Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Степанова Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.
судей Кабировой Е.В., Кошелевой И.Л.
прокурора Гавриловой Е.В.
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя администрации <...> Ленинградской области, К.Е.О. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 6 июня 2014 года, которым удовлетворены исковые требования заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к администрации <...>, К.Е.О., администрации <...> о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными постановления, записи о регистрации права.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., К.Е.О., ее представителя И.
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Заместитель Лужского городского прокурора обратился в суд с иском к администрации <...>, К.Е.О. о признании недействительным договора от <...> N купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, относящегося к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между К.Е.О. и муниципальным образованием <...>, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата К.Е.О. денежных средств в размере <...>., уплаченных по договору купли-продажи, признании незаконным постановления главы администрации от <...> N "О предоставлении К.Е.О. в собственность за плату земельного участка в <адрес>", признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на земельный участок от <...> в ЕГРП.
В обоснование заявленных требований истец указал, что прокуратурой была проведена проверка исполнения земельного законодательства органами местного самоуправления. В результате проверки установлено, что <...> главой администрации вынесено постановление о передаче в собственность К.Е.О. земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.
<...> между администрацией и К.Е.О. заключен договор купли-продажи, по условиям которого администрация передала в собственность К.Е.О. земельный участок, площадью <...> кв. м, в <...>, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, по цене <...>. Сделка прошла регистрацию. Истец считает, что данная сделка является ничтожной с момента ее совершения, поскольку в нарушение ст. 36 ЗК РФ, ст. 219 ГК РФ на момент заключения договора в ЕГРП не было записей о регистрации за К.Е.О. права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный в пределах границ земельного участка. В отсутствие зарегистрированного права сформированный земельный участок должен передаваться в собственность за плату в силу п. 6 ст. 30 ЗК РФ, на основании торгов, по цене равной рыночной. Гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность только после окончания строительства объекта недвижимости. Нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости не предназначенного для проживания свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.
Определением Лужского городского суда от <...> к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация <...>.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала.
Ответчик К.Е.О. в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 6 июня 2014 года исковые требования заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, удовлетворены.
Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, относящегося к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между К.Е.О. и администрацией <...> <...> N
Применил последствия недействительности сделки, взыскав с администрации <...> и с администрации <...>, в равных долях, в пользу К.Е.О. денежные средства в сумме <...>, уплаченные по договору купли-продажи от <...> N
Признал незаконным постановление администрации <...> от <...> N "О предоставлении К.Е.О. в собственность за плату земельного участка в <адрес>".
Признал недействительной запись о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на указанный земельный участок от <...> N в ЕГРП.
В апелляционной жалобе К.Е.О. просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано, что сделка является оспоримой, а не ничтожной, поскольку на момент заключения договор соответствовал требованиям действующего законодательства. Признание сделки оспоримой приведет к отказу в удовлетворении иска по причине пропуска срока исковой давности, о применении которого ею было заявлено в процессе рассмотрения дела. Постановление администрации могло быть обжаловано прокурором только в течение трех месяцев, что им сделано не было.
Разрешая дело, суд не учел, что на момент заключения договора на участке находилось строение, в связи с чем, земля могла быть выкуплена по льготной цене, которая установлена для собственников зданий, строений и сооружений.
Представитель администрации <...> в апелляционной жалобе указал, что суд необоснованно отказал в применении последствий истечения трехмесячного срока исковой давности к требованию прокурора об оспаривании ненормативного правового акта. Выводы суда о нарушении прав, свобод и интересов неопределенного круга лиц не соответствуют материалам дела. К.Е.О. как арендатор спорного земельного участка, имела преимущественное право на его покупку. Сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами в соответствии с требованиями закона. Утверждения прокурора о ничтожности данной сделки не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.
Вывод суда о том, что на участке должен быть возведен и сдан в эксплуатацию завершенный строительством жилой дом прямо опровергается положениями ст. ст. 28 и 36 ЗК РФ. При этом в материалы дела представлена выписка из Управления Росреестра по Ленинградской области о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционных жалоб, находит решение суда подлежащим отмене в части и изменению.
Из материалов гражданского дела следует, что постановлением администрации <...> N от <...> К.Е.О. был предоставлен из состава земель жилой зоны населенного пункта в аренду сроком на <...> земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N для строительства индивидуального жилого дома в деревне <адрес> (л.д. 59 - 60).
<...> между администрацией <...> и К.Е.О. был заключен договор аренды земельного участка N сроком с <...> по <...> (л.д. 52 - 53).
Постановлением администрации <...> N от <...> К.Е.О. предоставлен из состава земель жилой зоны населенного пункта в частную собственность за плату земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N для строительства индивидуального жилого дома в деревне <адрес> (л.д. 13 - 14).
Выкупная цена земельного участка установлена актом от <...> в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере <...>. (л.д. 12).
<...> между администрацией <...> и К.Е.О. заключен договор купли-продажи земельного участка N, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок (л.д. 9 - 11).
<...> К.Е.О. произведена оплата по договору купли-продажи в сумме <...> (л.д. 63).
<...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности К.Е.О. на указанный земельный участок (л.д. 19).
На спорном земельном участке К.Е.О. возведена хозяйственная постройка, назначение: нежилое, площадью <...> кв. м, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком Управлением Росреестра по Ленинградской области (л.д. 37).
Указанные фактические обстоятельства по делу подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались участниками судебного разбирательства.
Удовлетворяя требования процессуального истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие индивидуального жилого дома, который должен был быть возведен в соответствии с целевым назначением земельного участка, установленным договором аренды, создает невозможность предоставления данного земельного участка К.Е.О. в собственность за плату на основании ст. 36 ЗК РФ. Заключенная <...> сделка является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ как не соответствующая требованиям закона.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу п. 2.2 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Пунктом 3 Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" установлено, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 2 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Из общего смысла вышеприведенных норм земельного законодательства следует, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания строительства указанного в договоре объекта недвижимости, поскольку ни статьей 36 ЗК РФ, ни пунктом 2.2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка.
Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением: строительства жилья, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи К.Е.О. не являлась собственником здания, строения, сооружения, расположенного на предоставленном ей земельном участке.
Нахождение на спорном земельном участке хозяйственной постройки, площадью <...> кв. м, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.
При этом буквальное толкование положений пункта 3 Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 также не дает оснований для его распространения на правоотношения сторон. В указанном пункте дан исчерпывающий перечень объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), право собственности на которые дает арендатору земельного участка право на его выкуп. Находящееся же в собственности ответчика недвижимое имущество (хозяйственная постройка) не поименовано в пункте 3 вышеупомянутого постановления.
Кроме того, ни на момент издания оспариваемого прокурором постановления от <...> г., ни на момент заключения договора купли-продажи <...> г. ответчик К.Е.О. не являлся собственником вообще никакого объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности ответчика на хозяйственную постройку было зарегистрировано только <...> г.
При установленных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между администрацией <...> и К.Е.О. договор не соответствует закону и является ничтожной сделкой, в связи с чем, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата К.Е.О. уплаченных по договору денежных средств в сумме <...>, путем взыскания указанных сумм в равных долях с администрации <...> и администрации <...>, в бюджеты которых, в силу ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, по нормативу 50% были распределены поступившие суммы за продажу участка.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
В качестве общего последствия недействительности ничтожной сделки выступает двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного по сделке друг другу.
Как следует из оспариваемого решения, суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, возвратил К.Е.О. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...>., однако не указал, что отыскиваемый земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, должен быть возвращен К.Е.О. в управление и распоряжение администрации <...>.
Судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда данным указанием.
Доводы суда о том, что спорный земельный участок возвращается в муниципальную собственность путем признания недействительной записи N от <...> г. о государственной регистрации права собственности К.Е.О. в отношении данного земельного участка, судебная коллегия не может признать обоснованными.
Исключение из ЕГРП сведений о К.Е.О. как о собственнике земельного участка, не является основанием для автоматического перехода права управления и распоряжения земельным участком к администрации.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, решение суда о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, является основанием для исключения из ЕГРП сведений о К.Е.О. как о собственнике отыскиваемого земельного участка.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на указанный земельный участок от <...> N в ЕГРП, не имеется.
В указанной части решение суда подлежит отмене, а исковые требования подлежат отклонению.
Доводы апелляционных жалоб о необходимости отказа прокурору в удовлетворении его требований в части признания незаконным постановления главы администрации <...> от <...> г. N о передаче в собственность К.Е.О. земельного участка, в связи с пропуском установленного ст. 256 ГПК РФ трехмесячного срока обращения в суд, являются необоснованными.
В данном случае прокурором в порядке искового производства с соблюдением установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности предъявлено в суд требование о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Проверка законности оспариваемого прокурором договора купли-продажи включает в себя и проверку законности постановления, в связи с изданием которого данный договор был заключен.
В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Требование об оспаривании постановления от <...> г. не является самостоятельным требованием, заявленным в порядке главы 25 ГПК РФ. Данное постановление само по себе не нарушает права и свободы лиц, в интересах которых прокурор обратился с иском. Их права нарушены заключением договора купли-продажи от <...> г. и переходом спорного земельного участка в собственность К.Е.О. Установление обстоятельств соответствия закону постановления от <...> г. входит в предмет доказывания по требованию о признании недействительным договора купли-продажи, в связи с чем, на предъявленные прокурором требования распространяется общий срок исковой давности, составляющий три года, который процессуальным истцом не пропущен.
Отсутствуют основания и для прекращения производства по настоящему делу в соответствии с положениями абзаца 2 ст. 220 и п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ в связи с предъявлением прокурором иска в защиту интересов неопределенного круга лиц, чьи права и свободы, по мнению подателей апелляционных жалоб, не нарушены.
В силу норм статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Прокурором правомерно заявлены требования в интересах неопределенного круга лиц, поскольку при признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с К.Е.О., и возвращении земельного участка в управление и распоряжение администрации <...>, он может быть предоставлен в установленном законом порядке иным лицам, круг которых определить невозможно. Договор аренды на земельный участок, заключенный с К.Е.О. прекратил существование с момента государственной регистрации ее права собственности на землю (п. 6 Постановления администрации <...> N от <...>). Наличие или отсутствие оснований для возобновления договора аренды не являлось предметом судебного рассмотрения по настоящему гражданскому делу.
Таким образом, требования прокурора в соответствии со ст. 12 ГК РФ направлены не только на пресечение действий, нарушающих в настоящее время права неопределенного круга лиц, но и на пресечение действий, создающих угрозу их нарушения в будущем.
Оснований считать, что действия администрации муниципального района, повлекшие незаконную передачу в частную собственность земельных участков в данном районе, не нарушают права неопределенного круга лиц (жителей данного района), не имеется.
Руководствуясь статьями 330 - 333 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 6 июня 2014 года изменить, дополнив абзац третий его резолютивной части указанием на то, что К.Е.О. обязана возвратить земельный участок с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенный по адресу: <адрес>, в управление и распоряжение администрации <...>
Решение суда в части удовлетворения исковых требований заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес> от <...> N в ЕГРП - отменить.
В удовлетворении указанных требований заместителю Лужского городского прокурора Ленинградской области - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя администрации <...>, К.Е.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.09.2014 N 33-4209/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 сентября 2014 г. N 33-4209/2014
Судья Степанова Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.
судей Кабировой Е.В., Кошелевой И.Л.
прокурора Гавриловой Е.В.
при секретаре Я.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам представителя администрации <...> Ленинградской области, К.Е.О. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 6 июня 2014 года, которым удовлетворены исковые требования заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, к администрации <...>, К.Е.О., администрации <...> о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительными постановления, записи о регистрации права.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., К.Е.О., ее представителя И.
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Заместитель Лужского городского прокурора обратился в суд с иском к администрации <...>, К.Е.О. о признании недействительным договора от <...> N купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, относящегося к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между К.Е.О. и муниципальным образованием <...>, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата К.Е.О. денежных средств в размере <...>., уплаченных по договору купли-продажи, признании незаконным постановления главы администрации от <...> N "О предоставлении К.Е.О. в собственность за плату земельного участка в <адрес>", признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на земельный участок от <...> в ЕГРП.
В обоснование заявленных требований истец указал, что прокуратурой была проведена проверка исполнения земельного законодательства органами местного самоуправления. В результате проверки установлено, что <...> главой администрации вынесено постановление о передаче в собственность К.Е.О. земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ.
<...> между администрацией и К.Е.О. заключен договор купли-продажи, по условиям которого администрация передала в собственность К.Е.О. земельный участок, площадью <...> кв. м, в <...>, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, по цене <...>. Сделка прошла регистрацию. Истец считает, что данная сделка является ничтожной с момента ее совершения, поскольку в нарушение ст. 36 ЗК РФ, ст. 219 ГК РФ на момент заключения договора в ЕГРП не было записей о регистрации за К.Е.О. права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный в пределах границ земельного участка. В отсутствие зарегистрированного права сформированный земельный участок должен передаваться в собственность за плату в силу п. 6 ст. 30 ЗК РФ, на основании торгов, по цене равной рыночной. Гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность только после окончания строительства объекта недвижимости. Нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости не предназначенного для проживания свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.
Определением Лужского городского суда от <...> к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация <...>.
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивала.
Ответчик К.Е.О. в удовлетворении исковых требований просила отказать.
Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 6 июня 2014 года исковые требования заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, удовлетворены.
Суд признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, относящегося к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между К.Е.О. и администрацией <...> <...> N
Применил последствия недействительности сделки, взыскав с администрации <...> и с администрации <...>, в равных долях, в пользу К.Е.О. денежные средства в сумме <...>, уплаченные по договору купли-продажи от <...> N
Признал незаконным постановление администрации <...> от <...> N "О предоставлении К.Е.О. в собственность за плату земельного участка в <адрес>".
Признал недействительной запись о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на указанный земельный участок от <...> N в ЕГРП.
В апелляционной жалобе К.Е.О. просит решение суда отменить, считая его незаконным.
В жалобе указано, что сделка является оспоримой, а не ничтожной, поскольку на момент заключения договор соответствовал требованиям действующего законодательства. Признание сделки оспоримой приведет к отказу в удовлетворении иска по причине пропуска срока исковой давности, о применении которого ею было заявлено в процессе рассмотрения дела. Постановление администрации могло быть обжаловано прокурором только в течение трех месяцев, что им сделано не было.
Разрешая дело, суд не учел, что на момент заключения договора на участке находилось строение, в связи с чем, земля могла быть выкуплена по льготной цене, которая установлена для собственников зданий, строений и сооружений.
Представитель администрации <...> в апелляционной жалобе указал, что суд необоснованно отказал в применении последствий истечения трехмесячного срока исковой давности к требованию прокурора об оспаривании ненормативного правового акта. Выводы суда о нарушении прав, свобод и интересов неопределенного круга лиц не соответствуют материалам дела. К.Е.О. как арендатор спорного земельного участка, имела преимущественное право на его покупку. Сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами в соответствии с требованиями закона. Утверждения прокурора о ничтожности данной сделки не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела.
Вывод суда о том, что на участке должен быть возведен и сдан в эксплуатацию завершенный строительством жилой дом прямо опровергается положениями ст. ст. 28 и 36 ЗК РФ. При этом в материалы дела представлена выписка из Управления Росреестра по Ленинградской области о наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости.
Судебная коллегия, исследовав материалы гражданского дела, изучив доводы апелляционных жалоб, находит решение суда подлежащим отмене в части и изменению.
Из материалов гражданского дела следует, что постановлением администрации <...> N от <...> К.Е.О. был предоставлен из состава земель жилой зоны населенного пункта в аренду сроком на <...> земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N для строительства индивидуального жилого дома в деревне <адрес> (л.д. 59 - 60).
<...> между администрацией <...> и К.Е.О. был заключен договор аренды земельного участка N сроком с <...> по <...> (л.д. 52 - 53).
Постановлением администрации <...> N от <...> К.Е.О. предоставлен из состава земель жилой зоны населенного пункта в частную собственность за плату земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером N для строительства индивидуального жилого дома в деревне <адрес> (л.д. 13 - 14).
Выкупная цена земельного участка установлена актом от <...> в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере <...>. (л.д. 12).
<...> между администрацией <...> и К.Е.О. заключен договор купли-продажи земельного участка N, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок (л.д. 9 - 11).
<...> К.Е.О. произведена оплата по договору купли-продажи в сумме <...> (л.д. 63).
<...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности К.Е.О. на указанный земельный участок (л.д. 19).
На спорном земельном участке К.Е.О. возведена хозяйственная постройка, назначение: нежилое, площадью <...> кв. м, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком Управлением Росреестра по Ленинградской области (л.д. 37).
Указанные фактические обстоятельства по делу подтверждаются письменными доказательствами и не оспаривались участниками судебного разбирательства.
Удовлетворяя требования процессуального истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие индивидуального жилого дома, который должен был быть возведен в соответствии с целевым назначением земельного участка, установленным договором аренды, создает невозможность предоставления данного земельного участка К.Е.О. в собственность за плату на основании ст. 36 ЗК РФ. Заключенная <...> сделка является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ как не соответствующая требованиям закона.
Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции обоснованными и соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу п. 2.2 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Пунктом 3 Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" установлено, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 2 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Из общего смысла вышеприведенных норм земельного законодательства следует, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания строительства указанного в договоре объекта недвижимости, поскольку ни статьей 36 ЗК РФ, ни пунктом 2.2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка.
Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением: строительства жилья, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора купли-продажи К.Е.О. не являлась собственником здания, строения, сооружения, расположенного на предоставленном ей земельном участке.
Нахождение на спорном земельном участке хозяйственной постройки, площадью <...> кв. м, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.
При этом буквальное толкование положений пункта 3 Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 также не дает оснований для его распространения на правоотношения сторон. В указанном пункте дан исчерпывающий перечень объектов недвижимости (здания, строения, сооружения), право собственности на которые дает арендатору земельного участка право на его выкуп. Находящееся же в собственности ответчика недвижимое имущество (хозяйственная постройка) не поименовано в пункте 3 вышеупомянутого постановления.
Кроме того, ни на момент издания оспариваемого прокурором постановления от <...> г., ни на момент заключения договора купли-продажи <...> г. ответчик К.Е.О. не являлся собственником вообще никакого объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. Право собственности ответчика на хозяйственную постройку было зарегистрировано только <...> г.
При установленных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между администрацией <...> и К.Е.О. договор не соответствует закону и является ничтожной сделкой, в связи с чем, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата К.Е.О. уплаченных по договору денежных средств в сумме <...>, путем взыскания указанных сумм в равных долях с администрации <...> и администрации <...>, в бюджеты которых, в силу ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, по нормативу 50% были распределены поступившие суммы за продажу участка.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
В качестве общего последствия недействительности ничтожной сделки выступает двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного по сделке друг другу.
Как следует из оспариваемого решения, суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, возвратил К.Е.О. уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере <...>., однако не указал, что отыскиваемый земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, должен быть возвращен К.Е.О. в управление и распоряжение администрации <...>.
Судебная коллегия считает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда данным указанием.
Доводы суда о том, что спорный земельный участок возвращается в муниципальную собственность путем признания недействительной записи N от <...> г. о государственной регистрации права собственности К.Е.О. в отношении данного земельного участка, судебная коллегия не может признать обоснованными.
Исключение из ЕГРП сведений о К.Е.О. как о собственнике земельного участка, не является основанием для автоматического перехода права управления и распоряжения земельным участком к администрации.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, решение суда о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, является основанием для исключения из ЕГРП сведений о К.Е.О. как о собственнике отыскиваемого земельного участка.
Оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на указанный земельный участок от <...> N в ЕГРП, не имеется.
В указанной части решение суда подлежит отмене, а исковые требования подлежат отклонению.
Доводы апелляционных жалоб о необходимости отказа прокурору в удовлетворении его требований в части признания незаконным постановления главы администрации <...> от <...> г. N о передаче в собственность К.Е.О. земельного участка, в связи с пропуском установленного ст. 256 ГПК РФ трехмесячного срока обращения в суд, являются необоснованными.
В данном случае прокурором в порядке искового производства с соблюдением установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности предъявлено в суд требование о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Проверка законности оспариваемого прокурором договора купли-продажи включает в себя и проверку законности постановления, в связи с изданием которого данный договор был заключен.
В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Требование об оспаривании постановления от <...> г. не является самостоятельным требованием, заявленным в порядке главы 25 ГПК РФ. Данное постановление само по себе не нарушает права и свободы лиц, в интересах которых прокурор обратился с иском. Их права нарушены заключением договора купли-продажи от <...> г. и переходом спорного земельного участка в собственность К.Е.О. Установление обстоятельств соответствия закону постановления от <...> г. входит в предмет доказывания по требованию о признании недействительным договора купли-продажи, в связи с чем, на предъявленные прокурором требования распространяется общий срок исковой давности, составляющий три года, который процессуальным истцом не пропущен.
Отсутствуют основания и для прекращения производства по настоящему делу в соответствии с положениями абзаца 2 ст. 220 и п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ в связи с предъявлением прокурором иска в защиту интересов неопределенного круга лиц, чьи права и свободы, по мнению подателей апелляционных жалоб, не нарушены.
В силу норм статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Прокурором правомерно заявлены требования в интересах неопределенного круга лиц, поскольку при признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с К.Е.О., и возвращении земельного участка в управление и распоряжение администрации <...>, он может быть предоставлен в установленном законом порядке иным лицам, круг которых определить невозможно. Договор аренды на земельный участок, заключенный с К.Е.О. прекратил существование с момента государственной регистрации ее права собственности на землю (п. 6 Постановления администрации <...> N от <...>). Наличие или отсутствие оснований для возобновления договора аренды не являлось предметом судебного рассмотрения по настоящему гражданскому делу.
Таким образом, требования прокурора в соответствии со ст. 12 ГК РФ направлены не только на пресечение действий, нарушающих в настоящее время права неопределенного круга лиц, но и на пресечение действий, создающих угрозу их нарушения в будущем.
Оснований считать, что действия администрации муниципального района, повлекшие незаконную передачу в частную собственность земельных участков в данном районе, не нарушают права неопределенного круга лиц (жителей данного района), не имеется.
Руководствуясь статьями 330 - 333 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 6 июня 2014 года изменить, дополнив абзац третий его резолютивной части указанием на то, что К.Е.О. обязана возвратить земельный участок с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенный по адресу: <адрес>, в управление и распоряжение администрации <...>
Решение суда в части удовлетворения исковых требований заместителя Лужского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности К.Е.О. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, относящийся к категории земель земли населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес> от <...> N в ЕГРП - отменить.
В удовлетворении указанных требований заместителю Лужского городского прокурора Ленинградской области - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя администрации <...>, К.Е.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)