Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бажана П.В.,
судей Рогалевой Е.М., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резник А.С.,
с участием:
от заявителя - Потоцкая Р.Р., доверенность от 16 февраля 2015 года N 03-19,
от ответчика - Ряхова Л.В., доверенность от 29 декабря 2014 года N 12-9293,
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2015 года по делу N А55-28373/2014 (судья Медведев А.А.),
по заявлению акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", (ОГРН 1066315051571), город Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,
с участием третьего лица Администрации муниципального района Кинельский Самарской области, город Кинель Самарской области,
об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (прежнее наименование - открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация") (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра), с привлечением в качестве третьего лица Администрации муниципального района Кинельский Самарской области (далее - Администрация), о признании незаконным сообщения от 08 сентября 2014 года N 03/709/2014-305 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, 26, с кадастровым номером 63:22:0905003:9863; и обязать Управление Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимого имущества.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель общества.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Проверив материалы дела, выслушав представителей общества и Управления Росреестра, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, акционерным обществом "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - АО "СамРЭК") был построен объект недвижимого имущества: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, 26 (далее - объект), которому произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением кадастрового номера 63:22:0905003:9863, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 09.06.2014 г. N 63-00-102/14-412810.
28.07.2014 г. АО "СамРЭК" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, 26, с кадастровым номером 63:22:0905003:9863, и представило документы: постановление администрации муниципального района Кинельский Самарской области N 1085 от 21.07.2011 г.; договор аренды земельного участка N 02/142 от 21.07.2011 г. с актом приема-передачи; разрешение на строительство N RU63011309-141 от 16.11.2011 г.; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU63011309-66/1 от 27.09.2013 г.; кадастровый паспорт земельного участка N 63-00-102/14-412889 от 09.06.2014 г.; и кадастровый паспорт здания N 63-00-102/14-412810 от 09.06.2014 г.
Уведомлением от 05.08.2014 г. N 03/709/2014-305 Управлением Росреестра государственная регистрация приостановлена в соответствии со ст. 19 Закона о регистрации, поскольку в результате правовой экспертизы выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства, а сообщением N 03/709/2014-305 от 08.09.2014 г. Управлением Росреестра отказано обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации по причине непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Полагая отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.
Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, а в соответствии со ст. 8 данного Кодекса права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а на основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы должны соответствовать установленным законодательством РФ требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Законом порядке.
Судом установлено, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве одного из документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия АО "СамРЭК" представило договор аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. (арендодатель - муниципальный район Кинельский, арендатор - АО "СамРЭК"; срок действия договора с 21.07.2011 г. по 20.06.2012 г. (11 месяцев), а также соответствующий акт приема-передачи.
Указанная сделка была совершена в отношении земельного участка из земель населенных пунктов без кадастрового номера общей площадью 660 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, уч. N 26).
Администрацией совместно с ОАО "СамРЭК" был подготовлен акт о выборе земельного участка, предоставляемого ОАО "СамРЭК" для строительства объекта, который был утвержден постановлением и.о. главы муниципального района Кинельский Самарской области N 911 от 23.06.2011 г., а постановлением Администрации от 21.07.2011 г. N 1085 "О предоставлении земельного участка в аренду" ОАО "СамРЭК был предоставлен земельный участок общей площадью 660 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, село Малая Малышевка, улица Молодежная, уч. 26.
Управление Росреестра, рассмотрев указанные документы, пришло к выводу, что договор аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. является незаключенным, поскольку в отношении предоставленного в аренду земельного участка не осуществлялась кадастровая процедура, связанная с постановкой на государственный кадастровый учет, т.к. в вышеназванном акте органа местного самоуправления, и в рассматриваемом договоре отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного для строительства спорного нежилого здания. При этом кадастровый паспорт данного земельного участка в регистрирующий орган не представлялся.
Суд посчитал указанный вывод ответчика обоснованным по следующим мотивам.
В соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ в указанных в п. 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков; об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки; и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г., отвечающее вышеуказанным требованиям ст. 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду заявителем не представлено.
В соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 данного Кодекса.
Согласно п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, и соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" N 9221-ФЗ от 24.07.2007 г. внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.
Таким образом, земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. не указан кадастровый номер переданного заявителю в пользование земельного участка, а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.
Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки, а поэтому отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).
Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Ссылка заявителя на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судом правильно отклонена, так как не относящаяся к рассматриваемому спору.
Согласно разъяснениям в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
Между тем, предметом договора N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. является аренда земельного участка, а не купля-продажа.
Отношения аренды урегулированы постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды".
В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
АО "СамРЭК" представил в материалы дела схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая, по мнению заявителя, является приложением к договору аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. согласно п. 1.1 Договора, а из указанной схемы следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 обозначен некий участок под строительство котельной площадью 660 кв. м, при этом кадастровый номер данного участка отсутствует.
Из кадастрового паспорта земельного участка N 63-00-102/14-412889 от 09.06.2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373.
В графе 16.1 данного кадастрового паспорта указаны номера образованных участков: 63:22:0905003:9851 и 63:22:0905003:9852, а в графе 16.3 данного паспорта указан кадастровый номер земельного участка, подлежащего снятию с кадастрового учета: 63:22:0905003:373.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 площадью 8 333 кв. м, указанный на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, был разделен лишь 1 раз - 15.05.2014 г. с образованием земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 площадью 144+/-4 кв. м.
Следовательно, некий участок под строительство котельной площадью 660 кв. м, указанный в схеме и договоре аренды, никогда не образовывался.
Учитывая указанные положения, а также то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 находился в государственной собственности, суд правильно расценил, что требование закона, разъясненное п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, о недопустимости предоставления в аренду части земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка, не может быть заменено предоставлением документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает, что земельный участок, переданный ответчику в аренду по договору аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем регистрирующим органом сделан обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами, а поэтому суд правильно расценил, что регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Как установлено судом, земельный участок общей площадью 660 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, уч. N 26), указанный в договоре аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г., как часть земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 кадастровый учет не проходил; кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 на обременяемое арендой недвижимое имущество ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; с заявлением от 28.07.2014 г. такой кадастровый паспорт также не представлялся.
Ссылка общества на судебные акты по другим делам является несостоятельной, поскольку не может рассматриваться как разъясняющая вопросы применения той или иной нормы права применительно к данному делу.
В частности, в постановлениях ФАС Поволжского округа по делам от 01.07.2014 г. N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 г. N А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.
В настоящем деле Управление Росреестра ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г.
Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела N А55-19789/2013 и N А55-19913/2013 от настоящего спора.
В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию суд обоснованно принял ссылку на постановления ФАС Поволжского округа по делам от 01.07.2014 г. N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 г. N А55-19913/2013 ввиду схожести в данной части обстоятельств дел.
При этом суд посчитал, что ни заинтересованное лицо при рассмотрении документов в ходе регистрационных действий, ни суд при рассмотрении настоящего спора не вправе давать оценку обоснованности и законности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, не оспоренных и не признанных незаконными или недействительными в установленном порядке.
Между тем, действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом ее недействительности.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям ст. ст. 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.
В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды, а поэтому суд обоснованно согласился в выводами регистрирующего органа.
Наличие у регистрирующего органа и суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением ФАС Поволжского округа от 04.07.2014 г. по делу N А55-19679/2013.
ОАО "СамРЭК" ссылается на п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При этом суд посчитал, что заявителем не учтены следующие обстоятельства.
Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и суд, указанное ограничение не распространяется.
Кроме того, из контекста Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.
В настоящем деле заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать Управление Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, то есть рассматривается аспект публичных правоотношений.
Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО "СамРЭК" на получение земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в собственность.
Между тем, отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.
Оценивая законность решения регистрирующего органа, суд обоснованно посчитал, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 660 кв. м.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований, поскольку отказ в регистрации полностью соответствует требованиям ст. ст. 20 и 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2015 года по делу N А55-28373/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
П.В.БАЖАН
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2015 N 11АП-5080/2015 ПО ДЕЛУ N А55-28373/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2015 г. по делу N А55-28373/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 апреля 2015 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бажана П.В.,
судей Рогалевой Е.М., Кувшинова В.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Резник А.С.,
с участием:
от заявителя - Потоцкая Р.Р., доверенность от 16 февраля 2015 года N 03-19,
от ответчика - Ряхова Л.В., доверенность от 29 декабря 2014 года N 12-9293,
от третьего лица - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация" на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2015 года по делу N А55-28373/2014 (судья Медведев А.А.),
по заявлению акционерного общества "Самарская региональная энергетическая корпорация", (ОГРН 1066315051571), город Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,
с участием третьего лица Администрации муниципального района Кинельский Самарской области, город Кинель Самарской области,
об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности,
установил:
Акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация" (прежнее наименование - открытое акционерное общество "Самарская региональная энергетическая корпорация") (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра), с привлечением в качестве третьего лица Администрации муниципального района Кинельский Самарской области (далее - Администрация), о признании незаконным сообщения от 08 сентября 2014 года N 03/709/2014-305 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, 26, с кадастровым номером 63:22:0905003:9863; и обязать Управление Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимого имущества.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований обществу отказано.
Общество, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, о чем в судебном заседании просил и представитель общества.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании апелляционную жалобу отклонил, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Проверив материалы дела, выслушав представителей общества и Управления Росреестра, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, акционерным обществом "Самарская региональная энергетическая корпорация" (далее - АО "СамРЭК") был построен объект недвижимого имущества: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, 26 (далее - объект), которому произведен государственный кадастровый учет объекта с присвоением кадастрового номера 63:22:0905003:9863, что подтверждается кадастровым паспортом сооружения от 09.06.2014 г. N 63-00-102/14-412810.
28.07.2014 г. АО "СамРЭК" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости: модульная котельная, расположенная по адресу: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, ул. Молодежная, 26, с кадастровым номером 63:22:0905003:9863, и представило документы: постановление администрации муниципального района Кинельский Самарской области N 1085 от 21.07.2011 г.; договор аренды земельного участка N 02/142 от 21.07.2011 г. с актом приема-передачи; разрешение на строительство N RU63011309-141 от 16.11.2011 г.; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU63011309-66/1 от 27.09.2013 г.; кадастровый паспорт земельного участка N 63-00-102/14-412889 от 09.06.2014 г.; и кадастровый паспорт здания N 63-00-102/14-412810 от 09.06.2014 г.
Уведомлением от 05.08.2014 г. N 03/709/2014-305 Управлением Росреестра государственная регистрация приостановлена в соответствии со ст. 19 Закона о регистрации, поскольку в результате правовой экспертизы выявлено отсутствие документов, подтверждающих предоставление земельных участков для целей строительства, а сообщением N 03/709/2014-305 от 08.09.2014 г. Управлением Росреестра отказано обществу в государственной регистрации права собственности на объект на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации по причине непредставления правоустанавливающих документов на земельный участок.
Полагая отказ незаконным, общество оспорило его в судебном порядке.
Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, а в соответствии со ст. 8 данного Кодекса права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а на основании п. 1 ст. 18 названного Закона документы должны соответствовать установленным законодательством РФ требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Законом порядке.
Судом установлено, что заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства.
В качестве одного из документов-оснований для выполнения заявленного регистрационного действия АО "СамРЭК" представило договор аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. (арендодатель - муниципальный район Кинельский, арендатор - АО "СамРЭК"; срок действия договора с 21.07.2011 г. по 20.06.2012 г. (11 месяцев), а также соответствующий акт приема-передачи.
Указанная сделка была совершена в отношении земельного участка из земель населенных пунктов без кадастрового номера общей площадью 660 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, уч. N 26).
Администрацией совместно с ОАО "СамРЭК" был подготовлен акт о выборе земельного участка, предоставляемого ОАО "СамРЭК" для строительства объекта, который был утвержден постановлением и.о. главы муниципального района Кинельский Самарской области N 911 от 23.06.2011 г., а постановлением Администрации от 21.07.2011 г. N 1085 "О предоставлении земельного участка в аренду" ОАО "СамРЭК был предоставлен земельный участок общей площадью 660 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, Кинельский район, село Малая Малышевка, улица Молодежная, уч. 26.
Управление Росреестра, рассмотрев указанные документы, пришло к выводу, что договор аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. является незаключенным, поскольку в отношении предоставленного в аренду земельного участка не осуществлялась кадастровая процедура, связанная с постановкой на государственный кадастровый учет, т.к. в вышеназванном акте органа местного самоуправления, и в рассматриваемом договоре отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, предоставленного для строительства спорного нежилого здания. При этом кадастровый паспорт данного земельного участка в регистрирующий орган не представлялся.
Суд посчитал указанный вывод ответчика обоснованным по следующим мотивам.
В соответствии с п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.
Согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в п. 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
В соответствии с п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ в указанных в п. 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны: сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков; об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки; и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).
Решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г., отвечающее вышеуказанным требованиям ст. 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду заявителем не представлено.
В соответствии с п. 5 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 данного Кодекса.
Согласно п. 7 ст. 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.
Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, и соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" N 9221-ФЗ от 24.07.2007 г. внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.
Таким образом, земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.
Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. не указан кадастровый номер переданного заявителю в пользование земельного участка, а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.
Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определенно установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки, а поэтому отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).
Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Ссылка заявителя на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" судом правильно отклонена, так как не относящаяся к рассматриваемому спору.
Согласно разъяснениям в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
Между тем, предметом договора N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. является аренда земельного участка, а не купля-продажа.
Отношения аренды урегулированы постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды".
В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.
В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
АО "СамРЭК" представил в материалы дела схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая, по мнению заявителя, является приложением к договору аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. согласно п. 1.1 Договора, а из указанной схемы следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 обозначен некий участок под строительство котельной площадью 660 кв. м, при этом кадастровый номер данного участка отсутствует.
Из кадастрового паспорта земельного участка N 63-00-102/14-412889 от 09.06.2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373.
В графе 16.1 данного кадастрового паспорта указаны номера образованных участков: 63:22:0905003:9851 и 63:22:0905003:9852, а в графе 16.3 данного паспорта указан кадастровый номер земельного участка, подлежащего снятию с кадастрового учета: 63:22:0905003:373.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 площадью 8 333 кв. м, указанный на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, был разделен лишь 1 раз - 15.05.2014 г. с образованием земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 площадью 144+/-4 кв. м.
Следовательно, некий участок под строительство котельной площадью 660 кв. м, указанный в схеме и договоре аренды, никогда не образовывался.
Учитывая указанные положения, а также то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 находился в государственной собственности, суд правильно расценил, что требование закона, разъясненное п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, о недопустимости предоставления в аренду части земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка, не может быть заменено предоставлением документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает, что земельный участок, переданный ответчику в аренду по договору аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем регистрирующим органом сделан обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами, а поэтому суд правильно расценил, что регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО "СамРЭК" для выполнения заявленного регистрационного действия.
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Как установлено судом, земельный участок общей площадью 660 кв. м (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, уч. N 26), указанный в договоре аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г., как часть земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 кадастровый учет не проходил; кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 на обременяемое арендой недвижимое имущество ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; с заявлением от 28.07.2014 г. такой кадастровый паспорт также не представлялся.
Ссылка общества на судебные акты по другим делам является несостоятельной, поскольку не может рассматриваться как разъясняющая вопросы применения той или иной нормы права применительно к данному делу.
В частности, в постановлениях ФАС Поволжского округа по делам от 01.07.2014 г. N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 г. N А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.
В настоящем деле Управление Росреестра ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка N 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г.
Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела N А55-19789/2013 и N А55-19913/2013 от настоящего спора.
В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию суд обоснованно принял ссылку на постановления ФАС Поволжского округа по делам от 01.07.2014 г. N А55-19789/2013 и от 31.07.2014 г. N А55-19913/2013 ввиду схожести в данной части обстоятельств дел.
При этом суд посчитал, что ни заинтересованное лицо при рассмотрении документов в ходе регистрационных действий, ни суд при рассмотрении настоящего спора не вправе давать оценку обоснованности и законности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, не оспоренных и не признанных незаконными или недействительными в установленном порядке.
Между тем, действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом ее недействительности.
При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям ст. ст. 9 и 13 Закона N 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.
В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды, а поэтому суд обоснованно согласился в выводами регистрирующего органа.
Наличие у регистрирующего органа и суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением ФАС Поволжского округа от 04.07.2014 г. по делу N А55-19679/2013.
ОАО "СамРЭК" ссылается на п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
При этом суд посчитал, что заявителем не учтены следующие обстоятельства.
Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и суд, указанное ограничение не распространяется.
Кроме того, из контекста Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.
В настоящем деле заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать Управление Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, то есть рассматривается аспект публичных правоотношений.
Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО "СамРЭК" на получение земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в собственность.
Между тем, отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.
Оценивая законность решения регистрирующего органа, суд обоснованно посчитал, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 660 кв. м.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований, поскольку отказ в регистрации полностью соответствует требованиям ст. ст. 20 и 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 марта 2015 года по делу N А55-28373/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
П.В.БАЖАН
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
В.Е.КУВШИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)