Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании посредством систем видео-конференц-связи апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11785/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, третье лицо) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 по делу N А70-7866/2014 (судья Демидова Е.Ю.), принятое
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Корсар", ОГРН 1037200605749; ИНН 7203136176 (далее - ЗАО "Корсар", Общество, истец)
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области, Учреждение, ответчик),
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента,
об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента - Кайзина Ю.В. по доверенности от 27.07.2014 сроком действия 1 года (удостоверение);
- от ЗАО "Корсар" - Романенко С.А. не допущена к участию в деле в качестве представителя, поскольку представленная в подтверждение ее полномочий доверенность от 02.06.2014 выдана на срок до 01.12.2014;
- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
установил:
закрытое акционерное общество "Корсар" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, общей площадью 7 186 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, ул. Александра Логунова, д. 5а, в размере, равном рыночной стоимости такого участка, 10 031 700 руб.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 исковое требование Общества удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, общей площадью 7 186 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Александра Логунова, д. 5а, установлена в размере, равном его рыночной стоимости, 10 031 700 руб.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что отчет N 543-07.2014 от 09.07.2014 об оценке объекта недвижимости, представленный в материалы дела истцом, подтверждает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость. При этом суд первой инстанции отметил, что указанный отчет соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, поскольку Саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение N 605/11-14 от 14.07.2014 на такой отчет.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для несогласия с выводами оценщика, изложенными в отчете, или с примененными оценщиком методами и подходами к оценке рыночной стоимости спорного имущества, и указал, что относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы оценщика, в материалы дела не представлено.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При этом податель апелляционной жалобы настаивает на том, что представленный истцом в материалы дела отчет оценщика не является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, а сама рыночная стоимость, установленная таким отчетом, является недостоверной.
Департамент указывает, что оценщик использовал объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость, поскольку площади таких объектов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки, а также в связи с тем, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению.
Третье лицо также отмечает, что оценщик Грибанова М.С., которой подписан рассматриваемый отчет, привлекалась к дисциплинарной ответственности на основании статьи 24.4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, и что иные отчеты, составленные указанным оценщиком и по содержанию аналогичные представленному истцом, не принимались арбитражными судами в качестве надлежащих доказательств (по делам N А70-7154/2014 и N А70-7914/2014), что позволяет усомниться в квалификации и беспристрастности данного оценщика.
Кроме того, податель жалобы указывает на то, что сведения о стоимости спорного земельного участка в размере 87 582 968 руб. внесены в постановление Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п также на основании данных отчета об оценке, на который также получено положительное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "НП СОО "Сибирь" от 24.10.2013 N 211/10/013.
Ссылаясь на неправильное распределение судом первой инстанции бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, Департамент отметил, что указанную в иске величину рыночной стоимости земельного участка должен доказывать именно истец, в то время как на иных лицах, участвующих в деле, не лежит обязанность по представлению другого отчета о рыночной стоимости.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа, приложенного к апелляционной жалобе, а именно протокола N 6 заседания дисциплинарного комитета.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения, поскольку подателем апелляционной жалобы не обоснована невозможность представления соответствующих доказательств в суд первой инстанции. Дополнительный документ будет возвращен Департаменту вместе с копией постановления по делу.
ЗАО "Корсар" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в представленных суду апелляционной инстанции письменных пояснениях на апелляционную жалобу указали на то, разрешение требований апелляционной жалобы оставляют на усмотрение суда апелляционной инстанции.
ЗАО "Корсар", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, уполномоченных на представление интересов представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли. ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области до начала судебного заседания заявили ходатайства в письменной форме о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей, которые судом апелляционной инстанции удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные отзывы на нее, заслушав представителя Департамента, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
ЗАО "Корсар" на основании договора аренды земельного участка N 23-20/1454 от 26.06.2008 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, площадью 7 186 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Александра Логунова, 5а (т. 1 л.д. 43-49).
Данный земельный участок предоставлен истцу под нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс), срок действия договора - по 18.06.2057.
По условиям договора аренды N 23-20/1454 от 26.06.2008 изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства.
Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430002:214 включен в приложение N 26 к постановлению Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области" (т. 1 л.д. 53-54).
Исходя из приложения N 26 к постановлению Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области", кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 87 582 968 руб. (т. 1 л.д. 54).
В целях определения рыночной стоимости земельного участка истцом заключен договор с ООО "Судебная экспертиза и оценка", находящемся в г. Челябинске, для проведения экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Александра Логунова, 5а.
Согласно составленному ООО "Судебная экспертиза и оценка" отчету N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, площадью 7 186 кв. м, по состоянию на 01.01.2011 составила 10 031 700 руб. (т. 1 л.д. 55-129).
На указанный отчет получено положительное экспертное заключение N 605/11-14 от 14.07.2014, выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" (т. 2 л.д. 77-94).
Поскольку согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 является меньшей по сравнению с установленной кадастровой стоимостью такого участка, Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с указанными выше исковыми требованиями.
02.09.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены в полном объеме, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В рассматриваемом случае Обществом заявлено исковое требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, равной рыночной стоимости такого участка в размере 10 031 700 руб., определенной отчетом N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
При этом согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ также устанавливается, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.
Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254.
Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 N 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший ее положительное заключение.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, равной рыночной стоимости, представлен отчет N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 составила 10 031 700 руб., а также экспертное заключение N 605/11-14 от 14.07.2014 саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.
Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.
Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке (см. страницу 2 отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 - т. 1 л.д. 56).
Объектом оценки в соответствии с отчетом N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 является земельный участок, площадью 7 186 кв. м, с разрешенным использованием "под нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс)", с расположенным на нем нежилым строением и электрокабелем (т. 1 л.д. 43, 67).
Анализ содержания отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.
Так, по всем выбранным оценщиком единицам сравнения основных характеристик, определяющих стоимость земельного участка, отобранные им участки-аналоги явно не соответствуют оцениваемому участку, поскольку они находятся в других районах города Тюмени, имеют иные площади, иное разрешенное использование и в отношении них отсутствует достоверная информация об обеспеченности инженерными коммуникациями (т. 1 л.д. 79, 89-90).
В частности, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки:
- - объект N 1 - площадь 5 300 кв. м;
- - объект N 2 - площадь 2 900 кв. м;
- - объект N 3 - площадь 6 000 кв. м;
- - объект N 4 - площадь 600 кв. м.
При этом коэффициент корректировки не применен.
Кроме того, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению: спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от центра города (г. Тюмень, ул. А.Логунова, д. 5а), на участке расположен торгово-развлекательный центр, при этом два из объектов-аналогов (N 2 и N 3) расположены на объездных дорогах, в районе Ялуторовского тракта в поселке Боровский и в районе Старотобольского тракта в поселке Антипино соответственно (расстояние до объекта оценки более 25 км), а объекты-аналоги N 1 и N 2 расположены в отдаленных микрорайонах города Тюмени - микрорайоне Восточный и микрорайоне Лесобаза (расстояние до объекта оценки более 15 км).
Более того, оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 с использованием сравнительного подхода необоснованно не включил в состав единиц сравнения такую характеристику, как наличие на земельных участках зданий, сооружений и иных строений.
Между тем, указанный фактор оказывает влияние на рыночную стоимость земельных участков (как самостоятельных объектов недвижимости), объективно увеличивая ее в зависимости от степени развитости соответствующих коммуникаций и плотности застройки.
Как следует из материалов дела, на рассматриваемом земельном участке имеется возведенное и эксплуатируемое Обществом нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс), однако в отношении земельных участков-аналогов информация о степени их застройки в материалах дела отсутствует. В частности, такая информация (как и информация об обеспеченности спорных земельный участков инженерными коммуникациями) не указана и в письмах ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" от 11.06.2014 (т. 1 л.д. 114-117), приведенных оценщиком в качестве источника информации об объектах-аналогах в отчете N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 (т. 1 л.д. 80).
При этом непринятие при определении размера рыночной стоимости земельного участка во внимание того факта, что на таком участке располагаются строения и коммуникации, ведет, по мнению суда апелляционной инстанции, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки и не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках такого объекта.
Соответственно, информация, содержащаяся в спорном отчете N 45/13 от 31.10.2013, а также итоговые выводы, сформулированные на основании такой информации, не могут быть признаны обоснованными и достоверными.
При таких обстоятельствах, в отсутствие достаточных и достоверных данных об объектах-аналогах, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что оценщиком при подготовке отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 необоснованно не применены доходный подход и затратный подход, базирующиеся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и позволяющие уточнить рыночную стоимость такого участка в сравнении с кадастровой стоимостью, которая определяется исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.
Далее, в соответствии с пунктом 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик, является принцип проверяемости.
Данный принцип заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
Согласно пунктам 10, 15 ФСО N 3 в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Вместе с тем, в разделе 7.2.1 отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 отсутствует расчет ставки капитализации, указано только ее итоговое значение. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только интернет-адреса главных страниц и найти необходимую информацию для расчета пользователю отчета невозможно (т. 1 л.д. 80).
При этом применение произвольного значения ставки капитализации существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, оценщиком также нарушены требования пунктов 4, 10, 15 ФСО N 3.
Кроме того, в таблице 8.2.1.2 отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 указана поправка на "индекс риэлтора" в размере 5%.
Однако подтверждений того, что в 2010-2011 годах стоимость услуг была установлена именно в указанном размере, отсутствует.
Таким образом, учитывая описанные выше нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такой отчет не может быть принят в качестве допустимого и достаточного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214.
Так, выявленные в рассматриваемом случае недостатки отчета касаются именно содержательной части и методологии, непосредственно определяющих выводы отчета о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных допустимых и достаточных доказательств несоответствия определенной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости указанного выше земельного участка рыночной стоимости такого участка в материалах дела не имеется и истцом не представлено и ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости участка Обществом не заявлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, обосновывающих его исковые требования (а именно: несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости).
При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что индекс стоимости земельных участков, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки на территории Тюменской области в соответствии с постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п "Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности", для земельных участков с назначением под административно-коммерческое использование на праве аренды в 2010 году составлял в среднем 3 221 руб. /кв. м.
Таким образом, установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 10 031 700 руб. (то есть 1 396 руб. за 1 кв. м) существенно противоречит сложившимся в регионе рыночным ценам на земельные участки, используемые в коммерческих целях.
При этом позиция суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют и ответчиком или третьим лицом не представлены доказательства иной рыночной стоимости спорного земельного участка и не приведены доводы о том, какие именно аналоги объекта оценки должны быть использованы при составлении отчета, поэтому оснований для отказа в принятии заявленной истцом рыночной стоимости земельного участка в качестве правильной и достоверной, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку бремя доказывания несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости с целью внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае лежит именно на ЗАО "Корсар", как на истце, заявившем соответствующие требования.
В то же время значительное расхождение значения установленной кадастровой оценкой земель на 01.01.2011 стоимости земельного участка (87 582 968 руб.) и значения определенной на основании отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 рыночной стоимости (10 031 700 руб.) само по себе, вопреки выводам суда первой инстанции, не является основанием для удовлетворения искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной той, которую просит установить истец.
Таким образом, с учетом изложенных правовых норм и обстоятельств дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о достоверности и соответствии всем требованиям действующего законодательства представленного истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 не соответствуют обстоятельствам дела.
Арбитражным судом Тюменской области при вынесении решения сделаны ошибочные выводы о том, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для несогласия с выводами оценщика, изложенными в этом отчете, а также с примененными оценщиком методами и подходами к оценке рыночной стоимости спорного имущества.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как при ее подаче Департамент не уплачивал государственную пошлину.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 по делу N А70-7866/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Корсар" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2014 N 08АП-11785/2014 ПО ДЕЛУ N А70-7866/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2014 г. N 08АП-11785/2014
Дело N А70-7866/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании посредством систем видео-конференц-связи апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11785/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, третье лицо) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 по делу N А70-7866/2014 (судья Демидова Е.Ю.), принятое
по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Корсар", ОГРН 1037200605749; ИНН 7203136176 (далее - ЗАО "Корсар", Общество, истец)
к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области, Учреждение, ответчик),
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Департамента,
об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента - Кайзина Ю.В. по доверенности от 27.07.2014 сроком действия 1 года (удостоверение);
- от ЗАО "Корсар" - Романенко С.А. не допущена к участию в деле в качестве представителя, поскольку представленная в подтверждение ее полномочий доверенность от 02.06.2014 выдана на срок до 01.12.2014;
- от ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом;
- от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области - представитель не явился, лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,
установил:
закрытое акционерное общество "Корсар" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, общей площадью 7 186 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, ул. Александра Логунова, д. 5а, в размере, равном рыночной стоимости такого участка, 10 031 700 руб.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 исковое требование Общества удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, общей площадью 7 186 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Александра Логунова, д. 5а, установлена в размере, равном его рыночной стоимости, 10 031 700 руб.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что отчет N 543-07.2014 от 09.07.2014 об оценке объекта недвижимости, представленный в материалы дела истцом, подтверждает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость. При этом суд первой инстанции отметил, что указанный отчет соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, поскольку Саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение N 605/11-14 от 14.07.2014 на такой отчет.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для несогласия с выводами оценщика, изложенными в отчете, или с примененными оценщиком методами и подходами к оценке рыночной стоимости спорного имущества, и указал, что относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы оценщика, в материалы дела не представлено.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.
При этом податель апелляционной жалобы настаивает на том, что представленный истцом в материалы дела отчет оценщика не является надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, а сама рыночная стоимость, установленная таким отчетом, является недостоверной.
Департамент указывает, что оценщик использовал объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость, поскольку площади таких объектов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки, а также в связи с тем, что объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению.
Третье лицо также отмечает, что оценщик Грибанова М.С., которой подписан рассматриваемый отчет, привлекалась к дисциплинарной ответственности на основании статьи 24.4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, и что иные отчеты, составленные указанным оценщиком и по содержанию аналогичные представленному истцом, не принимались арбитражными судами в качестве надлежащих доказательств (по делам N А70-7154/2014 и N А70-7914/2014), что позволяет усомниться в квалификации и беспристрастности данного оценщика.
Кроме того, податель жалобы указывает на то, что сведения о стоимости спорного земельного участка в размере 87 582 968 руб. внесены в постановление Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п также на основании данных отчета об оценке, на который также получено положительное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "НП СОО "Сибирь" от 24.10.2013 N 211/10/013.
Ссылаясь на неправильное распределение судом первой инстанции бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, Департамент отметил, что указанную в иске величину рыночной стоимости земельного участка должен доказывать именно истец, в то время как на иных лицах, участвующих в деле, не лежит обязанность по представлению другого отчета о рыночной стоимости.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа, приложенного к апелляционной жалобе, а именно протокола N 6 заседания дисциплинарного комитета.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное ходатайство судом апелляционной инстанции оставлено без удовлетворения, поскольку подателем апелляционной жалобы не обоснована невозможность представления соответствующих доказательств в суд первой инстанции. Дополнительный документ будет возвращен Департаменту вместе с копией постановления по делу.
ЗАО "Корсар" в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в представленных суду апелляционной инстанции письменных пояснениях на апелляционную жалобу указали на то, разрешение требований апелляционной жалобы оставляют на усмотрение суда апелляционной инстанции.
ЗАО "Корсар", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, уполномоченных на представление интересов представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного заседания по делу не заявляли. ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тюменской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области до начала судебного заседания заявили ходатайства в письменной форме о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителей, которые судом апелляционной инстанции удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменные отзывы на нее, заслушав представителя Департамента, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
ЗАО "Корсар" на основании договора аренды земельного участка N 23-20/1454 от 26.06.2008 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, площадью 7 186 кв. м, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Александра Логунова, 5а (т. 1 л.д. 43-49).
Данный земельный участок предоставлен истцу под нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс), срок действия договора - по 18.06.2057.
По условиям договора аренды N 23-20/1454 от 26.06.2008 изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства.
Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430002:214 включен в приложение N 26 к постановлению Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области" (т. 1 л.д. 53-54).
Исходя из приложения N 26 к постановлению Правительства Тюменской области от 02.12.2013 N 530-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области", кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 87 582 968 руб. (т. 1 л.д. 54).
В целях определения рыночной стоимости земельного участка истцом заключен договор с ООО "Судебная экспертиза и оценка", находящемся в г. Челябинске, для проведения экспертизы об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Александра Логунова, 5а.
Согласно составленному ООО "Судебная экспертиза и оценка" отчету N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, площадью 7 186 кв. м, по состоянию на 01.01.2011 составила 10 031 700 руб. (т. 1 л.д. 55-129).
На указанный отчет получено положительное экспертное заключение N 605/11-14 от 14.07.2014, выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" (т. 2 л.д. 77-94).
Поскольку согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 является меньшей по сравнению с установленной кадастровой стоимостью такого участка, Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с указанными выше исковыми требованиями.
02.09.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены в полном объеме, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В рассматриваемом случае Обществом заявлено исковое требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, равной рыночной стоимости такого участка в размере 10 031 700 руб., определенной отчетом N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в который включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
При этом согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ также устанавливается, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.
Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономики России от 20.07.2007 N 256, 255 и 254.
Так, согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
В соответствии со статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.2008 N 135-ФЗ в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
При этом абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, основным допустимым доказательством действительной рыночной стоимости земельных участков является именно отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, прошедший экспертизу саморегулируемой организации оценщиков и получивший ее положительное заключение.
Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214, равной рыночной стоимости, представлен отчет N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 об определении рыночной стоимости имущества, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Судебная экспертиза и оценка" Грибановой М.С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 составила 10 031 700 руб., а также экспертное заключение N 605/11-14 от 14.07.2014 саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", содержащее положительное заключение на названный выше отчет оценщика.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
При этом в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств и, в частности, заключения эксперта, относятся к исключительной компетенции суда.
Проанализировав содержание представленного в материалах дела отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014, доводы лиц, участвующих в деле, относительно соответствия спорного отчета Федеральным стандартам оценки и относительно достоверности такого отчета, а также оценив в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иные доказательств, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что методы и способы определения рыночной стоимости земельного участка, примененные оценщиком в рассматриваемом случае, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, и, как следствие, содержащиеся в указанном отчете выводы не могут быть признаны достоверными, по следующим основаниям.
Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 19 Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В рассматриваемом случае для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 оценщик руководствовался сравнительным подходом к оценке (см. страницу 2 отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 - т. 1 л.д. 56).
Объектом оценки в соответствии с отчетом N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 является земельный участок, площадью 7 186 кв. м, с разрешенным использованием "под нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс)", с расположенным на нем нежилым строением и электрокабелем (т. 1 л.д. 43, 67).
Анализ содержания отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 позволяет сделать вывод о том, что при использовании метода сравнения при расчете рыночной стоимости оценщиком допущены ошибки, поскольку объекты-аналоги оцениваемому земельному участку подобраны некорректно.
Так, по всем выбранным оценщиком единицам сравнения основных характеристик, определяющих стоимость земельного участка, отобранные им участки-аналоги явно не соответствуют оцениваемому участку, поскольку они находятся в других районах города Тюмени, имеют иные площади, иное разрешенное использование и в отношении них отсутствует достоверная информация об обеспеченности инженерными коммуникациями (т. 1 л.д. 79, 89-90).
В частности, площади объектов-аналогов в несколько раз отличаются от площади объекта оценки:
- - объект N 1 - площадь 5 300 кв. м;
- - объект N 2 - площадь 2 900 кв. м;
- - объект N 3 - площадь 6 000 кв. м;
- - объект N 4 - площадь 600 кв. м.
При этом коэффициент корректировки не применен.
Кроме того, объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по местоположению: спорный земельный участок расположен в непосредственной близости от центра города (г. Тюмень, ул. А.Логунова, д. 5а), на участке расположен торгово-развлекательный центр, при этом два из объектов-аналогов (N 2 и N 3) расположены на объездных дорогах, в районе Ялуторовского тракта в поселке Боровский и в районе Старотобольского тракта в поселке Антипино соответственно (расстояние до объекта оценки более 25 км), а объекты-аналоги N 1 и N 2 расположены в отдаленных микрорайонах города Тюмени - микрорайоне Восточный и микрорайоне Лесобаза (расстояние до объекта оценки более 15 км).
Более того, оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 с использованием сравнительного подхода необоснованно не включил в состав единиц сравнения такую характеристику, как наличие на земельных участках зданий, сооружений и иных строений.
Между тем, указанный фактор оказывает влияние на рыночную стоимость земельных участков (как самостоятельных объектов недвижимости), объективно увеличивая ее в зависимости от степени развитости соответствующих коммуникаций и плотности застройки.
Как следует из материалов дела, на рассматриваемом земельном участке имеется возведенное и эксплуатируемое Обществом нежилое строение (торгово-развлекательный комплекс), однако в отношении земельных участков-аналогов информация о степени их застройки в материалах дела отсутствует. В частности, такая информация (как и информация об обеспеченности спорных земельный участков инженерными коммуникациями) не указана и в письмах ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" от 11.06.2014 (т. 1 л.д. 114-117), приведенных оценщиком в качестве источника информации об объектах-аналогах в отчете N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 (т. 1 л.д. 80).
При этом непринятие при определении размера рыночной стоимости земельного участка во внимание того факта, что на таком участке располагаются строения и коммуникации, ведет, по мнению суда апелляционной инстанции, к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки и не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках такого объекта.
Соответственно, информация, содержащаяся в спорном отчете N 45/13 от 31.10.2013, а также итоговые выводы, сформулированные на основании такой информации, не могут быть признаны обоснованными и достоверными.
При таких обстоятельствах, в отсутствие достаточных и достоверных данных об объектах-аналогах, суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что оценщиком при подготовке отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 необоснованно не применены доходный подход и затратный подход, базирующиеся именно на учете индивидуальных особенностей исследуемого участка и позволяющие уточнить рыночную стоимость такого участка в сравнении с кадастровой стоимостью, которая определяется исключительно в сравнении с аналогичными объектами недвижимости.
Далее, в соответствии с пунктом 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" одним из принципов, которых должен придерживаться оценщик, является принцип проверяемости.
Данный принцип заключается в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.
Согласно пунктам 10, 15 ФСО N 3 в отчете должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.
Вместе с тем, в разделе 7.2.1 отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 отсутствует расчет ставки капитализации, указано только ее итоговое значение. Ссылки на источники информации о значениях, используемых для ее расчета, некорректны, поскольку указаны только интернет-адреса главных страниц и найти необходимую информацию для расчета пользователю отчета невозможно (т. 1 л.д. 80).
При этом применение произвольного значения ставки капитализации существенно влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, оценщиком также нарушены требования пунктов 4, 10, 15 ФСО N 3.
Кроме того, в таблице 8.2.1.2 отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 указана поправка на "индекс риэлтора" в размере 5%.
Однако подтверждений того, что в 2010-2011 годах стоимость услуг была установлена именно в указанном размере, отсутствует.
Таким образом, учитывая описанные выше нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, допущенные при составлении отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014, суд апелляционной инстанции считает, что такой отчет не может быть принят в качестве допустимого и достаточного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214.
Так, выявленные в рассматриваемом случае недостатки отчета касаются именно содержательной части и методологии, непосредственно определяющих выводы отчета о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных допустимых и достаточных доказательств несоответствия определенной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости указанного выше земельного участка рыночной стоимости такого участка в материалах дела не имеется и истцом не представлено и ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости участка Обществом не заявлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, обосновывающих его исковые требования (а именно: несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости).
При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что индекс стоимости земельных участков, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки на территории Тюменской области в соответствии с постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п "Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности", для земельных участков с назначением под административно-коммерческое использование на праве аренды в 2010 году составлял в среднем 3 221 руб. /кв. м.
Таким образом, установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 10 031 700 руб. (то есть 1 396 руб. за 1 кв. м) существенно противоречит сложившимся в регионе рыночным ценам на земельные участки, используемые в коммерческих целях.
При этом позиция суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют и ответчиком или третьим лицом не представлены доказательства иной рыночной стоимости спорного земельного участка и не приведены доводы о том, какие именно аналоги объекта оценки должны быть использованы при составлении отчета, поэтому оснований для отказа в принятии заявленной истцом рыночной стоимости земельного участка в качестве правильной и достоверной, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку бремя доказывания несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости с целью внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, в силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае лежит именно на ЗАО "Корсар", как на истце, заявившем соответствующие требования.
В то же время значительное расхождение значения установленной кадастровой оценкой земель на 01.01.2011 стоимости земельного участка (87 582 968 руб.) и значения определенной на основании отчета N 543Р-07.2014 от 09.07.2014 рыночной стоимости (10 031 700 руб.) само по себе, вопреки выводам суда первой инстанции, не является основанием для удовлетворения искового требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной той, которую просит установить истец.
Таким образом, с учетом изложенных правовых норм и обстоятельств дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции о достоверности и соответствии всем требованиям действующего законодательства представленного истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:214 не соответствуют обстоятельствам дела.
Арбитражным судом Тюменской области при вынесении решения сделаны ошибочные выводы о том, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для несогласия с выводами оценщика, изложенными в этом отчете, а также с примененными оценщиком методами и подходами к оценке рыночной стоимости спорного имущества.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как при ее подаче Департамент не уплачивал государственную пошлину.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.09.2014 по делу N А70-7866/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества "Корсар" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)