Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко, после перерыва А.В. Лукониной
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота",
апелляционное производство N 05АП-10806/2012
на решение от 13.11.2012 года судьи А.К. Калягина
по делу N А51-18270/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ОГРН 1032502276971, ИНН 2540099020)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490)
третьи лица Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края:
о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
при участии:
от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: начальник отдела Гуйдик И.В. - удостоверение N 1240, доверенность N 20/05/04-09/1 от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями,
- от ответчика: ведущий специалист Норкина А.Ю. - удостоверение N 047477, доверенность N 12-04 от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями, после перерыва Мешкова Е.Ю. - представитель по доверенности N 12-01 от 09.01.2013 (сроком действия по 31.12.2013 со специальными полномочиями);
- от заявителя: и.о. генерального директора Буленок И.И. - удостоверение N 16594, протокол N 04 от 30.04.2008, Лозебной А.Н. - паспорт, доверенность от 03.08.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями.
установил:
Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (далее ООО ИК "Восточные ворота", заявитель) обратился с требованиями о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее Управление), оформленных сообщением N 01/120/2012-100 от 06.08.2012, выразившихся в отказе заявителю в государственной регистрации соглашения заявителя и Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 16.03.2012 о внесении изменений в заключенный заявителем и Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края договор N 04-Ю-14940 аренды земельного участка от 21.12.2011 (далее договор от 21.12.2011).
Арбитражный суд, руководствуясь ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), привлек к участию в качестве заинтересованного лица Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее Департамент).
Решением от 13.11.2012 в удовлетворении предъявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указал на хронологию развития взаимоотношений заявителя с Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края относительно арендуемого земельного участка, в том числе в части определения целевого назначения его использования, сослался на пункт 2 статьи 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, отметил хронологию согласования изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления, с учетом карты градостроительного зонирования, схемой функционального зонирования в составе генплана Владивостокского городского округа. Привел доводы относительно системного применения положений статьей 30, 30.1, 36 Земельного кодекса РФ с учетом обстоятельств дела (наличия объекта права собственности заявителя на спорном участке).
В судебном заседании представитель Департамента заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве, просит заменить Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края. В обоснование ходатайства представил документы, подтверждающие факт реорганизации департамента.
Лица, участвующие в деле, по заявленному ходатайству не возражают. Суд определил рассмотреть ходатайство при вынесении окончательного судебного акта.
Представитель заявителя огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Обжалуемое решение просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель Управления на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края доводы апелляционной жалобы поддержал.
Суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 07.02.2013 до 16 часов 40 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Представители ООО "Инвестиционная компания "Восточные ворота" поддержали апелляционную жалобу. Представитель Управления возразил на доводы апелляционной жалобы. Представитель третьего лица поддержал ранее заявленную позицию.
Представитель заявителя представил суду на обозрение фотоматериалы спорного здания.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
Согласно выданному 13.07.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АБ N 613545 заявителю на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9%, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2.
21.12.2011 заявителем (арендатор), и Департаментом (арендодатель), заключен договор N 04-Ю-14940 аренды земельного участка (далее договор от 21.12.2011), согласно условиям которого Департамент передал заявителю в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 13:0274 площадью 4821 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2, (установлено относительно ориентира земельный участок, расположенного в границах участка) (далее спорный земельный участок), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9% и его дальнейшей эксплуатации.
Договор от 21.12.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Распоряжением Департамента N 310 от 28.02.2012 "О разрешенном использовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Героев Варяга, 2/2" разрешенное использование спорного земельного участка приведено в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте, установленном для зоны застройки многоэтажными жилыми домами, в составе основных видов разрешенного использования земельного участка: "многоквартирные жилые дома".
16.03.2012 заявителем и Департаментом было подписано соглашение о внесении изменений в договор от 21.12.2011, в п. 1 которого заявитель и заинтересованное лицо согласовали условие о том, что п. 1.1 договора от 21.12.2011 в части установления условия договора от 21.12.2011 о виде разрешенного использования спорного земельного участка вместо слов "для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9% и его дальнейшей эксплуатации" следует читать: "вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома".
09.06.2012 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011.
06.08.2012 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю сообщением об отказе N 01/120/2012-100 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало заявителю в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 по основаниям, приведенным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в качестве возражений против требований заявителя по настоящему делу.
Заявитель полагает, что отказ в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011, изложенный в сообщении об отказе N 01/120/2012-100 от 06.08.2012, является незаконным, в связи с чем заявитель обратился с требованиями по настоящему делу в арбитражный суд.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения в связи государственной регистрацией изменений договора аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее закон о государственной регистрации).
Судом первой инстанции обоснованно отмечены нормативно закрепленные принципы земельного законодательства, включая деление земель по целевому назначению на категории (статьи 1, 7 ЗК РФ), правила принадлежности земельного участка в границах территориальных зон (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ), требования установления единого градостроительного регламента для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, с учетом положений статей 30, 37 Градостроительного кодекса РФ.
На основании Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее Правила), утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, на территории Владивостокского городского округа введена система регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах Владивостокского городского округа на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон.
Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено нахождение спорного земельного участка в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, с кодовым обозначением Ж-3 (пункт 1 статьи 19 Правил). Указанная зона застройки многоэтажными жилыми домами определена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны (пункт 1 статьи 25 Правил).
Согласно статье 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Действующее земельное законодательство РФ предусматривает особый порядок предоставления земельных участков в целях строительства объектов жилого назначения, регламентированный в статье 30.1 ЗК РФ, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением предусмотренных законом случаев.
Обстоятельство предоставления заявителю спорного земельного участка на основании договора от 21.12.2011 в аренду без проведения аукциона, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9% и его дальнейшей эксплуатации установлено судом первой инстанции.
На основании указанных норм права суд первой инстанции пришел к выводу ничтожности соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 в силу его противоречия ст. 30.1 ЗК РФ, так как данным соглашением заявитель и заинтересованное лицо изменили вид разрешенного использования спорного земельного участка на вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома, при отсутствии доказательств проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка для жилищного строительства согласно требований статьи 30.1 ЗК РФ. Изложенное явилось основанием для отказа в удовлетворении предъявленных по настоящему делу требований.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Материалами дела подтверждено последовательное осуществление изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка на основании проведенной переписки и согласований между Департаментом, Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (л.д. 15, 16), распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 28.02.2012 (л.д. 17), принятого в пределах полномочий в соответствии с разрешенным видом использования, указанным в градостроительном регламенте, установленном для зоны застройки многоквартирными жилыми домами, согласно положений градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, схемы функционального зонирования в составе генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 31.01.20120 N 792, постановления администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па.
Указанные акты на момент рассмотрения заявления не отменены, не оспорены в установленном порядке, таким образом, данные изменения произведены в соответствии с волей собственника земельного участка.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство согласно правового смысла статьи 30 ЗК РФ, поскольку на момент изменения разрешенного вида использования, подписания изменений в договор аренды, уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц (правом собственности на объект недвижимого имущества - л.д. 18).
Это обстоятельство по сути является исключающим объективную возможность соблюдения требований проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды спорного земельных участков для жилищного строительства, отмечается и признается в том числе в письме Департамента от 30.07.2012 (л.д. 51-55).
С учетом данного факта Департаментом согласовано внесение изменений в договор от 21.12.2011 в пределах своей компетенции, на основании действующего Распоряжения N 310 от 28.02.2012.
Указанное обстоятельство исключает оценку спорного дополнения в договор от 21.12.2011 как ничтожного, ввиду отсутствия оснований для оценки в качестве противоречащего положениям статьи 30.1 ЗК РФ при установленных обстоятельствах дела.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
При этом подпунктом 5.1. статьи 24 ЗК РФ отмечает возможность такого предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Судебной коллегией учитывается осуществление на спорном участке строительства жилого многоквартирного дома в соответствии с утвержденной исходной строительной и проектной документацией на основании условий инвестиционного договора N 01/12 от 28.07.2011 (л.д. 37-39). Согласно данного договора, Молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (инвестор) и заявитель (застройщик) заключили указанный договор в целях возведения жилого дома по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2 с техническими помещениями общего назначения и пользования, а также нежилыми помещениями первого этажа (детский клуб) (пункт 2.1.).
Таким образом, фактическое использование спорного земельного участка осуществлено для достижения целей содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, с непосредственным участием жилищно-строительного кооператива.
При этом сохранение в рамках возведенного объекта на спорном земельном участке помещений под целевое использование "детский клуб" согласно условиям первоначальной редакции договора N 04-Ю-14940 аренды земельного участка от 21.12.2011, позволяет судебной коллегии прийти к выводу об отсутствии в действиях заявителя недобросовестности, при эффективном использовании земельного участка согласно разрешенного вида использования согласно характеристикам в территориальной зоне застройки.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с учетом обстоятельств настоящего дела позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю является основанной на неверном толковании действующего законодательства, в силу чего отказ от 06.08.2012 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 является незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В связи с установленной незаконностью отказа от 06.08.2012 суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировать соглашение от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу подпункта 13 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Согласно пункту 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 в редакции от 11.05.2010 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса РФ", в связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 рублей для физических лиц и 1 000 рублей для юридических лиц.
С учетом установленного судебной коллегией факта оплаты заявителем жалобы государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей по платежному поручению N 391 от 18.11.2012, излишне уплаченная сумма в размере 1000 рублей подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета на основании подпункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь статьями 48, 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Произвести замену третьего лица Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.11.2012 года по делу N А51-18270/2012 отменить.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по отказу в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940 как не соответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Судебный акт в данной части подлежит немедленному исполнению.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировать соглашение от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота" 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по заявлению, 1000 (одну тысячу) по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота" из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе по платежному поручению N 391 от 19.11.2012.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.02.2013 N 05АП-10806/2012 ПО ДЕЛУ N А51-18270/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 февраля 2013 г. N 05АП-10806/2012
Дело N А51-18270/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 07 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко, после перерыва А.В. Лукониной
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота",
апелляционное производство N 05АП-10806/2012
на решение от 13.11.2012 года судьи А.К. Калягина
по делу N А51-18270/2012 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ОГРН 1032502276971, ИНН 2540099020)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490)
третьи лица Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края:
о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
при участии:
от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: начальник отдела Гуйдик И.В. - удостоверение N 1240, доверенность N 20/05/04-09/1 от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями,
- от ответчика: ведущий специалист Норкина А.Ю. - удостоверение N 047477, доверенность N 12-04 от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями, после перерыва Мешкова Е.Ю. - представитель по доверенности N 12-01 от 09.01.2013 (сроком действия по 31.12.2013 со специальными полномочиями);
- от заявителя: и.о. генерального директора Буленок И.И. - удостоверение N 16594, протокол N 04 от 30.04.2008, Лозебной А.Н. - паспорт, доверенность от 03.08.2012 сроком действия на один год со специальными полномочиями.
установил:
Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (далее ООО ИК "Восточные ворота", заявитель) обратился с требованиями о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее Управление), оформленных сообщением N 01/120/2012-100 от 06.08.2012, выразившихся в отказе заявителю в государственной регистрации соглашения заявителя и Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 16.03.2012 о внесении изменений в заключенный заявителем и Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края договор N 04-Ю-14940 аренды земельного участка от 21.12.2011 (далее договор от 21.12.2011).
Арбитражный суд, руководствуясь ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), привлек к участию в качестве заинтересованного лица Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее Департамент).
Решением от 13.11.2012 в удовлетворении предъявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указал на хронологию развития взаимоотношений заявителя с Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края относительно арендуемого земельного участка, в том числе в части определения целевого назначения его использования, сослался на пункт 2 статьи 7 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, отметил хронологию согласования изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка исполнительными органами государственной власти и местного самоуправления, с учетом карты градостроительного зонирования, схемой функционального зонирования в составе генплана Владивостокского городского округа. Привел доводы относительно системного применения положений статьей 30, 30.1, 36 Земельного кодекса РФ с учетом обстоятельств дела (наличия объекта права собственности заявителя на спорном участке).
В судебном заседании представитель Департамента заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве, просит заменить Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края. В обоснование ходатайства представил документы, подтверждающие факт реорганизации департамента.
Лица, участвующие в деле, по заявленному ходатайству не возражают. Суд определил рассмотреть ходатайство при вынесении окончательного судебного акта.
Представитель заявителя огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Обжалуемое решение просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель Управления на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края доводы апелляционной жалобы поддержал.
Суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 АПК РФ, определил объявить перерыв в судебном заседании до 07.02.2013 до 16 часов 40 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.
Представители ООО "Инвестиционная компания "Восточные ворота" поддержали апелляционную жалобу. Представитель Управления возразил на доводы апелляционной жалобы. Представитель третьего лица поддержал ранее заявленную позицию.
Представитель заявителя представил суду на обозрение фотоматериалы спорного здания.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
Согласно выданному 13.07.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю свидетельству о государственной регистрации права серии 25-АБ N 613545 заявителю на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9%, назначение: нежилое, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2.
21.12.2011 заявителем (арендатор), и Департаментом (арендодатель), заключен договор N 04-Ю-14940 аренды земельного участка (далее договор от 21.12.2011), согласно условиям которого Департамент передал заявителю в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:04 00 13:0274 площадью 4821 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2, (установлено относительно ориентира земельный участок, расположенного в границах участка) (далее спорный земельный участок), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9% и его дальнейшей эксплуатации.
Договор от 21.12.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Распоряжением Департамента N 310 от 28.02.2012 "О разрешенном использовании земельного участка, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Героев Варяга, 2/2" разрешенное использование спорного земельного участка приведено в соответствие с видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте, установленном для зоны застройки многоэтажными жилыми домами, в составе основных видов разрешенного использования земельного участка: "многоквартирные жилые дома".
16.03.2012 заявителем и Департаментом было подписано соглашение о внесении изменений в договор от 21.12.2011, в п. 1 которого заявитель и заинтересованное лицо согласовали условие о том, что п. 1.1 договора от 21.12.2011 в части установления условия договора от 21.12.2011 о виде разрешенного использования спорного земельного участка вместо слов "для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9% и его дальнейшей эксплуатации" следует читать: "вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома".
09.06.2012 заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011.
06.08.2012 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю сообщением об отказе N 01/120/2012-100 на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало заявителю в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 по основаниям, приведенным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в качестве возражений против требований заявителя по настоящему делу.
Заявитель полагает, что отказ в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011, изложенный в сообщении об отказе N 01/120/2012-100 от 06.08.2012, является незаконным, в связи с чем заявитель обратился с требованиями по настоящему делу в арбитражный суд.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения в связи государственной регистрацией изменений договора аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее закон о государственной регистрации).
Судом первой инстанции обоснованно отмечены нормативно закрепленные принципы земельного законодательства, включая деление земель по целевому назначению на категории (статьи 1, 7 ЗК РФ), правила принадлежности земельного участка в границах территориальных зон (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ), требования установления единого градостроительного регламента для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, с учетом положений статей 30, 37 Градостроительного кодекса РФ.
На основании Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее Правила), утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, на территории Владивостокского городского округа введена система регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах Владивостокского городского округа на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон.
Судом первой инстанции на основании материалов дела установлено нахождение спорного земельного участка в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами, с кодовым обозначением Ж-3 (пункт 1 статьи 19 Правил). Указанная зона застройки многоэтажными жилыми домами определена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны (пункт 1 статьи 25 Правил).
Согласно статье 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В силу статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Действующее земельное законодательство РФ предусматривает особый порядок предоставления земельных участков в целях строительства объектов жилого назначения, регламентированный в статье 30.1 ЗК РФ, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением предусмотренных законом случаев.
Обстоятельство предоставления заявителю спорного земельного участка на основании договора от 21.12.2011 в аренду без проведения аукциона, для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (детский клуб) готовностью 9% и его дальнейшей эксплуатации установлено судом первой инстанции.
На основании указанных норм права суд первой инстанции пришел к выводу ничтожности соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 в силу его противоречия ст. 30.1 ЗК РФ, так как данным соглашением заявитель и заинтересованное лицо изменили вид разрешенного использования спорного земельного участка на вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома, при отсутствии доказательств проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка для жилищного строительства согласно требований статьи 30.1 ЗК РФ. Изложенное явилось основанием для отказа в удовлетворении предъявленных по настоящему делу требований.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
Материалами дела подтверждено последовательное осуществление изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка на основании проведенной переписки и согласований между Департаментом, Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока (л.д. 15, 16), распоряжения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 28.02.2012 (л.д. 17), принятого в пределах полномочий в соответствии с разрешенным видом использования, указанным в градостроительном регламенте, установленном для зоны застройки многоквартирными жилыми домами, согласно положений градостроительного зонирования в составе Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 N 462, схемы функционального зонирования в составе генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 31.01.20120 N 792, постановления администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па.
Указанные акты на момент рассмотрения заявления не отменены, не оспорены в установленном порядке, таким образом, данные изменения произведены в соответствии с волей собственника земельного участка.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что по существу спорный земельный участок не является вновь формируемым для целей предоставления под жилищное строительство согласно правового смысла статьи 30 ЗК РФ, поскольку на момент изменения разрешенного вида использования, подписания изменений в договор аренды, уже являлся сформированным, имел зарегистрированное обременение правами третьих лиц (правом собственности на объект недвижимого имущества - л.д. 18).
Это обстоятельство по сути является исключающим объективную возможность соблюдения требований проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды спорного земельных участков для жилищного строительства, отмечается и признается в том числе в письме Департамента от 30.07.2012 (л.д. 51-55).
С учетом данного факта Департаментом согласовано внесение изменений в договор от 21.12.2011 в пределах своей компетенции, на основании действующего Распоряжения N 310 от 28.02.2012.
Указанное обстоятельство исключает оценку спорного дополнения в договор от 21.12.2011 как ничтожного, ввиду отсутствия оснований для оценки в качестве противоречащего положениям статьи 30.1 ЗК РФ при установленных обстоятельствах дела.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
При этом подпунктом 5.1. статьи 24 ЗК РФ отмечает возможность такого предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Судебной коллегией учитывается осуществление на спорном участке строительства жилого многоквартирного дома в соответствии с утвержденной исходной строительной и проектной документацией на основании условий инвестиционного договора N 01/12 от 28.07.2011 (л.д. 37-39). Согласно данного договора, Молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (инвестор) и заявитель (застройщик) заключили указанный договор в целях возведения жилого дома по адресу Приморский край, г. Владивосток, ул. Героев Варяга, 2/2 с техническими помещениями общего назначения и пользования, а также нежилыми помещениями первого этажа (детский клуб) (пункт 2.1.).
Таким образом, фактическое использование спорного земельного участка осуществлено для достижения целей содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, с непосредственным участием жилищно-строительного кооператива.
При этом сохранение в рамках возведенного объекта на спорном земельном участке помещений под целевое использование "детский клуб" согласно условиям первоначальной редакции договора N 04-Ю-14940 аренды земельного участка от 21.12.2011, позволяет судебной коллегии прийти к выводу об отсутствии в действиях заявителя недобросовестности, при эффективном использовании земельного участка согласно разрешенного вида использования согласно характеристикам в территориальной зоне застройки.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с учетом обстоятельств настоящего дела позиция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю является основанной на неверном толковании действующего законодательства, в силу чего отказ от 06.08.2012 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.03.2012 к договору от 21.12.2011 является незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В связи с установленной незаконностью отказа от 06.08.2012 суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировать соглашение от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу подпункта 13 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче апелляционной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда размер государственной пошлины составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.
Согласно пункту 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 в редакции от 11.05.2010 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса РФ", в связи с тем, что при подаче таких заявлений неимущественного характера, как заявление о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, размер государственной пошлины составляет 200 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ), при обжаловании судебных актов по этим делам государственная пошлина уплачивается в размере 50 процентов от указанных размеров и составляет 100 рублей для физических лиц и 1 000 рублей для юридических лиц.
С учетом установленного судебной коллегией факта оплаты заявителем жалобы государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей по платежному поручению N 391 от 18.11.2012, излишне уплаченная сумма в размере 1000 рублей подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета на основании подпункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь статьями 48, 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Произвести замену третьего лица Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края на Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.
Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.11.2012 года по делу N А51-18270/2012 отменить.
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю по отказу в государственной регистрации соглашения от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940 как не соответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Судебный акт в данной части подлежит немедленному исполнению.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировать соглашение от 16.03.2012 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.12.2011 N 04-Ю-14940.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота" 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по заявлению, 1000 (одну тысячу) по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Восточные ворота" из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе по платежному поручению N 391 от 19.11.2012.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Н.А.СКРИПКА
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)