Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Договор купли-продажи земельного участка был исполнен, денежные средства переданы ответчику, земельный участок фактически передан истцу, при этом право собственности не было зарегистрировано за истцом по не зависящим от него причинам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Липская М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Грицких Е.А., Морозовой Д.Х.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца * по доверенности *. на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 08 апреля 2014 года, которым постановлено:
Исковое заявление * к обществу с ограниченной ответственностью "*", обществу с ограниченной ответственностью "*" о признании сделки недействительной, о признании права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок, оставить без удовлетворения,
установила:
* обратилась в суд с иском к ответчикам ООО "*", ООО "*" о признании сделки недействительной, о признании права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок. В обоснование своих требований истец указала на то, что 05 июня 2006 года между ООО "*" с одной стороны и * с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *. Согласно условиям договора земельный участок был оценен сторонами в размере - 1 687 500 рублей 00 копеек, денежные средства в полном объеме были переданы ООО "*", о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру N 0046 от 08 июня 2006 года. Спорный земельный участок по акту приема-передачи от 08 июня 2006 года был передан истцу. С июня 2006 года и по настоящее время она фактически владеет и пользуется спорным земельным участком. Вместе с тем договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию по причине ее юридической безграмотности. Поскольку договор купли-продажи земельного участка был исполнен, денежные средства переданы ответчику, земельный участок фактически передан истцу, при этом право собственности не было зарегистрировано за истцом по не зависящим от нее причинам, истец просила признать, со ссылкой на положения ст. ст. 301 - 305 ГК РФ, право собственности на спорный земельный участок. Истец также просила признать ничтожным договор купли-продажи N * земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *, заключенный 27 января 2012 года между ООО "*" с одной стороны и ООО "*" с другой стороны, указывая в обоснование своих требований на то, что данная сделка является ничтожной, поскольку ООО "*", распорядилось недвижимым имуществом, которое ему на момент заключения договора - купли-продажи не принадлежало. Истец также просила в случае удовлетворения ее исковых требований принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
Представитель истца * - *. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "*" *. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила применить срок исковой давности в части требований о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок.
Представитель ответчика ООО "*" *. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, применить к исковым требованиям в части государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, срок исковой давности.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица ЗАО "*" * в судебное заседание явилась, с иском не согласилась, просила применить к требованиям о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок, срок исковой давности.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца * по доверенности *. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика ООО "*" по доверенности *, представителя ответчика ООО "*" по доверенности *, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "*" являлось собственником земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: * (договор купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2002 года, государственная регистрация права N * от 17 мая 2002 года).
05 июня 2006 года между ООО "*" с одной стороны и * с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
Согласно условиям договора земельный участок был оценен сторонами в размере 1 687 500 рублей 00 копеек, денежные средства в полном объеме были переданы ООО "*", о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру N * от 08 июня 2006 года.
Спорный земельный участок по акту приема-передачи от 08 июня 2006 года был передан истцу. Договор и переход права собственности по данному договору не прошли государственную регистрацию.
06 ноября 2009 года ООО "*" признано банкротом, открыто конкурсное производство, о чем в газете "*" N * от 28 ноября 2009 года было опубликовано сообщение.
06 августа конкурсным управляющим ООО "*" опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже имущества ООО "*" на электронной площадке ОАО "Центр развития экономики" в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений по цене. В ходе данных торгов имущество продано не было.
17 сентября 2011 года конкурсным управляющим размещено объявление о продаже имущества ООО "*" посредством публичного предложения на электронной площадке ОАО "Центр развития экономики" по цене, установленной для определенного периода проведения торгов с 09 часов 00 минут 11 января 2012 года.
23 января 2012 года между ООО "*" с одной стороны и ООО "*" с другой стороны был заключен договор задатка, в соответствии с которым ООО "*" перечислило денежные средства в размере 279 540 рублей 00 копеек на расчетный счет ООО "*", которые были признаны задатком.
27 января 2012 года между ООО "*" с одной стороны и ООО "*" с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
12 марта 2012 года сторонами по сделке подписан акт приема-передачи спорного недвижимого имущества.
01 ноября 2013 года ООО "*" было выдано свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что с июня 2006 года она владеет и пользуется спорным земельным участок, настаивает на том, что сделка состоялась и у нее возникло право собственности на недвижимое имущество.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. 218, 223, 433 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что особенностью продажи недвижимого имущества по сделкам совершенным до 01 марта 2013 года, является необходимость регистрации договора продажи земельного участка, который считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 551 ГК РФ). При отсутствии государственной регистрации договор купли-продажи земельного участка является незаключенным и не порождает права собственности покупателя на приобретенное имущество.
Отклоняя довод истца о фактической передаче спорного имущества и владении им, суд первой инстанции исходил из того, что для достижения цели сделки купли-продажи необходима не только фактическая передача имущества, но и юридическое оформление права на него, а именно - государственная регистрация сделки и (или) перехода права собственности на приобретенное имущество. Аналогичное условие содержит и подписанный между ООО "*" и * договор купли-продажи земельного участка (пункт 7.2).
С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований, позволяющих удовлетворить исковые требования в части признания за * права собственности на земельный участок N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
Поскольку ООО "*" после подписания с * договора купли-продажи земельного участка не утратило права на проданный земельный участок, а осталось собственником спорного недвижимого имущества, суд посчитал, что оно правомерно в силу ст. 209 ГК РФ распорядилось им, заключив с ООО "*" договор купли-продажи земельного участка. При этом * не обладая правом на имущество, не являясь стороной договора, не вправе оспаривать договор купли-продажи земельного участка между ООО "*" и ООО "*".
При указанных обстоятельствах суд отказал в удовлетворении требования истца о государственной регистрации перехода права собственности, как вытекающего из первоначальных требований о признании сделки недействительной, признании права собственности на недвижимое имущество, в удовлетворении которых отказано.
Кроме того, суд сделал вывод о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, так как в силу ст. 200 ГК РФ, ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности в данном случае подлежит исчислению с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, то есть с 05 июня 2006 года и соответственно истек 05 июня 2009 года. Вместе с тем, с исковыми требованиями истец обратилась 18 октября 2013 года, т.е. за пределами установленного законом срока исковой давности, при этом не представив доказательств в подтверждение того, что срок исковой давности пропущен по уважительной причине.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит требованиям закона и обстоятельствам дела с учетом следующего.
Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 17.05.2002 г. на спорный земельный участок было зарегистрировано обременение в виде ипотеки ЗАО "*".
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (в редакции Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласия залогодержателя - ЗАО "*" * в материалы дела представлено не было. Кроме того, представитель ЗАО "*" *, участвовавшая при рассмотрении дела против удовлетворения иска возражала, просила применить последствия пропуска срока исковой давности.
Таким образом, в отсутствие согласия залогодержателя, заключенный договор между ООО "*" и * является ничтожной сделкой.
В соответствии с п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника. В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 Закона о банкротстве.
В силу п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Закона. Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.
Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Учитывая, что имущество ООО "*", находившееся в залоге у ЗАО "*" было реализовано в ходе конкурсного производства посредством проведения открытого аукциона, между ООО "*" и ООО "*" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение права залога в отношении имущества ООО "*" в порядке пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ и обременения, возникшего из договора ипотеки.
В п. 61 Постановления Пленума ВС РФ/ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи с истцом является ничтожной сделкой, ООО "*", приобретшее имущество в порядке Закона о банкротстве, является добросовестным приобретателем, оснований для признания недействительным данного договора не имеется. * вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных оплатой стоимости земельного участка.
Оставляя решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия учитывает, что доказательств в подтверждение уклонения ООО "*" от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество истцом представлено не было, так же как и не представлено доказательств обращения * с иском к ООО "*" о государственной регистрации перехода права собственности на протяжении 7 лет.
В апелляционной жалобе представитель истца указывает, что * согласно разъяснению, изложенному в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22, после передачи ей недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, как покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. При этом конкурсный управляющий, действуя в соответствии с требования Закона о банкротстве (п. 2 ст. 129) должен был предъявить требование о возврате имущества, прежде чем его продавать с публичных торгов. Между тем, указанные доводы не влекут отмены решения суда, т.к. договор купли-продажи земельного участка от 05 июня 2006 года, заключенный между ООО "*" с одной стороны и * с другой ничтожен в силу закона.
Иные доводы апелляционной жалобы фактически воспроизводят обстоятельства, на которых истец основывал свои требования, были бы предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают выводов судебного решения и не могут служить основанием к отмене решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Щербинского районного суда г. Москвы от 08 апреля 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобы представителя истца * по доверенности *, без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-35323/14
Требование: О признании сделки недействительной, о признании права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Договор купли-продажи земельного участка был исполнен, денежные средства переданы ответчику, земельный участок фактически передан истцу, при этом право собственности не было зарегистрировано за истцом по не зависящим от него причинам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-35323/14
Судья Липская М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.,
судей Грицких Е.А., Морозовой Д.Х.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца * по доверенности *. на решение Щербинского районного суда г. Москвы от 08 апреля 2014 года, которым постановлено:
Исковое заявление * к обществу с ограниченной ответственностью "*", обществу с ограниченной ответственностью "*" о признании сделки недействительной, о признании права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок, оставить без удовлетворения,
установила:
* обратилась в суд с иском к ответчикам ООО "*", ООО "*" о признании сделки недействительной, о признании права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок. В обоснование своих требований истец указала на то, что 05 июня 2006 года между ООО "*" с одной стороны и * с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *. Согласно условиям договора земельный участок был оценен сторонами в размере - 1 687 500 рублей 00 копеек, денежные средства в полном объеме были переданы ООО "*", о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру N 0046 от 08 июня 2006 года. Спорный земельный участок по акту приема-передачи от 08 июня 2006 года был передан истцу. С июня 2006 года и по настоящее время она фактически владеет и пользуется спорным земельным участком. Вместе с тем договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию по причине ее юридической безграмотности. Поскольку договор купли-продажи земельного участка был исполнен, денежные средства переданы ответчику, земельный участок фактически передан истцу, при этом право собственности не было зарегистрировано за истцом по не зависящим от нее причинам, истец просила признать, со ссылкой на положения ст. ст. 301 - 305 ГК РФ, право собственности на спорный земельный участок. Истец также просила признать ничтожным договор купли-продажи N * земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *, заключенный 27 января 2012 года между ООО "*" с одной стороны и ООО "*" с другой стороны, указывая в обоснование своих требований на то, что данная сделка является ничтожной, поскольку ООО "*", распорядилось недвижимым имуществом, которое ему на момент заключения договора - купли-продажи не принадлежало. Истец также просила в случае удовлетворения ее исковых требований принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
Представитель истца * - *. в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "*" *. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила применить срок исковой давности в части требований о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок.
Представитель ответчика ООО "*" *. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, применить к исковым требованиям в части государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, срок исковой давности.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в связи с чем суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица ЗАО "*" * в судебное заседание явилась, с иском не согласилась, просила применить к требованиям о государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок, срок исковой давности.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца * по доверенности *. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика ООО "*" по доверенности *, представителя ответчика ООО "*" по доверенности *, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "*" являлось собственником земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: * (договор купли-продажи земельного участка от 24 апреля 2002 года, государственная регистрация права N * от 17 мая 2002 года).
05 июня 2006 года между ООО "*" с одной стороны и * с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
Согласно условиям договора земельный участок был оценен сторонами в размере 1 687 500 рублей 00 копеек, денежные средства в полном объеме были переданы ООО "*", о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру N * от 08 июня 2006 года.
Спорный земельный участок по акту приема-передачи от 08 июня 2006 года был передан истцу. Договор и переход права собственности по данному договору не прошли государственную регистрацию.
06 ноября 2009 года ООО "*" признано банкротом, открыто конкурсное производство, о чем в газете "*" N * от 28 ноября 2009 года было опубликовано сообщение.
06 августа конкурсным управляющим ООО "*" опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже имущества ООО "*" на электронной площадке ОАО "Центр развития экономики" в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений по цене. В ходе данных торгов имущество продано не было.
17 сентября 2011 года конкурсным управляющим размещено объявление о продаже имущества ООО "*" посредством публичного предложения на электронной площадке ОАО "Центр развития экономики" по цене, установленной для определенного периода проведения торгов с 09 часов 00 минут 11 января 2012 года.
23 января 2012 года между ООО "*" с одной стороны и ООО "*" с другой стороны был заключен договор задатка, в соответствии с которым ООО "*" перечислило денежные средства в размере 279 540 рублей 00 копеек на расчетный счет ООО "*", которые были признаны задатком.
27 января 2012 года между ООО "*" с одной стороны и ООО "*" с другой стороны был заключен договор купли-продажи земельного участка N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
12 марта 2012 года сторонами по сделке подписан акт приема-передачи спорного недвижимого имущества.
01 ноября 2013 года ООО "*" было выдано свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что с июня 2006 года она владеет и пользуется спорным земельным участок, настаивает на том, что сделка состоялась и у нее возникло право собственности на недвижимое имущество.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст. 218, 223, 433 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что особенностью продажи недвижимого имущества по сделкам совершенным до 01 марта 2013 года, является необходимость регистрации договора продажи земельного участка, который считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 551 ГК РФ). При отсутствии государственной регистрации договор купли-продажи земельного участка является незаключенным и не порождает права собственности покупателя на приобретенное имущество.
Отклоняя довод истца о фактической передаче спорного имущества и владении им, суд первой инстанции исходил из того, что для достижения цели сделки купли-продажи необходима не только фактическая передача имущества, но и юридическое оформление права на него, а именно - государственная регистрация сделки и (или) перехода права собственности на приобретенное имущество. Аналогичное условие содержит и подписанный между ООО "*" и * договор купли-продажи земельного участка (пункт 7.2).
С учетом изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований, позволяющих удовлетворить исковые требования в части признания за * права собственности на земельный участок N 30, площадью 6 230 кв. м, кадастровый номер *, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: под размещение стройдвора, расположенный по адресу: *.
Поскольку ООО "*" после подписания с * договора купли-продажи земельного участка не утратило права на проданный земельный участок, а осталось собственником спорного недвижимого имущества, суд посчитал, что оно правомерно в силу ст. 209 ГК РФ распорядилось им, заключив с ООО "*" договор купли-продажи земельного участка. При этом * не обладая правом на имущество, не являясь стороной договора, не вправе оспаривать договор купли-продажи земельного участка между ООО "*" и ООО "*".
При указанных обстоятельствах суд отказал в удовлетворении требования истца о государственной регистрации перехода права собственности, как вытекающего из первоначальных требований о признании сделки недействительной, признании права собственности на недвижимое имущество, в удовлетворении которых отказано.
Кроме того, суд сделал вывод о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, так как в силу ст. 200 ГК РФ, ст. 196 ГК РФ, срок исковой давности в данном случае подлежит исчислению с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, то есть с 05 июня 2006 года и соответственно истек 05 июня 2009 года. Вместе с тем, с исковыми требованиями истец обратилась 18 октября 2013 года, т.е. за пределами установленного законом срока исковой давности, при этом не представив доказательств в подтверждение того, что срок исковой давности пропущен по уважительной причине.
Судебная коллегия полагает, что решение суда не противоречит требованиям закона и обстоятельствам дела с учетом следующего.
Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 17.05.2002 г. на спорный земельный участок было зарегистрировано обременение в виде ипотеки ЗАО "*".
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (в редакции Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ).
Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласия залогодержателя - ЗАО "*" * в материалы дела представлено не было. Кроме того, представитель ЗАО "*" *, участвовавшая при рассмотрении дела против удовлетворения иска возражала, просила применить последствия пропуска срока исковой давности.
Таким образом, в отсутствие согласия залогодержателя, заключенный договор между ООО "*" и * является ничтожной сделкой.
В соответствии с п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника. В соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен ст. 138 Закона о банкротстве.
В силу п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Закона. Реализация заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.
Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
Учитывая, что имущество ООО "*", находившееся в залоге у ЗАО "*" было реализовано в ходе конкурсного производства посредством проведения открытого аукциона, между ООО "*" и ООО "*" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, продажа заложенного имущества в порядке, установленном Законом о банкротстве, повлекла прекращение права залога в отношении имущества ООО "*" в порядке пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ и обременения, возникшего из договора ипотеки.
В п. 61 Постановления Пленума ВС РФ/ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи с истцом является ничтожной сделкой, ООО "*", приобретшее имущество в порядке Закона о банкротстве, является добросовестным приобретателем, оснований для признания недействительным данного договора не имеется. * вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных оплатой стоимости земельного участка.
Оставляя решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия учитывает, что доказательств в подтверждение уклонения ООО "*" от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество истцом представлено не было, так же как и не представлено доказательств обращения * с иском к ООО "*" о государственной регистрации перехода права собственности на протяжении 7 лет.
В апелляционной жалобе представитель истца указывает, что * согласно разъяснению, изложенному в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22, после передачи ей недвижимого имущества, но до государственной регистрации права собственности, как покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. При этом конкурсный управляющий, действуя в соответствии с требования Закона о банкротстве (п. 2 ст. 129) должен был предъявить требование о возврате имущества, прежде чем его продавать с публичных торгов. Между тем, указанные доводы не влекут отмены решения суда, т.к. договор купли-продажи земельного участка от 05 июня 2006 года, заключенный между ООО "*" с одной стороны и * с другой ничтожен в силу закона.
Иные доводы апелляционной жалобы фактически воспроизводят обстоятельства, на которых истец основывал свои требования, были бы предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают выводов судебного решения и не могут служить основанием к отмене решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
Решение Щербинского районного суда г. Москвы от 08 апреля 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобы представителя истца * по доверенности *, без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)