Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в предварительном судебном заседании дело N А60-47719/2013 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (ИНН 6615001024, ОГРН 1026601126045)
к индивидуальному предпринимателю Комелькова С.В.; ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)
о расторжении договоров аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Романова А.А. - представитель ОАО "Сбербанк России" по доверенности N 9-ДГ/У85 от 31.10.2013 г., предъявлен паспорт, от ИП Комельковой С.В. не явились, извещены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчикам об обязании ОАО "Сбербанк России" в лице Качканарского отделения Свердловского отделения N 7003 ОАО "Сбербанк России" предоставить согласие на регистрацию Соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. и расторгнуть договоры аренды:
- от 31.10.2008 N 40 земельного участка 14/1, местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар, ул. Свердлова, площадью 60.00 кв. м, предоставленного Разрешенное использование Участка - под установку и местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар, ул. Свердлова, площадью 88.00 кв. м. Разрешенное использование участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса.
- от 31.10.2008 N 43 земельного участка 49/2, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар, ул. Свердлова, площадью 75,00 кв. м. Разрешенное использование Участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа просит обязать ответчика освободить занимаемые земельные участки, расположенные по адресу:
- - земельный участок 14/1. расположенный в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова, площадью 60,00 кв. м;
- - земельный участок 30/1, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова, площадью 88,00 кв. м;
- - земельный участок 49/2, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова, площадью 75,00 кв. м.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды N 40 от 31.10.2008 г., договору аренды N 41 от 31.10.2008 г., договору N 43 от 31.10.2008 г. в размере 333 645 рублей 40 копеек и пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды N 40 от 31.10.2008 г., договору аренды N 41 от 31.10.2008 г., договору N 43 от 31.10.2008 г. в размере 37 034 рубля 66 копеек.
ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание 29.01.2014 г. представил отзыв, просит в удовлетворении исковых требований отказать.
ОАО "Сбербанк России" представил отзыв, просит в удовлетворении исковых требований отказать. Банк поясняли, что права арендатора - ИП Комельковой С.В. по договорам аренды являются предметом залога по договорам залога, заключенными между ОАО "Сбербанк России" и ИП Комельковой С.В. в обеспечение обязательств по возврату кредитных средств.
Обязательства по кредитным договорам N 20859 от 22.03.2011 г., N 90907 от 25.05.2011 г., N 90950 от 04.08.2011 г. перед банком не исполнены.
Далее ответчик утверждает, что без его согласия между истцом и ИП Комельковой С.В. были подписаны соглашения от 12.07.2013 г. о расторжении договоров аренды земельного участка N 43, N 40, N 41, что является недопустимым по мнению Банка.
Ответчик также указал, что расторжение договоров аренды в судебном порядке при наличии законодательно установленного запрета на расторжение тех же договоров в добровольном порядке по соглашению сторон является злоупотреблением правом, в защите которого должно быть отказано.
Истец представил возражения на отзыв ответчика, где указал, что согласия для расторжения договора залога не требуется, включение в договор аренды условия о невозможности его расторжения без согласия залогодержателя не предусмотрено. При этом истец настаивает на исковых требованиях.
Ответчик в судебное заседание 26.02.2014 г. представил решение Качканарского городского суда Свердловской области от 17.12.2013 г. по делу N 2-1051/2013, согласно которому с Комельковой С.В. взыскана задолженность в пользу ОАО "Сбербанк России".
Далее ответчик представил копию искового заявления о взыскании просроченной задолженности с Комельковой С.В. и обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе право аренды по указанным выше договорам аренды, рассматриваемого в рамках дела Качканарского городского суда Свердловской области N 2-108/2014, судебное заседание по которому назначено на 20.03.2014 г.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2014 г. производство по делу N А60-47719/2013 приостановлено до принятия судебного акта по результатам рассмотрения Качканарским городским судом Свердловской области дела N 2-108/2014.
02.07.2014 г. в материалы дела поступило решение по делу N 2-108/2014 от 01.04.2014 г. с указанием на результаты рассмотрения дела коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда, в связи с чем определением от 18 сентября 2014 г. производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.
В настоящее судебное заседание от истца поступили доводы и возражения с учетом содержания решения по делу N 2-108/2014 от 01.04.2014 г.
ОАО "Сбербанк России" настаивает на ранее заявленных доводах.
ИП Комелькова С.В. в судебное заседание не явилась, отзыв не представила.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд
установил:
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и индивидуальным предпринимателем Комельковой Светланой Васильевной были заключены договоры аренды:
- от 31.10.2008 N 40 земельного участка 14/1, местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова (далее Договор аренды земельного участка N 1), площадью 60.00 кв. м
от 31.10.2008 N 41 земельного участка 30/1, местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г, Качканар. ул. Свердлова (далее - Договор аренды земельного участка N 2). площадью 88.00 кв. м. Разрешенное использование Участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса. Договор аренды земельного участка N 2 от 31.10.2008 N 41 заключен сроком на 15 лет. Земельный участок передан по акту приема-передачи. 04.12.2008 г Договор аренды земельного участка N 2 в установленном порядке зарегистрирован в Качканарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.
- - от 31.10.2008 N 43 земельного участка 49/2, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом. расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова (далее - Договор аренды земельного участка N 3), площадью 75,00 кв. м. Разрешенное использование Участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса. Договор аренды земельного участка N 3 от 31.10.2008 N 43 заключен сроком на 15 лет. Земельный участок передан по акту приема-передачи. 04.12.2008 г Договор аренды земельного участка N 3 в установленном порядке зарегистрирован в Качканарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.;
- Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды N 40 от 31.10.2008 г., договору аренды N 41 от 31.10.2008 г., договору N 43 от 31.10.2008 г. составляет 333645 руб. 40 коп. за период 01.12.2012 г. по 30.06.2013 г., на которую на основании п. 6.2 договоров аренды N 40 от 31.10.2008 г., договор аренды N 41 от 31.10.2008 г., договор N 43 от 31.10.2008 г. начислены пени в размере 37034 руб. 66 коп.
Права аренды по указанным договорам являются предметом залога по договорам залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., залога имущественных прав N 90856 от 30.09.2010 г., залога имущественных прав от 04.08.2011 г., залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., заключенным с ОАО "Сбербанк России" в обеспечение исполнения обязательств Индивидуального предпринимателя ИП Комельковой С.В. по кредитным договорам по кредитным договорам N 20859 от 22.03.2011 г., N 90907 от 25.05.2011 г., N 90950 от 04.08.2011 г.
Полагая, что имеются основания для расторжения договоров аренды в судебном порядке и ОАО "Сбербанк России" обязано предоставить согласие на расторжение договоров аренды, истец обратился с настоящим иском в суд.
ОАО "Сбербанк России" против удовлетворения заявленных требований возражает, полагая, что расторжение договоров аренды в судебном порядке при наличии законодательно установленного запрета на расторжение тех же договоров в добровольном порядке по соглашению сторон является злоупотреблением правом, в защите которого должно быть отказано.
Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и индивидуальным предпринимателем Комельковой Светланой Васильевной были заключены договоры аренды земельных участков от 31.10.2008 N 40, от 31.10.2008 N 41, от 31.10.2008 N 43.
Договоры аренды земельных участков в установленном порядке зарегистрированы в Качканарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, права аренды земельных участков по вышеназванным договора являются предметом залога по договорам залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., залога имущественных прав N 90856 от 30.09.2010 г., залога имущественных прав от 04.08.2011 г., залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г. Обременение права аренды залогом произведено в пользу ОАО "Сбербанк России" в обеспечение исполнения обязательств Индивидуального предпринимателя ИП Комельковой С.В. по кредитным договорам по кредитным договорам N 20859 от 22.03.2011 г., N 90907 от 25.05.2011 г., N 90950 от 04.08.2011 г.
В связи с нарушением ответчиком условий договоров аренды в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд арендодатель направил в адрес арендатора соглашения о расторжении вышеназванных договоров аренды земельного участка.
Соглашения о расторжении договоров аренды были подписаны обеими сторонами 12 июля 2013 г. и предусматривали расторгнуть договоры аренды с 01.07.2013 г. и обязанность арендатора в срок до 01.10.2013 г. внести арендную плату по договорам.
К указанным соглашениям о расторжении договоров был подписаны акты приема-передачи земельного участка.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что волеизъявление сторон на прекращение договоров аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону.
Соглашения о расторжении вышеназванных договоров аренды были поданы в Качканарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации.
25.09.2013 г. из Качканарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации соглашения были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что права аренды на объект недвижимости являются предметом ипотеки на основании залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., залога имущественных прав N 90856 от 30.09.2010 г., залога имущественных прав от 04.08.2011 г., залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., в соответствии с п. 3.1.2 которых залогодатель (ИП Комелькова С.В.) не вправе отчуждать Предмет залога без письменного согласия. Комитету необходимо было представить доказательства извещения залогодержателя о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка.
11.10.2013 г. в адрес Качканарского отделения (на правах управления) Свердловского отделения N 7003 ОАО "Сбербанк России" было направлено письмо с просьбой направить в адрес Комитета письменные согласие на расторжение договоров аренды N 40 от 31.10.2008 г., договора аренды N 41 от 31.10.2008 г., договора N 43 от 31.10.2008 г.
24.10.2013 г. из Качканарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области было получено Сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
20.11.2013 г. Качканарское отделение (на правах управления) Свердловского отделения N 7003 ОАО "Сбербанк России" направило в адрес Комитета письмо о том, что не может предоставить согласие на регистрацию Соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. Право на объекты является предметом ипотеки на основании Договора залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г. оформленного в качестве обеспечения обязательств по кредитным договорам, заключенным между ИП Комельковой С.В. и ОАО "Сбербанк России". В настоящее время обязательства по кредитным договорам не исполнены в полном объеме.
Таким образом, из материалов дела следует, что основанием отказа в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды явилось наличие в Едином государственном реестре сведений о регистрации залога прав аренды по спорным договорам и непредставление на государственную регистрацию письма банка, разрешающего государственную регистрацию прекращения аренды.
Между тем закон не связывает ограничение и защиту прав арендодателя - собственника переданного в аренду земельного участка с наличием в отношении должника - арендатора, наличие прав залогодержателя в отношении договора аренды также не влияет на право истца - арендодателя на расторжение договора аренды при существенном нарушении арендатором его условий.
Наличие договора залога арендных прав, и, соответственно, обременение прав арендатора по договору аренды земельного участка залогом не лишает права арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором (ст. 619 ГК, п. 9 ст. 22 ЗК). Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения банка и ИП Комельковой С.В. основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на заключение такого договора не требуется.
Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.
В связи с этим судом отклоняются доводы ответчика о нарушении расторжением договоров аренды его прав как кредитора и прав залогодателя права аренды как необоснованные.
Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
Следовательно, при отказе в регистрации заключенных между сторонами договоров аренды соглашений о расторжении вышеназванных договоров аренды, у истца имелась возможность защиты своих прав путем оспаривания действий регистрирующего органа по отказу в регистрации соглашений о расторжении с учетом содержания п. 1 ст. 17, ст 18 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий порядок защиты права, использование которого не приведет к восстановлению прав истца.
С учетом изложенного выше предъявленное к ОАО "Сбербанк России" требование об обязании предоставить согласие на регистрацию соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. удовлетворено быть не может.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд исходит из того, что в данном случае не соблюдены требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствуют основания для расторжения договоров аренды в судебном порядке, поскольку, как уже указано выше, между сторонами фактически заключены соглашения о расторжении спорных договоров аренды и акты приема-передачи земельных участков к ним, то есть волеизъявление сторон на прекращение договоров аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону. Отсутствие факта регистрации названных соглашений должно быть преодолено путем использования иного способа защиты.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды и об обязании ОАО "Сбербанк России" предоставить согласие на регистрацию соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. не имеется.
Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, распределение судебных расходов в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не производится.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 18.09.2014 ПО ДЕЛУ N А60-47719/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 18 сентября 2014 г. по делу N А60-47719/2013
Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2014 года
Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрев в предварительном судебном заседании дело N А60-47719/2013 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа (ИНН 6615001024, ОГРН 1026601126045)
к индивидуальному предпринимателю Комелькова С.В.; ОАО "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195)
о расторжении договоров аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: Романова А.А. - представитель ОАО "Сбербанк России" по доверенности N 9-ДГ/У85 от 31.10.2013 г., предъявлен паспорт, от ИП Комельковой С.В. не явились, извещены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчикам об обязании ОАО "Сбербанк России" в лице Качканарского отделения Свердловского отделения N 7003 ОАО "Сбербанк России" предоставить согласие на регистрацию Соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. и расторгнуть договоры аренды:
- от 31.10.2008 N 40 земельного участка 14/1, местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар, ул. Свердлова, площадью 60.00 кв. м, предоставленного Разрешенное использование Участка - под установку и местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар, ул. Свердлова, площадью 88.00 кв. м. Разрешенное использование участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса.
- от 31.10.2008 N 43 земельного участка 49/2, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар, ул. Свердлова, площадью 75,00 кв. м. Разрешенное использование Участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа просит обязать ответчика освободить занимаемые земельные участки, расположенные по адресу:
- - земельный участок 14/1. расположенный в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова, площадью 60,00 кв. м;
- - земельный участок 30/1, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова, площадью 88,00 кв. м;
- - земельный участок 49/2, расположенный в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова, площадью 75,00 кв. м.
Кроме того, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды N 40 от 31.10.2008 г., договору аренды N 41 от 31.10.2008 г., договору N 43 от 31.10.2008 г. в размере 333 645 рублей 40 копеек и пени за просрочку внесения арендных платежей по договору аренды N 40 от 31.10.2008 г., договору аренды N 41 от 31.10.2008 г., договору N 43 от 31.10.2008 г. в размере 37 034 рубля 66 копеек.
ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание 29.01.2014 г. представил отзыв, просит в удовлетворении исковых требований отказать.
ОАО "Сбербанк России" представил отзыв, просит в удовлетворении исковых требований отказать. Банк поясняли, что права арендатора - ИП Комельковой С.В. по договорам аренды являются предметом залога по договорам залога, заключенными между ОАО "Сбербанк России" и ИП Комельковой С.В. в обеспечение обязательств по возврату кредитных средств.
Обязательства по кредитным договорам N 20859 от 22.03.2011 г., N 90907 от 25.05.2011 г., N 90950 от 04.08.2011 г. перед банком не исполнены.
Далее ответчик утверждает, что без его согласия между истцом и ИП Комельковой С.В. были подписаны соглашения от 12.07.2013 г. о расторжении договоров аренды земельного участка N 43, N 40, N 41, что является недопустимым по мнению Банка.
Ответчик также указал, что расторжение договоров аренды в судебном порядке при наличии законодательно установленного запрета на расторжение тех же договоров в добровольном порядке по соглашению сторон является злоупотреблением правом, в защите которого должно быть отказано.
Истец представил возражения на отзыв ответчика, где указал, что согласия для расторжения договора залога не требуется, включение в договор аренды условия о невозможности его расторжения без согласия залогодержателя не предусмотрено. При этом истец настаивает на исковых требованиях.
Ответчик в судебное заседание 26.02.2014 г. представил решение Качканарского городского суда Свердловской области от 17.12.2013 г. по делу N 2-1051/2013, согласно которому с Комельковой С.В. взыскана задолженность в пользу ОАО "Сбербанк России".
Далее ответчик представил копию искового заявления о взыскании просроченной задолженности с Комельковой С.В. и обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе право аренды по указанным выше договорам аренды, рассматриваемого в рамках дела Качканарского городского суда Свердловской области N 2-108/2014, судебное заседание по которому назначено на 20.03.2014 г.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 26 февраля 2014 г. производство по делу N А60-47719/2013 приостановлено до принятия судебного акта по результатам рассмотрения Качканарским городским судом Свердловской области дела N 2-108/2014.
02.07.2014 г. в материалы дела поступило решение по делу N 2-108/2014 от 01.04.2014 г. с указанием на результаты рассмотрения дела коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда, в связи с чем определением от 18 сентября 2014 г. производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.
В настоящее судебное заседание от истца поступили доводы и возражения с учетом содержания решения по делу N 2-108/2014 от 01.04.2014 г.
ОАО "Сбербанк России" настаивает на ранее заявленных доводах.
ИП Комелькова С.В. в судебное заседание не явилась, отзыв не представила.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд
установил:
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и индивидуальным предпринимателем Комельковой Светланой Васильевной были заключены договоры аренды:
- от 31.10.2008 N 40 земельного участка 14/1, местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова (далее Договор аренды земельного участка N 1), площадью 60.00 кв. м
от 31.10.2008 N 41 земельного участка 30/1, местоположение установлено относительно ориентира опора ЛЭП, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г, Качканар. ул. Свердлова (далее - Договор аренды земельного участка N 2). площадью 88.00 кв. м. Разрешенное использование Участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса. Договор аренды земельного участка N 2 от 31.10.2008 N 41 заключен сроком на 15 лет. Земельный участок передан по акту приема-передачи. 04.12.2008 г Договор аренды земельного участка N 2 в установленном порядке зарегистрирован в Качканарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.
- - от 31.10.2008 N 43 земельного участка 49/2, местоположение установлено относительно ориентира жилой дом. расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Качканар. ул. Свердлова (далее - Договор аренды земельного участка N 3), площадью 75,00 кв. м. Разрешенное использование Участка - под установку и эксплуатацию остановочного комплекса. Договор аренды земельного участка N 3 от 31.10.2008 N 43 заключен сроком на 15 лет. Земельный участок передан по акту приема-передачи. 04.12.2008 г Договор аренды земельного участка N 3 в установленном порядке зарегистрирован в Качканарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.;
- Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды N 40 от 31.10.2008 г., договору аренды N 41 от 31.10.2008 г., договору N 43 от 31.10.2008 г. составляет 333645 руб. 40 коп. за период 01.12.2012 г. по 30.06.2013 г., на которую на основании п. 6.2 договоров аренды N 40 от 31.10.2008 г., договор аренды N 41 от 31.10.2008 г., договор N 43 от 31.10.2008 г. начислены пени в размере 37034 руб. 66 коп.
Права аренды по указанным договорам являются предметом залога по договорам залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., залога имущественных прав N 90856 от 30.09.2010 г., залога имущественных прав от 04.08.2011 г., залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., заключенным с ОАО "Сбербанк России" в обеспечение исполнения обязательств Индивидуального предпринимателя ИП Комельковой С.В. по кредитным договорам по кредитным договорам N 20859 от 22.03.2011 г., N 90907 от 25.05.2011 г., N 90950 от 04.08.2011 г.
Полагая, что имеются основания для расторжения договоров аренды в судебном порядке и ОАО "Сбербанк России" обязано предоставить согласие на расторжение договоров аренды, истец обратился с настоящим иском в суд.
ОАО "Сбербанк России" против удовлетворения заявленных требований возражает, полагая, что расторжение договоров аренды в судебном порядке при наличии законодательно установленного запрета на расторжение тех же договоров в добровольном порядке по соглашению сторон является злоупотреблением правом, в защите которого должно быть отказано.
Суд, рассмотрев заявленные требования, признал их необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Качканарского городского округа и индивидуальным предпринимателем Комельковой Светланой Васильевной были заключены договоры аренды земельных участков от 31.10.2008 N 40, от 31.10.2008 N 41, от 31.10.2008 N 43.
Договоры аренды земельных участков в установленном порядке зарегистрированы в Качканарском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
При этом существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из материалов дела, права аренды земельных участков по вышеназванным договора являются предметом залога по договорам залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., залога имущественных прав N 90856 от 30.09.2010 г., залога имущественных прав от 04.08.2011 г., залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г. Обременение права аренды залогом произведено в пользу ОАО "Сбербанк России" в обеспечение исполнения обязательств Индивидуального предпринимателя ИП Комельковой С.В. по кредитным договорам по кредитным договорам N 20859 от 22.03.2011 г., N 90907 от 25.05.2011 г., N 90950 от 04.08.2011 г.
В связи с нарушением ответчиком условий договоров аренды в части оплаты арендных платежей более двух месяцев подряд арендодатель направил в адрес арендатора соглашения о расторжении вышеназванных договоров аренды земельного участка.
Соглашения о расторжении договоров аренды были подписаны обеими сторонами 12 июля 2013 г. и предусматривали расторгнуть договоры аренды с 01.07.2013 г. и обязанность арендатора в срок до 01.10.2013 г. внести арендную плату по договорам.
К указанным соглашениям о расторжении договоров был подписаны акты приема-передачи земельного участка.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что волеизъявление сторон на прекращение договоров аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону.
Соглашения о расторжении вышеназванных договоров аренды были поданы в Качканарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации.
25.09.2013 г. из Качканарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации соглашения были получены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что права аренды на объект недвижимости являются предметом ипотеки на основании залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., залога имущественных прав N 90856 от 30.09.2010 г., залога имущественных прав от 04.08.2011 г., залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г., в соответствии с п. 3.1.2 которых залогодатель (ИП Комелькова С.В.) не вправе отчуждать Предмет залога без письменного согласия. Комитету необходимо было представить доказательства извещения залогодержателя о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка.
11.10.2013 г. в адрес Качканарского отделения (на правах управления) Свердловского отделения N 7003 ОАО "Сбербанк России" было направлено письмо с просьбой направить в адрес Комитета письменные согласие на расторжение договоров аренды N 40 от 31.10.2008 г., договора аренды N 41 от 31.10.2008 г., договора N 43 от 31.10.2008 г.
24.10.2013 г. из Качканарского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области было получено Сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
20.11.2013 г. Качканарское отделение (на правах управления) Свердловского отделения N 7003 ОАО "Сбербанк России" направило в адрес Комитета письмо о том, что не может предоставить согласие на регистрацию Соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. Право на объекты является предметом ипотеки на основании Договора залога имущественных прав N 90907 от 25.05.2011 г. оформленного в качестве обеспечения обязательств по кредитным договорам, заключенным между ИП Комельковой С.В. и ОАО "Сбербанк России". В настоящее время обязательства по кредитным договорам не исполнены в полном объеме.
Таким образом, из материалов дела следует, что основанием отказа в регистрации соглашений о расторжении договоров аренды явилось наличие в Едином государственном реестре сведений о регистрации залога прав аренды по спорным договорам и непредставление на государственную регистрацию письма банка, разрешающего государственную регистрацию прекращения аренды.
Между тем закон не связывает ограничение и защиту прав арендодателя - собственника переданного в аренду земельного участка с наличием в отношении должника - арендатора, наличие прав залогодержателя в отношении договора аренды также не влияет на право истца - арендодателя на расторжение договора аренды при существенном нарушении арендатором его условий.
Наличие договора залога арендных прав, и, соответственно, обременение прав арендатора по договору аренды земельного участка залогом не лишает права арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором (ст. 619 ГК, п. 9 ст. 22 ЗК). Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения банка и ИП Комельковой С.В. основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на заключение такого договора не требуется.
Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора по соглашению сторон.
В связи с этим судом отклоняются доводы ответчика о нарушении расторжением договоров аренды его прав как кредитора и прав залогодателя права аренды как необоснованные.
Таким образом, наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды на основании заключенного сторонами договора аренды соглашения о его расторжении, поскольку прекращение права аренды и внесение соответствующей регистрационной записи не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.
Следовательно, при отказе в регистрации заключенных между сторонами договоров аренды соглашений о расторжении вышеназванных договоров аренды, у истца имелась возможность защиты своих прав путем оспаривания действий регистрирующего органа по отказу в регистрации соглашений о расторжении с учетом содержания п. 1 ст. 17, ст 18 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий порядок защиты права, использование которого не приведет к восстановлению прав истца.
С учетом изложенного выше предъявленное к ОАО "Сбербанк России" требование об обязании предоставить согласие на регистрацию соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. удовлетворено быть не может.
Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд исходит из того, что в данном случае не соблюдены требования п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствуют основания для расторжения договоров аренды в судебном порядке, поскольку, как уже указано выше, между сторонами фактически заключены соглашения о расторжении спорных договоров аренды и акты приема-передачи земельных участков к ним, то есть волеизъявление сторон на прекращение договоров аренды оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не противоречит закону. Отсутствие факта регистрации названных соглашений должно быть преодолено путем использования иного способа защиты.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды и об обязании ОАО "Сбербанк России" предоставить согласие на регистрацию соглашений о расторжении договоров аренды, которые были заключены с ИП Комельковой С.В. не имеется.
Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, распределение судебных расходов в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не производится.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)