Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - комитета имущественных отношений Азовского района (ИНН 6101033067, ОГРН 1026100511865) - Кочуры Ю.В. (доверенность от 12.09.2014), от ответчика - закрытого акционерного общества инвестиционно-строительная компания "Контракт" (ИНН 6164286818, ОГРН 1086164169519) - Краковского А.К. (доверенность от 01.06.2014), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Азовского района Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Краснодар", министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Азово-Черноморского управления Росрыболовства, министерства природных ресурсов и экологии Ростовской области, федерального государственного унитарного предприятия "Азовский научно-исследовательский институт рыбного хозяйства", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества инвестиционно-строительная компания "Контракт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.11.2014 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ванин В.В.) по делу N А53-10259/2014, установил следующее.
Комитет имущественных отношений Азовского района (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу инвестиционно-строительная компания "Контракт" (далее - компания) о взыскании 72 427 474 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате, 18 693 087 рублей 53 копеек пени, о расторжении договоров от 01.09.2011 N 41/05, 42/05, 44/05, 45/05, 46/05, 47/05, 48/05, 49/05 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600004:334, 61:01:0600004:333, 61:01:0600004:337, 61:01:0600004:335, 61:01:0600004:332, 61:01:0600004:336, 61:01:0600004:331, 61:01:0600004:339, местоположение которых установлено относительно ориентира с почтовым адресом: Ростовская область Азовский район, граничит с р. Узяк, (далее - договоры аренды, земельные участки) с учетом увеличения суммы иска и его предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и объединения дел N А53-10246/2014, А53-10248/2014, А53-10256/2014, А53-10259/2014, А53-10260/2014, А53-10261/2014, А53-10697/2014 в одно производство под N А53-10259/2014.
Компания заявила встречный иск о признании недействительной части договоров аренды (N 41/05, 42/05, 45/05, 46/05, 47/05, 48/05).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Азовского района Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Краснодар", министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Азово-Черноморское управление Росрыболовства, министерство природных ресурсов и экологии Ростовской области, федеральное государственное унитарное предприятие "Азовский научно-исследовательский институт рыбного хозяйства" (далее соответственно - администрация, общество, министерство имущественных отношений, управление Росимущества, управление Росрыболовства, министерство природных ресурсов, институт рыбного хозяйства).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что компания в течение нескольких лет не заявляла возражений относительно заключенности оспариваемых сделок, заявление о недействительности договоров аренды не имеет правового значения в связи с его поступлением только после предъявления комитетом требований о внесении арендных платежей. Компания признана добивающейся освобождения от обязанности по внесению арендных платежей и, тем самым, злоупотребляющей правом.
Компания обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в принятии дополнительных доказательств, полученных после вынесения судом первой инстанции решения, суды руководствовались не подлежавшей применению в рассматриваемой ситуации редакцией норм гражданского законодательства, договоры аренды заключены в нарушение законодательства о недрах, акты выбора земельных участков подписаны неустановленным лицом, администрацией нарушена процедура выбора земельных участков для строительства, земельные участки находятся в федеральной собственности, в момент заключения договоров аренды не было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования федерального государственного унитарного предприятия рыбоводный завод "Взморье" (далее - рыбоводный завод) на земельные участки, предоставление в аренду земельных участков произведено без учета нахождения в их границах водных объектов общего пользования, один из земельных участков (с кадастровым номером 61:01:0600004:332) находится в пределах объекта археологического наследия федерального значения, судебные акты по иным делам о взыскании с компании задолженности за использование земельных участков в предыдущие периоды приняты без оценки договоров аренды на предмет их соответствия нормам действовавшего законодательства, в рамках проведенной органами дознания и следствия проверки установлены признаки состава преступления в действиях должностных лиц комитета, администрации и управления Росимущества.
В отзыве на кассационную жалобу комитет и администрация просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что земельные участки с 2009 года находятся в собственности муниципального образования Азовский район (свидетельства о государственной регистрации права от 03.09.2009 серии 61-АЕ N 092009, 092007, 092002, 092006, 092005, 092004, 092008, 092003).
Комитетом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков в целях очистки русла реки Узяк, попутной добычи песка и строительства портовых сооружений. Срок аренды установлен с 31.08.2011 по 31.08.2060. Размер арендной платы определен на основании отчетов об оценке рыночной стоимости права аренды. Арендная плата подлежала внесению ежеквартально не позднее 20-го числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - до 25 ноября. Своевременное исполнение обязанности по внесению арендной платы обеспечено пеней в размере 0,08% от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договоры аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 07.10.2011. Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.09.2011.
Компанией не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с 21.06.2012 по 31.03.2013. В досудебном порядке урегулирования спора комитет направил компании уведомления от 29.01.2014, содержащие требования о погашении образовавшейся задолженности и предложения о расторжении договоров аренды на случай неуплаты задолженности. На названные требования и предложения компания должным образом не отреагировала, что послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, имея в виду нормативный порядок регулирования арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий таких договоров аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
Статьей 330 Гражданского кодекса установлена обязанность должника по уплате кредитору неустойки в случае просрочки исполнения обязательства.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
Между сторонами отсутствуют разногласия относительно факта передачи объектов аренды арендатору, периода неисполнения арендатором денежного обязательства, порядка расчета арендной платы и неустойки. Компания не представила доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей за спорный период. Значительность объема неисполненной обязанности позволила судам квалифицировать допущенные компанией нарушения условий договоров аренды как существенные, влекущими для муниципального образования, интересы которого представляет комитет, такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договоров аренды. Названные выводы позволили суду первой инстанции удовлетворить исковые требования комитета.
Возражая против первоначального иска и настаивая во встречном иске на признании недействительной части договоров аренды, компания указала на их заключение их без проведения торгов, подписание актов выбора земельных участков неуполномоченным публичным собственником лицом, наличие на участках разведывательных скважин по добыче газа, несвоевременное отражение в реестре сведений о переводе земельных участков из категории земель запаса в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, нахождение арендатора в состоянии заблуждения относительно характеристик объектов аренды, наличие на одном из земельных участков объекта культурного наследия.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в статью 166 Гражданского кодекса включен пункт 5, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данная норма, согласно пунктам 1, 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ подлежит применению к сделкам, совершенным после 01.09.2013. Поскольку договоры аренды заключены до введения в действие указанной нормы, оснований для ее применения к спорным отношениям у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Вместе с тем, в пункте 12 постановления Пленума N 73 разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Кроме того, с учетом названных разъяснений, отсутствия со стороны компании в течение значительного периода использования объектов аренды возражений относительно их недостатков и возникновения таких возражений только после предъявления комитетом требований о погашении задолженности по арендной плате суд кассационной инстанции усматривает в действиях компании по оспариванию договоров аренды признаки недобросовестности и злоупотребления правом, наличие которых влечет отказ в судебной защите в силу подлежащей применению к рассматриваемым отношениям редакции статьи 10 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В пунктах 2, 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Поскольку при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр.
В материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права муниципальной собственности на земельные участки. Привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц федерального и регионального органов, осуществляющих полномочия публичных собственников соответствующих уровней, обеспечена информированность последних о распоряжении земельными участками органом местного самоуправления. Наличие (отсутствие) спора о правах на земельные участки между Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием на спорные отношения не влияют.
Из представленных комитетом и обществом документов следует, что предметом аренды для целей добычи газа являются иные земельные участки, испрашивая земельные участки в аренду, ответчик был осведомлен о наличии объектов газодобычи. Акты приемки-передачи от 01.09.2011 возражений относительно нахождения на земельных участках названных объектов не содержат. В рамках дел N А53-22827/12, А53-22828/12, А53-22830/12, А53-22832/12, А53-22834/12, А53-22833/12, А53-22835/12, А53-22837/12 требования о взыскании арендной платы за периоды, предшествующие 30.06.2013 удовлетворялись либо судом, либо ответчиком в добровольном порядке.
Решением малого совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 18.11.2012 N 301 приняты на государственную охрану памятники истории и культуры Ростовской области. В деле отсутствуют доказательства того, что нахождение на одном из земельных участков (с кадастровым номером 61:01:0600004:332) объекта архитектурного наследия создавало реальные препятствия в осуществлении предусмотренной договором аренды деятельности.
Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 по делу N А53-10259/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.04.2015 N Ф08-2047/2015 ПО ДЕЛУ N А53-10259/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2015 г. по делу N А53-10259/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - комитета имущественных отношений Азовского района (ИНН 6101033067, ОГРН 1026100511865) - Кочуры Ю.В. (доверенность от 12.09.2014), от ответчика - закрытого акционерного общества инвестиционно-строительная компания "Контракт" (ИНН 6164286818, ОГРН 1086164169519) - Краковского А.К. (доверенность от 01.06.2014), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Азовского района Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Краснодар", министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Азово-Черноморского управления Росрыболовства, министерства природных ресурсов и экологии Ростовской области, федерального государственного унитарного предприятия "Азовский научно-исследовательский институт рыбного хозяйства", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества инвестиционно-строительная компания "Контракт" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.11.2014 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Ванин В.В.) по делу N А53-10259/2014, установил следующее.
Комитет имущественных отношений Азовского района (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу инвестиционно-строительная компания "Контракт" (далее - компания) о взыскании 72 427 474 рублей 35 копеек задолженности по арендной плате, 18 693 087 рублей 53 копеек пени, о расторжении договоров от 01.09.2011 N 41/05, 42/05, 44/05, 45/05, 46/05, 47/05, 48/05, 49/05 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:01:0600004:334, 61:01:0600004:333, 61:01:0600004:337, 61:01:0600004:335, 61:01:0600004:332, 61:01:0600004:336, 61:01:0600004:331, 61:01:0600004:339, местоположение которых установлено относительно ориентира с почтовым адресом: Ростовская область Азовский район, граничит с р. Узяк, (далее - договоры аренды, земельные участки) с учетом увеличения суммы иска и его предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и объединения дел N А53-10246/2014, А53-10248/2014, А53-10256/2014, А53-10259/2014, А53-10260/2014, А53-10261/2014, А53-10697/2014 в одно производство под N А53-10259/2014.
Компания заявила встречный иск о признании недействительной части договоров аренды (N 41/05, 42/05, 45/05, 46/05, 47/05, 48/05).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Азовского района Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Краснодар", министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Азово-Черноморское управление Росрыболовства, министерство природных ресурсов и экологии Ростовской области, федеральное государственное унитарное предприятие "Азовский научно-исследовательский институт рыбного хозяйства" (далее соответственно - администрация, общество, министерство имущественных отношений, управление Росимущества, управление Росрыболовства, министерство природных ресурсов, институт рыбного хозяйства).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что компания в течение нескольких лет не заявляла возражений относительно заключенности оспариваемых сделок, заявление о недействительности договоров аренды не имеет правового значения в связи с его поступлением только после предъявления комитетом требований о внесении арендных платежей. Компания признана добивающейся освобождения от обязанности по внесению арендных платежей и, тем самым, злоупотребляющей правом.
Компания обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в принятии дополнительных доказательств, полученных после вынесения судом первой инстанции решения, суды руководствовались не подлежавшей применению в рассматриваемой ситуации редакцией норм гражданского законодательства, договоры аренды заключены в нарушение законодательства о недрах, акты выбора земельных участков подписаны неустановленным лицом, администрацией нарушена процедура выбора земельных участков для строительства, земельные участки находятся в федеральной собственности, в момент заключения договоров аренды не было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования федерального государственного унитарного предприятия рыбоводный завод "Взморье" (далее - рыбоводный завод) на земельные участки, предоставление в аренду земельных участков произведено без учета нахождения в их границах водных объектов общего пользования, один из земельных участков (с кадастровым номером 61:01:0600004:332) находится в пределах объекта археологического наследия федерального значения, судебные акты по иным делам о взыскании с компании задолженности за использование земельных участков в предыдущие периоды приняты без оценки договоров аренды на предмет их соответствия нормам действовавшего законодательства, в рамках проведенной органами дознания и следствия проверки установлены признаки состава преступления в действиях должностных лиц комитета, администрации и управления Росимущества.
В отзыве на кассационную жалобу комитет и администрация просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что земельные участки с 2009 года находятся в собственности муниципального образования Азовский район (свидетельства о государственной регистрации права от 03.09.2009 серии 61-АЕ N 092009, 092007, 092002, 092006, 092005, 092004, 092008, 092003).
Комитетом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков в целях очистки русла реки Узяк, попутной добычи песка и строительства портовых сооружений. Срок аренды установлен с 31.08.2011 по 31.08.2060. Размер арендной платы определен на основании отчетов об оценке рыночной стоимости права аренды. Арендная плата подлежала внесению ежеквартально не позднее 20-го числа последнего месяца квартала, за 4 квартал - до 25 ноября. Своевременное исполнение обязанности по внесению арендной платы обеспечено пеней в размере 0,08% от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договоры аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) 07.10.2011. Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи от 01.09.2011.
Компанией не исполнена обязанность по внесению арендных платежей за период с 21.06.2012 по 31.03.2013. В досудебном порядке урегулирования спора комитет направил компании уведомления от 29.01.2014, содержащие требования о погашении образовавшейся задолженности и предложения о расторжении договоров аренды на случай неуплаты задолженности. На названные требования и предложения компания должным образом не отреагировала, что послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается включение в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, имея в виду нормативный порядок регулирования арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий таких договоров аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
Статьей 330 Гражданского кодекса установлена обязанность должника по уплате кредитору неустойки в случае просрочки исполнения обязательства.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
Между сторонами отсутствуют разногласия относительно факта передачи объектов аренды арендатору, периода неисполнения арендатором денежного обязательства, порядка расчета арендной платы и неустойки. Компания не представила доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей за спорный период. Значительность объема неисполненной обязанности позволила судам квалифицировать допущенные компанией нарушения условий договоров аренды как существенные, влекущими для муниципального образования, интересы которого представляет комитет, такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договоров аренды. Названные выводы позволили суду первой инстанции удовлетворить исковые требования комитета.
Возражая против первоначального иска и настаивая во встречном иске на признании недействительной части договоров аренды, компания указала на их заключение их без проведения торгов, подписание актов выбора земельных участков неуполномоченным публичным собственником лицом, наличие на участках разведывательных скважин по добыче газа, несвоевременное отражение в реестре сведений о переводе земельных участков из категории земель запаса в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, нахождение арендатора в состоянии заблуждения относительно характеристик объектов аренды, наличие на одном из земельных участков объекта культурного наследия.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в статью 166 Гражданского кодекса включен пункт 5, согласно которому заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Данная норма, согласно пунктам 1, 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ подлежит применению к сделкам, совершенным после 01.09.2013. Поскольку договоры аренды заключены до введения в действие указанной нормы, оснований для ее применения к спорным отношениям у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.
Вместе с тем, в пункте 12 постановления Пленума N 73 разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Кроме того, с учетом названных разъяснений, отсутствия со стороны компании в течение значительного периода использования объектов аренды возражений относительно их недостатков и возникновения таких возражений только после предъявления комитетом требований о погашении задолженности по арендной плате суд кассационной инстанции усматривает в действиях компании по оспариванию договоров аренды признаки недобросовестности и злоупотребления правом, наличие которых влечет отказ в судебной защите в силу подлежащей применению к рассматриваемым отношениям редакции статьи 10 Гражданского кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В пунктах 2, 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Поскольку при оспаривании зарегистрированного права суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр.
В материалах дела отсутствуют доказательства оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права муниципальной собственности на земельные участки. Привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц федерального и регионального органов, осуществляющих полномочия публичных собственников соответствующих уровней, обеспечена информированность последних о распоряжении земельными участками органом местного самоуправления. Наличие (отсутствие) спора о правах на земельные участки между Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием на спорные отношения не влияют.
Из представленных комитетом и обществом документов следует, что предметом аренды для целей добычи газа являются иные земельные участки, испрашивая земельные участки в аренду, ответчик был осведомлен о наличии объектов газодобычи. Акты приемки-передачи от 01.09.2011 возражений относительно нахождения на земельных участках названных объектов не содержат. В рамках дел N А53-22827/12, А53-22828/12, А53-22830/12, А53-22832/12, А53-22834/12, А53-22833/12, А53-22835/12, А53-22837/12 требования о взыскании арендной платы за периоды, предшествующие 30.06.2013 удовлетворялись либо судом, либо ответчиком в добровольном порядке.
Решением малого совета Ростовского областного Совета народных депутатов от 18.11.2012 N 301 приняты на государственную охрану памятники истории и культуры Ростовской области. В деле отсутствуют доказательства того, что нахождение на одном из земельных участков (с кадастровым номером 61:01:0600004:332) объекта архитектурного наследия создавало реальные препятствия в осуществлении предусмотренной договором аренды деятельности.
Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 по делу N А53-10259/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)