Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7679/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 по делу N А46-3032/2015 (судья Пермяков В.В.), принятое
по заявлению закрытого акционерного общества "Производственный комплекс общественного питания "Деловые встречи", ИНН 5504001877, ОГРН 1025500984299 (далее - ЗАО "ПКОП "Деловые встречи", Общество, заявитель)
к Департаменту,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального предприятия г. Омска "Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ" (далее - МП г. Омска "ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ", предприятие),
о признании незаконными действий об отказе в продлении договора аренды, об обязании продлить действие договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента - Унжакова И.С. по доверенности N Исх-ДИО/18786 от 17.11.2014 сроком действия 1 год (удостоверение);
- от ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" - Грачев Д.В. по доверенности от 26.12.2014 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от Муниципального предприятия г. Омска "Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ" - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
закрытое акционерное общество "Производственный комплекс общественного питания "Деловые встречи" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконными действий по отказу в продлении договора аренды N Д-О-31-9062 от 26.03.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, предоставленного под строительство, выраженному в уведомлении исх. N ДИО/3102 от 19.02.2015. Кроме того, Общество просило обязать Департамент продлить действие договора аренды N Д-О-31-9062 от 26.03.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, предоставленного под строительство сроком на три года.
Определением Арбитражного суда Омской области от 19.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МП г. Омска "ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ".
Решением Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 требования Общества удовлетворены в полном объеме, обжалуемые действия Департамента признаны незаконными, на Департамент возложена обязанность продлить действие договора аренды N Д-О-31-9062 от 26.03.2012, предоставленного под строительство, сроком на три года.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. При этом судом первой инстанции сослался на то, что в ходе судебного разбирательства установлено, что Обществом осуществлялись и осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе действия по разработке проектной документации, получению экспертного заключения, действия, направленные на получение разрешения на строительство, с целью использования участка в соответствии с назначением, определенным договором аренды.
При указанных обстоятельствах и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
При этом податель апелляционной жалобы указывает на то, что фактическое состояние земельного участка соответствует как условиям договора, так и целевому назначению участка, и на то, что срок аренды земельного участка для осуществления строительства (три года) установлен действующим законодательством, поэтому исчисление времени использования земельного участка только с момента получения проектной документации и разрешения на строительство и отнесение всего предшествующего периода к освоению участка является неправильным.
По мнению Департамента, такие действия, как получение градостроительного плана, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство, являются мероприятиями административно-правового характера, не связанными с проведением строительных работ, поэтому не могут рассматриваться в качестве мер по освоению соответствующего земельного участка.
Департамент обращает внимание на то, что каких-либо фактов необоснованного создания органами местного самоуправления препятствий заявителю в освоении земельного участка, не установлено, поэтому основания для вывода о принятии Обществом всех необходимых мер по освоению участка в данном случае отсутствуют, а также на то, что в настоящее время действие разрешения на строительство кафе, выданное ЗАО "ПКОП "Деловые встречи", прекращено.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
МП г. Омска "ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ" извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, представителя в судебное заседание не направило, ходатайства об отложении судебного заседания по делу не заявило.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного выше лица, участвующего в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей Общества и Департамента, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
10.03.2012 между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-О-31-9062 (далее также - Договор), по условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок площадью 1089 кв. м, с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, местоположение участка установлено в 320 метрах восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, д. 162, в ОАО г. Омска, целевое назначение аренды: для строительства кафе (л.д. 11-14).
03.02.2015 ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" обратилось в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, для чего просило подготовить соответствующее дополнительное соглашение к Договору (л.д. 15).
В данном заявлении Общество указало, что к моменту подачи такого заявления по заказу Общества разработана проектно-сметная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, получено разрешение на строительство соответствующего объекта, заключен договор строительного подряда, зарегистрирован объект строительства и начаты работы по установлению фактических границ участка с выносом их в натуру и монтажу ограждающего строительного забора.
Письмом от 19.02.2015 N Исх. ДИО/3102 департамент имущественных отношений Администрации города Омска сообщил Обществу об отказе в продлении срока действия Договора (л.д. 16).
Полагая, что отказ Департамента в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012 является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества, ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" обратилось в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.
05.06.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, зарегистрированного 26.03.2012, и об обязании Департамента продлить указанный договор.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как усматривается из материалов дела, решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, направленное ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" уведомлением от 19.02.2015 N Исх. ДИО/3102, обосновывается Департаментом тем, что Обществом допущено неиспользование спорного земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом (см. письменный отзыв на заявление - л.д. 107-110).
По существу к тем же доводам сводится и правовая позиция заинтересованного лица, изложенная в апелляционной жалобе.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и приведенную выше правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012 необоснованно принято Департаментом без учета фактических обстоятельств, характеризующих поведение Общества с точки зрения добросовестности, направленности и достаточности его действий по целевому использованию спорного участка в качестве его арендатора.
Так, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.
При этом частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства подтверждается разрешением на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов).
Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Как усматривается из материалов дела, распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 28.09.2011 N 971-р утвержден градостроительный план земельного участка N RU 55301000-0000000000004115, на основании которого заявитель приступил к проектированию здания кафе, для чего заключил договор на выполнение проектных работ N 44-3013 от 10.06.2013 (л.д. 18, 34-36).
Материалами дела также подтверждается, что проект здания (после окончания его разработки) передавался заявителем на негосударственную экспертизу в порядке статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (см. договор подряда N 0122/14 от 16.05.2014 - л.д. 37-41), и 05.08.2014 Обществом было получено положительное заключение соответствующей экспертизы N 2-1-1-0118-14 (л.д. 45-48).
Кроме того, из представленных Обществом суду апелляционной инстанции документов также усматривается, что 22.08.2014 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска Обществу было выдано разрешение на строительство соответствующего объекта (л.д. 57).
При этом ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что действие названного разрешения прекращено распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Омска от 21.04.2015 N 871, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются по следующим основаниям.
Так, из содержания распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Омска от 21.04.2015 N 871 усматривается, что единственным основанием для прекращения действия соответствующего разрешения на строительство послужило уведомление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 31.03.2015 о непродлении срока действия договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012 (л.д. 133).
При таких обстоятельствах законность отказа Департамента в продлении срока действия Договора не может быть обусловлена фактом прекращения действия соответствующего разрешения, поскольку такое прекращение наступило в результате действий заинтересованного лица по направлению в адрес Департамента архитектуры и градостроительства города Омска упомянутого в распоряжении от 21.04.2015 N 871 уведомления от 31.03.2015. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что определением Арбитражного суда Омской области от 07.04.2015 приняты обеспечительные меры, состоящие в запрещении Департаменту совершать какие-либо действия в отношении земельного участка (либо его частей) с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077.
Кроме того, в настоящее время законность распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Омска от 21.04.2015 N 871 оспорена заявителем в Арбитражный суд Омской области (дело N А46-8500/2015).
Поддерживая выводы суда первой инстанции о том, что в период действия Договора Обществом осуществлялись необходимые действия по освоению спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции также учитывает, что заявителем заключен договор строительного подряда, объект строительства зарегистрирован Государственным строительным надзором по Омской области за номером 06-08/183сб-2014 от 19.12.2014.
Более того, в соответствии с пунктом 3.2.5. договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 арендатор в сентябре 2014 года начал работы по установлению фактических границ земельного участка 55:36:120304:1077 с выносом их в натуру в соответствии с поворотными точками координат, а 24.12.2014 ОАО "ОмскТИСИЗ" уже произведена разбивка здания и составлен акт выноса основных осей здания в натуру. Генподрядчик осуществил монтаж ограждающего строительного забора по периметру строительной площадки, начал подготовку строительной площадки к производству работ согласно имеющемуся стройгенплану, в связи с чем, на 20.01.2015 были выполнены следующие виды работ: установка подкладок бетонных для столбов согласно СЦМ-403-9185, устройство конструктивных элементов вспомогательного назначения, с преобладанием профильного проката, собираемые из двух и более деталей с отверстиями и без отверстий, собираемые на сварке, крепление направляющих ограждения, установка металлического ограждения из профилированного металла, устройство калиток с установкой столбов согласно ТЕР07-01-055-08.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Обществом в течение срока действия договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, установленного пунктом 1.1 Договора, предпринимались меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077 и выполнялись зависящие от заявителя и возможные с учетом распорядительных решений и волеизъявлений органов государственной власти и местного самоуправления действия по обеспечению целевого использования предоставленного участка.
По мнению суда апелляционной инстанции, незавершение Обществом строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из изложенных выше обстоятельств и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, а также предпринятых ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" действий в течение срока действия договора, вопреки доводам подателя жалобы, не является достаточным основанием для одностороннего отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012.
При этом то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, предоставленный ЗАО "ПКОП "Деловые встречи", находится в границах Парка культуры и отдыха им. 30 лет ВЛКСМ и относится к рекреационным землям, на которое Департамент ссылается в апелляционной жалобе, вовсе не может быть квалифицировано в качестве основания для отказа в продлении Договора, поскольку предоставлению такого участка в пользование Обществу предшествовало проведение процедуры выбора земельного участка с оформлением соответствующего акта выбора, утвержденного в установленном порядке. Следовательно, нарушения в части целевого использования земельного участка должны были быть установлены на стадии утверждения акта выбора земельного участка и являлись бы безусловным основанием для отказа в заключении договора аренды с условием о соответствующем целевом использовании.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что соответствующий довод о принадлежности спорного земельного участка к рекреационным землям не находит своего подтверждения в материалах дела.
Таким образом, суд первой инстанции заключил правильный вывод об отсутствии в настоящем случае препятствий для продления договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, о возможности его продления и о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ЗАО "ПКОП "Деловые встречи".
В целом, доводы апелляционной жалобы Департамента основаны на неправильном толковании норм права, не соответствуют смыслу, придаваемому таким нормам сложившейся правоприменительной практикой, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 по делу N А46-3032/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.08.2015 N 08АП-7679/2015 ПО ДЕЛУ N А46-3032/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2015 г. N 08АП-7679/2015
Дело N А46-3032/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7679/2015) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) на решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 по делу N А46-3032/2015 (судья Пермяков В.В.), принятое
по заявлению закрытого акционерного общества "Производственный комплекс общественного питания "Деловые встречи", ИНН 5504001877, ОГРН 1025500984299 (далее - ЗАО "ПКОП "Деловые встречи", Общество, заявитель)
к Департаменту,
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального предприятия г. Омска "Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ" (далее - МП г. Омска "ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ", предприятие),
о признании незаконными действий об отказе в продлении договора аренды, об обязании продлить действие договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента - Унжакова И.С. по доверенности N Исх-ДИО/18786 от 17.11.2014 сроком действия 1 год (удостоверение);
- от ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" - Грачев Д.В. по доверенности от 26.12.2014 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от Муниципального предприятия г. Омска "Парк культуры и отдыха им. 30-летия ВЛКСМ" - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
установил:
закрытое акционерное общество "Производственный комплекс общественного питания "Деловые встречи" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о признании незаконными действий по отказу в продлении договора аренды N Д-О-31-9062 от 26.03.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, предоставленного под строительство, выраженному в уведомлении исх. N ДИО/3102 от 19.02.2015. Кроме того, Общество просило обязать Департамент продлить действие договора аренды N Д-О-31-9062 от 26.03.2012 земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, предоставленного под строительство сроком на три года.
Определением Арбитражного суда Омской области от 19.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МП г. Омска "ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ".
Решением Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 требования Общества удовлетворены в полном объеме, обжалуемые действия Департамента признаны незаконными, на Департамент возложена обязанность продлить действие договора аренды N Д-О-31-9062 от 26.03.2012, предоставленного под строительство, сроком на три года.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. При этом судом первой инстанции сослался на то, что в ходе судебного разбирательства установлено, что Обществом осуществлялись и осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого земельного участка, в том числе действия по разработке проектной документации, получению экспертного заключения, действия, направленные на получение разрешения на строительство, с целью использования участка в соответствии с назначением, определенным договором аренды.
При указанных обстоятельствах и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Департамента оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
При этом податель апелляционной жалобы указывает на то, что фактическое состояние земельного участка соответствует как условиям договора, так и целевому назначению участка, и на то, что срок аренды земельного участка для осуществления строительства (три года) установлен действующим законодательством, поэтому исчисление времени использования земельного участка только с момента получения проектной документации и разрешения на строительство и отнесение всего предшествующего периода к освоению участка является неправильным.
По мнению Департамента, такие действия, как получение градостроительного плана, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство, являются мероприятиями административно-правового характера, не связанными с проведением строительных работ, поэтому не могут рассматриваться в качестве мер по освоению соответствующего земельного участка.
Департамент обращает внимание на то, что каких-либо фактов необоснованного создания органами местного самоуправления препятствий заявителю в освоении земельного участка, не установлено, поэтому основания для вывода о принятии Обществом всех необходимых мер по освоению участка в данном случае отсутствуют, а также на то, что в настоящее время действие разрешения на строительство кафе, выданное ЗАО "ПКОП "Деловые встречи", прекращено.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
МП г. Омска "ПКиО им. 30-летия ВЛКСМ" извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, представителя в судебное заседание не направило, ходатайства об отложении судебного заседания по делу не заявило.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанного выше лица, участвующего в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей Общества и Департамента, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
10.03.2012 между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-О-31-9062 (далее также - Договор), по условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок площадью 1089 кв. м, с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, местоположение участка установлено в 320 метрах восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Б. Хмельницкого, д. 162, в ОАО г. Омска, целевое назначение аренды: для строительства кафе (л.д. 11-14).
03.02.2015 ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" обратилось в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, для чего просило подготовить соответствующее дополнительное соглашение к Договору (л.д. 15).
В данном заявлении Общество указало, что к моменту подачи такого заявления по заказу Общества разработана проектно-сметная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, получено разрешение на строительство соответствующего объекта, заключен договор строительного подряда, зарегистрирован объект строительства и начаты работы по установлению фактических границ участка с выносом их в натуру и монтажу ограждающего строительного забора.
Письмом от 19.02.2015 N Исх. ДИО/3102 департамент имущественных отношений Администрации города Омска сообщил Обществу об отказе в продлении срока действия Договора (л.д. 16).
Полагая, что отказ Департамента в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012 является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества, ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" обратилось в Арбитражный суд Омской области с соответствующим заявлением.
05.06.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рассматриваемом случае Общество обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, зарегистрированного 26.03.2012, и об обязании Департамента продлить указанный договор.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, суд апелляционной инстанции считает, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда), а также Земельным кодексом Российской Федерации.
В силу положений части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
При этом пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указано, что согласно положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции правильно отметил, что обоснованность отказа в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как усматривается из материалов дела, решение об отказе в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, направленное ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" уведомлением от 19.02.2015 N Исх. ДИО/3102, обосновывается Департаментом тем, что Обществом допущено неиспользование спорного земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом (см. письменный отзыв на заявление - л.д. 107-110).
По существу к тем же доводам сводится и правовая позиция заинтересованного лица, изложенная в апелляционной жалобе.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и приведенную выше правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные лицами, участвующими в деле, доказательства в их совокупности и взаимосвязи, поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что решение об одностороннем отказе в продлении договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012 необоснованно принято Департаментом без учета фактических обстоятельств, характеризующих поведение Общества с точки зрения добросовестности, направленности и достаточности его действий по целевому использованию спорного участка в качестве его арендатора.
Так, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.
При этом частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что право застройщика на осуществление строительства, реконструкции объектов капитального строительства подтверждается разрешением на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов).
Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Как усматривается из материалов дела, распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 28.09.2011 N 971-р утвержден градостроительный план земельного участка N RU 55301000-0000000000004115, на основании которого заявитель приступил к проектированию здания кафе, для чего заключил договор на выполнение проектных работ N 44-3013 от 10.06.2013 (л.д. 18, 34-36).
Материалами дела также подтверждается, что проект здания (после окончания его разработки) передавался заявителем на негосударственную экспертизу в порядке статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (см. договор подряда N 0122/14 от 16.05.2014 - л.д. 37-41), и 05.08.2014 Обществом было получено положительное заключение соответствующей экспертизы N 2-1-1-0118-14 (л.д. 45-48).
Кроме того, из представленных Обществом суду апелляционной инстанции документов также усматривается, что 22.08.2014 Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска Обществу было выдано разрешение на строительство соответствующего объекта (л.д. 57).
При этом ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что действие названного разрешения прекращено распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Омска от 21.04.2015 N 871, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются по следующим основаниям.
Так, из содержания распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Омска от 21.04.2015 N 871 усматривается, что единственным основанием для прекращения действия соответствующего разрешения на строительство послужило уведомление Департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 31.03.2015 о непродлении срока действия договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012 (л.д. 133).
При таких обстоятельствах законность отказа Департамента в продлении срока действия Договора не может быть обусловлена фактом прекращения действия соответствующего разрешения, поскольку такое прекращение наступило в результате действий заинтересованного лица по направлению в адрес Департамента архитектуры и градостроительства города Омска упомянутого в распоряжении от 21.04.2015 N 871 уведомления от 31.03.2015. При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что определением Арбитражного суда Омской области от 07.04.2015 приняты обеспечительные меры, состоящие в запрещении Департаменту совершать какие-либо действия в отношении земельного участка (либо его частей) с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077.
Кроме того, в настоящее время законность распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Омска от 21.04.2015 N 871 оспорена заявителем в Арбитражный суд Омской области (дело N А46-8500/2015).
Поддерживая выводы суда первой инстанции о том, что в период действия Договора Обществом осуществлялись необходимые действия по освоению спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции также учитывает, что заявителем заключен договор строительного подряда, объект строительства зарегистрирован Государственным строительным надзором по Омской области за номером 06-08/183сб-2014 от 19.12.2014.
Более того, в соответствии с пунктом 3.2.5. договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 арендатор в сентябре 2014 года начал работы по установлению фактических границ земельного участка 55:36:120304:1077 с выносом их в натуру в соответствии с поворотными точками координат, а 24.12.2014 ОАО "ОмскТИСИЗ" уже произведена разбивка здания и составлен акт выноса основных осей здания в натуру. Генподрядчик осуществил монтаж ограждающего строительного забора по периметру строительной площадки, начал подготовку строительной площадки к производству работ согласно имеющемуся стройгенплану, в связи с чем, на 20.01.2015 были выполнены следующие виды работ: установка подкладок бетонных для столбов согласно СЦМ-403-9185, устройство конструктивных элементов вспомогательного назначения, с преобладанием профильного проката, собираемые из двух и более деталей с отверстиями и без отверстий, собираемые на сварке, крепление направляющих ограждения, установка металлического ограждения из профилированного металла, устройство калиток с установкой столбов согласно ТЕР07-01-055-08.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Обществом в течение срока действия договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, установленного пунктом 1.1 Договора, предпринимались меры по освоению земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077 и выполнялись зависящие от заявителя и возможные с учетом распорядительных решений и волеизъявлений органов государственной власти и местного самоуправления действия по обеспечению целевого использования предоставленного участка.
По мнению суда апелляционной инстанции, незавершение Обществом строительства в течение первоначального срока аренды земельного участка, исходя из изложенных выше обстоятельств и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, а также предпринятых ЗАО "ПКОП "Деловые встречи" действий в течение срока действия договора, вопреки доводам подателя жалобы, не является достаточным основанием для одностороннего отказа в продлении срока действия договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012.
При этом то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 04:1077, предоставленный ЗАО "ПКОП "Деловые встречи", находится в границах Парка культуры и отдыха им. 30 лет ВЛКСМ и относится к рекреационным землям, на которое Департамент ссылается в апелляционной жалобе, вовсе не может быть квалифицировано в качестве основания для отказа в продлении Договора, поскольку предоставлению такого участка в пользование Обществу предшествовало проведение процедуры выбора земельного участка с оформлением соответствующего акта выбора, утвержденного в установленном порядке. Следовательно, нарушения в части целевого использования земельного участка должны были быть установлены на стадии утверждения акта выбора земельного участка и являлись бы безусловным основанием для отказа в заключении договора аренды с условием о соответствующем целевом использовании.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что соответствующий довод о принадлежности спорного земельного участка к рекреационным землям не находит своего подтверждения в материалах дела.
Таким образом, суд первой инстанции заключил правильный вывод об отсутствии в настоящем случае препятствий для продления договора аренды земельного участка N Д-О-31-9062 от 10.03.2012, о возможности его продления и о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ЗАО "ПКОП "Деловые встречи".
В целом, доводы апелляционной жалобы Департамента основаны на неправильном толковании норм права, не соответствуют смыслу, придаваемому таким нормам сложившейся правоприменительной практикой, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба заинтересованного лица удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2015 по делу N А46-3032/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
Н.Е.ИВАНОВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)