Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Слюсаренко А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого АО в составе:
председательствующего Наумова И.В.,
судей коллегии Домрачева И.Г. и Реутовой Ю.В.,
при секретаре К.Г.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам: представителей: В.З.; Р.Э. на решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого АО от 17 декабря 2013 года, которым постановлено:
Признать недействительной сделкой заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Р.Д. и В.Г.С. договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> метра квадратных, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, северная часть промышленной зоны, в части продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, северная часть промышленной зоны, площадью <данные изъяты> метров квадратных, кадастровый номер N категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятый овощехранилищем.
Признать право собственности Б.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, северная часть промышленной зоны, площадью <данные изъяты> метров квадратных, кадастровый номер N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятый овощехранилищем.
Отказать в удовлетворении встречного иска В.Г.С. к Б.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, ФБУ "Кадастровая палата" по ЯНАО о признании незаконными материалов землеустроительного дела, аннулировании записи о земельном участке, признании строения самовольной постройкой, его сносе и освобождении участка от строительного мусора.
Отказать в удовлетворении встречного иска Р.Д. к Б.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительным права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Домрачева И.Г., судебная коллегия
установила:
Б.В. предъявила иск к Р.Д. и В.Г.С. о признании сделки недействительной, признании права собственности на земельный участок, указав следующие обстоятельства.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность у Р.Д. здание овощехранилища, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.11.2011. Переход права на земельный участок под зданием зарегистрирован не был, земельный участок до 23.05.2013 находился в собственности Р.Д.. Р.Д. и В. заключили договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м. Договор является недействительным в части отчуждения земельного участка под овощехранилищем.
С учетом изменений к иску, Б.В. просила признать недействительной сделкой заключенный между Р.Д.. и В. договор купли-продажи земельного участка по продаже части земельного участка с кадастровым номером N земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м. кв., признать за собой право собственности на указанный земельный участок.
В.Г.С. и Р.Д. иск не признали, предъявили встречные иски:
- - В. о признании незаконными материалов землеустроительного дела, об аннулировании записи о земельном участке, о признании здания магазина самовольной постройкой, обязании ее сноса и вывоза мусора. Указал на ту же сделку купли-продажи земельного участка и обстоятельства нахождения на нем овощехранилища Б.В. площадью <данные изъяты> м. кв. При покупке здания Б.В. не приобрела право собственности на земельный участок, самовольно изменила целевое назначение здания, перестроив овощехранилище под магазин "Смак" меньшей площадью, в связи с чем утратила право собственности на здание овощехранилища. Договор аренды Б.В. не заключила, арендную плату ему не вносит. Проведенные по заказу Б.В. землеустроительные работы по разделению единого земельного участка незаконны, при их проведении не было учтено мнение собственника;
- - Р.Д. просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 20.10.2011, заключенного между ним и Б.В., признать недействительным право собственности Б.В. на здание овощехранилища, поскольку выразил свое намерение продать Б.В. только здание овощехранилища, при этом в договоре не оговаривалась передача земельного участка под этим зданием. Намерения продать Б.В. участок под зданием не имел. В договоре не были указаны существенные условия, не определен предмет сделки - не установлены границы участка.
Стороны иски не признали и пояснили:
Б.В. и ее представители указали на то, что при заключении договора купли-продажи здания овощехранилища Р.Д. обещал безвозмездно оформить на Б.В. право собственности на земельный участок, находящийся под овощехранилищем и необходимый для его использования. В здании овощехранилища проведен ремонт, реконструкция не производилась, в связи с чем разрешительная документация на реконструкцию не получалась. Здание используется под продуктовый магазин "Смак". Изменение целевого назначения здание не прекращает право собственности Б.В.. В.С. считает, что участок под зданием является его собственностью и предлагает выкупить его за <данные изъяты> рублей. Б.В. обратилась в ООО "Геосфера" за проведением землеустроительных работ по разделению земельного участка, ранее принадлежащего Р.Д., кадастровый номером N, общей площадью 6 724 метров квадратных, на два участка: участок с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м. кв., на котором расположено здание, и принадлежащий В.Г.С. участок с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м. Просит признать за ней право собственности на участок площадью <данные изъяты> м. кв. Размер и границы этого участка были определены исходя из целей использования здания. Здание овощехранилища предполагает погрузку-разгрузку товара, с тыльной его стороны для этих целей предусмотрены специальные двери. В целях проезда грузового транспорта к погрузочным дверям и проведения погрузки при определении границ участка, считает необходимым отступить от торцевых стен здания на 4 м, от тыльной стены здания - 6 м, от фасадной стены здания - до дороги. При проведении землеустроительных работ мнение Р.Д. и В. не учитывалось, так как они не признавали за Б.В. право на данный земельный участок.
В.Г.С., Р.Д., а также привлеченные в качестве ответчиков: Пуровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО ФБУ "Кадастровая палата по Ямало-Ненецкому АО" и третьи лица: Администрация МО поселок Уренгой, Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района в суде участия не принимали.
Представители В.Г.С. - Г. и В.З. иск поддержали, дополнив его доводы тем, что при проведении землеустроительных работ не было учтено мнение Р.Д., его раздел является незаконным. Изменение Б.В. целевого назначения здания овощехранилища и его использование под магазин влечет за собой прекращение права собственности Б.В. на это здание, а само здание является самовольной постройкой.
Представитель Р.Д. - Р.Э. поддержал иск, привел аналогичные представителям В. доводы.
Рассмотрев дело по существу, суд вынес решение, об удовлетворении первоначального иска, отказе в удовлетворении встречных исков, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционных жалобах представители указали на нарушение судом норм материального и процессуального права, просят об отмене решения и постановлении нового:
- В.З., что при продаже Б.В. объекта недвижимости стоимость земельного участка в цену сделки не включалась, право на него у нее не возникло. Б.В. провела раздел земельного участка без согласия собственника - В.Г.С., без проведения согласования границ земельных участков. Необоснованно, чем руководствовалась Б.В. при определении границ и площади земельного участка. Б.В. произвела реконструкцию овощехранилища, возвела самовольную постройку - магазин, что не соответствует целевому назначению земельного участка.
- Р.Э., что воля сторон при заключении договора купли-продажи овощехранилища была направлена на отчуждение объекта недвижимости, без соответствующего земельного участка. Стоимость участка не включена в договор купли-продажи объекта недвижимости, границы и площадь участка не определялись. Выкупить участок Б.В. не предлагала. Считает, что право собственности на земельный участок Б.В. не приобрела.
Стороны о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции извещены.
Проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав в суде апелляционной инстанции представителей сторон: В.З., Р.Э. и Р.Ю., М. от Б.В., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии указанных в статье 330 Гражданского процессуального кодекса оснований для отмены решения.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2007 ОАО "Уренгойский ОРС геологов" в лице председателя ликвидационной комиссии Л. продал, а Р.Д. купил овощехранилище на 500 тн, общей площадью <данные изъяты> кв. м по цене <данные изъяты> руб., в том числе НДС 18% (т. 1 л. 105).
На основании распоряжения Главы Пуровского района от 04.12.2008 N 2085р Р.Д. предоставлен земельный участок с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> м. кв. в собственность с разрешенным использованием занятый овощехранилищем, кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб. Пунктом 3 распоряжения Р.Д. рекомендовано осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок. (т. 1 л. 104).
ДД.ММ.ГГГГ между Р.Д. Б.В. заключен договор купли-продажи здания-овощехранилища на 500 тн, площадью <данные изъяты> м. кв., расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость здания сторонами определена в <данные изъяты> руб., которая оплачена покупателем до подписания договора.
Государственная регистрация права собственности Б.В. произведена в установленном законом порядке, на что указывает свидетельство о государственной регистрации права серии N от 15.11.2011.
ДД.ММ.ГГГГ Р.Д. на основании договора купли-продажи продал указанный участок В.Г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 27.08.2013.
Как следует из материалов дела и пояснений сторон, иного целевого назначения, кроме как под овощехранилище, приватизированный Р.Д. участок в <данные изъяты> м. кв не имел.
Давая оценку совершенным сделкам, суд пришел к выводу о том, что заключенный между Р.Д. и В. договор купли-продажи земельного участка является недействительным и удовлетворил иск Б.В..
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом, принимая во внимание следующее.
Согласно правилу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно диспозитивному требованию п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Кроме того, согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, право пользования земельным участком у нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предшественника, возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
В силу изложенного, доводы ответчиков по иску Б.В. о том, что последняя не имела право на приобретение участка в собственность, судебная коллегия не может признать основанными на законе.
Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
На момент продажи овощехранилища решение об образовании земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, собственником не принималось, земельный участок не был сформирован, как указывалось выше, вся его приватизированная Р.Д. площадь следовала судьбе овощехранилища.
Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Исполнив договор купли-продажи овощехранилища и став его собственником, Б. выдвинула требование не на весь участок, а на его часть равную <данные изъяты> м. кв. - площадь необходимую для использования объекта недвижимости по назначению.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества для совершения соответствующих регистрационных действий. При этом в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.
По смыслу ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок становится объектом земельных правоотношений, когда его границы описаны и удостоверены в установленном порядке.
Не разрешив законное право Б.В. на передачу земельного участка, занятого и используемого в связи с эксплуатацией предмета недвижимости на праве собственности, Р.Д. правовых оснований для заключения 24.05.2013 договора купли-продажи участка с В. не имел.
Согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
В силу положений ч. 3 ст. 39 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
В соответствии с ч. 1 ст. 40 указанного Закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. При этом местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц, или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.
В соответствии с Инструкцией по межеванию земель установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке (п. 9.1).
Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем - производителем работ (п. 9.2).
Поскольку Р.Д. и В. право Б.В. на спорный земельный участок не признавали, В. на время проведения землеустроительных работ, инициированных Б.В., результатом которых явилось выделение земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м (кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ), в силу указанных выше оснований нельзя признать лицом (правообладателем), с которым согласно ч. 3 ст. 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" должно проводиться согласование местоположения границ, в указанных обстоятельствах и на основании приведенных норм права, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания незаконным кадастрового паспорта на имя Б.В..
Отступление от границ объекта недвижимости обоснованно признано необходимым и разумным, не противоречащим п. 1 ст. 35 ЗК РФ, учитывая то, что как указывалось выше остальная - большая часть земельного участка следовала судьбе овощехранилища.
В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 17, в силу положений п. 1 ст. 28 ФЗ N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации прав являются судебные акты: права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
Что касается доводов о реконструкции здания Б.В. и нецелевого использования объекта недвижимости, то они не имеют правового значения для разрешения спора, заявлены к собственнику ненадлежащим субъектом при отсутствии права требования.
С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении правильного по существу решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,
определила:
Решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого АО от 17 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В.З.; Р.Э. без удовлетворения.
Судья
И.Г.ДОМРАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА ОТ 28.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-835/14
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 апреля 2014 г. по делу N 33-835/14
судья Слюсаренко А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого АО в составе:
председательствующего Наумова И.В.,
судей коллегии Домрачева И.Г. и Реутовой Ю.В.,
при секретаре К.Г.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам: представителей: В.З.; Р.Э. на решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого АО от 17 декабря 2013 года, которым постановлено:
Признать недействительной сделкой заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Р.Д. и В.Г.С. договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> метра квадратных, кадастровый номер N, расположенного по адресу: <адрес>, северная часть промышленной зоны, в части продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, северная часть промышленной зоны, площадью <данные изъяты> метров квадратных, кадастровый номер N категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятый овощехранилищем.
Признать право собственности Б.В. на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, северная часть промышленной зоны, площадью <данные изъяты> метров квадратных, кадастровый номер N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занятый овощехранилищем.
Отказать в удовлетворении встречного иска В.Г.С. к Б.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, ФБУ "Кадастровая палата" по ЯНАО о признании незаконными материалов землеустроительного дела, аннулировании записи о земельном участке, признании строения самовольной постройкой, его сносе и освобождении участка от строительного мусора.
Отказать в удовлетворении встречного иска Р.Д. к Б.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительным права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Домрачева И.Г., судебная коллегия
установила:
Б.В. предъявила иск к Р.Д. и В.Г.С. о признании сделки недействительной, признании права собственности на земельный участок, указав следующие обстоятельства.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность у Р.Д. здание овощехранилища, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.11.2011. Переход права на земельный участок под зданием зарегистрирован не был, земельный участок до 23.05.2013 находился в собственности Р.Д.. Р.Д. и В. заключили договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м. Договор является недействительным в части отчуждения земельного участка под овощехранилищем.
С учетом изменений к иску, Б.В. просила признать недействительной сделкой заключенный между Р.Д.. и В. договор купли-продажи земельного участка по продаже части земельного участка с кадастровым номером N земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м. кв., признать за собой право собственности на указанный земельный участок.
В.Г.С. и Р.Д. иск не признали, предъявили встречные иски:
- - В. о признании незаконными материалов землеустроительного дела, об аннулировании записи о земельном участке, о признании здания магазина самовольной постройкой, обязании ее сноса и вывоза мусора. Указал на ту же сделку купли-продажи земельного участка и обстоятельства нахождения на нем овощехранилища Б.В. площадью <данные изъяты> м. кв. При покупке здания Б.В. не приобрела право собственности на земельный участок, самовольно изменила целевое назначение здания, перестроив овощехранилище под магазин "Смак" меньшей площадью, в связи с чем утратила право собственности на здание овощехранилища. Договор аренды Б.В. не заключила, арендную плату ему не вносит. Проведенные по заказу Б.В. землеустроительные работы по разделению единого земельного участка незаконны, при их проведении не было учтено мнение собственника;
- - Р.Д. просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 20.10.2011, заключенного между ним и Б.В., признать недействительным право собственности Б.В. на здание овощехранилища, поскольку выразил свое намерение продать Б.В. только здание овощехранилища, при этом в договоре не оговаривалась передача земельного участка под этим зданием. Намерения продать Б.В. участок под зданием не имел. В договоре не были указаны существенные условия, не определен предмет сделки - не установлены границы участка.
Стороны иски не признали и пояснили:
Б.В. и ее представители указали на то, что при заключении договора купли-продажи здания овощехранилища Р.Д. обещал безвозмездно оформить на Б.В. право собственности на земельный участок, находящийся под овощехранилищем и необходимый для его использования. В здании овощехранилища проведен ремонт, реконструкция не производилась, в связи с чем разрешительная документация на реконструкцию не получалась. Здание используется под продуктовый магазин "Смак". Изменение целевого назначения здание не прекращает право собственности Б.В.. В.С. считает, что участок под зданием является его собственностью и предлагает выкупить его за <данные изъяты> рублей. Б.В. обратилась в ООО "Геосфера" за проведением землеустроительных работ по разделению земельного участка, ранее принадлежащего Р.Д., кадастровый номером N, общей площадью 6 724 метров квадратных, на два участка: участок с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м. кв., на котором расположено здание, и принадлежащий В.Г.С. участок с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м. Просит признать за ней право собственности на участок площадью <данные изъяты> м. кв. Размер и границы этого участка были определены исходя из целей использования здания. Здание овощехранилища предполагает погрузку-разгрузку товара, с тыльной его стороны для этих целей предусмотрены специальные двери. В целях проезда грузового транспорта к погрузочным дверям и проведения погрузки при определении границ участка, считает необходимым отступить от торцевых стен здания на 4 м, от тыльной стены здания - 6 м, от фасадной стены здания - до дороги. При проведении землеустроительных работ мнение Р.Д. и В. не учитывалось, так как они не признавали за Б.В. право на данный земельный участок.
В.Г.С., Р.Д., а также привлеченные в качестве ответчиков: Пуровский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО ФБУ "Кадастровая палата по Ямало-Ненецкому АО" и третьи лица: Администрация МО поселок Уренгой, Департамент строительства, архитектуры и жилищной политики Администрации Пуровского района в суде участия не принимали.
Представители В.Г.С. - Г. и В.З. иск поддержали, дополнив его доводы тем, что при проведении землеустроительных работ не было учтено мнение Р.Д., его раздел является незаконным. Изменение Б.В. целевого назначения здания овощехранилища и его использование под магазин влечет за собой прекращение права собственности Б.В. на это здание, а само здание является самовольной постройкой.
Представитель Р.Д. - Р.Э. поддержал иск, привел аналогичные представителям В. доводы.
Рассмотрев дело по существу, суд вынес решение, об удовлетворении первоначального иска, отказе в удовлетворении встречных исков, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционных жалобах представители указали на нарушение судом норм материального и процессуального права, просят об отмене решения и постановлении нового:
- В.З., что при продаже Б.В. объекта недвижимости стоимость земельного участка в цену сделки не включалась, право на него у нее не возникло. Б.В. провела раздел земельного участка без согласия собственника - В.Г.С., без проведения согласования границ земельных участков. Необоснованно, чем руководствовалась Б.В. при определении границ и площади земельного участка. Б.В. произвела реконструкцию овощехранилища, возвела самовольную постройку - магазин, что не соответствует целевому назначению земельного участка.
- Р.Э., что воля сторон при заключении договора купли-продажи овощехранилища была направлена на отчуждение объекта недвижимости, без соответствующего земельного участка. Стоимость участка не включена в договор купли-продажи объекта недвижимости, границы и площадь участка не определялись. Выкупить участок Б.В. не предлагала. Считает, что право собственности на земельный участок Б.В. не приобрела.
Стороны о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции извещены.
Проверив материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав в суде апелляционной инстанции представителей сторон: В.З., Р.Э. и Р.Ю., М. от Б.В., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии указанных в статье 330 Гражданского процессуального кодекса оснований для отмены решения.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2007 ОАО "Уренгойский ОРС геологов" в лице председателя ликвидационной комиссии Л. продал, а Р.Д. купил овощехранилище на 500 тн, общей площадью <данные изъяты> кв. м по цене <данные изъяты> руб., в том числе НДС 18% (т. 1 л. 105).
На основании распоряжения Главы Пуровского района от 04.12.2008 N 2085р Р.Д. предоставлен земельный участок с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> м. кв. в собственность с разрешенным использованием занятый овощехранилищем, кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб. Пунктом 3 распоряжения Р.Д. рекомендовано осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок. (т. 1 л. 104).
ДД.ММ.ГГГГ между Р.Д. Б.В. заключен договор купли-продажи здания-овощехранилища на 500 тн, площадью <данные изъяты> м. кв., расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость здания сторонами определена в <данные изъяты> руб., которая оплачена покупателем до подписания договора.
Государственная регистрация права собственности Б.В. произведена в установленном законом порядке, на что указывает свидетельство о государственной регистрации права серии N от 15.11.2011.
ДД.ММ.ГГГГ Р.Д. на основании договора купли-продажи продал указанный участок В.Г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 27.08.2013.
Как следует из материалов дела и пояснений сторон, иного целевого назначения, кроме как под овощехранилище, приватизированный Р.Д. участок в <данные изъяты> м. кв не имел.
Давая оценку совершенным сделкам, суд пришел к выводу о том, что заключенный между Р.Д. и В. договор купли-продажи земельного участка является недействительным и удовлетворил иск Б.В..
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом, принимая во внимание следующее.
Согласно правилу ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно диспозитивному требованию п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Кроме того, согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, право пользования земельным участком у нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предшественника, возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.
В силу изложенного, доводы ответчиков по иску Б.В. о том, что последняя не имела право на приобретение участка в собственность, судебная коллегия не может признать основанными на законе.
Согласно п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
На момент продажи овощехранилища решение об образовании земельного участка, на котором располагается объект недвижимости, собственником не принималось, земельный участок не был сформирован, как указывалось выше, вся его приватизированная Р.Д. площадь следовала судьбе овощехранилища.
Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Исполнив договор купли-продажи овощехранилища и став его собственником, Б. выдвинула требование не на весь участок, а на его часть равную <данные изъяты> м. кв. - площадь необходимую для использования объекта недвижимости по назначению.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Для совершения регистрационных действий необходимо заявление правообладателя недвижимого имущества для совершения соответствующих регистрационных действий. При этом в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.
По смыслу ст. 11.1 ЗК РФ земельный участок становится объектом земельных правоотношений, когда его границы описаны и удостоверены в установленном порядке.
Не разрешив законное право Б.В. на передачу земельного участка, занятого и используемого в связи с эксплуатацией предмета недвижимости на праве собственности, Р.Д. правовых оснований для заключения 24.05.2013 договора купли-продажи участка с В. не имел.
Согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
В силу положений ч. 3 ст. 39 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).
В соответствии с ч. 1 ст. 40 указанного Закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. При этом местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц, или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.
В соответствии с Инструкцией по межеванию земель установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке (п. 9.1).
Результаты установления и согласования границ оформляются актом, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), городской (поселковой) или сельской администрацией и инженером-землеустроителем - производителем работ (п. 9.2).
Поскольку Р.Д. и В. право Б.В. на спорный земельный участок не признавали, В. на время проведения землеустроительных работ, инициированных Б.В., результатом которых явилось выделение земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> м (кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ), в силу указанных выше оснований нельзя признать лицом (правообладателем), с которым согласно ч. 3 ст. 39 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" должно проводиться согласование местоположения границ, в указанных обстоятельствах и на основании приведенных норм права, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для признания незаконным кадастрового паспорта на имя Б.В..
Отступление от границ объекта недвижимости обоснованно признано необходимым и разумным, не противоречащим п. 1 ст. 35 ЗК РФ, учитывая то, что как указывалось выше остальная - большая часть земельного участка следовала судьбе овощехранилища.
В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 17, в силу положений п. 1 ст. 28 ФЗ N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации прав являются судебные акты: права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.
Что касается доводов о реконструкции здания Б.В. и нецелевого использования объекта недвижимости, то они не имеют правового значения для разрешения спора, заявлены к собственнику ненадлежащим субъектом при отсутствии права требования.
С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу об оставлении правильного по существу решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,
определила:
Решение Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого АО от 17 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы В.З.; Р.Э. без удовлетворения.
Судья
И.Г.ДОМРАЧЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)