Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2009
В полном объеме постановление изготовлено 01.06.2009
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ключник А.А.
при участии в судебном заседании:
от истца: Печеный С.Я., доверенность от 01.12.2008 б/н; Морозова Л.П., доверенность от 01.12.2008 б/н
от ответчика: Воронкова Е.Н., доверенность от 29.12.2008 N 14126/02-08
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Колос-Торг"
на решение от 02 апреля 2009 года
по делу N А73-11421/2008
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Захаренко Е.Н.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Колос-Торг"
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, обществу с ограниченной ответственностью
"Хлебоприемное предприятие"
о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков и об обязании внести изменения в договор аренды от 31.03.2000 N 514
Общество с ограниченной ответственностью "Колос-Торг" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска) и обществу с ограниченной ответственностью "Хлебоприемное предприятие" (привлечено к участию в деле в качестве соответчика определением от 24.02.2009) с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения) об обязании ответчиков внести изменения в договор аренды от 31.03.2000 N 514 путем исключения из площади арендуемого участка 17 007 кв. м; о понуждении ДМС г. Хабаровска заключить договоры аренды под объекты недвижимости истца.
Решением арбитражного суда от 02.04.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Колос-Торг" просит отменить решение в части, касающейся отклонения требований о внесении изменений в договор аренды от 31.03.2000 N 514 и принять новое решение об обязании ДМС г. Хабаровска и ООО "Хлебоприемное предприятие" исключить из указанного договора площадь земельных участков по адресу: г. Хабаровск, ул. Индустриальная, д. 7 всего 17 007 кв. м, в том числе: под административным зданием литер "Р" общей площадью 2 817 кв. м; под складским производственным зданием литер "Е, Е1-Е6" общей площадью 10 283 кв. м; под складом-сушильней 12 литер "У" общей площадью 1 680 кв. м; под складом литер "Ж" общей площадью 2 227 кв. м. В обоснование своей позиции истец ссылается на факт приобретения им в собственность четырех объектов недвижимости, расположенных на спорном участке земли, и приобретение в этой связи прав на соответствующий земельный участок в силу ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. Считает, что действующий в отношении спорной территории между ответчиками договор нарушает права истца; при этом право требовать внесения изменений в договор основано на положениях ст. 273 ГК РФ и ст. 304 ГК РФ. Полагает не примененными судом нормы материального права - ст. ст. 272 и 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении. Отвечая на вопросы суда, пояснили, что объекты недвижимости приобретены истцом в 2001 году, оплата за использование земли не производится, действия (бездействие) ДМС г. Хабаровска истцом в настоящее время не обжалуются. Представитель ответчика высказался в поддержку обжалуемого решения, которое просил оставить без изменения; при этом подтвердил, что со стороны ответчика предпринимались попытки изменить договор с ООО "Хлебоприемное предприятие", однако достичь результата не удалось. Отвечая на вопрос суда, пояснил, что отказ от спорного договора ДМС г. Хабаровска как арендодателем не заявлялся (учитывая действия договора на неопределенный срок).
Проверив законность решения от 02.04.2009 в обжалуемой части - в части требования о внесении изменений в договор аренды, исходя из правил ч. 5 ст. 268 АПК РФ, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступлений представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Согласно материалам дела истец является собственником четырех объектов недвижимости: склада-сушильни 12 литер "У", склада литер "Ж", складского производственного здания литер "Е, Е1-Е6", административного здания литер "Р",. Все объекты расположены по адресу - г. Хабаровск, ул. Индустриальная, д. 7в; основания возникновения прав на здания - договоры купли-продажи недвижимости от 24.10.2001, от 01.12.2001, от 01.08.2002, от 02.10.2003 соответственно. Указанное подтверждается представленными в деле свидетельствами о государственной регистрации прав с датами выдачи 21.02.2008, 15.02.2002, 02.07.2003, от 24.11.2003.
В этой связи ООО "Колос-Торг" обратилось в ДМС г. Хабаровска с заявками от 24.04.2008 NN 7795, 7795.1 и 7795.2 о заключении договора аренды земельных участков под приобретенными объектами.
Письмом от 28.04.2008 N 4634/21-05 ДМС г. Хабаровска сообщил ООО "Колос-Торг" о невозможности исполнить заявки ввиду обременения земельных участков правами третьего лица - ООО "Хлебоприемное предприятие" по договору аренды от 31.03.2000 N 514.
ООО "Колос-Торг", считая данный отказ не основанным на нормах права, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора установлено, что по договору аренды от 31.03.2000 N 514 ДМС г. Хабаровска выступил арендодателем, а ОАО "Хлебоприемное предприятие", впоследствии ООО, арендатором земельного участка общей площадью (с учетом неоднократных изменений) 81 699,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске по ул. Индустриальной в г. Хабаровске, предоставленного под строения предприятия.
Срок действия данного договора определен с 31.03.2000 по 30.03.2003; договор зарегистрирован в установленном порядке. После окончания срока действия договора он стал считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 13 и п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).
По пояснениям сторон на предоставленном в аренду ООО "Хлебоприемное предприятие" земельном участке расположены, помимо принадлежащих истцу на праве собственности, другие объекты недвижимости.
В этой связи нельзя считать истца арендатором в силу ст. 617 ГК РФ всего участка земли, оговоренного договором аренды от 31.03.2000 N 514. К истцу перешло право аренды на часть обусловленного спорным договором участка.
Для определения границ земельных участков, на которые у покупателя недвижимости (истца по делу) возникли права, с целью оформления соответствующих прав, необходимо формирование земельных участков в установленном порядке (ст. ст. 11.1, 11.2 Земельного кодекса РФ). Проекты границ участков, в отсутствие кадастрового учета, не свидетельствуют о надлежащем формировании земельных участков.
В этой связи отсутствовали предусмотренные законом основания для внесения изменений в договор аренды от 31.03.2000 N 514.
Приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы о переходе к нему прав на соответствующий земельный участок в силу ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ правомерны, однако при установленных обстоятельствах данное не влечет возможность внесения изменений в спорный договор.
Ссылка заявителя жалобы на ст. 272 ГК РФ несостоятельна, поскольку названная норма не регулирует спорные правоотношения. Также не подлежали применению при разрешении спора положения ст. 304 ГК РФ, поскольку не доказано наличие указанных в этой норме нарушений прав.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет. Решение отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 02 апреля 2009 года по делу N А73-11421/2008 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.06.2009 N 06АП-1924/2009 ПО ДЕЛУ N А73-11421/2008
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2009 г. N 06АП-1924/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2009
В полном объеме постановление изготовлено 01.06.2009
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Головниной Е.Н.
судей Козловой Т.Д., Ротаря С.Б.
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Ключник А.А.
при участии в судебном заседании:
от истца: Печеный С.Я., доверенность от 01.12.2008 б/н; Морозова Л.П., доверенность от 01.12.2008 б/н
от ответчика: Воронкова Е.Н., доверенность от 29.12.2008 N 14126/02-08
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Колос-Торг"
на решение от 02 апреля 2009 года
по делу N А73-11421/2008
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Захаренко Е.Н.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Колос-Торг"
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска, обществу с ограниченной ответственностью
"Хлебоприемное предприятие"
о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков и об обязании внести изменения в договор аренды от 31.03.2000 N 514
Общество с ограниченной ответственностью "Колос-Торг" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска) и обществу с ограниченной ответственностью "Хлебоприемное предприятие" (привлечено к участию в деле в качестве соответчика определением от 24.02.2009) с исковым заявлением (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения) об обязании ответчиков внести изменения в договор аренды от 31.03.2000 N 514 путем исключения из площади арендуемого участка 17 007 кв. м; о понуждении ДМС г. Хабаровска заключить договоры аренды под объекты недвижимости истца.
Решением арбитражного суда от 02.04.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Колос-Торг" просит отменить решение в части, касающейся отклонения требований о внесении изменений в договор аренды от 31.03.2000 N 514 и принять новое решение об обязании ДМС г. Хабаровска и ООО "Хлебоприемное предприятие" исключить из указанного договора площадь земельных участков по адресу: г. Хабаровск, ул. Индустриальная, д. 7 всего 17 007 кв. м, в том числе: под административным зданием литер "Р" общей площадью 2 817 кв. м; под складским производственным зданием литер "Е, Е1-Е6" общей площадью 10 283 кв. м; под складом-сушильней 12 литер "У" общей площадью 1 680 кв. м; под складом литер "Ж" общей площадью 2 227 кв. м. В обоснование своей позиции истец ссылается на факт приобретения им в собственность четырех объектов недвижимости, расположенных на спорном участке земли, и приобретение в этой связи прав на соответствующий земельный участок в силу ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. Считает, что действующий в отношении спорной территории между ответчиками договор нарушает права истца; при этом право требовать внесения изменений в договор основано на положениях ст. 273 ГК РФ и ст. 304 ГК РФ. Полагает не примененными судом нормы материального права - ст. ст. 272 и 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.
Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
В заседании суда апелляционной инстанции представители истца привели доводы в поддержку апелляционной жалобы, настаивали на ее удовлетворении. Отвечая на вопросы суда, пояснили, что объекты недвижимости приобретены истцом в 2001 году, оплата за использование земли не производится, действия (бездействие) ДМС г. Хабаровска истцом в настоящее время не обжалуются. Представитель ответчика высказался в поддержку обжалуемого решения, которое просил оставить без изменения; при этом подтвердил, что со стороны ответчика предпринимались попытки изменить договор с ООО "Хлебоприемное предприятие", однако достичь результата не удалось. Отвечая на вопрос суда, пояснил, что отказ от спорного договора ДМС г. Хабаровска как арендодателем не заявлялся (учитывая действия договора на неопределенный срок).
Проверив законность решения от 02.04.2009 в обжалуемой части - в части требования о внесении изменений в договор аренды, исходя из правил ч. 5 ст. 268 АПК РФ, с учетом доводов апелляционной жалобы и выступлений представителей сторон, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Согласно материалам дела истец является собственником четырех объектов недвижимости: склада-сушильни 12 литер "У", склада литер "Ж", складского производственного здания литер "Е, Е1-Е6", административного здания литер "Р",. Все объекты расположены по адресу - г. Хабаровск, ул. Индустриальная, д. 7в; основания возникновения прав на здания - договоры купли-продажи недвижимости от 24.10.2001, от 01.12.2001, от 01.08.2002, от 02.10.2003 соответственно. Указанное подтверждается представленными в деле свидетельствами о государственной регистрации прав с датами выдачи 21.02.2008, 15.02.2002, 02.07.2003, от 24.11.2003.
В этой связи ООО "Колос-Торг" обратилось в ДМС г. Хабаровска с заявками от 24.04.2008 NN 7795, 7795.1 и 7795.2 о заключении договора аренды земельных участков под приобретенными объектами.
Письмом от 28.04.2008 N 4634/21-05 ДМС г. Хабаровска сообщил ООО "Колос-Торг" о невозможности исполнить заявки ввиду обременения земельных участков правами третьего лица - ООО "Хлебоприемное предприятие" по договору аренды от 31.03.2000 N 514.
ООО "Колос-Торг", считая данный отказ не основанным на нормах права, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора установлено, что по договору аренды от 31.03.2000 N 514 ДМС г. Хабаровска выступил арендодателем, а ОАО "Хлебоприемное предприятие", впоследствии ООО, арендатором земельного участка общей площадью (с учетом неоднократных изменений) 81 699,5 кв. м, расположенного в г. Хабаровске по ул. Индустриальной в г. Хабаровске, предоставленного под строения предприятия.
Срок действия данного договора определен с 31.03.2000 по 30.03.2003; договор зарегистрирован в установленном порядке. После окончания срока действия договора он стал считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 13 и п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).
По пояснениям сторон на предоставленном в аренду ООО "Хлебоприемное предприятие" земельном участке расположены, помимо принадлежащих истцу на праве собственности, другие объекты недвижимости.
В этой связи нельзя считать истца арендатором в силу ст. 617 ГК РФ всего участка земли, оговоренного договором аренды от 31.03.2000 N 514. К истцу перешло право аренды на часть обусловленного спорным договором участка.
Для определения границ земельных участков, на которые у покупателя недвижимости (истца по делу) возникли права, с целью оформления соответствующих прав, необходимо формирование земельных участков в установленном порядке (ст. ст. 11.1, 11.2 Земельного кодекса РФ). Проекты границ участков, в отсутствие кадастрового учета, не свидетельствуют о надлежащем формировании земельных участков.
В этой связи отсутствовали предусмотренные законом основания для внесения изменений в договор аренды от 31.03.2000 N 514.
Приведенные истцом в апелляционной жалобе доводы о переходе к нему прав на соответствующий земельный участок в силу ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ правомерны, однако при установленных обстоятельствах данное не влечет возможность внесения изменений в спорный договор.
Ссылка заявителя жалобы на ст. 272 ГК РФ несостоятельна, поскольку названная норма не регулирует спорные правоотношения. Также не подлежали применению при разрешении спора положения ст. 304 ГК РФ, поскольку не доказано наличие указанных в этой норме нарушений прав.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет. Решение отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение от 02 апреля 2009 года по делу N А73-11421/2008 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Н.ГОЛОВНИНА
Судьи
Т.Д.КОЗЛОВА
С.Б.РОТАРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)