Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Гаринин Э.П., удостоверение;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Усть-Лабинский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-23179/2014
по иску прокуратуры Краснодарского края
к ответчикам - администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, ООО "Торгсельхозсервис"
при участии третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края
о признании сделки недействительной
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
установил:
заместитель прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования Усть-Лабинский район и неопределенного круга лиц обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Усть-Лабинский район и обществу с ограниченной ответственностью "Торгсельхозсервис" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, заключенного между администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район и ООО "Торгсельхозсервис", просит применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 13.06.2012 N 23-23-33/019/2012-051 о регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 спорного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Решением от 07.11.2014 иск удовлетворен, дополнительное соглашение от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, подписанное администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район и ООО "Торгсельхозсервис", признано недействительным (ничтожным). Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 13.06.2012 N 23-23-33/019/2012-051 о регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 3720149 кв. м с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, х. Александровский.
Решение мотивировано тем, что оспариваемое дополнительное соглашение заключено до истечения срока действия договора аренды земельного участка. Сообщение о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет не опубликовано органом местного самоуправления. Дополнительное соглашение, которое по смыслу пункта 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", является новым договором, так как дополнительное соглашение заключено без проведения торгов, соглашение является ничтожным.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - администрация муниципального образования Усть-Лабинский район обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что договор аренды земельного участка заключен с ООО "Торгсельхозсервис" 22.04.2008. Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" об обязательном проведении торгов для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, вступили в силу с 02.07.2008. По мнению заявителя жалобы, поскольку договор заключен в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, проведение торгов на право заключения договора аренды не требовалось. Дополнительное соглашение к договору аренды является его неотъемлемой частью и не может рассматриваться как новый договор.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования Усть-Дабинский район не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель прокуратуры Краснодарского края в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель ООО "Торгсельхозсервис" в судебное заседание не явился, отзыв не представил. Обществом посредством телефонограммы заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.
В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).
О рассмотрении апелляционной жалобы общество извещено в порядке пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о рассмотрении дела в суде первой инстанции общество было извещено, о чем свидетельствует имеющееся в деле ходатайства (л.д. 82, 91).
Таким образом, ООО "Торгсельхозсервис" имело возможность изложить свою позицию по иску и апелляционной жалобе, однако, данных действий не произвело, в связи с чем ходатайство отклонено.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 26.02.2008 N 318 ООО "Торгсельхозсервис" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, х. Александровский (л.д. 7).
На основании названного постановления между администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район (арендодатель) и ООО "Торгсельхозсервис" (арендатор) заключен договор аренды от 22.04.2008 N 3500001617 (л.д. 9-16), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, общей площадью 3720149 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, х. Александровский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью, предназначенный для сельскохозяйственного производства. Договор действует в течение 10 лет до 26.02.2018 (пункт 7.2).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением главы администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 30.11.2011 N 1856 внесены изменения в постановление от 26.02.2008 N 318, в части срока аренды, срок аренды земельного участка, определен 49 лет (л.д. 8).
По дополнительному соглашению от 30.12.2011 пункт 7.2 договора аренды земельного участка изложен в следующей редакции: "Договор заключен сроком на 49 лет до 26.02.2057" (л.д. 17).
Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 13.06.2012 под N 23-23-33/019/2012-051, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 18-20).
Полагая, что дополнительное соглашение от 30.12.2011 является недействительным (ничтожным), заместитель прокурора Краснодарского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорный земельный участок с кадастровым номером 23:35:1102002:0051 относится к землям сельскохозяйственного назначения, предназначен для сельскохозяйственного производства.
В договоре аренды земельного участка цель его предоставления - для сельскохозяйственного производства.
Действующее земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, предоставлять земли на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур по их предоставлению. Для создания равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков для целей, не связанных со строительством, указанным органам предписывается принять нормативный правовой акт о процедуре предоставления земельных участков для данных целей.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Доказательств соблюдения указанного порядка при заключении спорного дополнительного соглашения в материалы дела не представлено.
Ссылка заявителя жалобы на то, что дополнительное соглашение об изменении срока действия договора аренды не является самостоятельной сделкой, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Договор аренды спорного земельного участка заключен сроком на 10 лет, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения при заключении договора порядка, предусмотренного в статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В редакции статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения спорного договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему (22.04.2008 и 30.12.2011) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании акта органа местного самоуправления. Согласно названной статье органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, в связи с чем обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.
Судом апелляционной инстанций установлено, что предварительное и заблаговременное опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке не производилось.
В силу приведенных норм права, опубликование сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в средствах массовой информации является обязательной процедурой, по итогам которой орган местного самоуправления определяет дальнейший порядок предоставления земельного участка.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о заключении спорного дополнительного соглашения с нарушением установленного гражданским и земельным законодательством порядка.
Из материалов дела следует, что информация о возможности передачи в аренду спорного земельного участка в средствах массовой информации не публиковалась.
Таким образом, квалификация дополнительного соглашения к договору как самостоятельной сделки либо как изменение условий договора не имеет правового значения.
Довод заявителя жалобы о заключении спорного дополнительного соглашения в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает у арендатора в случае надлежащего исполнения обязательств по договору в течение срока действия договора. Данным правом арендатор может воспользоваться только по истечении ранее определенного в договоре аренды срока аренды.
В пункте 7.2 договора аренды от 22.04.2008 земельного участка сельскохозяйственного назначения установлен срок действия договора - в течение 10 лет до 26.02.2018, оспариваемое дополнительное соглашение заключено 30.12.2011, то есть до истечения срока действия договора.
Следовательно, установленные гражданским законодательством условия для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не наступили.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Кодекса, о желании заключить новый договор аренды.
Системное толкование пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 9 и пункта 2 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством предусмотрена возможность проведения торгов по реализации права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, при наличии у предыдущего арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а в случае поступления двух и более заявок на приобретение земельного участка в аренду у публичного собственника возникает обязанность по их проведению.
Указанные выше обстоятельства заключения дополнительного соглашения не могут свидетельствовать о соблюдении сторонами соответствующей процедуры.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о том, что требование публичности при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества должно соблюдаться не только при заключении договора аренды, но и при заключении соглашения о продлении срока действия такого договора, обоснован.
Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике (дела N А65-18635/2012, А71-2557/2013).
Ссылка заявителя жалобы на то, что нормы статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как процедура предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения только по результатам торгов предусматривалась как на дату заключения договора, так и на дату заключения дополнительного соглашения нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводов относительно данной части решения в апелляционной жалобе не приведено.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-23179/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.02.2015 N 15АП-23075/2014 ПО ДЕЛУ N А32-23179/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2015 г. N 15АП-23075/2014
Дело N А32-23179/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Гаринин Э.П., удостоверение;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования Усть-Лабинский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-23179/2014
по иску прокуратуры Краснодарского края
к ответчикам - администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, ООО "Торгсельхозсервис"
при участии третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края
о признании сделки недействительной
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.
установил:
заместитель прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования Усть-Лабинский район и неопределенного круга лиц обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Усть-Лабинский район и обществу с ограниченной ответственностью "Торгсельхозсервис" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, заключенного между администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район и ООО "Торгсельхозсервис", просит применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 13.06.2012 N 23-23-33/019/2012-051 о регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 спорного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Решением от 07.11.2014 иск удовлетворен, дополнительное соглашение от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, подписанное администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район и ООО "Торгсельхозсервис", признано недействительным (ничтожным). Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 13.06.2012 N 23-23-33/019/2012-051 о регистрации дополнительного соглашения от 30.12.2011 к договору аренды от 22.04.2008 N 3500001617 земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 3720149 кв. м с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, х. Александровский.
Решение мотивировано тем, что оспариваемое дополнительное соглашение заключено до истечения срока действия договора аренды земельного участка. Сообщение о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на 49 лет не опубликовано органом местного самоуправления. Дополнительное соглашение, которое по смыслу пункта 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", является новым договором, так как дополнительное соглашение заключено без проведения торгов, соглашение является ничтожным.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик - администрация муниципального образования Усть-Лабинский район обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что договор аренды земельного участка заключен с ООО "Торгсельхозсервис" 22.04.2008. Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" об обязательном проведении торгов для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, вступили в силу с 02.07.2008. По мнению заявителя жалобы, поскольку договор заключен в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, проведение торгов на право заключения договора аренды не требовалось. Дополнительное соглашение к договору аренды является его неотъемлемой частью и не может рассматриваться как новый договор.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования Усть-Дабинский район не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель прокуратуры Краснодарского края в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представитель ООО "Торгсельхозсервис" в судебное заседание не явился, отзыв не представил. Обществом посредством телефонограммы заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.
В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).
О рассмотрении апелляционной жалобы общество извещено в порядке пункта 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о рассмотрении дела в суде первой инстанции общество было извещено, о чем свидетельствует имеющееся в деле ходатайства (л.д. 82, 91).
Таким образом, ООО "Торгсельхозсервис" имело возможность изложить свою позицию по иску и апелляционной жалобе, однако, данных действий не произвело, в связи с чем ходатайство отклонено.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 26.02.2008 N 318 ООО "Торгсельхозсервис" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, х. Александровский (л.д. 7).
На основании названного постановления между администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район (арендодатель) и ООО "Торгсельхозсервис" (арендатор) заключен договор аренды от 22.04.2008 N 3500001617 (л.д. 9-16), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:35:1102002:0051, общей площадью 3720149 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, х. Александровский, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью, предназначенный для сельскохозяйственного производства. Договор действует в течение 10 лет до 26.02.2018 (пункт 7.2).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением главы администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 30.11.2011 N 1856 внесены изменения в постановление от 26.02.2008 N 318, в части срока аренды, срок аренды земельного участка, определен 49 лет (л.д. 8).
По дополнительному соглашению от 30.12.2011 пункт 7.2 договора аренды земельного участка изложен в следующей редакции: "Договор заключен сроком на 49 лет до 26.02.2057" (л.д. 17).
Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 13.06.2012 под N 23-23-33/019/2012-051, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 18-20).
Полагая, что дополнительное соглашение от 30.12.2011 является недействительным (ничтожным), заместитель прокурора Краснодарского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним спорный земельный участок с кадастровым номером 23:35:1102002:0051 относится к землям сельскохозяйственного назначения, предназначен для сельскохозяйственного производства.
В договоре аренды земельного участка цель его предоставления - для сельскохозяйственного производства.
Действующее земельное законодательство установило специальный порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земельного фонда, в которую входят наиболее ценные продуктивные земли, и в связи с чем законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных не только с их охраной, но и порядком предоставления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
В силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, предоставлять земли на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур по их предоставлению. Для создания равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков для целей, не связанных со строительством, указанным органам предписывается принять нормативный правовой акт о процедуре предоставления земельных участков для данных целей.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Доказательств соблюдения указанного порядка при заключении спорного дополнительного соглашения в материалы дела не представлено.
Ссылка заявителя жалобы на то, что дополнительное соглашение об изменении срока действия договора аренды не является самостоятельной сделкой, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Договор аренды спорного земельного участка заключен сроком на 10 лет, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения при заключении договора порядка, предусмотренного в статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В редакции статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения спорного договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему (22.04.2008 и 30.12.2011) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В статье 34 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании акта органа местного самоуправления. Согласно названной статье органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков, в связи с чем обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации.
Судом апелляционной инстанций установлено, что предварительное и заблаговременное опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке не производилось.
В силу приведенных норм права, опубликование сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в средствах массовой информации является обязательной процедурой, по итогам которой орган местного самоуправления определяет дальнейший порядок предоставления земельного участка.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о заключении спорного дополнительного соглашения с нарушением установленного гражданским и земельным законодательством порядка.
Из материалов дела следует, что информация о возможности передачи в аренду спорного земельного участка в средствах массовой информации не публиковалась.
Таким образом, квалификация дополнительного соглашения к договору как самостоятельной сделки либо как изменение условий договора не имеет правового значения.
Довод заявителя жалобы о заключении спорного дополнительного соглашения в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается судом апелляционной инстанции необоснованным.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возникает у арендатора в случае надлежащего исполнения обязательств по договору в течение срока действия договора. Данным правом арендатор может воспользоваться только по истечении ранее определенного в договоре аренды срока аренды.
В пункте 7.2 договора аренды от 22.04.2008 земельного участка сельскохозяйственного назначения установлен срок действия договора - в течение 10 лет до 26.02.2018, оспариваемое дополнительное соглашение заключено 30.12.2011, то есть до истечения срока действия договора.
Следовательно, установленные гражданским законодательством условия для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не наступили.
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Кодекса, о желании заключить новый договор аренды.
Системное толкование пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 9 и пункта 2 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяет сделать вывод о том, что действующим законодательством предусмотрена возможность проведения торгов по реализации права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, при наличии у предыдущего арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а в случае поступления двух и более заявок на приобретение земельного участка в аренду у публичного собственника возникает обязанность по их проведению.
Указанные выше обстоятельства заключения дополнительного соглашения не могут свидетельствовать о соблюдении сторонами соответствующей процедуры.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о том, что требование публичности при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества должно соблюдаться не только при заключении договора аренды, но и при заключении соглашения о продлении срока действия такого договора, обоснован.
Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной практике (дела N А65-18635/2012, А71-2557/2013).
Ссылка заявителя жалобы на то, что нормы статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как процедура предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения только по результатам торгов предусматривалась как на дату заключения договора, так и на дату заключения дополнительного соглашения нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Доводов относительно данной части решения в апелляционной жалобе не приведено.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2014 по делу N А32-23179/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)