Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Администрации Луховицкого муниципального района Московской области: Кунаковская С.А., Локтева С.А., доверенность от 12.01.2015 г.,
от ООО "Агропарк Луховицкий": Зенина Е.И., доверенность от 03.10.2014 г.,
от ООО "Луховицкая зерновая компания": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Луховицкого муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года по делу N А41-31178/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Администрации Луховицкого муниципального района Московской области к ООО "Агропарк Луховицкий", при участии в деле в качестве третьего лица ООО "Луховицкая зерновая компания", о понуждении заключения дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Администрация Луховицкого муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агропарк Луховицкий" (далее - ООО "Агропарк Луховицкий", ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 г.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует общество с ограниченной ответственностью "Луховицкая зерновая компания" (далее - ООО "Луховицкая зерновая компания", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано (том 1, л.д. 176 - 178).
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно нормы материального права (том 2, л.д. 2 - 11).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Агропарк Луховицкий" возражал против доводов представителя ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании Постановления Главы администрации Луховицкого района Московской области N 83 от 31.01.2000 г. "О внесении изменений в постановления Главы администрации Луховицкого района Московской области N 115 от 01.02.1993 г., N 118 от 01.02.1993 г., N 119 от 01.02.1993 г., N 1209 от 04.11.1993 г. и N 1211 от 04.11.1993 г." между Администрацией Луховицкого района Московской области (арендодатель) и Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Орешково" (арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 года, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа для сельскохозяйственного использования земельный участок общей площадью 1307 га, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПК "Орешково", сроком на 49 лет (том 1, л.д. 37 - 40).
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации за N 50-01/00-24/2002-159).
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора размер ежегодной арендной платы за 1 гектар переданного в аренду земельного участка равен ставке земельного налога, установленной на дату ее уплаты.
Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы установлен на весь срок аренды.
Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на указанный арендатором в настоящем договоре счет ежегодными платежами в сроки, установленные для уплаты налога на землю (пункт 2.3 договора).
В пункте 2.4 договора предусмотрено, что при выполнении за счет средств арендатора работ по улучшению сельскохозяйственных угодий арендная плата не увеличивается.
В период действия данного договора между Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области (арендодатель), СПК "Орешково" (арендатор-цедент) и ОАО "Агрохолдинг Луховицкий" (арендатор-цессионарий) 20.01.2003 г. было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.02.2000 г., в соответствии с которым права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 1307 га, с кадастровым номером 50:35:9999999:0004, расположенного по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПК "Орешково", перешли к ОАО "Агрохолдинг Луховицкий", о чем 29.01.2003 г. в установленном законом порядке была сделана запись регистрации.
19.12.2003 года между ОАО "Агрохолдинг Луховицкий (арендатор-цедент) и ООО "ТАЛАС-2001" (арендатор-цессионарий) заключено соглашение N 3, по условиям которого ООО "ТАЛАС-2001" приняло права аренды земельного участка общей площадью 1307 га, с кадастровым номером 50:35:9999999:0004, расположенного по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПК "Орешково", о чем 29.12.2003 г. в установленном законом порядке была сделана запись регистрации.
01.11.2011 года между ООО "ТАЛАС-2001" и ООО "Агропарк Луховицкий" подписано соглашение N 2/2011 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 г.
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (запись регистрации за N 50-50-35/023/2011-200).
Впоследствии, 01.01.2014 года между ООО "Агропарк Луховицкий" (арендатор) и ООО "Луховицкая зерновая компания" (субарендатор) был заключен договор субаренды N 2.3.1.31 земельных участков сельскохозяйственного назначения, общей площадью 390,2 гектар, для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет, о чем 24.04.2014 г. в установленном законом порядке была сделана запись регистрации за N 50-50-35/009/2014-086.
Как указывается истцом в исковом заявлении, Администрация Луховицкого муниципального района Московской области летом 2012 года направила в адрес ООО "Агропарк Луховицкий" для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 года.
Отказ ООО "Агропарк Луховицкий" от подписания проекта дополнительного соглашения N 2 в части внесения изменений в действующий договор аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 года послужил основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
В обоснование заявленных требований, администрация ссылалась на то обстоятельство, что договор аренды от 01.02.2000 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 31 декабря 2002 года. При этом, по состоянию на 31.12.2002 года условия договора (пункт 2.1, устанавливающий размер арендной платы; пункт 3.1, закрепляющий право ответчика возводить с соблюдением правил застройки жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; пункт 5.2, предусматривающий размер выкупной цены земельного участка) не соответствовали действующему законодательству, что является основанием для изменения договора аренды.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований законными и обоснованными по следующим основаниям.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Как следует из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В Московской области размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Порядок определения размера арендной платы, установленный указанным Законом Московской области, применяется с 1 января 2005 года. До 1 января 2005 года определение арендной платы осуществлялось в размере и в сроки, установленные договором аренды (пункт 6 статьи 2 Закона Московской области от 21.09.2004 г. N 120/2004-ОЗ).
Как разъяснено в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий, период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11487/09, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, при таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Таким образом, к спорному договору аренды подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным государственным органом (регулируемая арендная плата).
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Между тем, истцом в материалы дела не представлены доказательства подтверждающие существенное нарушение ответчиком условий договора аренды от 01.02.2000 года (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, во исполнение требований законодательства Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Луховицкого муниципального района Московской области ежегодно направляет в адрес ответчика уведомления о размере годовой арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным ему договором аренды от 01.02.2000 г.
Копии уведомлений за 2012 г. - 2014 г. представлены ответчиком в материалы дела.
На основании указанных уведомлений ответчик уплачивает арендную плату, что подтверждается копиями платежных поручений N 92 от 01.08.2012 г, N 17 от 22.02.2013 г., N 84 от 15.07.2013 г., N 3 от 15.01.2014 г., N 25 от 27.01.2014 г., N 88 от 77.05.2014 г.
При этом, в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанции представитель администрации не оспаривал тот факт, что арендатор уплачивает арендную плату в размере, определенном Законом Московской области.
Таким образом, внесение изменений в пункт 2.1 договора аренды о размере арендной платы не требуется, поскольку ее размер ежегодно определяется уполномоченным государственным органом в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в том числе с учетом базового размера арендной платы, устанавливаемого на очередной финансовый год.
Согласно статьям 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие закона, устанавливающего обязательные для сторон договора правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, не является основанием для изменения договора по требованию одной из сторон.
Исполнение условий договора аренды в случае изменения земельного и градостроительного законодательства осуществляется в соответствии с нормами статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации о соотношении договора и закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Учитывая изложенное, исполнение условий договора аренды, предусмотренных пунктами 3.1 и 5.2 о праве ответчика осуществить застройку и выкуп земельного участка, должно осуществляться в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Внесение изменений в договор аренды в данном случае не требуется.
Кроме того, как обоснованно указано судом области, ряд условий дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 г., противоречит императивным нормам Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, пункты 5.1.1 и 5.1.2 дополнительного соглашения обязывают ответчика получить согласие истца при передаче земельного участка или его части в субаренду, при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе при внесении права аренды участка в залог, передаче в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды.
Указанные условия дополнительного соглашения противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пункте 5 и пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора допускается только в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Поскольку изменения, которые истец полагает необходимым внести в условия договора путем заключения дополнительного соглашения к нему, урегулированы действующим законодательством, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных администрацией исковых требований.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что по общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и законных интересов.
Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Администрация, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказала нарушение своих прав и законных интересов.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе на решение, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года по делу N А41-31178/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2015 N 10АП-15882/2014 ПО ДЕЛУ N А41-31178/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2015 г. по делу N А41-31178/14
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Администрации Луховицкого муниципального района Московской области: Кунаковская С.А., Локтева С.А., доверенность от 12.01.2015 г.,
от ООО "Агропарк Луховицкий": Зенина Е.И., доверенность от 03.10.2014 г.,
от ООО "Луховицкая зерновая компания": не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Луховицкого муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года по делу N А41-31178/14, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Администрации Луховицкого муниципального района Московской области к ООО "Агропарк Луховицкий", при участии в деле в качестве третьего лица ООО "Луховицкая зерновая компания", о понуждении заключения дополнительного соглашения к договору аренды,
установил:
Администрация Луховицкого муниципального района Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агропарк Луховицкий" (далее - ООО "Агропарк Луховицкий", ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 г.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует общество с ограниченной ответственностью "Луховицкая зерновая компания" (далее - ООО "Луховицкая зерновая компания", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано (том 1, л.д. 176 - 178).
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно нормы материального права (том 2, л.д. 2 - 11).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Агропарк Луховицкий" возражал против доводов представителя ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании Постановления Главы администрации Луховицкого района Московской области N 83 от 31.01.2000 г. "О внесении изменений в постановления Главы администрации Луховицкого района Московской области N 115 от 01.02.1993 г., N 118 от 01.02.1993 г., N 119 от 01.02.1993 г., N 1209 от 04.11.1993 г. и N 1211 от 04.11.1993 г." между Администрацией Луховицкого района Московской области (арендодатель) и Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Орешково" (арендатор) был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 года, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа для сельскохозяйственного использования земельный участок общей площадью 1307 га, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПК "Орешково", сроком на 49 лет (том 1, л.д. 37 - 40).
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации за N 50-01/00-24/2002-159).
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора размер ежегодной арендной платы за 1 гектар переданного в аренду земельного участка равен ставке земельного налога, установленной на дату ее уплаты.
Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы установлен на весь срок аренды.
Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на указанный арендатором в настоящем договоре счет ежегодными платежами в сроки, установленные для уплаты налога на землю (пункт 2.3 договора).
В пункте 2.4 договора предусмотрено, что при выполнении за счет средств арендатора работ по улучшению сельскохозяйственных угодий арендная плата не увеличивается.
В период действия данного договора между Администрацией Луховицкого муниципального района Московской области (арендодатель), СПК "Орешково" (арендатор-цедент) и ОАО "Агрохолдинг Луховицкий" (арендатор-цессионарий) 20.01.2003 г. было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 01.02.2000 г., в соответствии с которым права и обязанности арендатора земельного участка общей площадью 1307 га, с кадастровым номером 50:35:9999999:0004, расположенного по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПК "Орешково", перешли к ОАО "Агрохолдинг Луховицкий", о чем 29.01.2003 г. в установленном законом порядке была сделана запись регистрации.
19.12.2003 года между ОАО "Агрохолдинг Луховицкий (арендатор-цедент) и ООО "ТАЛАС-2001" (арендатор-цессионарий) заключено соглашение N 3, по условиям которого ООО "ТАЛАС-2001" приняло права аренды земельного участка общей площадью 1307 га, с кадастровым номером 50:35:9999999:0004, расположенного по адресу: Московская область, Луховицкий район, СПК "Орешково", о чем 29.12.2003 г. в установленном законом порядке была сделана запись регистрации.
01.11.2011 года между ООО "ТАЛАС-2001" и ООО "Агропарк Луховицкий" подписано соглашение N 2/2011 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 г.
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (запись регистрации за N 50-50-35/023/2011-200).
Впоследствии, 01.01.2014 года между ООО "Агропарк Луховицкий" (арендатор) и ООО "Луховицкая зерновая компания" (субарендатор) был заключен договор субаренды N 2.3.1.31 земельных участков сельскохозяйственного назначения, общей площадью 390,2 гектар, для сельскохозяйственного производства, сроком на 5 лет, о чем 24.04.2014 г. в установленном законом порядке была сделана запись регистрации за N 50-50-35/009/2014-086.
Как указывается истцом в исковом заявлении, Администрация Луховицкого муниципального района Московской области летом 2012 года направила в адрес ООО "Агропарк Луховицкий" для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 года.
Отказ ООО "Агропарк Луховицкий" от подписания проекта дополнительного соглашения N 2 в части внесения изменений в действующий договор аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 года послужил основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
В обоснование заявленных требований, администрация ссылалась на то обстоятельство, что договор аренды от 01.02.2000 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 31 декабря 2002 года. При этом, по состоянию на 31.12.2002 года условия договора (пункт 2.1, устанавливающий размер арендной платы; пункт 3.1, закрепляющий право ответчика возводить с соблюдением правил застройки жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; пункт 5.2, предусматривающий размер выкупной цены земельного участка) не соответствовали действующему законодательству, что является основанием для изменения договора аренды.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований законными и обоснованными по следующим основаниям.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Как следует из пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В Московской области размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном статьей 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Порядок определения размера арендной платы, установленный указанным Законом Московской области, применяется с 1 января 2005 года. До 1 января 2005 года определение арендной платы осуществлялось в размере и в сроки, установленные договором аренды (пункт 6 статьи 2 Закона Московской области от 21.09.2004 г. N 120/2004-ОЗ).
Как разъяснено в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий, период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11487/09, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, при таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствует.
Таким образом, к спорному договору аренды подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным государственным органом (регулируемая арендная плата).
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом, согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Между тем, истцом в материалы дела не представлены доказательства подтверждающие существенное нарушение ответчиком условий договора аренды от 01.02.2000 года (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, во исполнение требований законодательства Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Луховицкого муниципального района Московской области ежегодно направляет в адрес ответчика уведомления о размере годовой арендной платы за пользование земельным участком, предоставленным ему договором аренды от 01.02.2000 г.
Копии уведомлений за 2012 г. - 2014 г. представлены ответчиком в материалы дела.
На основании указанных уведомлений ответчик уплачивает арендную плату, что подтверждается копиями платежных поручений N 92 от 01.08.2012 г, N 17 от 22.02.2013 г., N 84 от 15.07.2013 г., N 3 от 15.01.2014 г., N 25 от 27.01.2014 г., N 88 от 77.05.2014 г.
При этом, в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанции представитель администрации не оспаривал тот факт, что арендатор уплачивает арендную плату в размере, определенном Законом Московской области.
Таким образом, внесение изменений в пункт 2.1 договора аренды о размере арендной платы не требуется, поскольку ее размер ежегодно определяется уполномоченным государственным органом в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в том числе с учетом базового размера арендной платы, устанавливаемого на очередной финансовый год.
Согласно статьям 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие закона, устанавливающего обязательные для сторон договора правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, не является основанием для изменения договора по требованию одной из сторон.
Исполнение условий договора аренды в случае изменения земельного и градостроительного законодательства осуществляется в соответствии с нормами статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации о соотношении договора и закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Учитывая изложенное, исполнение условий договора аренды, предусмотренных пунктами 3.1 и 5.2 о праве ответчика осуществить застройку и выкуп земельного участка, должно осуществляться в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Внесение изменений в договор аренды в данном случае не требуется.
Кроме того, как обоснованно указано судом области, ряд условий дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земли сельскохозяйственного назначения от 01.02.2000 г., противоречит императивным нормам Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, пункты 5.1.1 и 5.1.2 дополнительного соглашения обязывают ответчика получить согласие истца при передаче земельного участка или его части в субаренду, при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе при внесении права аренды участка в залог, передаче в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды.
Указанные условия дополнительного соглашения противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пункте 5 и пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Исходя из принципа свободы договора, закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора допускается только в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Поскольку изменения, которые истец полагает необходимым внести в условия договора путем заключения дополнительного соглашения к нему, урегулированы действующим законодательством, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных администрацией исковых требований.
Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что по общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и законных интересов.
Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Администрация, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказала нарушение своих прав и законных интересов.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе на решение, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 31 октября 2014 года по делу N А41-31178/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)