Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 29 августа 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 04 сентября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 29 августа 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года по делу N А55-2061/2013 (судья Разумов Ю.М.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869)
к Закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" (ОГРН 1026300522687, ИНН 6311044273)
о взыскании 9 666 085 руб. 65 коп.,
и по встречному иску Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" (ОГРН 1026300522687, ИНН 6311044273)
к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869)
о взыскании 3 007 608 руб. 07 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Арутюнян Л.Б. представитель по доверенности от 28.05.2013;
- от ответчика - Герасимов П.П. представитель по доверенности от 11.11.2012.
Истец - Министерство строительства Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" о взыскании 9 222 143 руб. 19 коп., в том числе: 6 940 025 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 марта 2011 года по 30 ноября 2012 года по договору аренды земельного участка от 26 ноября 2002 года N 012474з, 2 282 117 руб. 89 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11 марта 2011 года по 30 ноября 2012 года.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27 марта 2013 года суд принял увеличение цены иска до 9 666 085 руб. 65 коп., в том числе: 7 206 206 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 марта 2011 года по 25 декабря 2012 года, 2 459 878 руб. 77 коп. пени за период с 11 марта 2011 года по 25 декабря 2012 года.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16 апреля 2013 года принято к производству встречное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" о взыскании с Министерства строительства Самарской области 3 007 608 руб. 07 коп., составляющих 2 739 561 руб. 67 коп. неосновательное обогащение (переплата по договору) и 268 046 руб. 40 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 декабря 2011 года по 16 апреля 2013 года, для совместного рассмотрения с первоначальным иском в одном деле.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года суд по первоначальному иску взыскал с ЗАО "Компания "Владимир" в пользу Министерства строительства Самарской области 2 026 058 руб. 44 коп., в том числе: 1 695 923 руб. 69 коп. основного долга и 330 134 руб. 75 коп. пени. В остальной части в первоначальном иске суд отказал. По встречному иску суд взыскал с Министерства строительства Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" 3 007 608 руб. 07 коп., в том числе: 2 739 561 руб. 67 коп. неосновательное обогащение, 268 046 руб. 40 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами. В результате зачета первоначальных и встречных требований суд взыскал с Министерства строительства Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" 981 549 руб. 63 коп. неосновательное обогащение. Также суд взыскал с ЗАО "Компания "Владимир" в доход федерального бюджета госпошлину по первоначальному иску в сумме 14 951 руб. 20 коп. Взыскал с Министерства строительства Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" расходы по госпошлине по встречному иску в сумме 38 038 руб. 04 коп.
Заявитель - Министерство строительства Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска Министерства и об отказе в иске Обществу, поскольку решение является незаконным, необоснованным, имеет место неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Представитель Министерства в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26 ноября 2002 года между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары и ЗАО "Компания "Владимир" был заключен договор аренды земельного участка N 012474з, в соответствии с которым Комитет является арендодателем, а Общество арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0634003:0001, площадью 21 743,50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, ул. Академика Павлова, угл. ул. Финская, ул. Волжская, Парковый пер.
Земельный участок был предоставлен для строительства первой очереди жилой застройки - жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, 2-этажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций.
Срок действия договора с 29 февраля 2002 года по 28 августа 2005 года.
Указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Самарской области - 18 октября 2002 года.
С 01 июля 2006 года Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) с 01 июля 2006 года наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно, в настоящее время министерство как новый представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды таких земельных участков.
Как следует из материалов дела, при заключении договора размер аренды земельного участка был определен на 2002 - 2005 года по формуле: Аз. год = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 / 1000 x Кд (руб.) и размер арендной платы составлял 33 912 руб. 86 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 11 мая 2006 года, зарегистрированным в УФРС по Самарской области - 19 октября 2007 года, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Главы города Самары от 08 ноября 2005 года N 2988 и размер арендной платы изменился с апреля 2006 года по декабрь 2008 года - 50 263 руб. 21 коп. в месяц.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности Общества перед Министерством по спорному договору и из установления факта переплаты Обществом Министерству арендной платы по спорному договору.
Обосновывая жалобу, Министерство указывает, что судом первой инстанции неправомерно произведен расчет арендной платы без учета постановления Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308; вывод суда о том, что Министерством неверно применен удельный показатель кадастровой стоимости и коэффициент инфляции опровергается материалами дела; судом первой инстанции необоснованно уменьшена сумма договорной неустойки; необоснованно удовлетворен встречный иск, так как ссылка суда на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2011 года по делу N А55-7780/2011 является несостоятельной; письмо Министерства N 3/3506 от 24 мая 2012 года не является доказательством признания Министерством факта переплаты; а также судом первой инстанции необоснованно не применен срок исковой давности.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, отзыв Общества, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого решения.
Ссылка Министерства строительства Самарской области на судебную практику является несостоятельной, поскольку была принята по делам с иными обстоятельствами отличными от обстоятельств, имеющих значения в настоящем деле и установленных арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из расчета платежей за аренду земельного участка по договору аренды от 26 ноября 2002 года N 012474з, приложенного к исковому заявлению арендная плата и соответственно образовавшийся долг и пени истец исчислил исходя из размера арендной платы согласно дополнительному соглашению от 07 сентября 2009 года.
07 сентября 2009 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение, согласно которому изменен порядок расчета арендной платы, и срок действия договора установлен до 28 августа 2011 года.
Согласно данному соглашению размер арендной платы составил: в ноябре 2006 года - 119 245 руб. 44 коп., в декабре 2006 года - 740 085 руб. 54 коп., с января по апрель 2007 года - 811 163 руб. 87 коп., в мае 2007 года - 543 833 руб. 91 коп., с июня 2007 года по декабрь 2007 года - 323 679 руб. 82 коп., с января по июль 2008 года - 342 188 руб. 11 коп., в августе 2008 года - 371 583 руб. 97 коп., с сентября 2008 года по апрель 2009 года - 418 127 руб. 43 коп., в мае 2008 года - 361 570 руб. 19 коп., с июня 2009 года по декабрь 2009 года - 242 799 руб. 99 коп., в 2010 году - 327 351 руб. 52 коп. в месяц, в 2011 году с января до июля - 347 489 руб. 63 коп., в августе 2011 года - 313 861 руб. 60 коп.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 14 апреля 2011 года по делу N А55-9904/2010, дополнительное соглашение от 07 сентября 2009 года признано незаключенным.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно посчитал расчет исковых требований, произведенный в соответствии с дополнительным соглашением от 07 сентября 2009 года, необоснованным.
В свою очередь, ответчик в обоснование своего встречного иска ссылается на следующее. Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2011 года по делу N А55-7780/2011, вступившим в законную силу 27 декабря 2011 года, было отказано в иске министерству о взыскании задолженности с ЗАО "Компания "Владимир" по арендной плате и пени в рамках упомянутого выше договора аренды за период с 01 ноября 2006 года по 28 февраля 2011 года. При этом суд исходил из согласованного сторонами договора размера арендной платы 50 263 руб. 21 коп. в месяц (всего за спорный период 1 595 333 руб. 65 коп.) и с учетом фактически произведенных платежей 4 334 895 руб. 32 коп. Ссылаясь на преюдициально установленные обстоятельства, ответчик считает применимым при исчислении арендной платы за период с 01 марта 2011 года по 24 декабря 2012 года установленный договором размер арендной платы 50 263 руб. 21 коп. в месяц и соответственно за этот период арендная плата составит, с учетом уменьшения площади арендуемого земельного участка в связи с вводом в эксплуатацию жилых домов, 302 777 руб. 20 коп., которые должны быть зачтены из суммы переплаты по договору. Соответственно, сумма переплаты по договору, подлежащая возврату арендатору, составит, по мнению ответчика, 2 436 784 руб. 47 коп., на которую подлежат начислению предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами с 27 декабря 2011 года (установленная вышеуказанным судебным актом переплата) по 16 апреля 2013 года в сумме 268 046 руб. 40 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.
Действительно, решением Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2011 года по делу N А55-7780/2011 установлены в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, как то: подлежащая исчислению в период с 01 ноября 2006 года по 28 февраля 2011 года арендная плата в общей сумме 1 595 333 руб. 65 коп. и фактическое внесение арендных платежей по договору в сумме 4 334 895 руб. 32 коп.
Соответственно переплата по договору при рассмотрении дела N А55-7780/2011 по состоянию на 28 февраля 2011 года составляла 2 739 561 руб. 67 коп.
Доводы министерства об отсутствии установленной судебным актом переплаты не находят своего подтверждения материалами дела и во внимание судом не принимаются.
Довод Министерства о том, что судом первой инстанции неправомерно произведен расчет арендной платы без учета постановления Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308 судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04 августа 2009 года).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04 августа 2009 года, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2011 года N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22 сентября 2012 года).
В соответствии с пунктом 15 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что не отрицается сторонами и подтверждается постановлениями Главы города Самары N 397 от 29 августа 2002 года, N 2056 от 03 августа 2005 года.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 (с последующими изменениями), установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).
В силу пункта 13 названных Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Таким образом, по смыслу приведенных норм акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете. В то же время для земельных участков, образованных после издания акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, при проведении государственной кадастровой оценки земель предусмотрено определение расчетным путем удельных показателей стоимости одного квадратного метра земли в пределах кадастрового квартала населенного пункта Самарской области в зависимости от функционального назначения и видов разрешенного использования земель.
Постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года N 473 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Этим же постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области и средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Самарской области. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области в отношении спорного земельного участка равно 5 339 руб. 91 коп.
В соответствии с п. 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года N 316 при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
В силу п. 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после Введения объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, в случае аренды земельного участка для целей строительства объекта арендодатель вправе получать от арендатора - застройщика арендную плату до момента ввода в эксплуатацию объекта и передачи его дольщикам (инвесторам). Впоследствии обязанность по оплате арендной платы возникает у дольщиков (инвесторов), как у законных владельцев полученных ими построенных объектов, поскольку именно с момента получения объектов они фактически осуществляют отдельные правомочия собственников, указанные в ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод о моменте возникновения обязанностей дольщиков по содержанию имущества подтверждается правоприменительной практикой, в частности Постановлением ФАС Поволжского округа от 29 ноября 2011 года по делу N А12-Е284/2011, в котором указано, что поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания Передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Аналогично переходят права и в нежилых помещениях.
Как следует из материалов дела, в связи с вводом жилого дома (секции 8 - 9) 18 мая 2010 года и 28 декабря 2011 года (секции 10, 11 и 12) и соответственно передачи квартир дольщиками по актам приема-передачи размер используемого ответчиком земельного участка (7 341,3 кв. м по расчету истца) уменьшился с 18 мая 2010 года на 2 103 кв. м до 5 238,3 кв. м, а с 28 декабря 2011 года еще на 3 184,3 кв. м до 2 054 кв. м, согласно разрешений Главы городского округа Самара на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63301000-011э и N RU 63301000-072э, и экспликации размера застроенной площади под секциями жилого дома, определенной ООО "Глобус". В связи с вводом в эксплуатацию последних секций 13 и 14 жилого дома на основании разрешения N RU 63301000-068э от 25 декабря 2012 года арендные отношения прекращены с 26 декабря 2012 года, земельный участок возвращен истцу, что подтверждается актом приема-передачи от 14 февраля 2013 года.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии со ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению в сумме 1 695 923 руб. 69 коп., а в остальной части долг по арендной плате взысканию не подлежит.
Также суд апелляционной инстанции считает несостоятельными и доводы министерства об истечении срока исковой давности по требованиям, заявленным ответчиком во встречном исковом заявлении, поскольку в период действия договора министерство не отрицало факта наличия переплаты по внесенной ЗАО "Компания "Владимир" арендной платы, что подтверждается действиями министерства, в частности письмом министерства N 3/3506 от 24 мая 2012 года в ответ на обращение общества N 136 от 25 апреля 2012 года.
Относительно довода о необоснованном снижении судом первой инстанции договорной неустойки суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В исковом заявлении Министерство просит взыскания пеней за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,1% в день, что составляет 36,5% годовых.
Однако, поскольку сумма арендной плате подлежащая начислению и уплате в спорный период значительно ниже взыскиваемой истцом, а во взаимоотношениях сторон имеется переплата, следовательно, факта несвоевременного внесения арендной платы соответственно нет.
Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не может расцениваться как согласие ответчика с наличием долга перед истцом либо фактом нарушения обязательства.
Таким образом, взыскиваемая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В связи с указанным обстоятельством, Обществом в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении ее размера до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Судом первой инстанции указанное ходатайство было удовлетворено на законных основаниях с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года, принятого по делу N А55-2061/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года, принятое по делу N А55-2061/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.09.2013 ПО ДЕЛУ N А55-2061/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2013 г. по делу N А55-2061/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 29 августа 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 04 сентября 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 29 августа 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года по делу N А55-2061/2013 (судья Разумов Ю.М.),
по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869)
к Закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" (ОГРН 1026300522687, ИНН 6311044273)
о взыскании 9 666 085 руб. 65 коп.,
и по встречному иску Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" (ОГРН 1026300522687, ИНН 6311044273)
к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869)
о взыскании 3 007 608 руб. 07 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Арутюнян Л.Б. представитель по доверенности от 28.05.2013;
- от ответчика - Герасимов П.П. представитель по доверенности от 11.11.2012.
установил:
Истец - Министерство строительства Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" о взыскании 9 222 143 руб. 19 коп., в том числе: 6 940 025 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 марта 2011 года по 30 ноября 2012 года по договору аренды земельного участка от 26 ноября 2002 года N 012474з, 2 282 117 руб. 89 коп. пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11 марта 2011 года по 30 ноября 2012 года.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27 марта 2013 года суд принял увеличение цены иска до 9 666 085 руб. 65 коп., в том числе: 7 206 206 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате за период с 01 марта 2011 года по 25 декабря 2012 года, 2 459 878 руб. 77 коп. пени за период с 11 марта 2011 года по 25 декабря 2012 года.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16 апреля 2013 года принято к производству встречное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" о взыскании с Министерства строительства Самарской области 3 007 608 руб. 07 коп., составляющих 2 739 561 руб. 67 коп. неосновательное обогащение (переплата по договору) и 268 046 руб. 40 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 декабря 2011 года по 16 апреля 2013 года, для совместного рассмотрения с первоначальным иском в одном деле.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года суд по первоначальному иску взыскал с ЗАО "Компания "Владимир" в пользу Министерства строительства Самарской области 2 026 058 руб. 44 коп., в том числе: 1 695 923 руб. 69 коп. основного долга и 330 134 руб. 75 коп. пени. В остальной части в первоначальном иске суд отказал. По встречному иску суд взыскал с Министерства строительства Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" 3 007 608 руб. 07 коп., в том числе: 2 739 561 руб. 67 коп. неосновательное обогащение, 268 046 руб. 40 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами. В результате зачета первоначальных и встречных требований суд взыскал с Министерства строительства Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" 981 549 руб. 63 коп. неосновательное обогащение. Также суд взыскал с ЗАО "Компания "Владимир" в доход федерального бюджета госпошлину по первоначальному иску в сумме 14 951 руб. 20 коп. Взыскал с Министерства строительства Самарской области в пользу Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир" расходы по госпошлине по встречному иску в сумме 38 038 руб. 04 коп.
Заявитель - Министерство строительства Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска Министерства и об отказе в иске Обществу, поскольку решение является незаконным, необоснованным, имеет место неправильное применение судом норм материального права, а также несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Представитель Министерства в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26 ноября 2002 года между Комитетом по управлению имуществом гор. Самары и ЗАО "Компания "Владимир" был заключен договор аренды земельного участка N 012474з, в соответствии с которым Комитет является арендодателем, а Общество арендатором земельного участка с кадастровым номером 63:01:0634003:0001, площадью 21 743,50 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, ул. Академика Павлова, угл. ул. Финская, ул. Волжская, Парковый пер.
Земельный участок был предоставлен для строительства первой очереди жилой застройки - жилых домов переменной этажности со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, 2-этажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций.
Срок действия договора с 29 февраля 2002 года по 28 августа 2005 года.
Указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Самарской области - 18 октября 2002 года.
С 01 июля 2006 года Комитет утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74, в соответствии с Законом Самарской области "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) с 01 июля 2006 года наделено полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей строительства. Соответственно, в настоящее время министерство как новый представитель государства в силу закона, вправе осуществлять от имени государства все действия как по заключению новых, так и по исполнению ранее заключенных договоров аренды таких земельных участков.
Как следует из материалов дела, при заключении договора размер аренды земельного участка был определен на 2002 - 2005 года по формуле: Аз. год = S x Ам x К94 x К95 x К96 x К97 x К99 x К2000 x К02 / 1000 x Кд (руб.) и размер арендной платы составлял 33 912 руб. 86 коп. в месяц.
Дополнительным соглашением от 11 мая 2006 года, зарегистрированным в УФРС по Самарской области - 19 октября 2007 года, расчет арендной платы произведен в соответствии с Постановлением Главы города Самары от 08 ноября 2005 года N 2988 и размер арендной платы изменился с апреля 2006 года по декабрь 2008 года - 50 263 руб. 21 коп. в месяц.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из наличия задолженности Общества перед Министерством по спорному договору и из установления факта переплаты Обществом Министерству арендной платы по спорному договору.
Обосновывая жалобу, Министерство указывает, что судом первой инстанции неправомерно произведен расчет арендной платы без учета постановления Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308; вывод суда о том, что Министерством неверно применен удельный показатель кадастровой стоимости и коэффициент инфляции опровергается материалами дела; судом первой инстанции необоснованно уменьшена сумма договорной неустойки; необоснованно удовлетворен встречный иск, так как ссылка суда на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2011 года по делу N А55-7780/2011 является несостоятельной; письмо Министерства N 3/3506 от 24 мая 2012 года не является доказательством признания Министерством факта переплаты; а также судом первой инстанции необоснованно не применен срок исковой давности.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, отзыв Общества, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого решения.
Ссылка Министерства строительства Самарской области на судебную практику является несостоятельной, поскольку была принята по делам с иными обстоятельствами отличными от обстоятельств, имеющих значения в настоящем деле и установленных арбитражным судом первой инстанции.
Как следует из расчета платежей за аренду земельного участка по договору аренды от 26 ноября 2002 года N 012474з, приложенного к исковому заявлению арендная плата и соответственно образовавшийся долг и пени истец исчислил исходя из размера арендной платы согласно дополнительному соглашению от 07 сентября 2009 года.
07 сентября 2009 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение, согласно которому изменен порядок расчета арендной платы, и срок действия договора установлен до 28 августа 2011 года.
Согласно данному соглашению размер арендной платы составил: в ноябре 2006 года - 119 245 руб. 44 коп., в декабре 2006 года - 740 085 руб. 54 коп., с января по апрель 2007 года - 811 163 руб. 87 коп., в мае 2007 года - 543 833 руб. 91 коп., с июня 2007 года по декабрь 2007 года - 323 679 руб. 82 коп., с января по июль 2008 года - 342 188 руб. 11 коп., в августе 2008 года - 371 583 руб. 97 коп., с сентября 2008 года по апрель 2009 года - 418 127 руб. 43 коп., в мае 2008 года - 361 570 руб. 19 коп., с июня 2009 года по декабрь 2009 года - 242 799 руб. 99 коп., в 2010 году - 327 351 руб. 52 коп. в месяц, в 2011 году с января до июля - 347 489 руб. 63 коп., в августе 2011 года - 313 861 руб. 60 коп.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 14 апреля 2011 года по делу N А55-9904/2010, дополнительное соглашение от 07 сентября 2009 года признано незаключенным.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно посчитал расчет исковых требований, произведенный в соответствии с дополнительным соглашением от 07 сентября 2009 года, необоснованным.
В свою очередь, ответчик в обоснование своего встречного иска ссылается на следующее. Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2011 года по делу N А55-7780/2011, вступившим в законную силу 27 декабря 2011 года, было отказано в иске министерству о взыскании задолженности с ЗАО "Компания "Владимир" по арендной плате и пени в рамках упомянутого выше договора аренды за период с 01 ноября 2006 года по 28 февраля 2011 года. При этом суд исходил из согласованного сторонами договора размера арендной платы 50 263 руб. 21 коп. в месяц (всего за спорный период 1 595 333 руб. 65 коп.) и с учетом фактически произведенных платежей 4 334 895 руб. 32 коп. Ссылаясь на преюдициально установленные обстоятельства, ответчик считает применимым при исчислении арендной платы за период с 01 марта 2011 года по 24 декабря 2012 года установленный договором размер арендной платы 50 263 руб. 21 коп. в месяц и соответственно за этот период арендная плата составит, с учетом уменьшения площади арендуемого земельного участка в связи с вводом в эксплуатацию жилых домов, 302 777 руб. 20 коп., которые должны быть зачтены из суммы переплаты по договору. Соответственно, сумма переплаты по договору, подлежащая возврату арендатору, составит, по мнению ответчика, 2 436 784 руб. 47 коп., на которую подлежат начислению предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами с 27 декабря 2011 года (установленная вышеуказанным судебным актом переплата) по 16 апреля 2013 года в сумме 268 046 руб. 40 коп., исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25% годовых.
Действительно, решением Арбитражного суда Самарской области от 07 октября 2011 года по делу N А55-7780/2011 установлены в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела обстоятельства, как то: подлежащая исчислению в период с 01 ноября 2006 года по 28 февраля 2011 года арендная плата в общей сумме 1 595 333 руб. 65 коп. и фактическое внесение арендных платежей по договору в сумме 4 334 895 руб. 32 коп.
Соответственно переплата по договору при рассмотрении дела N А55-7780/2011 по состоянию на 28 февраля 2011 года составляла 2 739 561 руб. 67 коп.
Доводы министерства об отсутствии установленной судебным актом переплаты не находят своего подтверждения материалами дела и во внимание судом не принимаются.
Довод Министерства о том, что судом первой инстанции неправомерно произведен расчет арендной платы без учета постановления Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308 судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04 августа 2009 года).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.
Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04 августа 2009 года, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.
Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.
В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2011 года N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22 сентября 2012 года).
В соответствии с пунктом 15 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что не отрицается сторонами и подтверждается постановлениями Главы города Самары N 397 от 29 августа 2002 года, N 2056 от 03 августа 2005 года.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 (с последующими изменениями), установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).
В силу пункта 13 названных Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Таким образом, по смыслу приведенных норм акт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель является конечным правовым актом, устанавливающим кадастровую стоимость земельного участка, используемую при расчете. В то же время для земельных участков, образованных после издания акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, при проведении государственной кадастровой оценки земель предусмотрено определение расчетным путем удельных показателей стоимости одного квадратного метра земли в пределах кадастрового квартала населенного пункта Самарской области в зависимости от функционального назначения и видов разрешенного использования земель.
Постановлением Правительства Самарской области от 10 декабря 2008 года N 473 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. Этим же постановлением утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области и средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Самарской области. Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Самарской области в отношении спорного земельного участка равно 5 339 руб. 91 коп.
В соответствии с п. 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года N 316 при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
В силу п. 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222, в случае образования нового или выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после Введения объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.
В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, в случае аренды земельного участка для целей строительства объекта арендодатель вправе получать от арендатора - застройщика арендную плату до момента ввода в эксплуатацию объекта и передачи его дольщикам (инвесторам). Впоследствии обязанность по оплате арендной платы возникает у дольщиков (инвесторов), как у законных владельцев полученных ими построенных объектов, поскольку именно с момента получения объектов они фактически осуществляют отдельные правомочия собственников, указанные в ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод о моменте возникновения обязанностей дольщиков по содержанию имущества подтверждается правоприменительной практикой, в частности Постановлением ФАС Поволжского округа от 29 ноября 2011 года по делу N А12-Е284/2011, в котором указано, что поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания Передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Аналогично переходят права и в нежилых помещениях.
Как следует из материалов дела, в связи с вводом жилого дома (секции 8 - 9) 18 мая 2010 года и 28 декабря 2011 года (секции 10, 11 и 12) и соответственно передачи квартир дольщиками по актам приема-передачи размер используемого ответчиком земельного участка (7 341,3 кв. м по расчету истца) уменьшился с 18 мая 2010 года на 2 103 кв. м до 5 238,3 кв. м, а с 28 декабря 2011 года еще на 3 184,3 кв. м до 2 054 кв. м, согласно разрешений Главы городского округа Самара на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63301000-011э и N RU 63301000-072э, и экспликации размера застроенной площади под секциями жилого дома, определенной ООО "Глобус". В связи с вводом в эксплуатацию последних секций 13 и 14 жилого дома на основании разрешения N RU 63301000-068э от 25 декабря 2012 года арендные отношения прекращены с 26 декабря 2012 года, земельный участок возвращен истцу, что подтверждается актом приема-передачи от 14 февраля 2013 года.
При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии со ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению в сумме 1 695 923 руб. 69 коп., а в остальной части долг по арендной плате взысканию не подлежит.
Также суд апелляционной инстанции считает несостоятельными и доводы министерства об истечении срока исковой давности по требованиям, заявленным ответчиком во встречном исковом заявлении, поскольку в период действия договора министерство не отрицало факта наличия переплаты по внесенной ЗАО "Компания "Владимир" арендной платы, что подтверждается действиями министерства, в частности письмом министерства N 3/3506 от 24 мая 2012 года в ответ на обращение общества N 136 от 25 апреля 2012 года.
Относительно довода о необоснованном снижении судом первой инстанции договорной неустойки суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В исковом заявлении Министерство просит взыскания пеней за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,1% в день, что составляет 36,5% годовых.
Однако, поскольку сумма арендной плате подлежащая начислению и уплате в спорный период значительно ниже взыскиваемой истцом, а во взаимоотношениях сторон имеется переплата, следовательно, факта несвоевременного внесения арендной платы соответственно нет.
Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не может расцениваться как согласие ответчика с наличием долга перед истцом либо фактом нарушения обязательства.
Таким образом, взыскиваемая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В связи с указанным обстоятельством, Обществом в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении ее размера до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Судом первой инстанции указанное ходатайство было удовлетворено на законных основаниях с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года, принятого по делу N А55-2061/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 мая 2013 года, принятое по делу N А55-2061/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)