВЛ 10 КВ при замене кабельной линии (Ф-175, Ф-178).
На основании реестра муниципальной собственности, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 30.09.1998 N 171, договора от 01.01.2004 N 2 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, акта приема-передачи от 01.01.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП 16.04.2004 сделаны записи о государственной регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Ставрополь и права хозяйственного ведения СМУП "Горэлектросеть" на энергосетевой комплекс РП-9, в том числе: ЛЭП, ТП-392, ТП-393, ТП-394, ТП-395, ТП-397, ТП-398, ТП-399, ТП-430, ТП-510, ТП-511, ТП-512, ТП-513, ТП-522, ТП-523, ТП-524, инвентарный номер 30425 (литера РП-9).
На основании мирового соглашения от 29.09.2004, утвержденного определением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2004, акта от 10.11.2006 N 70 о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) Энергосетевой комплекс РП-9 в ЕГРП 27.12.2006 сделана запись о государственной регистрации права собственности ОАО "Ставропольэнергоинвест" на энергосетевой комплекс РП-9, в том числе: ЛЭП, ТП-392, ТП-393, ТП-394, ТП-395, ТП-397, ТП-398, ТП-399, ТП-430, ТП -510, ТП-511, ТП-512, ТП-513, ТП-522, ТП-523, ТП-524, инвентарный номер 30425 (литера РП-9).
По договору аренды имущества от 29.10.2008 N 405/2008 ОАО "Ставропольэнергоинвест" (арендодатель) передало ОАО "МРСК СК" (арендатор) во временное пользование имущество, указанное в приложении N 1, в том числе энергосетевой комплекс РП-9, которое предоставлено в аренду с 01.11.2008 сроком на пять лет (п. 2.1 договора). Государственная регистрация договора аренды имущества от 29.10.2008 N 405/2008 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 01.11.2008.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 18.02.20013 N 26/501/13-54031 земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:0020, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в частично входит в зону с особыми условиями использования территории: "Охранная зона В ЛЗ 10 кВ на железобетонных опорах от п/с Южная до РП-9 (Ф-175, Ф-178) в составе Энергосетевого комплекса РП-9, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления от 12.04.2012 N 202, карты (плана) зоны с особыми условиями использования территории от 13.04.2012, а также распоряжения Средне-Кавказского Управления по экологическому, технологическому и атомному надзору от 03.11.2011 N 684-рп.".
Полагая, что обществом созданы условия для дальнейшего ограничения прав предпринимателя в пользовании земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с негаторным иском.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
С учетом положений статьи 304 Гражданского кодекса и приведенных разъяснений в предмет доказывания по делу входит установление обстоятельств наличия права собственности у истца на имущество, в пользовании или распоряжении которым, ему чинятся препятствия; фактическое наличие препятствий в осуществлении права собственности; противоправность действий (бездействия) лиц, создающих препятствия в пользовании собственником своим имуществом.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Кодекса).
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали на недоказанность предпринимателем факта нарушения права пользования земельным участком со стороны общества.
Признавая договор аренды от 22.03.2004 N 3752 и последующие договоры недействительными (ничтожными), суды исходили из нарушения процедуры предоставления земельного участка в аренду предпринимателю (статьи 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), поскольку решение о предоставлении земельного участка для строительства может быть принято только в отношении сформированного объекта.
Согласно статье 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221).
Решение о предоставлении земельного участка предпринимателю (постановление от 27.06.2003 N 3705) принято с нарушением требований статьи 32 Земельного кодекса, в отношении участка, не прошедшего государственный кадастровый учет. На момент подписания договора аренды от 22.03.2004 N 3752 государственный кадастровый учет земельного участка площадью 577 кв. м отсутствовал, участок не был сформирован, не имелось кадастровой карты (плана) земельного участка, необходимой для принятия решения о предоставлении земельного участка и заключения договора аренды, решение о предоставлении земельного участка предпринимателю принято с нарушением требований законодательства.
Коллегия кассационной инстанции не согласна с данным выводом с учетом следующего.
В статье 607 Гражданского кодекса предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса и статьи 7 Закона от 24.07.2007 N 221 индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
С учетом приведенных норм, учитывая, что на момент заключения договора аренды от 22.03.2004 N 3752 спорный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, его нельзя признать заключенным. В то же время на момент заключения последующих сделок постановка участка на кадастровый учет осуществлена (17.05.2004).
В то же время ошибочный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов, суды правомерно отказали в иске, поскольку материалами дела подтверждено, что линия ВЛЗ 10 кВ в составе энергосетевого комплекса РП-9 была смонтирована в 2003 году по заказу СМУП "Горэлектросеть" и размещена над земельным участком ранее предоставления его предпринимателю.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения от 30.07.2013 и постановления от 30.10.2013 по приведенным в кассационных жалобах доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.07.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу N А63-18244/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 05.03.2014 ПО ДЕЛУ N А63-18244/2012
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. по делу N А63-18244/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны (ОГРНИП 304263514000141, ИНН 263503724009) - Кудрявцева С.В. (доверенность от 15.11.2012), от ответчика - открытого акционерного общества "Ставропольэнергоинвест" (ИНН 2636042440, ОГРН 1042600259460) - Татаркуловой Ф.С. (доверенность от 13.12.2013), от третьего лица - открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северного Кавказа" (ИНН 2632082033, ОГРН 1062632029778) - Груднева Е.В. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие третьего лица - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, Ставропольского муниципального унитарного предприятия "Горэлектросеть", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Тавакаловой Р.М. и администрации г. Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.07.2013 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 (судьи Джамбулатов С.И., Баканов А.П., Жуков Е.В.) по делу N А63-18244/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Тавакалова Р.М. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОАО "Ставропольэнергоинвест" (далее - общество) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенным по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, в квартале 437, путем выноса за пределы земельного участка воздушной линии ВЛЗ 10 кВ на железобетонных опорах от п/с Южная до РП-9 (Ф-175, Ф-178) в составе энергосетевого комплекса РП-9, в месте прохождения ВЛЗ 10 кВ над территорией земельного участка, с соблюдением требуемого расстояния, в целях устранения каких-либо ограничений в пользовании.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Межрегиональная распределительная сетевая компания Северного Кавказа" (далее - ОАО "МРСК СК"), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрация г. Ставрополя (далее - администрация), комитет градостроительства администрации г. Ставрополя и СМУП "Горэлектросеть".
Решением от 30.07.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.10.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что процедура предоставления земельного участка в аренду предпринимателю нарушена, что влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 22.03.2004 N 3752, а также последующих договоров аренды, заключенных с предпринимателем, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 площадью 577 кв. м. Предприниматель не представил доказательства постановки рассматриваемого участка на государственный кадастровый учет и предоставления в администрацию необходимых документов на момент принятия постановления администрации от 27.06.2003 N 3705 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании предпринимателю Тавакаловой Розе Мехтаровне места размещения кафе при сервисном комплексе по улице Доваторцев, 64-а в квартале 437 и предоставлении земельного участка для его проектирования и строительства" (далее - постановление от 27.06.2003 N 3705). Поскольку правоотношения по предоставлению земельного участка в аренду для целей строительства кафе при сервисном комплексе не могут быть признаны основанными на законе, суды пришли к выводу о недоказанности предпринимателем факта нарушения ее права со стороны ответчика.
В кассационных жалобах предприниматель и администрация просят судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, указав на неверную оценку судами представленных доказательств, неправильное применение норм материального права, выход за пределы исковых требований. По мнению заявителей, нарушение последовательности предоставления земельного участка в аренду не может привести к ничтожности договора. К моменту заключения договора аренды имелись все необходимые кадастровые документы на земельный участок как на объект недвижимости. Доказательства недействительности постановления от 27.06.2003 N 3705 отсутствуют. Договор аренды от 22.03.2004 N 3752 зарегистрирован в установленном законом порядке, не оспорен. При подписании договора аренды и использовании земельного участка у сторон не возникло никаких разногласий. Право оспаривать сделку предоставлено заинтересованным лицам, но не суду.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что истец приобрел спорный земельный участок в 2004 году, когда линии электропередач уже проходили в непосредственной близости от принадлежащих истцу объектов недвижимости, о чем предприниматель не мог не знать. Ответчик и его правопредшественники не были уведомлены о том, что земельный участок, под которым в 1996 году проложена высоковольтная кабельная линия (впоследствии реконструированная в воздушную) поступил в гражданский оборот. Линии электропередач, принадлежащие электросетевой организации, осуществляют поставку электроэнергии потребителям, поэтому находящийся под ней земельный участок имеет особый режим использования. Общество является добросовестным приобретателем ВЛ от п/с Южная до ВЛ к РП-9 (Ф-175, Ф-178) в составе энергосетевого комплекса РП-9 в силу закона, а также собственником и несет ответственность перед потребителями электрической энергии за надежность и качество ее подачи. Указанная ВЛ непосредственно участвует в электроснабжении жилых домов в Юго-Западном районе, рынка, магазинов, СОШ N 24 г. Ставрополя, а также больниц и детских садов. Перерыв в подаче энергии создаст угрозу жизни и здоровью людей, безопасности, повлечет значительный материальный ущерб.
В отзыве, представленном ОАО "МРСК СК", указанное лицо разделяет позицию ответчика, просит оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, жалобу истца - без удовлетворения, подчеркнув, что воздушная линия ВЛЗ 10 кВ в составе энергосетевого комплекса РП-9 смонтирована в 2003 году по заказу СМУП "Горэлектросеть" и размещена над спорным земельным участком ранее момента предоставления предпринимателю по договору аренды от 22.03.2004 N 3752. Земельный участок предоставлен истцу с нарушением порядка, закрепленного Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). При установлении границ спорного земельного участка (межевании) нарушено действовавшее на тот момент Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 N 105. Доводы, изложенные в кассационных жалобах, о том, что монтаж воздушной линии взамен кабельной осуществлен без проектной документации, получения заключения на проведение реконструкции не подтверждены материалами дела. Истец не доказал факт возведения линии электропередач с нарушением действующего законодательства и как следствие нарушение прав предпринимателя как владельца участка.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзыве. Третье лицо поддержало позицию ответчика.
Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационных жалобах и отзыве, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением от 27.06.2003 N 3705 предпринимателю утвержден акт выбора земельного участка площадью 577 кв. м, согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе по ул. Доваторцев в квартале 437 г. Ставрополя, предоставлен в аренду на три года участок площадью 577 кв. м (в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования) для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе по улице Доваторцев в квартале 437 из земель города согласно материалам межевания (т. 1, л.д. 10).
На основании указанного постановления комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 22.03.2004 подписали договор N 3752 аренды земельного участка, согласно которому предпринимателю в аренду передан земельный участок общей площадью 577 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437, для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе (т. 1, л.д. 11-15).
Срок аренды определен с 27.06.2003 по 26.06.2006 (пункт 2.1).
В пункте 1.3 договора отражено, что участок содержит ограничение (обременение) 193 кв. м правами ОАО "Электросвязь", иных ограничений и обременений в пользу других лиц не имеется.
17 мая 2004 года земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:12:012203:0020, разрешенное использование - для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе (т. 1, л.д. 18-19).
2 августа 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация договора аренды от 22.03.2004 N 3753 (номер регистрации 26-26-12/020/2005-793).
30 июня 2006 года комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение N 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе сроком действия до 26.06.2007 (т. 1, л.д. 20).
30 июня 2006 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на незавершенное строительством кафе, 6% готовности, инвентарный номер 31504 (литера А), адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.10.2006 сделана запись о регистрации N 26-26-12/038/2006-371, выдано свидетельство 26 АБ N 206071.
По договору аренды от 17.04.2007 N 5684 земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:0020 общей площадью 577 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в в квартале 437, предоставлен предпринимателю на новый срок - с 24.01.2007 по 23.01.2010 для завершения строительства кафе при сервисном комплексе, по договору аренды от 05.07.2010 N 8286, зарегистрированному 12.08.2010, N 26-2601/112/2010-270 - с 26.05.2010 по 25.05.2013 для продолжения строительства кафе (т. 1, л.д. 22-24).
2 декабря 2011 года комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение N RU 26309000 - "00939-С" на строительство объекта капитального строительства - кафе при сервисном комплексе поз. 1 по ГП сроком действия до 30.05.2013 (т. 1, л.д. 36).
В декабре 2003 года СМУП "Горэлектросеть" выступило заказчиком работ по замене кабельной линии (Ф-175, Ф-178) на воздушную линию 10 кВ на железобетонных опорах от п/с Южная до РП-9 в составе энергосетевого комплекса РП-9 по ул. Доваторцев в г. Ставрополе.
5 января 2004 года Управлением Государственного энергетического надзора по Ставропольскому краю СМУП "Горэлектросеть" разрешена временная подача электроэнергии на ВЛ 10 КВ при замене кабельной линии (Ф-175, Ф-178).
На основании реестра муниципальной собственности, утвержденного решением Ставропольской городской Думы от 30.09.1998 N 171, договора от 01.01.2004 N 2 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения, акта приема-передачи от 01.01.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП 16.04.2004 сделаны записи о государственной регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Ставрополь и права хозяйственного ведения СМУП "Горэлектросеть" на энергосетевой комплекс РП-9, в том числе: ЛЭП, ТП-392, ТП-393, ТП-394, ТП-395, ТП-397, ТП-398, ТП-399, ТП-430, ТП-510, ТП-511, ТП-512, ТП-513, ТП-522, ТП-523, ТП-524, инвентарный номер 30425 (литера РП-9).
На основании мирового соглашения от 29.09.2004, утвержденного определением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.12.2004, акта от 10.11.2006 N 70 о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) Энергосетевой комплекс РП-9 в ЕГРП 27.12.2006 сделана запись о государственной регистрации права собственности ОАО "Ставропольэнергоинвест" на энергосетевой комплекс РП-9, в том числе: ЛЭП, ТП-392, ТП-393, ТП-394, ТП-395, ТП-397, ТП-398, ТП-399, ТП-430, ТП -510, ТП-511, ТП-512, ТП-513, ТП-522, ТП-523, ТП-524, инвентарный номер 30425 (литера РП-9).
По договору аренды имущества от 29.10.2008 N 405/2008 ОАО "Ставропольэнергоинвест" (арендодатель) передало ОАО "МРСК СК" (арендатор) во временное пользование имущество, указанное в приложении N 1, в том числе энергосетевой комплекс РП-9, которое предоставлено в аренду с 01.11.2008 сроком на пять лет (п. 2.1 договора). Государственная регистрация договора аренды имущества от 29.10.2008 N 405/2008 произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 01.11.2008.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 18.02.20013 N 26/501/13-54031 земельный участок с кадастровым номером 26:12:012203:0020, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 64-в частично входит в зону с особыми условиями использования территории: "Охранная зона В ЛЗ 10 кВ на железобетонных опорах от п/с Южная до РП-9 (Ф-175, Ф-178) в составе Энергосетевого комплекса РП-9, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявления от 12.04.2012 N 202, карты (плана) зоны с особыми условиями использования территории от 13.04.2012, а также распоряжения Средне-Кавказского Управления по экологическому, технологическому и атомному надзору от 03.11.2011 N 684-рп.".
Полагая, что обществом созданы условия для дальнейшего ограничения прав предпринимателя в пользовании земельным участком, истец обратился в арбитражный суд с негаторным иском.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
С учетом положений статьи 304 Гражданского кодекса и приведенных разъяснений в предмет доказывания по делу входит установление обстоятельств наличия права собственности у истца на имущество, в пользовании или распоряжении которым, ему чинятся препятствия; фактическое наличие препятствий в осуществлении права собственности; противоправность действий (бездействия) лиц, создающих препятствия в пользовании собственником своим имуществом.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Кодекса).
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Разрешая спор, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали на недоказанность предпринимателем факта нарушения права пользования земельным участком со стороны общества.
Признавая договор аренды от 22.03.2004 N 3752 и последующие договоры недействительными (ничтожными), суды исходили из нарушения процедуры предоставления земельного участка в аренду предпринимателю (статьи 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс), поскольку решение о предоставлении земельного участка для строительства может быть принято только в отношении сформированного объекта.
Согласно статье 70 Земельного кодекса государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221).
Решение о предоставлении земельного участка предпринимателю (постановление от 27.06.2003 N 3705) принято с нарушением требований статьи 32 Земельного кодекса, в отношении участка, не прошедшего государственный кадастровый учет. На момент подписания договора аренды от 22.03.2004 N 3752 государственный кадастровый учет земельного участка площадью 577 кв. м отсутствовал, участок не был сформирован, не имелось кадастровой карты (плана) земельного участка, необходимой для принятия решения о предоставлении земельного участка и заключения договора аренды, решение о предоставлении земельного участка предпринимателю принято с нарушением требований законодательства.
Коллегия кассационной инстанции не согласна с данным выводом с учетом следующего.
В статье 607 Гражданского кодекса предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса и статьи 7 Закона от 24.07.2007 N 221 индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
С учетом приведенных норм, учитывая, что на момент заключения договора аренды от 22.03.2004 N 3752 спорный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, его нельзя признать заключенным. В то же время на момент заключения последующих сделок постановка участка на кадастровый учет осуществлена (17.05.2004).
В то же время ошибочный вывод не привел к принятию незаконных судебных актов, суды правомерно отказали в иске, поскольку материалами дела подтверждено, что линия ВЛЗ 10 кВ в составе энергосетевого комплекса РП-9 была смонтирована в 2003 году по заказу СМУП "Горэлектросеть" и размещена над земельным участком ранее предоставления его предпринимателю.
Учитывая изложенное, оснований для отмены решения от 30.07.2013 и постановления от 30.10.2013 по приведенным в кассационных жалобах доводам, не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.07.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2013 по делу N А63-18244/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)