Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабунским А.В.,
при участии в судебном заседании до перерыва: от общества с ограниченной ответственностью "Эверест" - представитель Кузьмичев А.Б. по доверенности от 09.01.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью "Эверест",
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2014 года по делу N А12-31378/2013 (судья Зотова Н.П.),
по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299),
к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН
1083461002965),
о взыскании 4 849 119 руб. 23 коп.,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 18 июня 2014 до 16 часов 20 минут. После перерыва судебное заседание продолжено 18 июня 2014 года в 16 часов 20 минут
установил:
Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество Волгоградской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ООО "Эверест", ответчик) о взыскании 4 849 119 руб. 23 коп., из которых 4 464 531 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013, 384 587 руб. 58 коп. пени за период с 22.10.2009 по 19.11.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2014 года с ООО "Эверест" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы 935 553 руб. 32 коп., из которых 855 553 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, 80 000 руб. пени. В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Эверест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 000 руб.
Истец и ответчик не согласились с принятым решением и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили отменить решение суда от 25 марта 2014 года по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
По мнению истца, суд первой инстанции неправомерно отказал в части исковых требований, признав неверным расчет арендной платы. Так, Мингосимущество Волгоградской области полагает необоснованным исключение судом первой инстанции из расчета коэффициент индексации.
Ответчик же полагает, что истец произвел расчет арендной платы без учета подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.209 N 582, в соответствии с которыми установлен предельный размер годовой арендной платы, за земельные участки, предоставленные в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционных жалоб, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 21.01.2009 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг", правопреемником которого является ООО "Эверест", (Арендатор) заключен договор N 8419 аренды земельного участка.
По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 6 лет земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 4-6-6, кадастровый номер 34:34:040002:22 общей площадью 10 649 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Центральный район, пр-кт Ленина, 78 д, для строительства капитального объекта - гостиничного комплекса.
Срок действия договора сторонами определен с 18.12.2008 по 18.12.2014 (пункты 1. 1. и 2. 1. договора).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.
На основании пункта 2. 4. договора Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.11. раздела 2 договора.
В соответствии с расчетом, приложенном к договору, размер арендной платы составляет 1 360 125 руб. 95 коп. в год (113 343 руб. 83 коп. в месяц).
За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком (п. 2. 7. договора).
На основании п. 2. 6. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.
В соответствие с п. 2.11. договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы, предстоящей к оплате.
Размер арендной платы неоднократно изменялся.
Извещением от 26.01.2011 г. к договору размер арендной платы с 01.01.2011 составлял 1 448 534 руб. 14 коп. в год (120 711 руб. 18 коп. в месяц.
Извещением от 05.03.2012 г. к договору размер арендной платы с 01.01.2012 составлял 1 535 582 руб. 20 коп. в год (127 965 руб. 18 коп. в месяц).
Извещением от 16.07.2013 г. к договору размер арендной платы с 01.01.2013 стал составлять 6 417 435 руб. 06 коп. в год (534 786 руб. 26 коп. в месяц).
Ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 составила 4 464 531 руб. 65 коп., с учетом частичной оплаты, произведенной ответчиком, что послужило основанием обращения истца с настоящим иском в суд первой инстанции.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и Постановлением Правительства Волгоградской обл. от 17.04.2012 N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" Арендодателем по договору становится Мингосимущество Волгоградской области.
Правоотношения сторон регулируются ст. 606 - 625 ГК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок, кадастровый номер 34:34:040002:22, общей площадью 10 649 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 78д, относится к категории земель - земли городских поселений.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2009 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, ЗК РФ, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Как установлено судом первой инстанции, ООО "Эверест" в нарушение условий заключенного с Министерством договора аренды земельного участка не своевременно вносило арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем за период за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 образовалась задолженность по оплате арендной платы с учетом частичной оплаты в сумме 4 464 531 руб. 65 коп.
Расчет годовой арендной платы за 2013 год, произведен истцом по формуле:
- А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки х 2 где;
- А - годовой размер арендной платы,
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта;
- Ккан - коэффициент категории арендатора;
- Ки - коэффициент инфляции:
2 - коэффициент за нарушение сроков отведенных для строительства объекта.
В соответствии с расчетом истца, указанным в извещении об изменении размера арендной платы, сумма годовой арендной платы по Договору в 2013 году составила 6 417 435 руб. 06 коп.
Проверяя правильность исчисления задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2013 года, суд первой инстанции установил, что расчет арендной платы за спорный период истцом произведен не верно.
Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости исходить при расчете арендной платы за 2013 год из утвержденной в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка, которая с 01 января 2013 года составляла 47 368 136 руб. 37 коп., исключив применение коэффициента индексации.
Доводы апелляционной жалобы о неправильности расчета пени за 2011 и 2012 годы, поскольку в указанный период истец также неправомерно применил коэффициент индексации, подлежит отклонению на основании следующего.
Порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), установлен Постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.
Поскольку в 2011 и в 2012 году кадастровая стоимость спорного земельного участка не менялась, положения указанного пункта Правил правомерно не были применены судом первой инстанции в отношении указанных спорных периодов.
Также судом первой инстанции правомерно установлено, что истец при расчете задолженности арендной платы в спорном периоде в формуле расчета применил коэффициент 2 - за нарушение сроков, отведенных для строительства объекта, введенный Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 4 ГК РФ, согласно которым акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их ведения в действие, сделал вывод о неправомерности распространения действия Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 на отношения, возникшие с 06.11.2009, то есть до даты принятия нормативного-правового акта, устанавливающего увеличение размера арендной платы в два раза при наступлении конкретного случая.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о неправомерности использования истцом вышеназванного коэффициента при расчете арендной платы в спорном периоде.
Пунктом 2.1.5 Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), которым в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными Основными принципами.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением N 582 Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.
Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Названные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным принципам и ориентирам.
В данном конкретном случае, при заключении спорного Договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, коэффициент 2, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию отсутствовал и в формуле расчета арендной платы.
По сути, применение при расчете арендной платы указанного коэффициента наступает при определенном условии, а именно невведении в эксплуатацию объектов недвижимости на земельном участке по истечении трехгодичного срока, которое Арендатор при заключении спорного Договора не мог разумно предвидеть и возможно Договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Исходя из изложенного, расчет арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком, произведенный истцом с применением коэффициента 2, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, нарушает принцип предсказуемости определения арендной платы, а потому не может быть признан правомерным.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок предоставлен в аренду из неразграниченных публичных земель в городе Волгограде для целей по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов.
Постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Волгоградской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Волгоградской области.
Согласно данному постановлению кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком, составляет 90 675 063 руб. 61 коп.
Подпунктом д) пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, установлен предельный размер годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11, апелляционный суд считает необходимым исчислять размер арендной платы за спорный период с 27.02.2013 по 30.11.2013 исходя из ежегодной арендной платы за земельный участок в размере двух процентов от кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 90 675 063 руб. 61 коп.
Правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе, муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных указанным выше постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 15837/11 от 17.04.2012, N 10782/13 от 17.12.2013, а также в Постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2013 по делу N А12-30679/2012 и от 10.12.2013 по делу N А55-2063/2013.
Таким образом, судебная коллегия находит расчет размера арендной платы за период с 27.02.2013 по 30.11.2013, произведенный как истцом, так и судом первой инстанции, арифметически неверным.
По мнению суда апелляционной инстанции, надлежащим является следующий размер задолженности по договору аренды за спорный период:
с 01.01.2013 по 26.02.2013-710 522 руб. 05 коп. в год (59 210 руб. 17 коп. в месяц): 47 368 136 руб. 37 коп. (КСЗУ) х 0, 015 (Кви) х 1 (Кдп) х 1 (Ккан). Размер арендной платы за данный период составил 110 525,65 рубль.
с 27.02.2013 по 30.11.2013-947 362 руб. 73 коп. в год (78 946 руб. 89 коп. в месяц): 47 368 136 руб. 37 коп. (КСЗУ) х 2%. Размер арендной платы за данный период составил 715 785,14 рублей.
Всего за взыскиваемый истцом период с 01.01.2013 по 30.11.2013 должно быть начислено арендной платы 826 310 руб. 79 коп.
Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчиком за спорный период была произведена оплата арендных платежей на сумму 1 418 117 руб. 21 коп.
Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 в рамках спорных договорных отношений у ООО "Эверест" перед Мингосимуществом Волгоградской области отсутствует, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика пени на основании п. 2.12 Договора.
Согласно п. 2.12. договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0, 1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
За период с 22.10.2009 по 19.11.2013 истец начислил ответчику пени в размере 384 587 руб. 58 коп.
Расчет пени также судом апелляционной инстанции проверен, признается неправильным, поскольку задолженность по арендной плате истцом посчитана не верно. Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что арендные платежи за период 2013 года ответчиком осуществлялись своевременно, что следует из платежных поручений, представленных в материалы дела (т. 1 л.д. 124-134).
Таким образом, за спорный период размер пени составляет 161 569 руб. 52 коп.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уменьшении размера пени, которое также принимается и апелляционным судом на основании следующего.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Ответчиком представлены соответствующие доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
На основании ст. 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер неустойки до 80 000 руб.
При этом судебной коллегией учтена компенсационная природа пени, отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, и принимает во внимание, что пеня служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения истца за счет ответчика.
Кроме того, размер пени по договору составляет 0, 1% с задержанной суммы за каждый день просрочки, а ставка рефинансирования банка на день вынесения решения - 0, 0223% за каждый день просрочки.
Судом апелляционной инстанции также учитывается, что размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, а также отсутствуют сведения о причиненных истцу убытках.
Поскольку судебной коллегией признаны обоснованными арендная плата по спорным договорам за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 в сумме 826 310 руб. 79 коп. и пени за период с 22.10.2009 по 19.11.2013 в сумме 80 000 руб., на общую сумму 906 310 руб. 79 коп., а ответчиком представлены доказательства оплаты по спорным договорным обязательствам за 2013 год на сумму 1 418 117 руб. 21 коп., суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования Мингосимущества не подлежат удовлетворению в полном объеме ввиду отсутствия в материалах дела доказательств наличия у ответчика перед истцом задолженности, заявленной ко взысканию.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).
В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил соответствующих доказательств в обоснование заявленных исковых требований.
Судебные расходы суд апелляционной инстанции распределяет в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2014 года по делу N А12-31378/2013 в части удовлетворения исковых требований Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" 935 553 руб. 32 коп., из которых 855 553 руб. 32 коп. задолженность по арендной плате, 80 000 руб. пени и в части взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 1 000 рублей, отменить.
В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2014 ПО ДЕЛУ N А12-31378/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N А12-31378/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Жаткиной С.А.,
судей Борисовой Т.С., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабунским А.В.,
при участии в судебном заседании до перерыва: от общества с ограниченной ответственностью "Эверест" - представитель Кузьмичев А.Б. по доверенности от 09.01.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью "Эверест",
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2014 года по делу N А12-31378/2013 (судья Зотова Н.П.),
по иску Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299),
к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (ИНН 3447027015, ОГРН
1083461002965),
о взыскании 4 849 119 руб. 23 коп.,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 18 июня 2014 до 16 часов 20 минут. После перерыва судебное заседание продолжено 18 июня 2014 года в 16 часов 20 минут
установил:
Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Мингосимущество Волгоградской области, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ООО "Эверест", ответчик) о взыскании 4 849 119 руб. 23 коп., из которых 4 464 531 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013, 384 587 руб. 58 коп. пени за период с 22.10.2009 по 19.11.2013.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2014 года с ООО "Эверест" в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы 935 553 руб. 32 коп., из которых 855 553 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате, 80 000 руб. пени. В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Эверест" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 000 руб.
Истец и ответчик не согласились с принятым решением и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просили отменить решение суда от 25 марта 2014 года по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
По мнению истца, суд первой инстанции неправомерно отказал в части исковых требований, признав неверным расчет арендной платы. Так, Мингосимущество Волгоградской области полагает необоснованным исключение судом первой инстанции из расчета коэффициент индексации.
Ответчик же полагает, что истец произвел расчет арендной платы без учета подпункта "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.209 N 582, в соответствии с которыми установлен предельный размер годовой арендной платы, за земельные участки, предоставленные в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.
Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статьи 266, статьи 268 АПК РФ.
Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционных жалоб, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 21.01.2009 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Управляющая компания "Недвижимость и Консалтинг", правопреемником которого является ООО "Эверест", (Арендатор) заключен договор N 8419 аренды земельного участка.
По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 6 лет земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 4-6-6, кадастровый номер 34:34:040002:22 общей площадью 10 649 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Центральный район, пр-кт Ленина, 78 д, для строительства капитального объекта - гостиничного комплекса.
Срок действия договора сторонами определен с 18.12.2008 по 18.12.2014 (пункты 1. 1. и 2. 1. договора).
Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.
На основании пункта 2. 4. договора Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.11. раздела 2 договора.
В соответствии с расчетом, приложенном к договору, размер арендной платы составляет 1 360 125 руб. 95 коп. в год (113 343 руб. 83 коп. в месяц).
За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком (п. 2. 7. договора).
На основании п. 2. 6. договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.
В соответствие с п. 2.11. договора размер арендной платы по договору является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы, предстоящей к оплате.
Размер арендной платы неоднократно изменялся.
Извещением от 26.01.2011 г. к договору размер арендной платы с 01.01.2011 составлял 1 448 534 руб. 14 коп. в год (120 711 руб. 18 коп. в месяц.
Извещением от 05.03.2012 г. к договору размер арендной платы с 01.01.2012 составлял 1 535 582 руб. 20 коп. в год (127 965 руб. 18 коп. в месяц).
Извещением от 16.07.2013 г. к договору размер арендной платы с 01.01.2013 стал составлять 6 417 435 руб. 06 коп. в год (534 786 руб. 26 коп. в месяц).
Ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 составила 4 464 531 руб. 65 коп., с учетом частичной оплаты, произведенной ответчиком, что послужило основанием обращения истца с настоящим иском в суд первой инстанции.
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" и Постановлением Правительства Волгоградской обл. от 17.04.2012 N 28-п "Об органе исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченном на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" Арендодателем по договору становится Мингосимущество Волгоградской области.
Правоотношения сторон регулируются ст. 606 - 625 ГК РФ.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок, кадастровый номер 34:34:040002:22, общей площадью 10 649 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 78д, относится к категории земель - земли городских поселений.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2009 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, ЗК РФ, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Как установлено судом первой инстанции, ООО "Эверест" в нарушение условий заключенного с Министерством договора аренды земельного участка не своевременно вносило арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем за период за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 образовалась задолженность по оплате арендной платы с учетом частичной оплаты в сумме 4 464 531 руб. 65 коп.
Расчет годовой арендной платы за 2013 год, произведен истцом по формуле:
- А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки х 2 где;
- А - годовой размер арендной платы,
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта;
- Ккан - коэффициент категории арендатора;
- Ки - коэффициент инфляции:
2 - коэффициент за нарушение сроков отведенных для строительства объекта.
В соответствии с расчетом истца, указанным в извещении об изменении размера арендной платы, сумма годовой арендной платы по Договору в 2013 году составила 6 417 435 руб. 06 коп.
Проверяя правильность исчисления задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2013 года, суд первой инстанции установил, что расчет арендной платы за спорный период истцом произведен не верно.
Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости исходить при расчете арендной платы за 2013 год из утвержденной в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка, которая с 01 января 2013 года составляла 47 368 136 руб. 37 коп., исключив применение коэффициента индексации.
Доводы апелляционной жалобы о неправильности расчета пени за 2011 и 2012 годы, поскольку в указанный период истец также неправомерно применил коэффициент индексации, подлежит отклонению на основании следующего.
Порядок расчета арендных платежей за земли, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), установлен Постановлением N 582.
В соответствии с пунктом 9 Постановления N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.
Поскольку в 2011 и в 2012 году кадастровая стоимость спорного земельного участка не менялась, положения указанного пункта Правил правомерно не были применены судом первой инстанции в отношении указанных спорных периодов.
Также судом первой инстанции правомерно установлено, что истец при расчете задолженности арендной платы в спорном периоде в формуле расчета применил коэффициент 2 - за нарушение сроков, отведенных для строительства объекта, введенный Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 4 ГК РФ, согласно которым акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их ведения в действие, сделал вывод о неправомерности распространения действия Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 на отношения, возникшие с 06.11.2009, то есть до даты принятия нормативного-правового акта, устанавливающего увеличение размера арендной платы в два раза при наступлении конкретного случая.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о неправомерности использования истцом вышеназванного коэффициента при расчете арендной платы в спорном периоде.
Пунктом 2.1.5 Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012 установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), которым в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными Основными принципами.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением N 582 Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.
Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Названные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным принципам и ориентирам.
В данном конкретном случае, при заключении спорного Договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, коэффициент 2, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию отсутствовал и в формуле расчета арендной платы.
По сути, применение при расчете арендной платы указанного коэффициента наступает при определенном условии, а именно невведении в эксплуатацию объектов недвижимости на земельном участке по истечении трехгодичного срока, которое Арендатор при заключении спорного Договора не мог разумно предвидеть и возможно Договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Исходя из изложенного, расчет арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком, произведенный истцом с применением коэффициента 2, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, нарушает принцип предсказуемости определения арендной платы, а потому не может быть признан правомерным.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).
Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок предоставлен в аренду из неразграниченных публичных земель в городе Волгограде для целей по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов.
Постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Волгоградской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Волгоградской области.
Согласно данному постановлению кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком, составляет 90 675 063 руб. 61 коп.
Подпунктом д) пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, установлен предельный размер годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11, апелляционный суд считает необходимым исчислять размер арендной платы за спорный период с 27.02.2013 по 30.11.2013 исходя из ежегодной арендной платы за земельный участок в размере двух процентов от кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 90 675 063 руб. 61 коп.
Правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе, муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных указанным выше постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 15837/11 от 17.04.2012, N 10782/13 от 17.12.2013, а также в Постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2013 по делу N А12-30679/2012 и от 10.12.2013 по делу N А55-2063/2013.
Таким образом, судебная коллегия находит расчет размера арендной платы за период с 27.02.2013 по 30.11.2013, произведенный как истцом, так и судом первой инстанции, арифметически неверным.
По мнению суда апелляционной инстанции, надлежащим является следующий размер задолженности по договору аренды за спорный период:
с 01.01.2013 по 26.02.2013-710 522 руб. 05 коп. в год (59 210 руб. 17 коп. в месяц): 47 368 136 руб. 37 коп. (КСЗУ) х 0, 015 (Кви) х 1 (Кдп) х 1 (Ккан). Размер арендной платы за данный период составил 110 525,65 рубль.
с 27.02.2013 по 30.11.2013-947 362 руб. 73 коп. в год (78 946 руб. 89 коп. в месяц): 47 368 136 руб. 37 коп. (КСЗУ) х 2%. Размер арендной платы за данный период составил 715 785,14 рублей.
Всего за взыскиваемый истцом период с 01.01.2013 по 30.11.2013 должно быть начислено арендной платы 826 310 руб. 79 коп.
Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчиком за спорный период была произведена оплата арендных платежей на сумму 1 418 117 руб. 21 коп.
Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 в рамках спорных договорных отношений у ООО "Эверест" перед Мингосимуществом Волгоградской области отсутствует, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика пени на основании п. 2.12 Договора.
Согласно п. 2.12. договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0, 1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
За период с 22.10.2009 по 19.11.2013 истец начислил ответчику пени в размере 384 587 руб. 58 коп.
Расчет пени также судом апелляционной инстанции проверен, признается неправильным, поскольку задолженность по арендной плате истцом посчитана не верно. Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что арендные платежи за период 2013 года ответчиком осуществлялись своевременно, что следует из платежных поручений, представленных в материалы дела (т. 1 л.д. 124-134).
Таким образом, за спорный период размер пени составляет 161 569 руб. 52 коп.
Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уменьшении размера пени, которое также принимается и апелляционным судом на основании следующего.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Ответчиком представлены соответствующие доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
На основании ст. 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер неустойки до 80 000 руб.
При этом судебной коллегией учтена компенсационная природа пени, отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, и принимает во внимание, что пеня служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения истца за счет ответчика.
Кроме того, размер пени по договору составляет 0, 1% с задержанной суммы за каждый день просрочки, а ставка рефинансирования банка на день вынесения решения - 0, 0223% за каждый день просрочки.
Судом апелляционной инстанции также учитывается, что размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, а также отсутствуют сведения о причиненных истцу убытках.
Поскольку судебной коллегией признаны обоснованными арендная плата по спорным договорам за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 в сумме 826 310 руб. 79 коп. и пени за период с 22.10.2009 по 19.11.2013 в сумме 80 000 руб., на общую сумму 906 310 руб. 79 коп., а ответчиком представлены доказательства оплаты по спорным договорным обязательствам за 2013 год на сумму 1 418 117 руб. 21 коп., суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования Мингосимущества не подлежат удовлетворению в полном объеме ввиду отсутствия в материалах дела доказательств наличия у ответчика перед истцом задолженности, заявленной ко взысканию.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).
В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил соответствующих доказательств в обоснование заявленных исковых требований.
Судебные расходы суд апелляционной инстанции распределяет в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 марта 2014 года по делу N А12-31378/2013 в части удовлетворения исковых требований Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Эверест" 935 553 руб. 32 коп., из которых 855 553 руб. 32 коп. задолженность по арендной плате, 80 000 руб. пени и в части взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 1 000 рублей, отменить.
В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
В остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эверест" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
С.А.ЖАТКИНА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)