Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - индивидуальный предприниматель Сахаров Александр Александрович - Коваленко О.А., доверенность от 22.11.2012 50 АА 3224897;
- от ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, надлежаще извещен;
- от третьего лица - Администрация г. Бронницы Московской области - не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев 06 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 02 декабря 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.
на постановление от 05 февраля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Сахарова Александра Алексеевича (ИНН 500200002263)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
третье лицо: Администрация г. Бронницы Московской области
о признании необоснованным отказа, об обязании совершить действия,
установил:
Индивидуальный предприниматель Сахаров Александр Алексеевич (далее по тексту также - ИП Сахаров А.А., индивидуальный предприниматель, арендатор, заявитель) предъявил заявление в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее по тексту также - Управление Росреестра по Московской области, государственный регистратор, ответчик) о признании необоснованным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения N 22Д/2012 к договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009, содержащегося в сообщении от 08.05.2013 N 23/054/2013-208 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести запись в ЕГРП о регистрации дополнительного соглашения N 22Д/2012 к договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009 между ИП Сахаровым А.А. и Муниципальным образованием "Городской округ Бронницы".
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2014 года, заявление удовлетворено полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Управление Росреестра по Московской области подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2014 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды обеих инстанций не учли, что в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок только при соблюдении прочих равных для неограниченного круга лиц условий. Условия предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется при проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает, что пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Исходя из изложенного, заявитель кассационной жалобы полагает, что дополнительное соглашение к договору аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
Отзывы на кассационную жалобу другими лицами, участвующими в деле, в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции заявитель - ИП Сахаров А.А. в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные ответчик - Управление Росреестра по Московской области и Администрация г. Бронницы Московской области, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, 12 мая 2009 года Главой г. Бронницы Московской области вынесено постановление N 201 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте города Бронницы Московской области и предварительном согласовании места под строительство комплекса похоронного обслуживания предпринимателем Сахаровым А.А.
05.10.2009 Главой г. Бронницы вынесено постановление N 497, которым предоставлен в аренду ИП Сахарову А.А. земельный участок площадью 600 кв. метров с кадастровым номером 50:62:0030303:4, с видом использования "под строительство комплекса похоронного обслуживания", местоположением: Московская область, г. Бронницы, участок N 2, в западной части кадастрового квартала 50:62:0030303.
05.10.2009 между Муниципальным образованием "Городской округ Бронницы" (арендодатель) и ИП Сахаровым А.А. (арендатор) заключен договор аренды указанного участка (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды), сроком действия с 05.10.2009 по 05.10.2012.
Согласно постановлению администрации г. Бронницы от 16.07.2012 N 426 "Об установлении срока аренды земельного участка, предоставленного индивидуальному предпринимателю Сахарову Александру Алексеевичу под строительство комплекса похоронного обслуживания на территории муниципального образования "городской округа Бронницы" Московской области", принятому на основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлен срок аренды 3 (три) года (с 05.10.2012 до 05.10.2015) земельного участка, принадлежащего на праве аренды индивидуальному предпринимателю Сахарову Александру Алексеевичу в соответствии с договором аренды N 30-з/2009 от 05.10.2009, зарегистрированным 30.12.2009 за N 30-30-23/203/2009-091 в Управлении Росреестра по Московской области; Комитету по управлению имуществом города Бронницы поручено внести изменения в договор аренды земельного участка в части установления срока аренды земельного участка.
16 июля 2012 года стороны на основании постановления Администрации г. Бронницы от 16.07.2012 N 426 подписали дополнительное соглашение N 22Д/2012 к договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого установлен срок аренды 3 (три) года (с 05.10.2012 до 05.10.2015). Кроме того, указанным дополнительным соглашением изменены условия договора о размере арендной платы.
Дополнительное соглашение было направлено на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Московской области, однако сообщением от 08.05.2013 N 23/054/2013-208 в государственной регистрации было отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не согласившись с отказом, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, основывался на том, что в соответствии со статьей 621 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту также - Закон о защите конкуренции) заявитель как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Суд апелляционной инстанции указал, что, поскольку предметом рассматриваемого договора является земельный участок, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к спорным правоотношениям неприменимы.
В то же время, несмотря на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав, что указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный земельный участок изначально был предоставлен предпринимателю под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок предоставления спорного земельного участка, предусмотренный статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушен не был.
При этом нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации не установлены требования по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно на торгах, в связи с чем и при заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды не требовалось проведение торгов.
Суд апелляционной инстанции отклонил довод регистрирующего органа со ссылкой на статьи 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что поскольку решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет, следовательно, срок аренды земельного участка для строительства ограничен исключительно трехлетним сроком с даты принятия решения о его предоставлении и не может быть продлен без проведения торгов, исходя из того, что в силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, указанный трехлетний срок относится лишь к сроку действия решения о согласовании размещения объекта, в течение которого должно быть принято решение о предоставлении земельного участка.
При этом срок предоставления земельного участка в аренду данной нормой не регулируется.
Таким образом, срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
Строительство объекта не закончено.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции указал, что преимущественное право ИП Сахарова А.А. на заключение договора аренды на новый срок следует из пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и закреплено также в пункте 4.3.3. договора аренды от 05.10.2009.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее по тексту также - постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды), в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.
Исходя из пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется на основании решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка он заключен на срок с 05.10.2009 до 05.10.2012.
В пункте 1 оспариваемого дополнительного соглашения от 16 июля 2012 года к договору аренды земельного участка установлен новый срок аренды, а именно,- 3 (три) года, с 05.10.2012 до 05.10.2015.
Указанное дополнительное соглашение заключено в связи с истечением 05.10.2012 срока договора аренды земельного участка.
Таким образом, исходя из положений статей 425, 432, 433, 434, 450, 452, 453, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заключенное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды с указанием нового срока его действия является не соглашением об изменении (продлении) договора аренды, а новым договором аренды с иным сроком действия.
Поскольку в силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выраженного в постановлении Главы г. Бронницы Московской области от 12.05.2009 N 201, на дату заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (16.07.2012) истек, заключение нового договора аренды земельного участка с целью строительства в порядке пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (т.е., без проведения торгов) возможно было только при условии принятия компетентным органом нового решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
В отсутствие нового решения о предварительном согласовании места размещения объекта заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок с целью строительства возможно было только с соблюдением порядка, установленного пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего проведение торгов.
Данное обстоятельство суды обеих инстанций не учли и, установив правомерность заключения договора аренды земельного участка N 30-з/2009 от 05.10.2009 требованиям статьи 30 (пункт 5), статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, не установили фактические обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 16 июля 2012 года N 22Д/2012 как нового договора аренды на новый срок и не дали оценку его соответствия требованиям статей 22 (пункт 3), 30 (пункт 4) Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых решении, постановлении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2014 года по делу N А41-45598/13,- отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.05.2014 N Ф05-4082/14 ПО ДЕЛУ N А41-45598/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2014 г. по делу N А41-45598/13
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Дунаевой Н.Ю., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
- от истца - индивидуальный предприниматель Сахаров Александр Александрович - Коваленко О.А., доверенность от 22.11.2012 50 АА 3224897;
- от ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - не явился, надлежаще извещен;
- от третьего лица - Администрация г. Бронницы Московской области - не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев 06 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на решение от 02 декабря 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.
на постановление от 05 февраля 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Сахарова Александра Алексеевича (ИНН 500200002263)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
третье лицо: Администрация г. Бронницы Московской области
о признании необоснованным отказа, об обязании совершить действия,
установил:
Индивидуальный предприниматель Сахаров Александр Алексеевич (далее по тексту также - ИП Сахаров А.А., индивидуальный предприниматель, арендатор, заявитель) предъявил заявление в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее по тексту также - Управление Росреестра по Московской области, государственный регистратор, ответчик) о признании необоснованным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения N 22Д/2012 к договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009, содержащегося в сообщении от 08.05.2013 N 23/054/2013-208 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области произвести запись в ЕГРП о регистрации дополнительного соглашения N 22Д/2012 к договору аренды от 05.10.2009 N 30-з/2009 между ИП Сахаровым А.А. и Муниципальным образованием "Городской округ Бронницы".
Решением Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2014 года, заявление удовлетворено полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Управление Росреестра по Московской области подал в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2014 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, суды обеих инстанций не учли, что в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок только при соблюдении прочих равных для неограниченного круга лиц условий. Условия предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется при проведении торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы указывает, что пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Исходя из изложенного, заявитель кассационной жалобы полагает, что дополнительное соглашение к договору аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.
Отзывы на кассационную жалобу другими лицами, участвующими в деле, в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции заявитель - ИП Сахаров А.А. в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные ответчик - Управление Росреестра по Московской области и Администрация г. Бронницы Московской области, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации для предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, 12 мая 2009 года Главой г. Бронницы Московской области вынесено постановление N 201 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте города Бронницы Московской области и предварительном согласовании места под строительство комплекса похоронного обслуживания предпринимателем Сахаровым А.А.
05.10.2009 Главой г. Бронницы вынесено постановление N 497, которым предоставлен в аренду ИП Сахарову А.А. земельный участок площадью 600 кв. метров с кадастровым номером 50:62:0030303:4, с видом использования "под строительство комплекса похоронного обслуживания", местоположением: Московская область, г. Бронницы, участок N 2, в западной части кадастрового квартала 50:62:0030303.
05.10.2009 между Муниципальным образованием "Городской округ Бронницы" (арендодатель) и ИП Сахаровым А.А. (арендатор) заключен договор аренды указанного участка (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды), сроком действия с 05.10.2009 по 05.10.2012.
Согласно постановлению администрации г. Бронницы от 16.07.2012 N 426 "Об установлении срока аренды земельного участка, предоставленного индивидуальному предпринимателю Сахарову Александру Алексеевичу под строительство комплекса похоронного обслуживания на территории муниципального образования "городской округа Бронницы" Московской области", принятому на основании статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлен срок аренды 3 (три) года (с 05.10.2012 до 05.10.2015) земельного участка, принадлежащего на праве аренды индивидуальному предпринимателю Сахарову Александру Алексеевичу в соответствии с договором аренды N 30-з/2009 от 05.10.2009, зарегистрированным 30.12.2009 за N 30-30-23/203/2009-091 в Управлении Росреестра по Московской области; Комитету по управлению имуществом города Бронницы поручено внести изменения в договор аренды земельного участка в части установления срока аренды земельного участка.
16 июля 2012 года стороны на основании постановления Администрации г. Бронницы от 16.07.2012 N 426 подписали дополнительное соглашение N 22Д/2012 к договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого установлен срок аренды 3 (три) года (с 05.10.2012 до 05.10.2015). Кроме того, указанным дополнительным соглашением изменены условия договора о размере арендной платы.
Дополнительное соглашение было направлено на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Московской области, однако сообщением от 08.05.2013 N 23/054/2013-208 в государственной регистрации было отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не согласившись с отказом, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, основывался на том, что в соответствии со статьей 621 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее по тексту также - Закон о защите конкуренции) заявитель как арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Суд апелляционной инстанции указал, что, поскольку предметом рассматриваемого договора является земельный участок, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к спорным правоотношениям неприменимы.
В то же время, несмотря на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав, что указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорный земельный участок изначально был предоставлен предпринимателю под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Порядок предоставления спорного земельного участка, предусмотренный статьями 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушен не был.
При этом нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации не установлены требования по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно на торгах, в связи с чем и при заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды не требовалось проведение торгов.
Суд апелляционной инстанции отклонил довод регистрирующего органа со ссылкой на статьи 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что поскольку решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет, следовательно, срок аренды земельного участка для строительства ограничен исключительно трехлетним сроком с даты принятия решения о его предоставлении и не может быть продлен без проведения торгов, исходя из того, что в силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, указанный трехлетний срок относится лишь к сроку действия решения о согласовании размещения объекта, в течение которого должно быть принято решение о предоставлении земельного участка.
При этом срок предоставления земельного участка в аренду данной нормой не регулируется.
Таким образом, срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
Строительство объекта не закончено.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции указал, что преимущественное право ИП Сахарова А.А. на заключение договора аренды на новый срок следует из пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и закреплено также в пункте 4.3.3. договора аренды от 05.10.2009.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее по тексту также - постановление Пленума ВАС РФ о договоре аренды), в случаях предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно пункту 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.
Исходя из пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется на основании решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка он заключен на срок с 05.10.2009 до 05.10.2012.
В пункте 1 оспариваемого дополнительного соглашения от 16 июля 2012 года к договору аренды земельного участка установлен новый срок аренды, а именно,- 3 (три) года, с 05.10.2012 до 05.10.2015.
Указанное дополнительное соглашение заключено в связи с истечением 05.10.2012 срока договора аренды земельного участка.
Таким образом, исходя из положений статей 425, 432, 433, 434, 450, 452, 453, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заключенное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды с указанием нового срока его действия является не соглашением об изменении (продлении) договора аренды, а новым договором аренды с иным сроком действия.
Поскольку в силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выраженного в постановлении Главы г. Бронницы Московской области от 12.05.2009 N 201, на дату заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (16.07.2012) истек, заключение нового договора аренды земельного участка с целью строительства в порядке пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (т.е., без проведения торгов) возможно было только при условии принятия компетентным органом нового решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
В отсутствие нового решения о предварительном согласовании места размещения объекта заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок с целью строительства возможно было только с соблюдением порядка, установленного пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего проведение торгов.
Данное обстоятельство суды обеих инстанций не учли и, установив правомерность заключения договора аренды земельного участка N 30-з/2009 от 05.10.2009 требованиям статьи 30 (пункт 5), статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, не установили фактические обстоятельства заключения дополнительного соглашения от 16 июля 2012 года N 22Д/2012 как нового договора аренды на новый срок и не дали оценку его соответствия требованиям статей 22 (пункт 3), 30 (пункт 4) Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых решении, постановлении о применении норм права противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального права, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 02 декабря 2013 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05 февраля 2014 года по делу N А41-45598/13,- отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)