Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Кузнецова В.В., Нужнова С.Г.,
при участии в заседании:
от истцов: Префектуры Юго-Восточного административного округа города Москвы - Яковенко И.В. по дов. от 04.06.2014,
Департамента городского имущества города Москвы - Шиятова В.М. по дов. от 30.12.2014,
Правительства Москвы - Шиятова В.М. по дов. от 21.05.2014,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Сантех" - Рачикова О.В. по дов. от 13.09.2014, Яриза Г.Н. по дов. от 27.01.2013, Ширяева М.Ю. ген. дир-р по протоколу общего собрания учредителей от 01.04.2011 N 3,
от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - неявка, извещено,
Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы - неявка, извещена,
рассмотрев 05 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сантех"
на постановление от 21 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Префектуры Юго-Восточного административного округа города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
к обществу с ограниченной ответственностью "Сантех"
о признании постройки самовольной и ее сносе,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы,
установил:
Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее - истец, Префектура), Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Сантех" (далее - ответчик, ООО "Сантех") с иском о признании самовольными постройками следующих объектов:
- - нежилое здание площадью 37 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 7;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 157,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 1 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 440,6 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 2 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 319,8 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 4 Б/Н,
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 84,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 6 Б/Н, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003001:51 с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, вл. 52А;
- об обязании ответчика своими силами и за свой счет в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить снос указанных объектов, предоставив Префектуре право в случае не исполнения ответчиком решения суда в установленный срок осуществить снос спорных объектов с взысканием понесенных расходов с ответчика.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 года резолютивная часть решения суда первой инстанции оставлена без изменения, мотивировочная часть решения суда изменена.
Не согласившись с принятым постановлением, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции, решение суда первой инстанции оставить без изменения, указывая на несоответствие выводов апелляционного суда изложенным в постановлении, установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указал, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что подписанный между Московским земельным комитетом (Москомзем) и ООО "Сантех" сроком на два года договор от 31 мая 2002 N М-04-505450 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003001:51 площадью 3 325 кв. м не прошел процедуру государственной регистрации, в связи с чем, в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, не основан на правоприменительной практике, установленной пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 3 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными". По мнению ответчика, ссылка в постановлении на незаключенность договора аренды земельного участка, заключенного сторонами в 2002 году и исполнявшегося сторонами на протяжении десяти лет, порождает правовую неопределенность в отношении прав и обязанностей сторон договора. Судом не учтено, что спорные строения, согласно технической документации, находящейся в материалах дела, были построены в 1976-1978 годах, то есть до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и, что спорные объекты не перестраивались и не реконструировались. Основанные на заключении эксперта выводы апелляционного суда о том, что постройки (кроме строения 7) представляют собой некапитальные строения, являются несостоятельными, поскольку при производстве экспертизы экспертные исследования были выполнены по самостоятельно разработанной экспертом методике, которым не даны научные обоснования разработанной методики, не указано, в чем конкретно она заключается и как должна применяться при решении вопросов, поставленных судом, в силу чего, экспертное заключение правомерно признано судом первой инстанции в части определения правового режима спорных строений не отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом согласно выводам эксперта, эксплуатация спорных построек не создает угрозу жизни и здоровья граждан. По мнению ответчика, ссылка суда апелляционной инстанции на постановления Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП и от 13.11.2012 N 636-ПП несостоятельна.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
Представители истцов возражали против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого постановления.
Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 13 сентября 1993 года N 929 в собственность ТОО "Сантех" (правопредшественник ответчика) от Фонда имущества города Москвы перешли помещения площадью: 92,5 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 6-я Кожуховская д. 6 стр. 2, площадью 1251,2 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская д. 52А стр. 1-6 и площадью 37,0 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская д. 52А стр. 7.
Московским городским Советом Народных депутатов ответчику было выдано свидетельство о праве собственности от 14.10.1993 N 02904 на приобретенные по договору объекты, а впоследствии права ответчика на данные объекты были зарегистрированы в ЕГРП, а именно:
- - нежилое здание площадью 37 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 7 (запись от 02.06.2011 N 77-77-04/015/2011-118);
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 157,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 1 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-809);
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 441,6 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 2 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-787);
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 319,8 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 4 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-826),
- складское нежилое одноэтажное здание площадью 84,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 6 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-832.
Земельные отношения под названными объектами были основаны на договоре между отделом районного архитектора Пролетарского района города Москвы и магазином "Сантехника" от 21.12.1990 N 51 о предоставлении земельного участка во временное пользование, площадью 5000 кв. м, на основании решения исполкома Пролетарского райсовета от 05.05.1976 N 20/16, со сроком действия договора с 01 января по 31 декабря 1991 года, а в последующем, на договорах между Московским земельным комитетом (Москомзем) и ТОО "Сантех" (ООО "Сантех): договор от 10.03.1993 N 2 04/1/73 о предоставлении земельного участка во временное пользование, площадью 5000 кв. м, на основании решения исполкома Пролетарского райсовета от 05 мая 1976 года N 20/16, со сроком действия договора с 10 марта 1993 года по 10 марта 1994 года; договор от 28.06.1996 N М-04-500911 краткосрочной аренды земельного участка в городе Москве, площадью 3000 кв. м, на основании распоряжения Префекта ЮВАО г. Москвы от 25 июня 1996 N 974, для эксплуатации существующих складских зданий и сооружений, со сроком действия договора один год; договор от 29.04.1998 N М-04-502621 краткосрочной аренды земельного участка, площадью 3000 кв. м, на основании распоряжения Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 13.03.1998 N 439, для эксплуатации бытового здания и складских строений, со сроком действия договора три года; договор от 31.05.2002 N М-04-505450 краткосрочной аренды земельного участка в городе Москве, площадью 3325 кв. м, на основании распоряжений Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 18.09.2001 N 2573 и от 19.11.2001 N 3107 для эксплуатации существующих складских строений, со сроком действия два года.
По окончании срока действия последнего договора арендные правоотношения сторон, при отсутствии возражений арендодателя, были возобновлены на условиях договора аренды земельного участка, на неопределенный срок. Ответчиком в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие осуществление арендных платежей.
Иск основан, в том числе на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что вышеназванные объекты возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей, в неустановленном законом порядке, без получения соответствующих разрешений.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из невозможности применения в настоящем случае к правоотношениям сторон положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанной статьей Кодекса понятие самовольная постройка распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами. При этом названная норма материального права применяется с 1 января 1995 года к правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Действующая ранее статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами, т.е. здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на основании указанной нормы права.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11.
Оценив в совокупности все фактические обстоятельства дела и представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что все спорные объекты относятся к объектам недвижимого имущества.
Указанные в заключении эксперта, проведенной по делу экспертизы, выводы от том, что спорные объекты, за исключением одного строения, не являются объектами капитального строительства, суд первой инстанции отверг, мотивируя тем, что экспертом не даны научные обоснования разработанной им методики проведения экспертизы, все выводы эксперта относительно возможности/невозможности перемещения спорных объектов без причинения им несоразмерного вреда являются немотивированными и противоречивыми, а также суд указал на необоснованность ссылки эксперта в своем заключении на строительные нормы и правила, не действующие в период создания спорных объектов в 1976-1978 годах.
Суд также указал, что поскольку в материалы дела не представлены доказательства проведения ответчиком реконструкции спорных объектов, к спорным правоотношениям не подлежат применению разъяснения, указанные в пунктах 28, 29 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Поддерживая выводы суда первой инстанции об отказе в иске и изменяя мотивировочную часть решения, суд апелляционной инстанции указал, что подписанный между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Сантех" договор от 31.05.2002 N М-04-505450 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003001:51 площадью 3 325 кв. м, со сроком действия два года, является незаключенным, поскольку, вопреки требованиям статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не прошел процедуру государственной регистрации.
Также суд апелляционной инстанции, не согласившись с оценкой судом первой инстанции экспертного заключения, пришел к выводу, что только один из спорных объектов обладает признаками недвижимого имущества (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации), к которому, как возведенному до 01.01.1995, не могут быть применены положения статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отношении остальных спорных строений, по мнению апелляционного суда, не могут быть применены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данные строения являются некапитальными и относятся к движимому имуществу.
При этом, сославшись на разъяснения, указанные в пункте 52 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, суд апелляционной инстанции указал, что в отношении следующих построек:
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 157,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 1 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 440,6 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 2 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 319,8 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 4 Б/Н,
- складское нежилое одноэтажное здание площадью 84,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 6 Б/Н истцами избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в иске. При этом надлежащим способом защиты права, по мнению суда апелляционной инстанции, является оспаривание зарегистрированного права ответчика путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части в связи со следующим.
В силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации.
Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между сторонами по вышеупомянутому договору аренды земельного участка были согласованы все существенные условия, спорный участок был передан обществу, которое производило оплату арендных платежей, т.е. названный договор фактически исполнялся сторонами длительный период времени, что не позволяет считать указанную сделку между сторонами незаключенной.
С учетом положений статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых во взаимосвязи с правилами статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в целях создания возможности защиты интересов третьих лиц, которые должны знать о долгосрочной аренде.
Не прошедший необходимую государственную регистрацию договор не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Наряду с этим, заключение экспертизы в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств, которое в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется и оценивается судом наравне с другими доказательствами и не может иметь заранее установленной силы.
Согласно статье 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
Согласно статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должно быть отражено содержание и результаты исследований, с указанием примененных методов.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение, признал, что оно не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Кодекса), подробно изложив мотивы его отклонения в качестве надлежащего доказательства по делу.
В свою очередь, суд апелляционной инстанции, положив в основу выводов о некапитальности части спорных строений выводы экспертного заключения, неправомерно признал его надлежащим доказательством по делу лишь на том основании, что оно не оспорено участвующими в деле лицами, проигнорировав приведенные судом первой инстанции мотивы его отклонения, а также иные доказательства по делу. Сам по себе факт того, что выводы экспертного заключения не оспорены сторонами, не влечет признание экспертного заключения отвечающим требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, Постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП "Об утверждении Положения о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства", утратившее силу с 13.11.2012, Постановление Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП "О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством", на которые сослался суд апелляционной инстанции, были приняты после возведения спорных объектов. К тому же, данные постановления не относятся к нормативным актам в области градостроительства, по которым должен определяться размер фундамента для определения созданного объекта как капитального либо некапитального.
В связи с изложенным, выводы суда апелляционной инстанции о незаключенности между сторонами договора аренды земельного участка от 31.05.2002 N М-04-505450 и о некапитальности спорных объектов нельзя признать обоснованными.
При указанных обстоятельствах, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции признает необходимым изменить постановление суда апелляционной инстанции, исключив из его мотивировочной части выводы суда о незаключенности между сторонами договора аренды земельного участка от 31.05.2002 N М-04-505450, а также о некапитальности объектов, в отношении которых были предъявлены исковые требования по настоящему спору.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 года по делу N А40-76180/13 изменить.
Исключить из мотивировочной части названного судебного акта выводы суда апелляционной инстанции о незаключенности между сторонами договора аренды земельного участка от 31.05.2002 N М-04-505450, а также о некапитальности объектов, в отношении которых были предъявлены исковые требования по настоящему спору.
В остальной части названное постановление оставить без изменения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
С.Г.НУЖНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 10.02.2015 N Ф05-17355/2014 ПО ДЕЛУ N А40-76180/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2015 г. по делу N А40-76180/13
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Кузнецова В.В., Нужнова С.Г.,
при участии в заседании:
от истцов: Префектуры Юго-Восточного административного округа города Москвы - Яковенко И.В. по дов. от 04.06.2014,
Департамента городского имущества города Москвы - Шиятова В.М. по дов. от 30.12.2014,
Правительства Москвы - Шиятова В.М. по дов. от 21.05.2014,
от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Сантех" - Рачикова О.В. по дов. от 13.09.2014, Яриза Г.Н. по дов. от 27.01.2013, Ширяева М.Ю. ген. дир-р по протоколу общего собрания учредителей от 01.04.2011 N 3,
от третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - неявка, извещено,
Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы - неявка, извещена,
рассмотрев 05 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сантех"
на постановление от 21 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Красновой С.В., Савенковым О.В., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Префектуры Юго-Восточного административного округа города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы
к обществу с ограниченной ответственностью "Сантех"
о признании постройки самовольной и ее сносе,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы,
установил:
Префектура Юго-Восточного административного округа города Москвы (далее - истец, Префектура), Департамент городского имущества города Москвы, Правительство Москвы обратились в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Сантех" (далее - ответчик, ООО "Сантех") с иском о признании самовольными постройками следующих объектов:
- - нежилое здание площадью 37 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 7;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 157,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 1 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 440,6 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 2 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 319,8 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 4 Б/Н,
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 84,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 6 Б/Н, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003001:51 с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, вл. 52А;
- об обязании ответчика своими силами и за свой счет в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу осуществить снос указанных объектов, предоставив Префектуре право в случае не исполнения ответчиком решения суда в установленный срок осуществить снос спорных объектов с взысканием понесенных расходов с ответчика.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 года резолютивная часть решения суда первой инстанции оставлена без изменения, мотивировочная часть решения суда изменена.
Не согласившись с принятым постановлением, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции, решение суда первой инстанции оставить без изменения, указывая на несоответствие выводов апелляционного суда изложенным в постановлении, установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указал, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что подписанный между Московским земельным комитетом (Москомзем) и ООО "Сантех" сроком на два года договор от 31 мая 2002 N М-04-505450 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003001:51 площадью 3 325 кв. м не прошел процедуру государственной регистрации, в связи с чем, в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, не основан на правоприменительной практике, установленной пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пунктом 3 Информационного Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными". По мнению ответчика, ссылка в постановлении на незаключенность договора аренды земельного участка, заключенного сторонами в 2002 году и исполнявшегося сторонами на протяжении десяти лет, порождает правовую неопределенность в отношении прав и обязанностей сторон договора. Судом не учтено, что спорные строения, согласно технической документации, находящейся в материалах дела, были построены в 1976-1978 годах, то есть до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и, что спорные объекты не перестраивались и не реконструировались. Основанные на заключении эксперта выводы апелляционного суда о том, что постройки (кроме строения 7) представляют собой некапитальные строения, являются несостоятельными, поскольку при производстве экспертизы экспертные исследования были выполнены по самостоятельно разработанной экспертом методике, которым не даны научные обоснования разработанной методики, не указано, в чем конкретно она заключается и как должна применяться при решении вопросов, поставленных судом, в силу чего, экспертное заключение правомерно признано судом первой инстанции в части определения правового режима спорных строений не отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом согласно выводам эксперта, эксплуатация спорных построек не создает угрозу жизни и здоровья граждан. По мнению ответчика, ссылка суда апелляционной инстанции на постановления Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП и от 13.11.2012 N 636-ПП несостоятельна.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы.
Представители истцов возражали против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого постановления.
Третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 13 сентября 1993 года N 929 в собственность ТОО "Сантех" (правопредшественник ответчика) от Фонда имущества города Москвы перешли помещения площадью: 92,5 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 6-я Кожуховская д. 6 стр. 2, площадью 1251,2 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская д. 52А стр. 1-6 и площадью 37,0 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская д. 52А стр. 7.
Московским городским Советом Народных депутатов ответчику было выдано свидетельство о праве собственности от 14.10.1993 N 02904 на приобретенные по договору объекты, а впоследствии права ответчика на данные объекты были зарегистрированы в ЕГРП, а именно:
- - нежилое здание площадью 37 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 7 (запись от 02.06.2011 N 77-77-04/015/2011-118);
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 157,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 1 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-809);
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 441,6 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 2 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-787);
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 319,8 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 4 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-826),
- складское нежилое одноэтажное здание площадью 84,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 6 Б/Н (запись от 20.12.2012 N 77-77-12/034/2012-832.
Земельные отношения под названными объектами были основаны на договоре между отделом районного архитектора Пролетарского района города Москвы и магазином "Сантехника" от 21.12.1990 N 51 о предоставлении земельного участка во временное пользование, площадью 5000 кв. м, на основании решения исполкома Пролетарского райсовета от 05.05.1976 N 20/16, со сроком действия договора с 01 января по 31 декабря 1991 года, а в последующем, на договорах между Московским земельным комитетом (Москомзем) и ТОО "Сантех" (ООО "Сантех): договор от 10.03.1993 N 2 04/1/73 о предоставлении земельного участка во временное пользование, площадью 5000 кв. м, на основании решения исполкома Пролетарского райсовета от 05 мая 1976 года N 20/16, со сроком действия договора с 10 марта 1993 года по 10 марта 1994 года; договор от 28.06.1996 N М-04-500911 краткосрочной аренды земельного участка в городе Москве, площадью 3000 кв. м, на основании распоряжения Префекта ЮВАО г. Москвы от 25 июня 1996 N 974, для эксплуатации существующих складских зданий и сооружений, со сроком действия договора один год; договор от 29.04.1998 N М-04-502621 краткосрочной аренды земельного участка, площадью 3000 кв. м, на основании распоряжения Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 13.03.1998 N 439, для эксплуатации бытового здания и складских строений, со сроком действия договора три года; договор от 31.05.2002 N М-04-505450 краткосрочной аренды земельного участка в городе Москве, площадью 3325 кв. м, на основании распоряжений Префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 18.09.2001 N 2573 и от 19.11.2001 N 3107 для эксплуатации существующих складских строений, со сроком действия два года.
По окончании срока действия последнего договора арендные правоотношения сторон, при отсутствии возражений арендодателя, были возобновлены на условиях договора аренды земельного участка, на неопределенный срок. Ответчиком в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие осуществление арендных платежей.
Иск основан, в том числе на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что вышеназванные объекты возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей, в неустановленном законом порядке, без получения соответствующих разрешений.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из невозможности применения в настоящем случае к правоотношениям сторон положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанной статьей Кодекса понятие самовольная постройка распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами. При этом названная норма материального права применяется с 1 января 1995 года к правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Действующая ранее статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами, т.е. здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на основании указанной нормы права.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11.
Оценив в совокупности все фактические обстоятельства дела и представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что все спорные объекты относятся к объектам недвижимого имущества.
Указанные в заключении эксперта, проведенной по делу экспертизы, выводы от том, что спорные объекты, за исключением одного строения, не являются объектами капитального строительства, суд первой инстанции отверг, мотивируя тем, что экспертом не даны научные обоснования разработанной им методики проведения экспертизы, все выводы эксперта относительно возможности/невозможности перемещения спорных объектов без причинения им несоразмерного вреда являются немотивированными и противоречивыми, а также суд указал на необоснованность ссылки эксперта в своем заключении на строительные нормы и правила, не действующие в период создания спорных объектов в 1976-1978 годах.
Суд также указал, что поскольку в материалы дела не представлены доказательства проведения ответчиком реконструкции спорных объектов, к спорным правоотношениям не подлежат применению разъяснения, указанные в пунктах 28, 29 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Поддерживая выводы суда первой инстанции об отказе в иске и изменяя мотивировочную часть решения, суд апелляционной инстанции указал, что подписанный между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Сантех" договор от 31.05.2002 N М-04-505450 аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0003001:51 площадью 3 325 кв. м, со сроком действия два года, является незаключенным, поскольку, вопреки требованиям статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не прошел процедуру государственной регистрации.
Также суд апелляционной инстанции, не согласившись с оценкой судом первой инстанции экспертного заключения, пришел к выводу, что только один из спорных объектов обладает признаками недвижимого имущества (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации), к которому, как возведенному до 01.01.1995, не могут быть применены положения статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отношении остальных спорных строений, по мнению апелляционного суда, не могут быть применены положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данные строения являются некапитальными и относятся к движимому имуществу.
При этом, сославшись на разъяснения, указанные в пункте 52 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, суд апелляционной инстанции указал, что в отношении следующих построек:
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 157,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 1 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 440,6 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 2 Б/Н;
- - складское нежилое одноэтажное здание площадью 319,8 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 4 Б/Н,
- складское нежилое одноэтажное здание площадью 84,9 кв. м, с адресным ориентиром: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, д. 52А, стр. 6 Б/Н истцами избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в иске. При этом надлежащим способом защиты права, по мнению суда апелляционной инстанции, является оспаривание зарегистрированного права ответчика путем предъявления иска о признании права отсутствующим.
Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части в связи со следующим.
В силу положений пункта 1 статьи 164, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации.
Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между сторонами по вышеупомянутому договору аренды земельного участка были согласованы все существенные условия, спорный участок был передан обществу, которое производило оплату арендных платежей, т.е. названный договор фактически исполнялся сторонами длительный период времени, что не позволяет считать указанную сделку между сторонами незаключенной.
С учетом положений статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемых во взаимосвязи с правилами статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется в целях создания возможности защиты интересов третьих лиц, которые должны знать о долгосрочной аренде.
Не прошедший необходимую государственную регистрацию договор не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Наряду с этим, заключение экспертизы в силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является одним из доказательств, которое в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется и оценивается судом наравне с другими доказательствами и не может иметь заранее установленной силы.
Согласно статье 16 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.
Согласно статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должно быть отражено содержание и результаты исследований, с указанием примененных методов.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение, признал, что оно не соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Кодекса), подробно изложив мотивы его отклонения в качестве надлежащего доказательства по делу.
В свою очередь, суд апелляционной инстанции, положив в основу выводов о некапитальности части спорных строений выводы экспертного заключения, неправомерно признал его надлежащим доказательством по делу лишь на том основании, что оно не оспорено участвующими в деле лицами, проигнорировав приведенные судом первой инстанции мотивы его отклонения, а также иные доказательства по делу. Сам по себе факт того, что выводы экспертного заключения не оспорены сторонами, не влечет признание экспертного заключения отвечающим требованиям статей 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, Постановление Правительства Москвы от 16.12.2008 N 1139-ПП "Об утверждении Положения о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства", утратившее силу с 13.11.2012, Постановление Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП "О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и о предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством", на которые сослался суд апелляционной инстанции, были приняты после возведения спорных объектов. К тому же, данные постановления не относятся к нормативным актам в области градостроительства, по которым должен определяться размер фундамента для определения созданного объекта как капитального либо некапитального.
В связи с изложенным, выводы суда апелляционной инстанции о незаключенности между сторонами договора аренды земельного участка от 31.05.2002 N М-04-505450 и о некапитальности спорных объектов нельзя признать обоснованными.
При указанных обстоятельствах, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции признает необходимым изменить постановление суда апелляционной инстанции, исключив из его мотивировочной части выводы суда о незаключенности между сторонами договора аренды земельного участка от 31.05.2002 N М-04-505450, а также о некапитальности объектов, в отношении которых были предъявлены исковые требования по настоящему спору.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2014 года по делу N А40-76180/13 изменить.
Исключить из мотивировочной части названного судебного акта выводы суда апелляционной инстанции о незаключенности между сторонами договора аренды земельного участка от 31.05.2002 N М-04-505450, а также о некапитальности объектов, в отношении которых были предъявлены исковые требования по настоящему спору.
В остальной части названное постановление оставить без изменения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
В.В.КУЗНЕЦОВ
С.Г.НУЖНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)