Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - открытого акционерного общества "Ростовгорстрой" (ИНН 6165012908, ОГРН 1026103724239), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2014 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-21597/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Ростовгорстрой" (далее - общество) о взыскании 124 226 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 и 3 461 рублей 77 копеек пени за период с 21.03.2013 по 30.09.2013, о расторжении договора от 20.03.2012 N 33809 аренды земельного участка площадью 1199 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020322:63, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, (далее - договор аренды, земельный участок) и о понуждении общества к возврату земельного участка департаменту по акту приема-передачи.
В связи с погашением обществом задолженности департамент заявил отказ от соответствующих требований, который на основании статьи 49, пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) был принят судом первой инстанции, а производство по делу в соответствующей части - прекращено.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и понуждении общества к возврату земельного участка департаменту по акту приема-передачи отказано по мотиву несущественности допущенных обществом нарушений условий договора аренды и их устранения в разумный срок.
Департамент обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая факт устранения обществом нарушений условий договора аренды в разумный срок неустановленным, а погашение задолженности по арендной плате по истечении почти трех месяцев с момента получения претензии - не свидетельствующим об устранении допущенных нарушений в разумный срок.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка со сроком действия до 30.09.2017 для строительства блокированного жилого дома. Размер арендной платы составил 157 тыс. рублей в год, подлежащих внесению ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Сторонами согласована возможность расторжения договора по требованию арендодателя (по решению суда), а также отказа арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора при невнесении арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок, использовании участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, неиспользовании (неосвоении) земельного участка в течение установленного срока. В обязанности арендатора вменено обеспечение за свой счет возводимых на земельном участке объектов инженерными коммуникациями и объектами транспортной инфраструктуры.
Договор аренды заключен во исполнение соглашения от 03.11.2010, предметом которого является сотрудничество в реализации документации по планировке территории, утвержденной постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 03.03.2010 N 160, развития новых селитебных территорий города и увеличение объемом строительства социального жилья в рамках государственных (муниципальных) программ, направленных на реализацию национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", федеральной целевой программы "Жилище" (далее - соглашение от 03.11.2010).
На письма департамента от 27.06.2013 и от 30.07.2013, содержащие предложения о погашении задолженности по арендной плате в срок до 17.07.2013, расторжении договора аренды до 09.08.2013 и возврате земельного участка, общество письмом от 16.09.2013 известило департамент о частичном исполнении соглашения от 03.11.2010, а также о планируемом погашении образовавшейся задолженности до 15.10.2013. По платежным поручениям от 01.10.2013 N 906 и от 28.10.2013 N 24201 арендатор перечислил арендодателю 124 226 рублей 25 копеек в счет погашения задолженности и 3461 рубль 77 копеек неустойки.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По требованию одной из сторон, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, установлена пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора" сформулирована рекомендация, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В то же время, уплата долга не препятствует арендодателю в предъявлении в разумный срок иска о расторжении договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Руководствуясь названными разъяснениями и рекомендациями, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о несоразмерности избранной истцом меры ответственности (расторжение договора) степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон. Обстоятельства, связанные с наличием оснований для расторжения договора аренды, оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые применительно к конкретным обстоятельствам дела посчитали возможным сохранить арендные отношения сторон.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по делу N А53-21597/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.07.2014 ПО ДЕЛУ N А53-21597/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июля 2014 г. по делу N А53-21597/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - открытого акционерного общества "Ростовгорстрой" (ИНН 6165012908, ОГРН 1026103724239), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2014 (судья Жигало Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-21597/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Ростовгорстрой" (далее - общество) о взыскании 124 226 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 и 3 461 рублей 77 копеек пени за период с 21.03.2013 по 30.09.2013, о расторжении договора от 20.03.2012 N 33809 аренды земельного участка площадью 1199 кв. м с кадастровым номером 61:44:0020322:63, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря, (далее - договор аренды, земельный участок) и о понуждении общества к возврату земельного участка департаменту по акту приема-передачи.
В связи с погашением обществом задолженности департамент заявил отказ от соответствующих требований, который на основании статьи 49, пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) был принят судом первой инстанции, а производство по делу в соответствующей части - прекращено.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014, в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и понуждении общества к возврату земельного участка департаменту по акту приема-передачи отказано по мотиву несущественности допущенных обществом нарушений условий договора аренды и их устранения в разумный срок.
Департамент обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая факт устранения обществом нарушений условий договора аренды в разумный срок неустановленным, а погашение задолженности по арендной плате по истечении почти трех месяцев с момента получения претензии - не свидетельствующим об устранении допущенных нарушений в разумный срок.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка со сроком действия до 30.09.2017 для строительства блокированного жилого дома. Размер арендной платы составил 157 тыс. рублей в год, подлежащих внесению ежеквартально равными частями не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Сторонами согласована возможность расторжения договора по требованию арендодателя (по решению суда), а также отказа арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора при невнесении арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок, использовании участка не в соответствии с видом его разрешенного использования, неиспользовании (неосвоении) земельного участка в течение установленного срока. В обязанности арендатора вменено обеспечение за свой счет возводимых на земельном участке объектов инженерными коммуникациями и объектами транспортной инфраструктуры.
Договор аренды заключен во исполнение соглашения от 03.11.2010, предметом которого является сотрудничество в реализации документации по планировке территории, утвержденной постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 03.03.2010 N 160, развития новых селитебных территорий города и увеличение объемом строительства социального жилья в рамках государственных (муниципальных) программ, направленных на реализацию национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", федеральной целевой программы "Жилище" (далее - соглашение от 03.11.2010).
На письма департамента от 27.06.2013 и от 30.07.2013, содержащие предложения о погашении задолженности по арендной плате в срок до 17.07.2013, расторжении договора аренды до 09.08.2013 и возврате земельного участка, общество письмом от 16.09.2013 известило департамент о частичном исполнении соглашения от 03.11.2010, а также о планируемом погашении образовавшейся задолженности до 15.10.2013. По платежным поручениям от 01.10.2013 N 906 и от 28.10.2013 N 24201 арендатор перечислил арендодателю 124 226 рублей 25 копеек в счет погашения задолженности и 3461 рубль 77 копеек неустойки.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
По требованию одной из сторон, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, установлена пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора" сформулирована рекомендация, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В то же время, уплата долга не препятствует арендодателю в предъявлении в разумный срок иска о расторжении договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Руководствуясь названными разъяснениями и рекомендациями, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о несоразмерности избранной истцом меры ответственности (расторжение договора) степени существенности допущенных обществом нарушений и балансу интересов сторон. Обстоятельства, связанные с наличием оснований для расторжения договора аренды, оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые применительно к конкретным обстоятельствам дела посчитали возможным сохранить арендные отношения сторон.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.01.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по делу N А53-21597/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)