Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 9 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Русаковой О.И., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр": Клепко М.В.. дов. от 09.06.14,
от ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы: Зебелян С.А., дов. от 27.12.2013 N 33-Д-955/13,
от третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве: не явился, извещен,
Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра": не явился, извещен,
Правительства Москвы: Крылова Е.В., дов. от 15.01.13 N 4-14-867/3, Зебелян С.А. дов. от 27.12.2013 N 4-47-1322/3,
рассмотрев 2 июля 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр"
на решение от 13 декабря 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 26 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр"
к Департаменту городского имущества Москвы
о признании недействительным расторжения договора,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра",
Правительство Москвы
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" (далее - ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка от 26.03.1999 N М-08-013110; о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, а именно: о признании указанного договора аренды действующим.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2013 по делу N А40-112483/13-10-1010 в удовлетворении иска отказано.
При этом, суд исходил из того, что истец не представил доказательств освоения им земельного участка, также им не было представлено действующее на момент рассмотрения дела решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии спорного земельного участка или его части для государственных нужд. При этом судом указано, что распоряжение Правительства Москвы от 28.08.2006 N 1182-РП об изъятии части спорного земельного участка утратило свою силу 17.11.2011 в соответствии с распоряжением Правительства Москвы N 887-ПП.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.03.2014 решение суда оставил без изменения.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр", в которой заявитель просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.
Как указывает заявитель, отсутствие разрешения на строительство вызвано обстоятельствами, исключающими возможность использования арендуемого земельного участка, не связано с действием или бездействием арендатора, материалами дела подтверждается наличие указанных обстоятельств.
По мнению заявителя, судами не дана оценка доводам истца о принятых мерах для надлежащего исполнения обязательства по договору аренды по проектированию и строительству, об отсутствии вины арендатора в отсутствие разрешения на строительство многофункционального комплекса, действия ответчика явились причиной отсутствия возможности получить разрешение на строительство, свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении ответчиком гражданских прав.
В судебное заседание кассационной инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Представитель ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" при рассмотрении кассационной жалобы поддержал доводы и требования, изложенные в ней, представители Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы возражали против доводов заявителя, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили, между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" (арендатором) 26.03.1999 заключен договор аренды от N М-08-013110, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 14 500 кв. м по адресу: г. Москва, Большой Волоколамский проезд, д. 23, со сроком действия на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового комплекса по продаже автомобилей.
19.03.2013 Департамент городского имущества города Москвы направил арендатору уведомление исх. N ДГИ-И-6157/13 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.1999 N М-08-013110 в связи с существенным нарушением условий договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Рассмотрев представленные арендатором возражения от 17.04.2013, арендодатель направил арендатору повторное уведомление от 08.05.2013 N ДГИ-И-10563/13 в подтверждение первого уведомления о расторжении договора аренды земельного участка.
Полагая отказ Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды неправомерным и недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу о законности отказа Департамента от договора аренды, поскольку арендатор земельный участок не освоил, разрешение на строительство не получил, строительство объекта не осуществил.
При этом, суды указали, что истец не представил суду действующего на момент рассмотрения дела решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии спорного земельного участка или его части для государственных нужд.
Вместе с тем, в обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что в период с 1999 по 2000 годы строительство на участке было невозможно в связи с занятием участка предыдущим владельцем, с 2000 года на спорном земельном участке запроектировано строительство транспортной развязки Третьего транспортного кольца и Волоколамского шоссе городом.
Истец представил в материалы дела протокол совещания Префектуры СЗАО г. Москвы от 16.08.2000, письмо Москомархитектуры от 09.10.2000 N 01-04/21-3362, в подтверждение проектирования строительства транспортной развязки на арендованном земельном участке и переговоров о возможности его изъятия.
Как указывал истец, в дальнейшем органами государственной власти г. Москвы прорабатывались противоречащие друг другу решения как об изъятии части земельного участка, так и об его изъятии целиком, либо сохранении участка за истцом, требующим корректировки проекта городского транспортного сооружения.
В материалы дела истцом также представлено заключение Москомархитектуры от 28.09.2004 N 97, из которого следует, что утвержден проект строительства участка городской магистрали с транспортной развязкой 3-его транспортного кольца и Волоколамского шоссе, Распоряжением от 11.07.2001 N 389-РЗМ "Об утверждении проекта внутригородской кольцевой магистрали от ММДЦ Москва-Сити до Ленинградского шоссе. Участок Хорошевского шоссе до Волоколамского шоссе (Северный, Северо-Западный административный округ)" часть арендуемого земельного участка (более 50%) изымается для строительства.
Распоряжением Правительства г. Москвы от 28.06.2006 N 1182-РП "Об изъятии у ООО "НПФ "Информ Сервис Центр" части земельного участка, расположенного по адресу: Большой Волоколамский проезд, вл. 23" принято решение об изъятии из аренды у истца части арендуемого земельного участка площадью 7900 кв. м, составляющего около 55% общей площади переданного в аренду земельного участка, в границах согласно представленному плану, а также о предоставлении истцу в счет компенсации за изымаемую часть земельного участка земельного участка площадью 0,58 га по адресу: Новокуркинское шоссе, проезд 5533 на условиях долгосрочной аренды для строительства в 2006 - 2007 гг. многофункционального автотехцентра с салоном по продаже автомобилей и комплексом дополнительных услуг и его последующей эксплуатации (п. 1 - 3). В распоряжении указаны действия каждой из сторон, которые она должна осуществить в целях реализации п. 1 - 3 указанного распоряжения. (п. 5 - 8.2).
По мнению истца, строительство на арендуемом земельном участке возможно было лишь после изъятия земельного участка, оформления и выделения оставшейся после изъятия части земельного участка в отдельный участок, что не было произведено ответчиком.
В письменных пояснениях истец указывал, что согласно выданной исходно- разрешительной документации застраивался весь земельный участок, площадью 1,45 га с площадью здания 10000 кв. м, а на неизымаемой части земельного участка, площадью 0,66 га, возможно построить лишь 6600 кв. м, ранее полученный арендатором акт разрешенного использования и готовый в целом проект предусматривали пятно застройки торгового здания весь земельный участок.
Несмотря на данные обстоятельства, как указывал истец, в целях освоения спорного земельного участка ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" предпринимались меры для получения акта разрешенного использования и Градостроительного плана земельного участка. В обоснование своей позиции представлена в материалы дела исходно-разрешительная документация на строительство.
Однако при рассмотрении дела арбитражные суды не проверили указанные истцом доводы о проектировании строительства Третьего кольца на данном участке, непринятии ответчиком мер для определения дальнейшей судьбы участка, возможности его изъятия, не исследовали представленные истцом документы в обоснование доводов о мерах по освоению земельного участка. Данные обстоятельства суды не устанавливали, а также не дали надлежащей правовой оценки представленным доказательствам.
Суды также не исследовали довод истца о занятии земельного участка в период с 1999 по 2000 год предыдущим владельцем.
Отказывая в удовлетворении иска, суды сослались на отсутствие в момент рассмотрения дела решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии спорного земельного участка или его части для государственных нужд, указав, что распоряжение Правительства Москвы от 28.08.2006 N 1182-РП об изъятии части спорного земельного участка утратило свою силу 17.11.2011 в соответствии с распоряжением Правительства Москвы N 887-ПП.
Вместе с тем судами не дана оценка возможности осуществления ответчиком строительства в период действия распоряжения Правительства Москвы от 28.08.2006 на спорном земельном участке, выполнению действий указанных в распоряжении, каждой из сторон договора, в целях разделения, изъятия части земельного участка и осуществления строительства на оставшейся части земельного участка, распоряжение Правительства Москвы от 17.11.2011 N 887-ПП, на которое суды ссылались как на основание для отказа в иске, судами не исследовалось, в материалы дела не представлено.
Кроме того, в исковом заявлении истец указал, что согласно Закону города Москвы от 05.05.2010 N 17 на большей части спорного земельного участка до 2025 году будет сооружен объект улично-дорожной сети, что исключает строительство торгового комплекса.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда (ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в нарушение указанных норм процессуального права суды не отразили в судебных актах результаты оценки всех доводов и возражений сторон, представленные в их подтверждение и приобщенные к материалам дела доказательства.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих требований и возражений, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, правильно применить нормы материального права, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2014 года по делу N А40-112483/13-10-1010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 09.07.2014 N Ф05-6751/2014 ПО ДЕЛУ N А40-112483/13-10-1010
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2014 г. по делу N А40-112483/13-10-1010
Резолютивная часть постановления объявлена 2 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 9 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Русаковой О.И., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр": Клепко М.В.. дов. от 09.06.14,
от ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы: Зебелян С.А., дов. от 27.12.2013 N 33-Д-955/13,
от третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве: не явился, извещен,
Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра": не явился, извещен,
Правительства Москвы: Крылова Е.В., дов. от 15.01.13 N 4-14-867/3, Зебелян С.А. дов. от 27.12.2013 N 4-47-1322/3,
рассмотрев 2 июля 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр"
на решение от 13 декабря 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 26 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Тихоновым А.П., Кораблевой М.С., Левиной Т.Ю.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр"
к Департаменту городского имущества Москвы
о признании недействительным расторжения договора,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра",
Правительство Москвы
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" (далее - ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка от 26.03.1999 N М-08-013110; о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, а именно: о признании указанного договора аренды действующим.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра", Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2013 по делу N А40-112483/13-10-1010 в удовлетворении иска отказано.
При этом, суд исходил из того, что истец не представил доказательств освоения им земельного участка, также им не было представлено действующее на момент рассмотрения дела решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии спорного земельного участка или его части для государственных нужд. При этом судом указано, что распоряжение Правительства Москвы от 28.08.2006 N 1182-РП об изъятии части спорного земельного участка утратило свою силу 17.11.2011 в соответствии с распоряжением Правительства Москвы N 887-ПП.
Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.03.2014 решение суда оставил без изменения.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр", в которой заявитель просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права.
Как указывает заявитель, отсутствие разрешения на строительство вызвано обстоятельствами, исключающими возможность использования арендуемого земельного участка, не связано с действием или бездействием арендатора, материалами дела подтверждается наличие указанных обстоятельств.
По мнению заявителя, судами не дана оценка доводам истца о принятых мерах для надлежащего исполнения обязательства по договору аренды по проектированию и строительству, об отсутствии вины арендатора в отсутствие разрешения на строительство многофункционального комплекса, действия ответчика явились причиной отсутствия возможности получить разрешение на строительство, свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении ответчиком гражданских прав.
В судебное заседание кассационной инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" не явились, о его месте и времени извещены надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Представитель ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" при рассмотрении кассационной жалобы поддержал доводы и требования, изложенные в ней, представители Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы возражали против доводов заявителя, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене решения и постановления.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили, между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" (арендатором) 26.03.1999 заключен договор аренды от N М-08-013110, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 14 500 кв. м по адресу: г. Москва, Большой Волоколамский проезд, д. 23, со сроком действия на 49 лет для строительства и последующей эксплуатации многофункционального торгового комплекса по продаже автомобилей.
19.03.2013 Департамент городского имущества города Москвы направил арендатору уведомление исх. N ДГИ-И-6157/13 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.1999 N М-08-013110 в связи с существенным нарушением условий договора на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Рассмотрев представленные арендатором возражения от 17.04.2013, арендодатель направил арендатору повторное уведомление от 08.05.2013 N ДГИ-И-10563/13 в подтверждение первого уведомления о расторжении договора аренды земельного участка.
Полагая отказ Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды неправомерным и недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Отказывая в удовлетворении иска, суды пришли к выводу о законности отказа Департамента от договора аренды, поскольку арендатор земельный участок не освоил, разрешение на строительство не получил, строительство объекта не осуществил.
При этом, суды указали, что истец не представил суду действующего на момент рассмотрения дела решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии спорного земельного участка или его части для государственных нужд.
Вместе с тем, в обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что в период с 1999 по 2000 годы строительство на участке было невозможно в связи с занятием участка предыдущим владельцем, с 2000 года на спорном земельном участке запроектировано строительство транспортной развязки Третьего транспортного кольца и Волоколамского шоссе городом.
Истец представил в материалы дела протокол совещания Префектуры СЗАО г. Москвы от 16.08.2000, письмо Москомархитектуры от 09.10.2000 N 01-04/21-3362, в подтверждение проектирования строительства транспортной развязки на арендованном земельном участке и переговоров о возможности его изъятия.
Как указывал истец, в дальнейшем органами государственной власти г. Москвы прорабатывались противоречащие друг другу решения как об изъятии части земельного участка, так и об его изъятии целиком, либо сохранении участка за истцом, требующим корректировки проекта городского транспортного сооружения.
В материалы дела истцом также представлено заключение Москомархитектуры от 28.09.2004 N 97, из которого следует, что утвержден проект строительства участка городской магистрали с транспортной развязкой 3-его транспортного кольца и Волоколамского шоссе, Распоряжением от 11.07.2001 N 389-РЗМ "Об утверждении проекта внутригородской кольцевой магистрали от ММДЦ Москва-Сити до Ленинградского шоссе. Участок Хорошевского шоссе до Волоколамского шоссе (Северный, Северо-Западный административный округ)" часть арендуемого земельного участка (более 50%) изымается для строительства.
Распоряжением Правительства г. Москвы от 28.06.2006 N 1182-РП "Об изъятии у ООО "НПФ "Информ Сервис Центр" части земельного участка, расположенного по адресу: Большой Волоколамский проезд, вл. 23" принято решение об изъятии из аренды у истца части арендуемого земельного участка площадью 7900 кв. м, составляющего около 55% общей площади переданного в аренду земельного участка, в границах согласно представленному плану, а также о предоставлении истцу в счет компенсации за изымаемую часть земельного участка земельного участка площадью 0,58 га по адресу: Новокуркинское шоссе, проезд 5533 на условиях долгосрочной аренды для строительства в 2006 - 2007 гг. многофункционального автотехцентра с салоном по продаже автомобилей и комплексом дополнительных услуг и его последующей эксплуатации (п. 1 - 3). В распоряжении указаны действия каждой из сторон, которые она должна осуществить в целях реализации п. 1 - 3 указанного распоряжения. (п. 5 - 8.2).
По мнению истца, строительство на арендуемом земельном участке возможно было лишь после изъятия земельного участка, оформления и выделения оставшейся после изъятия части земельного участка в отдельный участок, что не было произведено ответчиком.
В письменных пояснениях истец указывал, что согласно выданной исходно- разрешительной документации застраивался весь земельный участок, площадью 1,45 га с площадью здания 10000 кв. м, а на неизымаемой части земельного участка, площадью 0,66 га, возможно построить лишь 6600 кв. м, ранее полученный арендатором акт разрешенного использования и готовый в целом проект предусматривали пятно застройки торгового здания весь земельный участок.
Несмотря на данные обстоятельства, как указывал истец, в целях освоения спорного земельного участка ООО "Научно-производственная фирма "Информ Сервис Центр" предпринимались меры для получения акта разрешенного использования и Градостроительного плана земельного участка. В обоснование своей позиции представлена в материалы дела исходно-разрешительная документация на строительство.
Однако при рассмотрении дела арбитражные суды не проверили указанные истцом доводы о проектировании строительства Третьего кольца на данном участке, непринятии ответчиком мер для определения дальнейшей судьбы участка, возможности его изъятия, не исследовали представленные истцом документы в обоснование доводов о мерах по освоению земельного участка. Данные обстоятельства суды не устанавливали, а также не дали надлежащей правовой оценки представленным доказательствам.
Суды также не исследовали довод истца о занятии земельного участка в период с 1999 по 2000 год предыдущим владельцем.
Отказывая в удовлетворении иска, суды сослались на отсутствие в момент рассмотрения дела решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об изъятии спорного земельного участка или его части для государственных нужд, указав, что распоряжение Правительства Москвы от 28.08.2006 N 1182-РП об изъятии части спорного земельного участка утратило свою силу 17.11.2011 в соответствии с распоряжением Правительства Москвы N 887-ПП.
Вместе с тем судами не дана оценка возможности осуществления ответчиком строительства в период действия распоряжения Правительства Москвы от 28.08.2006 на спорном земельном участке, выполнению действий указанных в распоряжении, каждой из сторон договора, в целях разделения, изъятия части земельного участка и осуществления строительства на оставшейся части земельного участка, распоряжение Правительства Москвы от 17.11.2011 N 887-ПП, на которое суды ссылались как на основание для отказа в иске, судами не исследовалось, в материалы дела не представлено.
Кроме того, в исковом заявлении истец указал, что согласно Закону города Москвы от 05.05.2010 N 17 на большей части спорного земельного участка до 2025 году будет сооружен объект улично-дорожной сети, что исключает строительство торгового комплекса.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда (ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в нарушение указанных норм процессуального права суды не отразили в судебных актах результаты оценки всех доводов и возражений сторон, представленные в их подтверждение и приобщенные к материалам дела доказательства.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия полагает решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих требований и возражений, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки всех имеющихся в деле доказательств, доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела по заявленным предмету и основаниям иска, правильно применить нормы материального права, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2014 года по делу N А40-112483/13-10-1010 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
О.И.РУСАКОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)