Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцу в собственность для индивидуального жилищного строительства предоставлен земельный участок, должен был быть заключен договор купли-продажи участка, но в ответ на заявление с указанным требованием получен отказ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Булыгин Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Калинниковой О.А.,
Судей: Черкуновой Л.В., Ефремовой Л.Н.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Ленинского районного суда г. Самары от 26 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Иск удовлетворить.
Обязать Министерство строительства Самарской области заключить с С.Н. договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 500 кв. м, расположенного <адрес>, с кадастровым номером N по цене <данные изъяты> рублей в течение 14 дней с момента получения Министерством строительства Самарской области кадастрового паспорта данного земельного участка, содержащего описание местоположения его границ".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия
установила:
С.Н. обратился в суд с иском к Министерству строительства Самарской области о понуждении к заключению договора.
В обоснование требований указал, что постановлением Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 "О предоставлении гражданам земельных участков в собственность, для индивидуального жилищного строительства в Куйбышевском районе" ему был предоставлен в собственность земельный участок, площадью 500 кв. м, расположенный по адресу: г. <адрес>. Согласно п. 2.2. указанного постановления Фондом имущества г. Самары с ним должен был быть заключен договор купли-продажи названного земельного участка. Начиная с 2011 года он обращался в Министерство строительства Самарской области с заявлениями о заключении договора купли-продажи земельного участка, но получал отказы, связанные с тем, что Министерство не является правопреемником городского Фонда имущества.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, на ст. ст. 28, 30, 37, 66 ЗК РФ, ст. ст. 8, 432, 445, 554, 555 ГК РФ, С.Н. просил суд обязать Министерство строительства Самарской области заключить с ним договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером N по цене <данные изъяты> рублей в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Судом постановлено указанное выше решение, которым исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области просит решение суда отменить, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку право на заключение договора купли-продажи земельного участка с городским Фондом имущества истцом реализовано не было, а Министерство правопреемником Фонда не является и какими либо нормативными правовыми актами не наделено правом заключения такого договора. Тем более на Министерство не может быть возложена обязанность заключить договор, поскольку установленный ст. 30.1 ЗК РФ порядок, предусматривает продажу земельных участков для строительства на аукционах, в связи с чем оснований для заключения договора купли-продажи на основании постановления Главы г. Самара от 12.05.1996 г. N 552 не имеется. Обязанность Министерства заключить такой договор не предусмотрена законом. Кроме того, для заключения договора купли-продажи необходимо направление оферты (предложения заключить договор) одной из сторон. Однако, в адрес Министерства проект договора с определением рыночной стоимости земельного участка - <данные изъяты> рублей не направлялся. Представленный истцом в судебное заседание отчет об оценке является, по существу, новой офертой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 07.05.2015 г. осуществлено процессуальное правопреемство в порядке ст. 44 ГПК РФ. В соответствии с изменениями, внесенными 26.02.2015 г. в закон Самарской области "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области" и ст. 5.1 Закона Самарской области "О земле", произведена замена ответчика - Министерства строительства Самарской области на правопреемника - Администрацию г.о. Самара.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации г.о. Самара - Ч. доводы жалобы поддержала.
Представитель Министерства строительства Самарской области С.С. просила отменить решение суда.
Представитель С.Н. - Ф. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 "О предоставлении гражданам земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства в Куйбышевском районе" С.Н. предоставлен в собственность земельный участок площадью 500 кв. м для индивидуального жилищного строительства <адрес> (приложение к постановлению) (л.д. 7 - 9).
Пунктом 2.2. названного постановления на Городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству возлагалась обязанность по выдаче гражданам свидетельств на право собственности на землю после заключения договора купли-продажи с городским Фондом имущества по нормативной цене земли.
Кроме того, согласно п. 3 постановления, Администрация Куйбышевского района была обязана выдать разрешение и заключить договор на строительство индивидуального жилого дома с гражданами, согласно приложению.
Гражданам, получившим земельные участки, предписывалось получить свидетельства на право собственности на землю после заключения договора купли-продажи с Городским фондом имущества в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Установлено также, что постановлением администрации Куйбышевского района г. Самары N 119 от 16.04.1997 г. земельному участку N, предоставленному С.Н., присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 14).
Согласно кадастрового паспорта, сведения о земельном участке по адресу: <адрес> внесены в городской кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадь - 500 кв. м, кадастровая стоимость <данные изъяты> руб. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведений о правах не имеется (л.д. 12).
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка между С.Н. и городским Фондом имущества заключен не был, свидетельство о праве собственности на землю, как и разрешение на строительство не выдавалось, договор на строительство жилого дома не заключался. Объект индивидуального жилищного строительства, в том числе и незавершенный строительством, на спорном земельном участке отсутствует.
ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился в Министерство строительства Самарской области с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г<адрес>.
Рассмотрев указанное обращение ответчик отказал истцу в заключении договора, указав, что Министерство строительства не является правопреемником городского Фонда имущества, а в настоящее время в соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков под ИЖС осуществляется исключительно на торгах (л.д. 10 - 11).
Удовлетворяя требования С.Н., суд указал, что постановление Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 принято в пределах предоставленных полномочий и до настоящего времени не отменено, тогда как согласно ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" к земельным отношениям возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, Земельный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, а п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ установлено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность.
Ссылаясь также на постановление Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. N 67, наделявшее Министерство строительства Самарской области полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказывая в заключении договора, ответчик нарушил указанные выше нормы права, в связи с чем истец, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, при наличии данных об определенном объекте недвижимости, прошедшем кадастровый учет (ст. 554 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ) и его цене (555 ГК РФ) вправе требовать возложения на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка по его рыночной стоимости (ст. 66 ЗК РФ), в том числе и без определения его уникальных характеристик (конкретных границ) при межевании.
С выводами суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований судебная коллегия не может согласиться.
На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).
В соответствии с п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса РФ оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (п. 1).
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
В силу ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора - данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена недвижимого имущества.
Таким образом, исходя из указанных положений закона, офертой в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества является проект такого договора, содержащий условия о предмете сделки - земельном участке, содержащем данные, определяющие местоположение недвижимости и цене объекта недвижимости.
Только в случае уклонения стороны, которой направлена оферта (проект договора), от его заключения, если заключение договора для нее является обязательным, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Между тем, как следует из материалов дела, С.Н. не обращался к ответчику с проектом договора, содержащим существенные условия продажи недвижимости, в связи с чем не имеется оснований рассматривать ответ Министерства строительства Самарской области как отказ от заключения договора либо уклонение от его заключения.
Заявленная в иске цена земельного участка <данные изъяты> рублей была уточнена истцом только в ходе судебного разбирательства. Таким образом, представленный истцом в судебное заседание отчет об оценке является, по существу, новой офертой, которая в адрес ответчика не направлялась.
Пунктом 2.1 постановления Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 "О предоставлении гражданам земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства в Куйбышевском районе" предусмотрено совместно с Управлением Главного архитектора города произвести отвод земельных участков в натуре с выдачей акта об отводе. Однако, документы о землеотводе истцом не представлены, графические материалы отсутствуют. При таких обстоятельствах топографический план с указанием координат испрашиваемого земельного участка (л.д. 13), не подтверждает соотношения границ ранее учтенного участка по постановлению N 552 с вновь закоординированным.
Межевой план земельного участка, представленный в материалы дела, не содержит информации о наличии/отсутствии сведений о местоположении границ земельного участка при его образовании, как отсутствует и информация об определении местоположения границ на основании документов, подтверждающих фактическое местоположение границ земельного участка на местности 15 и более лет (ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Представленный в межевом плане Акт согласования не содержит сведений о правообладателе смежного участка с кадастровым номером N и данных о согласовании границ в точках н3 - н4. Границы, прилегающие к территориям общего пользования, также не согласованы. Земельный участок с кадастровым номером N является со спорным участком смежным, однако его границы и площадь не установлены в соответствии с действующим законодательством.
Указанные обстоятельства послужили основанием для принятия филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области решения от 19.11.2014 г. об отказе в учете изменений объекта недвижимости (л.д. 23 - 24).
При таких обстоятельствах, представленные истцом межевой и топографический планы земельного участка не подтверждают его индивидуализацию как предмета договора купли-продажи, а Акт согласования границ данного участка не свидетельствует об отсутствии нарушения прав третьих лиц.
В силу п. 10 ст. 38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства, и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.
Однако, данные об отсутствии иных препятствий к заключению договора, С.Н. не представлены, тогда как из материалов дела усматривается, что закоординированный им участок по данным государственного кадастра недвижимости располагается в водоохранной зоне водного объекта, о наличии которой в межевом плане сведений не содержится.
С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает в данном случае оснований для признания прав истца нарушенными, тогда как в соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежит нарушенное право.
Данные обстоятельства судом первой инстанции во внимание не приняты, надлежащей правовой оценки в решении не получили.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика к заключению договора и удовлетворения заявленных истцом требований.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.
В связи с этим, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и вынести по делу новое решение - об отказе в удовлетворении заявленных С.Н. требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 26 февраля 2015 года отменить, удовлетворив апелляционную жалобу ответчика.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С.Н. к Администрации городского округа Самара о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка - отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4835/2015
Требование: Об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцу в собственность для индивидуального жилищного строительства предоставлен земельный участок, должен был быть заключен договор купли-продажи участка, но в ответ на заявление с указанным требованием получен отказ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2015 г. по делу N 33-4835/2015
Судья: Булыгин Р.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Калинниковой О.А.,
Судей: Черкуновой Л.В., Ефремовой Л.Н.,
при секретаре Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Ленинского районного суда г. Самары от 26 февраля 2015 года, которым постановлено:
"Иск удовлетворить.
Обязать Министерство строительства Самарской области заключить с С.Н. договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 500 кв. м, расположенного <адрес>, с кадастровым номером N по цене <данные изъяты> рублей в течение 14 дней с момента получения Министерством строительства Самарской области кадастрового паспорта данного земельного участка, содержащего описание местоположения его границ".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия
установила:
С.Н. обратился в суд с иском к Министерству строительства Самарской области о понуждении к заключению договора.
В обоснование требований указал, что постановлением Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 "О предоставлении гражданам земельных участков в собственность, для индивидуального жилищного строительства в Куйбышевском районе" ему был предоставлен в собственность земельный участок, площадью 500 кв. м, расположенный по адресу: г. <адрес>. Согласно п. 2.2. указанного постановления Фондом имущества г. Самары с ним должен был быть заключен договор купли-продажи названного земельного участка. Начиная с 2011 года он обращался в Министерство строительства Самарской области с заявлениями о заключении договора купли-продажи земельного участка, но получал отказы, связанные с тем, что Министерство не является правопреемником городского Фонда имущества.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, на ст. ст. 28, 30, 37, 66 ЗК РФ, ст. ст. 8, 432, 445, 554, 555 ГК РФ, С.Н. просил суд обязать Министерство строительства Самарской области заключить с ним договор купли-продажи земельного участка для индивидуального жилищного строительства, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером N по цене <данные изъяты> рублей в течение 14 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Судом постановлено указанное выше решение, которым исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе Министерство строительства Самарской области просит решение суда отменить, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку право на заключение договора купли-продажи земельного участка с городским Фондом имущества истцом реализовано не было, а Министерство правопреемником Фонда не является и какими либо нормативными правовыми актами не наделено правом заключения такого договора. Тем более на Министерство не может быть возложена обязанность заключить договор, поскольку установленный ст. 30.1 ЗК РФ порядок, предусматривает продажу земельных участков для строительства на аукционах, в связи с чем оснований для заключения договора купли-продажи на основании постановления Главы г. Самара от 12.05.1996 г. N 552 не имеется. Обязанность Министерства заключить такой договор не предусмотрена законом. Кроме того, для заключения договора купли-продажи необходимо направление оферты (предложения заключить договор) одной из сторон. Однако, в адрес Министерства проект договора с определением рыночной стоимости земельного участка - <данные изъяты> рублей не направлялся. Представленный истцом в судебное заседание отчет об оценке является, по существу, новой офертой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 07.05.2015 г. осуществлено процессуальное правопреемство в порядке ст. 44 ГПК РФ. В соответствии с изменениями, внесенными 26.02.2015 г. в закон Самарской области "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области" и ст. 5.1 Закона Самарской области "О земле", произведена замена ответчика - Министерства строительства Самарской области на правопреемника - Администрацию г.о. Самара.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации г.о. Самара - Ч. доводы жалобы поддержала.
Представитель Министерства строительства Самарской области С.С. просила отменить решение суда.
Представитель С.Н. - Ф. возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменения.
Рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главой 39 ГПК РФ, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 "О предоставлении гражданам земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства в Куйбышевском районе" С.Н. предоставлен в собственность земельный участок площадью 500 кв. м для индивидуального жилищного строительства <адрес> (приложение к постановлению) (л.д. 7 - 9).
Пунктом 2.2. названного постановления на Городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству возлагалась обязанность по выдаче гражданам свидетельств на право собственности на землю после заключения договора купли-продажи с городским Фондом имущества по нормативной цене земли.
Кроме того, согласно п. 3 постановления, Администрация Куйбышевского района была обязана выдать разрешение и заключить договор на строительство индивидуального жилого дома с гражданами, согласно приложению.
Гражданам, получившим земельные участки, предписывалось получить свидетельства на право собственности на землю после заключения договора купли-продажи с Городским фондом имущества в городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Установлено также, что постановлением администрации Куйбышевского района г. Самары N 119 от 16.04.1997 г. земельному участку N, предоставленному С.Н., присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д. 14).
Согласно кадастрового паспорта, сведения о земельном участке по адресу: <адрес> внесены в городской кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадь - 500 кв. м, кадастровая стоимость <данные изъяты> руб. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведений о правах не имеется (л.д. 12).
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка между С.Н. и городским Фондом имущества заключен не был, свидетельство о праве собственности на землю, как и разрешение на строительство не выдавалось, договор на строительство жилого дома не заключался. Объект индивидуального жилищного строительства, в том числе и незавершенный строительством, на спорном земельном участке отсутствует.
ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился в Министерство строительства Самарской области с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г<адрес>.
Рассмотрев указанное обращение ответчик отказал истцу в заключении договора, указав, что Министерство строительства не является правопреемником городского Фонда имущества, а в настоящее время в соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков под ИЖС осуществляется исключительно на торгах (л.д. 10 - 11).
Удовлетворяя требования С.Н., суд указал, что постановление Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 принято в пределах предоставленных полномочий и до настоящего времени не отменено, тогда как согласно ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" к земельным отношениям возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, Земельный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, а п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ установлено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность.
Ссылаясь также на постановление Правительства Самарской области от 13.06.2006 г. N 67, наделявшее Министерство строительства Самарской области полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказывая в заключении договора, ответчик нарушил указанные выше нормы права, в связи с чем истец, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, при наличии данных об определенном объекте недвижимости, прошедшем кадастровый учет (ст. 554 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ) и его цене (555 ГК РФ) вправе требовать возложения на ответчика обязанности по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка по его рыночной стоимости (ст. 66 ЗК РФ), в том числе и без определения его уникальных характеристик (конкретных границ) при межевании.
С выводами суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований судебная коллегия не может согласиться.
На основании ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).
В соответствии с п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В силу п. 1 ст. 435 Гражданского кодекса РФ оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (п. 1).
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
В силу ст. ст. 554, 555 Гражданского кодекса РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора - данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена недвижимого имущества.
Таким образом, исходя из указанных положений закона, офертой в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества является проект такого договора, содержащий условия о предмете сделки - земельном участке, содержащем данные, определяющие местоположение недвижимости и цене объекта недвижимости.
Только в случае уклонения стороны, которой направлена оферта (проект договора), от его заключения, если заключение договора для нее является обязательным, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Между тем, как следует из материалов дела, С.Н. не обращался к ответчику с проектом договора, содержащим существенные условия продажи недвижимости, в связи с чем не имеется оснований рассматривать ответ Министерства строительства Самарской области как отказ от заключения договора либо уклонение от его заключения.
Заявленная в иске цена земельного участка <данные изъяты> рублей была уточнена истцом только в ходе судебного разбирательства. Таким образом, представленный истцом в судебное заседание отчет об оценке является, по существу, новой офертой, которая в адрес ответчика не направлялась.
Пунктом 2.1 постановления Главы г. Самары от 12.05.1996 г. N 552 "О предоставлении гражданам земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства в Куйбышевском районе" предусмотрено совместно с Управлением Главного архитектора города произвести отвод земельных участков в натуре с выдачей акта об отводе. Однако, документы о землеотводе истцом не представлены, графические материалы отсутствуют. При таких обстоятельствах топографический план с указанием координат испрашиваемого земельного участка (л.д. 13), не подтверждает соотношения границ ранее учтенного участка по постановлению N 552 с вновь закоординированным.
Межевой план земельного участка, представленный в материалы дела, не содержит информации о наличии/отсутствии сведений о местоположении границ земельного участка при его образовании, как отсутствует и информация об определении местоположения границ на основании документов, подтверждающих фактическое местоположение границ земельного участка на местности 15 и более лет (ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Представленный в межевом плане Акт согласования не содержит сведений о правообладателе смежного участка с кадастровым номером N и данных о согласовании границ в точках н3 - н4. Границы, прилегающие к территориям общего пользования, также не согласованы. Земельный участок с кадастровым номером N является со спорным участком смежным, однако его границы и площадь не установлены в соответствии с действующим законодательством.
Указанные обстоятельства послужили основанием для принятия филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области решения от 19.11.2014 г. об отказе в учете изменений объекта недвижимости (л.д. 23 - 24).
При таких обстоятельствах, представленные истцом межевой и топографический планы земельного участка не подтверждают его индивидуализацию как предмета договора купли-продажи, а Акт согласования границ данного участка не свидетельствует об отсутствии нарушения прав третьих лиц.
В силу п. 10 ст. 38 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства, и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам.
Однако, данные об отсутствии иных препятствий к заключению договора, С.Н. не представлены, тогда как из материалов дела усматривается, что закоординированный им участок по данным государственного кадастра недвижимости располагается в водоохранной зоне водного объекта, о наличии которой в межевом плане сведений не содержится.
С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает в данном случае оснований для признания прав истца нарушенными, тогда как в соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежит нарушенное право.
Данные обстоятельства судом первой инстанции во внимание не приняты, надлежащей правовой оценки в решении не получили.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что отсутствуют правовые основания для понуждения ответчика к заключению договора и удовлетворения заявленных истцом требований.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Согласно п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.
В связи с этим, судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда и вынести по делу новое решение - об отказе в удовлетворении заявленных С.Н. требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 26 февраля 2015 года отменить, удовлетворив апелляционную жалобу ответчика.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С.Н. к Администрации городского округа Самара о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка - отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)