Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело рассмотрено судьей Полещук З.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего М.В. Гвоздев
судей Е.С. Жельнио, И.В. Верхотуровой
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 ноября 2013 года гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к К. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по апелляционной жалобе К. на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 14 августа 2013 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения представителя К. - С., представителя Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска Т., судебная коллегия
установила:
Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в суд с иском к К. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> и пени в сумме <данные изъяты>, ссылаясь на то, что ответчик являлась арендатором земельного участка площадью <данные изъяты>, расположенного в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключила с ООО "ДВ-Строй" соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи с продажей находящихся на нем принадлежащих ответчице нежилых помещений. В соглашении предусмотрено, что до момента передачи соглашения на государственную регистрацию арендатор, т.е. ответчица, обязуется погасить задолженность по арендной плате с учетом неустойки, штрафов, пеней. Таким образом, стороны сделки определили момент, до которого бывший арендатор земельного участка и продавец недвижимости вносит арендные платежи. Соглашение было зарегистрировано в регистрационной службе ДД.ММ.ГГГГ, поэтому истец полагает, что ответчик обязана до ДД.ММ.ГГГГ вносить арендную плату.
Ответчик иск не признала.
Определением суда от 30 июля 2013 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО "ДВ-Строй", представитель которого иск не признал.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 14 августа 2013 года иск удовлетворен.
С К. в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска взыскана задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>, пеня в сумме <данные изъяты> государственная пошлина в доход муниципального образования в сумме <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе Косенок просит решение суда отменить принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права. Указывает, что у К. отсутствует обязанность вносит арендную плату в связи с тем, что она продала по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, расположенное на арендованном земельном участке ООО "ДВ Строй". С момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости за покупателем ООО "ДВ-Строй", с ДД.ММ.ГГГГ покупатель приобрел право пользование земельным участком под данными объектами.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции указал о том, что арендатор земельного участка К. и покупатель недвижимости ООО "ДВ-Строй" при продаже недвижимости в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора предусмотрели момент, с которого прекращается обязанность арендатора по погашению арендных платежей с учетом неустоек, штрафов, пени, а именно с момента регистрации настоящего соглашения. Соглашение было зарегистрировано в регистрационной службе ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, до регистрации Соглашения обязанность по внесению арендных платежей должна быть возложена на К.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3).
В соответствии с п. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Разъясняя вопросы, связанные с применением земельного законодательства, Высший Арбитражный суд РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13).
При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14).
Как следует из материалов дела между Городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности" и К. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор N об аренде земельного участка площадью <данные изъяты> по <адрес> кадастровый номер N для использование под объекты незавершенного строительства, сроком на 10 лет.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К. передала в собственность ООО "ДВ-Строй" объекты незавершенного строительства площадями <данные изъяты>, расположенные на земельном участке по <адрес> площадью <данные изъяты> кадастровый номер N.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что стороны обязуются переоформить право аренды земельного участка на покупателя путем заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что недвижимое имущество переходит в собственность покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ К. и ООО "ДВ-Строй" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 3 указанного соглашения предусмотрено, что до момента подачи соглашения на государственную регистрацию Арендатор обязуется погасить задолженность по арендной плате по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с учетом неустойки, штрафов, пеней, что будет подтверждено соответствующим документом, выданным арендодателем.
Согласие на переуступку прав требования по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N дано Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Хабаровскому краю представлены документы о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности ООО "ДВ-Строй" на объекты незавершенного строительства зарегистрировано в ГУ ФРС по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ.
Судом первой инстанции положения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, касающегося момента прекращения обязательства по внесению арендной платы на землю продавцом недвижимости истолкованы неверно без учета того, что соглашение является частью договора купли-продажи недвижимости.
С момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости (ДД.ММ.ГГГГ), расположенных на арендованном земельном участке, обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, у К. прекращаются.
В связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, решение суда о взыскании с К. арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> и пени в сумме <данные изъяты> подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 14 августа 2013 года по гражданскому делу по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к К. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, государственной пошлины отменить и принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к К. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты>, пени в сумме <данные изъяты> отказать.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
Е.С.ЖЕЛЬНИО
И.В.ВЕРХОТУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 08.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6996/2013Г.
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2013 г. по делу N 33-6996/2013г.
В суде первой инстанции дело рассмотрено судьей Полещук З.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего М.В. Гвоздев
судей Е.С. Жельнио, И.В. Верхотуровой
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании 08 ноября 2013 года гражданское дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к К. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по апелляционной жалобе К. на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 14 августа 2013 года.
Заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения представителя К. - С., представителя Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска Т., судебная коллегия
установила:
Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в суд с иском к К. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> и пени в сумме <данные изъяты>, ссылаясь на то, что ответчик являлась арендатором земельного участка площадью <данные изъяты>, расположенного в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ответчик заключила с ООО "ДВ-Строй" соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи с продажей находящихся на нем принадлежащих ответчице нежилых помещений. В соглашении предусмотрено, что до момента передачи соглашения на государственную регистрацию арендатор, т.е. ответчица, обязуется погасить задолженность по арендной плате с учетом неустойки, штрафов, пеней. Таким образом, стороны сделки определили момент, до которого бывший арендатор земельного участка и продавец недвижимости вносит арендные платежи. Соглашение было зарегистрировано в регистрационной службе ДД.ММ.ГГГГ, поэтому истец полагает, что ответчик обязана до ДД.ММ.ГГГГ вносить арендную плату.
Ответчик иск не признала.
Определением суда от 30 июля 2013 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено ООО "ДВ-Строй", представитель которого иск не признал.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 14 августа 2013 года иск удовлетворен.
С К. в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска взыскана задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты>, пеня в сумме <данные изъяты> государственная пошлина в доход муниципального образования в сумме <данные изъяты>.
В апелляционной жалобе Косенок просит решение суда отменить принять новое решение об отказе в иске, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального и материального права. Указывает, что у К. отсутствует обязанность вносит арендную плату в связи с тем, что она продала по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, расположенное на арендованном земельном участке ООО "ДВ Строй". С момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости за покупателем ООО "ДВ-Строй", с ДД.ММ.ГГГГ покупатель приобрел право пользование земельным участком под данными объектами.
Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции указал о том, что арендатор земельного участка К. и покупатель недвижимости ООО "ДВ-Строй" при продаже недвижимости в соглашении от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора предусмотрели момент, с которого прекращается обязанность арендатора по погашению арендных платежей с учетом неустоек, штрафов, пени, а именно с момента регистрации настоящего соглашения. Соглашение было зарегистрировано в регистрационной службе ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, до регистрации Соглашения обязанность по внесению арендных платежей должна быть возложена на К.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3).
В соответствии с п. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Разъясняя вопросы, связанные с применением земельного законодательства, Высший Арбитражный суд РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13).
При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14).
Как следует из материалов дела между Городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности" и К. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор N об аренде земельного участка площадью <данные изъяты> по <адрес> кадастровый номер N для использование под объекты незавершенного строительства, сроком на 10 лет.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ К. передала в собственность ООО "ДВ-Строй" объекты незавершенного строительства площадями <данные изъяты>, расположенные на земельном участке по <адрес> площадью <данные изъяты> кадастровый номер N.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что стороны обязуются переоформить право аренды земельного участка на покупателя путем заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что недвижимое имущество переходит в собственность покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ К. и ООО "ДВ-Строй" заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 3 указанного соглашения предусмотрено, что до момента подачи соглашения на государственную регистрацию Арендатор обязуется погасить задолженность по арендной плате по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с учетом неустойки, штрафов, пеней, что будет подтверждено соответствующим документом, выданным арендодателем.
Согласие на переуступку прав требования по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N дано Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по Хабаровскому краю представлены документы о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности ООО "ДВ-Строй" на объекты незавершенного строительства зарегистрировано в ГУ ФРС по Хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ.
Судом первой инстанции положения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, касающегося момента прекращения обязательства по внесению арендной платы на землю продавцом недвижимости истолкованы неверно без учета того, что соглашение является частью договора купли-продажи недвижимости.
С момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости (ДД.ММ.ГГГГ), расположенных на арендованном земельном участке, обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, у К. прекращаются.
В связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права, решение суда о взыскании с К. арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> и пени в сумме <данные изъяты> подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 14 августа 2013 года по гражданскому делу по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к К. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, государственной пошлины отменить и принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска к К. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты>, пени в сумме <данные изъяты> отказать.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
Е.С.ЖЕЛЬНИО
И.В.ВЕРХОТУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)