Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зайцев С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Шиловской Н.Ю. и Кудасовой Т.А.
при секретаре Ц.И.
рассмотрела в судебном заседании 06 февраля 2014 года гражданское дело N 2-4933/13 по апелляционной жалобе С.М. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года по иску С.В. к С.М. о признании договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску С.М. к С.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя С.В. - Б. представителя С.М. - М. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Первоначально С.В. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С.М. Ц. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и дома. В обоснование заявленных требований истец указывал, что 07.08.2012 г. между ним и С.М. был заключен предварительный договор N 4/11 купли-продажи доли земельного участка и дома. В соответствии с условиями договора стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи, по условиям которого С.М. обязуется передать С.В. долю в праве собственности на недвижимое имущество - жилой дом, соответствующую помещению N 5, указанному в приложении N 1 к договору, а также долю в праве собственности на земельный участок.
По мнению истца, в указанном предварительном договоре не определен его предмет, так как размер отчуждаемых долей в праве на дом и участок не указан. Приложение N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью, и в котором были бы конкретизированы жилое помещение и размер подлежащих передаче долей, сторонами не подписывалось, в связи с чем предварительный договор является незаключенным. Ссылаясь на тот факт, что по указанному предварительному договору истец 07.08.2012 г. передал С.М. денежные средства в счет оплаты подлежащих передаче по договору купли-продажи долей в сумме 2 782 000 рублей, истец просил суд взыскать с ответчицы указанные денежные средства, представляющие собой неосновательное обогащение ответчицы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 135195 рублей.
Определением от 04.07.2013 г. дело было передано по подсудности в Московский районный суд Санкт-Петербурга.
В ходе рассмотрения дела Ц. был исключен из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.
Также в ходе рассмотрения дела С.М. было предъявлено встречное исковое заявление (л.д. 65) об обязании С.В. заключить основной договор на условиях предварительного договора N 4/11 от 07.08.2012 г. В обоснование требований встречного иска С.М. указывала, что в период действия предварительного договора она неоднократно телеграфом и по телефону уведомляла С.В. о необходимости заключить основной договор купли-продажи, однако на данные предложения С.В. ответил отказом. Наличие у нее правомочий по распоряжению указанными в предварительном договоре объектами недвижимости С.М. связывает с заключением договора комиссии от 01.08.2012 г. с собственником указанного имущества Ц.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года исковые требования С.В. к С.М. о признании договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены частично. Предварительный договор N 4/11 купли-продажи земельного участка и дома от 07 августа 2012 г. признан незаключенным. С С.М. в пользу истца взыскана в счет неосновательного обогащения сумма в размере 2 782 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 135 158 рублей 83 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований С.В. отказано. В удовлетворении встречного иска С.М. отказано в полном объеме.
Истцом решение суда не обжаловано.
В апелляционной жалобе ответчик С.М. настаивает на отмене решения как незаконного и удовлетворении заявленного ею встречного искового заявления.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда постановлено правильно и отмене не подлежит.
При этом судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие их надлежащее извещение (л.д. 132 - 134).
Исходя из положений статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом при разрешении спора установлено, что 07.08.2012 г. между С.М. и С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома N 4/11.
Согласно преамбуле договора для целей использования в договоре под земельным участком понимается часть земной поверхности площадью 481 кв. м с кадастровым номером N <...>, расположенная по адресу: <адрес>, относящаяся к категории земель "земли поселений".
Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание общей площадью 439,2 кв. м, состоящее из трех этажей, которое впоследствии будет располагаться на земельном участке.
В соответствии с п. 1.1 - 1.3 договора С.В. (покупатель) и С.М. (продавец) обязались заключить в будущем договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю долю в праве собственности на жилой дом, соответствующую помещению N 5, указанную в Приложении N 1, и долю в праве собственности на земельный участок, а покупатель обязуется принять доли в собственность и оплатить их. Площадь доли жилого дома по осям составляет 63,3 кв. м.
В счет фактической передачи в исключительное пользование права собственности на доли жилого дома и земельного участка покупателю подлежит передача части недвижимого имущества, указанная красным цветом на схеме N 1 (Приложение N 1 к договору). При этом доля жилого дома, подлежащая передаче в пользование покупателю, соответствует характеристикам, указанным в схеме N 1.
Доля покупателя в праве собственности на земельный участок, не перешедшая в его исключительное пользование на основании п. 1.2 договора находится в пользовании всех участников долевой собственности. Часть земельного участка, находящаяся в пользовании всех участников долевой собственности выделена зеленым цветом на схеме N 1 (Приложение N 1 к договору).
Стоимость приобретаемых по предварительному договору долей недвижимого имущества с учетом платы за подключение к сетям ЗАО <...> и иным коммуникациям в соответствии с п. 2.2.7, 3.1, 3.2 предварительного договора составляет 2782000 рублей, подлежащих передаче покупателем продавцу при подписании договора.
Указанная сумма была передана истцом ответчице 07.08.2012 г., что подтверждается расписками (л.д. 15 - 16). Факт получения денежных средств от истца по указанным распискам ответчицей при рассмотрении дела не оспаривался.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Учитывая, что основной договор, который должен был быть заключен сторонами, является договором купли-продажи недвижимости, при установлении надлежащего либо ненадлежащего согласования сторонами предмета предварительного договора следует руководствоваться положениями ст. 554 ГК РФ, регулирующей определение предмета в договоре продажи недвижимости.
Статьями 554, 555 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Оценивая содержание положений п. 1.1 - 1.3 в их совокупности суд пришел к правильному выводу о том, что предметом предварительного договора является конкретное жилое помещение в жилом доме, а не жилой дом.
Так, в пункте 1.1 договора стороны установили, что продавец обязуется передать покупателю доли в праве собственности на недвижимое имущество, а именно: долю в праве собственности жилого дома, соответствующую помещению N 5, указанную в Приложении N 1. Доля жилого дома, подлежащая передаче в пользование покупателю соответствует характеристикам, указанным в Схеме N 1 (Приложение N 1 к настоящему договору) (п. 1.2. договора).
Вместе с тем, такое указание на соответствие передаваемой доли помещению N 5 не устанавливает определенность в отношении конкретного помещения, подлежащего передаче, не дает его характеристик, в том числе указаний на площадь жилого помещения, на строительные оси, в которых расположена подлежащая передаче покупателю доля, соответствующая помещению N 5, отсутствует указание на этаж, на котором указанный объект должен быть расположен, что является существенными характеристиками жилого помещения и в силу положений о договоре являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого выступает жилое помещение в многоквартирном доме.
Вышеприведенные положения предварительного договора позволяют сделать вывод о том, что окончательные характеристики подлежащего передаче жилого помещения подлежали определению на основании Приложения N 1 к договору. При рассмотрении дела судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что указанное дополнительное соглашение к договору сторонами подписано не было.
При этом, доводы жалобы относительно достаточности определения места положения и характеристик земельного участка для установления передаваемого по предварительному договору от 07.07.2012 года жилого помещения не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании норм права.
В силу ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Вместе с тем, условия предварительного договора не позволяют сделать четкий вывод о том, что площадь передаваемого земельного участка соответствует площади передаваемого жилого помещения. По смыслу указанной нормы (ст. 35 ЗК РФ) размер отчуждаемой доли земельного участка не может быть менее размера отчуждаемой доли строения, однако стороны по своему усмотрению в Приложении N 1 к договору могли предусмотреть и больший размер доли передаваемого земельного участка. Таким образом, окончательный размер передаваемой по договору доли земельного участка также подлежал определению на основании Приложения N 1 к договору, которое сторонами подписано не было.
При таком положении, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что предварительный договор от 07.08.2012 г. не содержит условий, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю после заключения основного договора, что в силу отсутствия таких условий в соответствии со ст. 429, 554 ГК РФ влечет признание предварительного договора незаключенным.
Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи от 07.08.2012 г. является незаключенным, у ответчицы С.М. отсутствует право требовать от истца заключения основного договора, так как соответствующая обязанность истца вытекала исключительно из положений предварительного договора.
При таком положении, оснований для удовлетворения требований встречного иска С.М. об обязании заключить основной договор купли-продажи у суда не имелось, в то время как на стороне С.М. возникло неосновательное обогащение в сумме, перечисленной истцом по договору в размере 2 782 000 рублей.
Более того, не подтверждены условиями предварительного договора купли-продажи правомочия по распоряжению указанными в предварительном договоре объектами недвижимости, которые С.М. связывает с заключением договора комиссии от 01.08.2012 г. с собственником указанного имущества Ц. в то время как из материалов дела не усматривается наличие согласия третьего лица Ц. на совершение договора купли-продажи долей в праве на дом и земельный участок по указанному адресу.
Как следует из материалов дела, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавалось разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес>. Указанный участок находится в садоводстве <...> назначение предоставленного Ц. земельного участка <адрес> в указанном садоводстве определено как земли населенных пунктов для садоводства, тогда как в предварительном договоре, заключенном сторонами, земельный участок отнесен к категории "земли поселений" (л.д. 10, 80).
Более того, по сообщению Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга указанный участок находится в зоне регулирования застройки ЗРЗ 3-1. На территории ЗРЗ 3 допускается строительство, устанавливаются ограничения по высоте в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 г. N 820-7. Таких разрешений КГИОП Ц. не выдавалось, доказательств обратного суду не представлено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно абзацу второму статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Таким образом, использование указанного земельного участка в любых иных целях, нежели садоводческих, является незаконным и ответчик фактически привлекая денежные средства для целей строительства многоквартирного дома и не имея на это прав в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в отсутствие соответствующих разрешений надзорных органов, допустила нецелевое использование земельного участка, осуществила привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию.
Доводы жалобы относительно нарушения судом норм процессуального права при разрешении ходатайства ответчика С.М. о допросе свидетелей <...> также не могут повлиять на законность выводов суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства ответчиком в судебном заседании от 05 ноября 2013 года заявлено ходатайство о допросе указанных свидетелей, в обоснование которого С.М. указывала, что данные свидетели могут подтвердить факт осведомленности истца о конкретном помещении, которое должно было быть ему передано.
Вместе с тем, в силу положений статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи в отношении доли в праве на жилое помещение и земельного участка может быть подтверждено лишь установленными в договоре характеристиками, отраженными в договоре, свидетельствующем о достигнутом сторонами соглашении по всем существенным его условиям, и свидетельскими показаниями доказано быть не может.
При таком положении, суд первой инстанции, оценив заявленное ходатайство в соответствии с требованиями положений ст. 55, 60 ГПК РФ, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленного стороной ответчика С.М. ходатайства о допросе указанных ранее свидетелей.
Оснований для удовлетворения ходатайства С.М. содержащегося в апелляционной жалобе, о допросе в суде апелляционной инстанции свидетелей <...> судебная коллегия также не усматривает.
Иные доводы апелляционной жалобы С.М. правового значения для отмены решения суда не имеют.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.02.2014 N 33-1682/14
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2014 г. N 33-1682/14
Судья: Зайцев С.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Шиловской Н.Ю. и Кудасовой Т.А.
при секретаре Ц.И.
рассмотрела в судебном заседании 06 февраля 2014 года гражданское дело N 2-4933/13 по апелляционной жалобе С.М. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года по иску С.В. к С.М. о признании договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, по встречному иску С.М. к С.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя С.В. - Б. представителя С.М. - М. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Первоначально С.В. обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С.М. Ц. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи доли земельного участка и дома. В обоснование заявленных требований истец указывал, что 07.08.2012 г. между ним и С.М. был заключен предварительный договор N 4/11 купли-продажи доли земельного участка и дома. В соответствии с условиями договора стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи, по условиям которого С.М. обязуется передать С.В. долю в праве собственности на недвижимое имущество - жилой дом, соответствующую помещению N 5, указанному в приложении N 1 к договору, а также долю в праве собственности на земельный участок.
По мнению истца, в указанном предварительном договоре не определен его предмет, так как размер отчуждаемых долей в праве на дом и участок не указан. Приложение N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью, и в котором были бы конкретизированы жилое помещение и размер подлежащих передаче долей, сторонами не подписывалось, в связи с чем предварительный договор является незаключенным. Ссылаясь на тот факт, что по указанному предварительному договору истец 07.08.2012 г. передал С.М. денежные средства в счет оплаты подлежащих передаче по договору купли-продажи долей в сумме 2 782 000 рублей, истец просил суд взыскать с ответчицы указанные денежные средства, представляющие собой неосновательное обогащение ответчицы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 135195 рублей.
Определением от 04.07.2013 г. дело было передано по подсудности в Московский районный суд Санкт-Петербурга.
В ходе рассмотрения дела Ц. был исключен из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.
Также в ходе рассмотрения дела С.М. было предъявлено встречное исковое заявление (л.д. 65) об обязании С.В. заключить основной договор на условиях предварительного договора N 4/11 от 07.08.2012 г. В обоснование требований встречного иска С.М. указывала, что в период действия предварительного договора она неоднократно телеграфом и по телефону уведомляла С.В. о необходимости заключить основной договор купли-продажи, однако на данные предложения С.В. ответил отказом. Наличие у нее правомочий по распоряжению указанными в предварительном договоре объектами недвижимости С.М. связывает с заключением договора комиссии от 01.08.2012 г. с собственником указанного имущества Ц.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года исковые требования С.В. к С.М. о признании договора незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены частично. Предварительный договор N 4/11 купли-продажи земельного участка и дома от 07 августа 2012 г. признан незаключенным. С С.М. в пользу истца взыскана в счет неосновательного обогащения сумма в размере 2 782 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 135 158 рублей 83 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований С.В. отказано. В удовлетворении встречного иска С.М. отказано в полном объеме.
Истцом решение суда не обжаловано.
В апелляционной жалобе ответчик С.М. настаивает на отмене решения как незаконного и удовлетворении заявленного ею встречного искового заявления.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда постановлено правильно и отмене не подлежит.
При этом судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия лиц, не явившихся в судебное заседание, поскольку в материалах дела имеются данные, подтверждающие их надлежащее извещение (л.д. 132 - 134).
Исходя из положений статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом при разрешении спора установлено, что 07.08.2012 г. между С.М. и С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома N 4/11.
Согласно преамбуле договора для целей использования в договоре под земельным участком понимается часть земной поверхности площадью 481 кв. м с кадастровым номером N <...>, расположенная по адресу: <адрес>, относящаяся к категории земель "земли поселений".
Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание общей площадью 439,2 кв. м, состоящее из трех этажей, которое впоследствии будет располагаться на земельном участке.
В соответствии с п. 1.1 - 1.3 договора С.В. (покупатель) и С.М. (продавец) обязались заключить в будущем договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю долю в праве собственности на жилой дом, соответствующую помещению N 5, указанную в Приложении N 1, и долю в праве собственности на земельный участок, а покупатель обязуется принять доли в собственность и оплатить их. Площадь доли жилого дома по осям составляет 63,3 кв. м.
В счет фактической передачи в исключительное пользование права собственности на доли жилого дома и земельного участка покупателю подлежит передача части недвижимого имущества, указанная красным цветом на схеме N 1 (Приложение N 1 к договору). При этом доля жилого дома, подлежащая передаче в пользование покупателю, соответствует характеристикам, указанным в схеме N 1.
Доля покупателя в праве собственности на земельный участок, не перешедшая в его исключительное пользование на основании п. 1.2 договора находится в пользовании всех участников долевой собственности. Часть земельного участка, находящаяся в пользовании всех участников долевой собственности выделена зеленым цветом на схеме N 1 (Приложение N 1 к договору).
Стоимость приобретаемых по предварительному договору долей недвижимого имущества с учетом платы за подключение к сетям ЗАО <...> и иным коммуникациям в соответствии с п. 2.2.7, 3.1, 3.2 предварительного договора составляет 2782000 рублей, подлежащих передаче покупателем продавцу при подписании договора.
Указанная сумма была передана истцом ответчице 07.08.2012 г., что подтверждается расписками (л.д. 15 - 16). Факт получения денежных средств от истца по указанным распискам ответчицей при рассмотрении дела не оспаривался.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Учитывая, что основной договор, который должен был быть заключен сторонами, является договором купли-продажи недвижимости, при установлении надлежащего либо ненадлежащего согласования сторонами предмета предварительного договора следует руководствоваться положениями ст. 554 ГК РФ, регулирующей определение предмета в договоре продажи недвижимости.
Статьями 554, 555 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Оценивая содержание положений п. 1.1 - 1.3 в их совокупности суд пришел к правильному выводу о том, что предметом предварительного договора является конкретное жилое помещение в жилом доме, а не жилой дом.
Так, в пункте 1.1 договора стороны установили, что продавец обязуется передать покупателю доли в праве собственности на недвижимое имущество, а именно: долю в праве собственности жилого дома, соответствующую помещению N 5, указанную в Приложении N 1. Доля жилого дома, подлежащая передаче в пользование покупателю соответствует характеристикам, указанным в Схеме N 1 (Приложение N 1 к настоящему договору) (п. 1.2. договора).
Вместе с тем, такое указание на соответствие передаваемой доли помещению N 5 не устанавливает определенность в отношении конкретного помещения, подлежащего передаче, не дает его характеристик, в том числе указаний на площадь жилого помещения, на строительные оси, в которых расположена подлежащая передаче покупателю доля, соответствующая помещению N 5, отсутствует указание на этаж, на котором указанный объект должен быть расположен, что является существенными характеристиками жилого помещения и в силу положений о договоре являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого выступает жилое помещение в многоквартирном доме.
Вышеприведенные положения предварительного договора позволяют сделать вывод о том, что окончательные характеристики подлежащего передаче жилого помещения подлежали определению на основании Приложения N 1 к договору. При рассмотрении дела судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что указанное дополнительное соглашение к договору сторонами подписано не было.
При этом, доводы жалобы относительно достаточности определения места положения и характеристик земельного участка для установления передаваемого по предварительному договору от 07.07.2012 года жилого помещения не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании норм права.
В силу ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Вместе с тем, условия предварительного договора не позволяют сделать четкий вывод о том, что площадь передаваемого земельного участка соответствует площади передаваемого жилого помещения. По смыслу указанной нормы (ст. 35 ЗК РФ) размер отчуждаемой доли земельного участка не может быть менее размера отчуждаемой доли строения, однако стороны по своему усмотрению в Приложении N 1 к договору могли предусмотреть и больший размер доли передаваемого земельного участка. Таким образом, окончательный размер передаваемой по договору доли земельного участка также подлежал определению на основании Приложения N 1 к договору, которое сторонами подписано не было.
При таком положении, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что предварительный договор от 07.08.2012 г. не содержит условий, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю после заключения основного договора, что в силу отсутствия таких условий в соответствии со ст. 429, 554 ГК РФ влечет признание предварительного договора незаключенным.
Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи от 07.08.2012 г. является незаключенным, у ответчицы С.М. отсутствует право требовать от истца заключения основного договора, так как соответствующая обязанность истца вытекала исключительно из положений предварительного договора.
При таком положении, оснований для удовлетворения требований встречного иска С.М. об обязании заключить основной договор купли-продажи у суда не имелось, в то время как на стороне С.М. возникло неосновательное обогащение в сумме, перечисленной истцом по договору в размере 2 782 000 рублей.
Более того, не подтверждены условиями предварительного договора купли-продажи правомочия по распоряжению указанными в предварительном договоре объектами недвижимости, которые С.М. связывает с заключением договора комиссии от 01.08.2012 г. с собственником указанного имущества Ц. в то время как из материалов дела не усматривается наличие согласия третьего лица Ц. на совершение договора купли-продажи долей в праве на дом и земельный участок по указанному адресу.
Как следует из материалов дела, Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга не выдавалось разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес>. Указанный участок находится в садоводстве <...> назначение предоставленного Ц. земельного участка <адрес> в указанном садоводстве определено как земли населенных пунктов для садоводства, тогда как в предварительном договоре, заключенном сторонами, земельный участок отнесен к категории "земли поселений" (л.д. 10, 80).
Более того, по сообщению Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга указанный участок находится в зоне регулирования застройки ЗРЗ 3-1. На территории ЗРЗ 3 допускается строительство, устанавливаются ограничения по высоте в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 г. N 820-7. Таких разрешений КГИОП Ц. не выдавалось, доказательств обратного суду не представлено.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно абзацу второму статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Таким образом, использование указанного земельного участка в любых иных целях, нежели садоводческих, является незаконным и ответчик фактически привлекая денежные средства для целей строительства многоквартирного дома и не имея на это прав в соответствии с положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в отсутствие соответствующих разрешений надзорных органов, допустила нецелевое использование земельного участка, осуществила привлечение денежных средств участника долевого строительства жилого дома по предварительному договору, не прошедшему государственную регистрацию.
Доводы жалобы относительно нарушения судом норм процессуального права при разрешении ходатайства ответчика С.М. о допросе свидетелей <...> также не могут повлиять на законность выводов суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства ответчиком в судебном заседании от 05 ноября 2013 года заявлено ходатайство о допросе указанных свидетелей, в обоснование которого С.М. указывала, что данные свидетели могут подтвердить факт осведомленности истца о конкретном помещении, которое должно было быть ему передано.
Вместе с тем, в силу положений статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Таким образом, заключение предварительного договора купли-продажи в отношении доли в праве на жилое помещение и земельного участка может быть подтверждено лишь установленными в договоре характеристиками, отраженными в договоре, свидетельствующем о достигнутом сторонами соглашении по всем существенным его условиям, и свидетельскими показаниями доказано быть не может.
При таком положении, суд первой инстанции, оценив заявленное ходатайство в соответствии с требованиями положений ст. 55, 60 ГПК РФ, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленного стороной ответчика С.М. ходатайства о допросе указанных ранее свидетелей.
Оснований для удовлетворения ходатайства С.М. содержащегося в апелляционной жалобе, о допросе в суде апелляционной инстанции свидетелей <...> судебная коллегия также не усматривает.
Иные доводы апелляционной жалобы С.М. правового значения для отмены решения суда не имеют.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В решении суда правильно изложены обстоятельства дела, дана надлежащая оценка доказательствам, применен закон, подлежащий применению.
Каких-либо новых убедительных правовых доводов тому, что решение суда постановлено в нарушение положений действующего законодательства, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)