Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии представителя от главы общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаева Б.М. - Чурчаева Ю.А. по доверенности от 02.10.2014 и Маткевича К.В. по доверенности от 16.03.2015; от Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики: Алиева А.Р. по доверенности от 01.09.2014; в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу главы общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаева Б.М. на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.01.2015 по делу N А77-928/2014 по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (г. Грозный, ОГРН 1032001201946, ИНН 2014024069) к главе общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаеву Б.М. (г. Урус-Мартан, ОГРН 1062033004065, ИНН 2010327626), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, - администрации Урус-Мартановского муниципального района (г. Урус-Мартан, ОГРН 1022001742267, ИНН 2020002754), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (г. Грозный, ОГРН 10420002611496) и ГУП г/х "Горец" (г. Урус-Мартан, ИНН 2010000300, ОГРН 1022001740958), о расторжении договора аренды и об обязании снести возведенное на нем строение,
Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к главе общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаеву Б.М. (далее - ответчик, общество), расторгнуть договор аренды от 20 марта 2008 года N 686, аннулировать регистрационную запись договора в Росреестре ЧР и с требованием обязать ответчика снести возведенное на арендуемом участке возведенное самовольное строение.
Решением от 23.01.2015 договор аренды земельного участка от 20 марта 2008 года N 686 с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Чурчаевым Билалом Маулдыевичем, расторгнут. Регистрационная запись, произведенная в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чеченской Республики, договора аренды от 20.03.2008 N 686, за N 20-20-01/002/2008-250 от 01.04.2008 аннулирована. Чурчаева Б.М. обязали в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенный по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га, от недвижимости и привести участок в первоначальное состояние.
Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком, без согласования с арендодателем и получения необходимого разрешения, на арендуемом земельном участке возведены строения.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятый по делу судебный акт. Заявитель считает, что судом первой инстанции не учтено целевое предоставление спорного земельного участка, а также наличие разрешения на строительство.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 15.06.2015 представители заявителя апелляционной жалобы пояснили, что поддерживают доводы, изложенные в жалобе, просят решение суда первой инстанции отменить.
Представитель министерства просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2008 между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Чурчаевым Билалом Маулдыевичем заключен договор аренды N 686 земельного участка с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га.
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Договор заключен на 49 лет, с 20 марта 2008 г. по 20 марта 2057 г. (пункт 2.1. договора).
В соответствии с пунктом 4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании его способами, приводящими к его порче.
Арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, выполнять все условия договора (пункт 4.3 и 4.4.1. договора).
В ходе проведения выездной проверки представителями МИЗО ЧР выявлен факт незаконного строительства на оспариваемом земельном участке, что не соответствует условиям договора аренды. Полагая, что дальнейшее исполнение обязательств по договору аренды невозможно ввиду нецелевого их использования, истец в претензиях от 25.11.2013 N 6878 предложил ответчику снести самовольно возведенные строения и передать объект балансодержателю.
Не дождавшись от арендатора ответа или действий на претензию, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком не соблюдены условия спорного договора в связи с чем расторг его. При этом также указал, что ответчиком без согласования с арендодателем и получения необходимого разрешения, на арендуемом земельном участке возведены строения (жилой дом), которые не могут быть использованы для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, и о необходимости удовлетворения исковых требований в указанной части путем возложения обязанности сноса такой постройки в установленные судом сроки на лицо ее осуществившее.
Однако при рассмотрении спора судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 686 от 20.03.2008 прошел государственную регистрацию 01.04.2008 г.
Таким образом, между сторонами в надлежащем порядке и с соблюдением установленной формы заключен договор аренды земельного участка N 686 с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса закреплено, что право в отношении земельного участка может быть прекращено по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).
В материалах дела имеется письмо Минимущества ЧР от 25.11.2013 N 6878, в котором Минимущество ЧР предлагает ответчику представить в министерство правоустанавливающие документы на земельный участок (если имеются); освободить земельный участок; снести возведенные на нем строение.
Апелляционный суд, оценив указанные документы в порядке статей 65, 64, 68, 71 АПК РФ приходит к выводу о том, что указанное письмо не является предложением о расторжении договора, поскольку из него не следует такого предложения. Более того, в указанном письме министерство в случае не представления указанных документов обязалось обратиться в суд с тем, чтобы обязать выполнить вышеуказанные действия в принудительном порядке, а также с требованием о возмещении убытков.
При этом доказательств принятия министерством всех возможных мер для направления и получения ответчиком претензии с указанием о расторжении договора в определенный срок в материалах дела не имеется.
Таким образом, в соответствии с нормами АПК РФ представленные министерством документы нельзя признать надлежащими доказательствами отправки претензии в адрес ответчика.
Иных доказательства истцом не представлено.
В связи с этим следует считать, что досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договоров аренды, предусмотренный частью 2 статьей 452 ГК РФ истцом не соблюден.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В связи с этим, решение суда первой инстанции в части расторжения договоров аренды следует отменить, иск в этой части оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда первой инстанции надлежит отменить и в иске следует отказать исходя из следующего.
Требование министерства об обязании Управления Росреестра (лица, не привлеченного к участию в деле) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей об аренде не подлежало удовлетворению судом с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". В нем указано, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет /пункт 2 статьи 222 ГК РФ/.
Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществившего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной /абзац 2 пункта ст. 222 ГК РФ, пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22/.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
По смыслу приведенных норм и изложенных разъяснений, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.
В обоснование требований по первоначальному иску министерство ссылается на то, что арендованное имущество используется вопреки условиям договора аренды. Спорный объект возведен на арендуемом земельном участке, не отведенном для целей строительства, без согласия арендодателя и получения соответствующего разрешения.
Министерство, заявляя иск по настоящему делу, ссылается на неполучение ответчиком разрешения на строительство, не указывая при этом на общественную опасность возведенного объекта и не представляя тому соответствующие доказательства. Между тем, отсутствие разрешения на строительство само по себе не является достаточным основанием для принятия решения о сносе самовольной постройки. В указанном случае суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию (пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Вместе с тем, в материалы дела представлено разрешение на строительство, выданное ответчику, на строительство объекта капитального строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (ООО "СЭМстрой" - пл. 528,0 кв. м, объем 1425,6 куб. м), по адресу: г. Урус-Мартан, ГУП "Госхоз Горец" (том 1, л.д. 83). Кроме того, в материалы дела представлен проект строительства, подготовленный ООО "СЭМстрой", что представляет собой двухэтажное капитальное здание с параметрами строительства 12,5 м * 25 м (312,5 кв. м). На выездном судебном заседании установлено, что на спорном участке возведено двухэтажное капитальное здание.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ответчиком осуществлено строительство на основании выданного разрешения N RU-88-2011 от 06.04.2011.
Из вышеизложенного следует, что собственником была выражена воля на создание ответчиком (посредством строительства) на спорном земельном участке объекта в соответствии с проектом ООО "СЭМстрой".
Доказательства того, что спорное строение не соответствует проекту ООО "СЭМстрой" истцом не представлены.
Использование арендованного земельного участка для "строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции" соответствует волеизъявлению истца, выраженному в договоре N 686 от 20.03.2008, которым указано, что участок предоставляется для "строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции".
В силу изложенного подлежит отклонению довод о создании спорного объекта на земельном участке, не отведенном для соответствующей цели, а равно вывода о том, что использование ответчиком спорного объекта не соответствует определенному собственником целевому назначению арендованного земельного участка.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о том, что создание спорного строения произведено ответчиком вопреки воле собственника земельного участка. Создание спорного объекта не может быть признано самовольным.
Министерство в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательства, подтверждающие, что объект недвижимости является самовольной постройкой (возведен на земельном участке, не предназначенном для этих целей) и при строительстве не соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, что являлось бы основанием его к сносу.
Из имеющегося в деле строительно-технического экспертного заключения о состоянии строений и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, выполненным ПРСК "ЛАМ", следует, что по результатам обследований спорного недвижимого имущества установлено его соответствие действующим строительным, противопожарным, техническим санитарным нормам и правилам.
Основания для вывода о недостоверности данного технического заключения с точки зрения доводов истца, приведенных им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно в апелляционной жалобе, отсутствуют.
Наличие у министерства полномочий по осуществлению земельного контроля за использованием земельных участков не влечет его освобождение от обязанности по доказыванию обоснованности заявленных требований на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Министерство не представило доказательств того, что спорное строение возведено с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан (законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц).
Доказательства неправомерного осуществления обществом строительной и иной (за исключением соответствующей определенной договором цели эксплуатации спорного объекта) деятельности на спорном земельном участке в деле отсутствуют, в силу чего основания для ее запрещения судом не установлены.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют нормам материального и процессуального права, поскольку сделаны при нарушении норм процессуального права и при неполном выяснении всех обстоятельств дела, имеющих значение для дела, а поэтому допущенные нарушения привели к принятию необоснованного судебного акта.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены определения арбитражного суда первой инстанции являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, относятся на истца, но взысканию не подлежат, поскольку он в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Ответчиком судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе понесены в размере 3 000 рублей, которые подлежат взысканию с министерства в пользу ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
апелляционную жалобу главы общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаева Б.М. удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.01.2015 по делу N А77-928/2014 отменить.
Исковые требования в части расторжения договор аренды от 20 марта 2008 года N 686 оставить без рассмотрения.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (г. Грозный, ОГРН 1032001201946, ИНН 2014024069) в пользу Чурчаева Билала Мулдыевича 3000 рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.08.2015 N 16АП-903/2015 ПО ДЕЛУ N А77-928/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 августа 2015 г. по делу N А77-928/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Бейтуганова З.А., судей Джамбулатова С.И. и Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Днепровским А.О., при участии представителя от главы общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаева Б.М. - Чурчаева Ю.А. по доверенности от 02.10.2014 и Маткевича К.В. по доверенности от 16.03.2015; от Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики: Алиева А.Р. по доверенности от 01.09.2014; в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу главы общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаева Б.М. на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.01.2015 по делу N А77-928/2014 по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (г. Грозный, ОГРН 1032001201946, ИНН 2014024069) к главе общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаеву Б.М. (г. Урус-Мартан, ОГРН 1062033004065, ИНН 2010327626), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, - администрации Урус-Мартановского муниципального района (г. Урус-Мартан, ОГРН 1022001742267, ИНН 2020002754), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чеченской Республике (г. Грозный, ОГРН 10420002611496) и ГУП г/х "Горец" (г. Урус-Мартан, ИНН 2010000300, ОГРН 1022001740958), о расторжении договора аренды и об обязании снести возведенное на нем строение,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Чеченской Республики с исковым заявлением к главе общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаеву Б.М. (далее - ответчик, общество), расторгнуть договор аренды от 20 марта 2008 года N 686, аннулировать регистрационную запись договора в Росреестре ЧР и с требованием обязать ответчика снести возведенное на арендуемом участке возведенное самовольное строение.
Решением от 23.01.2015 договор аренды земельного участка от 20 марта 2008 года N 686 с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га, заключенный между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Чурчаевым Билалом Маулдыевичем, расторгнут. Регистрационная запись, произведенная в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Чеченской Республики, договора аренды от 20.03.2008 N 686, за N 20-20-01/002/2008-250 от 01.04.2008 аннулирована. Чурчаева Б.М. обязали в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет освободить земельный участок с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенный по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га, от недвижимости и привести участок в первоначальное состояние.
Судебный акт мотивирован тем, что ответчиком, без согласования с арендодателем и получения необходимого разрешения, на арендуемом земельном участке возведены строения.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить принятый по делу судебный акт. Заявитель считает, что судом первой инстанции не учтено целевое предоставление спорного земельного участка, а также наличие разрешения на строительство.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании 15.06.2015 представители заявителя апелляционной жалобы пояснили, что поддерживают доводы, изложенные в жалобе, просят решение суда первой инстанции отменить.
Представитель министерства просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2008 между Министерством имущественных и земельных отношений Чеченской Республики и Чурчаевым Билалом Маулдыевичем заключен договор аренды N 686 земельного участка с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га.
В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
Договор заключен на 49 лет, с 20 марта 2008 г. по 20 марта 2057 г. (пункт 2.1. договора).
В соответствии с пунктом 4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании его способами, приводящими к его порче.
Арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, выполнять все условия договора (пункт 4.3 и 4.4.1. договора).
В ходе проведения выездной проверки представителями МИЗО ЧР выявлен факт незаконного строительства на оспариваемом земельном участке, что не соответствует условиям договора аренды. Полагая, что дальнейшее исполнение обязательств по договору аренды невозможно ввиду нецелевого их использования, истец в претензиях от 25.11.2013 N 6878 предложил ответчику снести самовольно возведенные строения и передать объект балансодержателю.
Не дождавшись от арендатора ответа или действий на претензию, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком не соблюдены условия спорного договора в связи с чем расторг его. При этом также указал, что ответчиком без согласования с арендодателем и получения необходимого разрешения, на арендуемом земельном участке возведены строения (жилой дом), которые не могут быть использованы для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, и о необходимости удовлетворения исковых требований в указанной части путем возложения обязанности сноса такой постройки в установленные судом сроки на лицо ее осуществившее.
Однако при рассмотрении спора судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с частью 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка N 686 от 20.03.2008 прошел государственную регистрацию 01.04.2008 г.
Таким образом, между сторонами в надлежащем порядке и с соблюдением установленной формы заключен договор аренды земельного участка N 686 с кадастровым номером 20:11:1502000:007, расположенного по адресу: ЧР, Урус-Мартановский район, г. Урус-Мартан, находящегося в пользовании ГУП "Госхоз "Горец", площадью 0,5 га.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В подпункте 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса закреплено, что право в отношении земельного участка может быть прекращено по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).
В материалах дела имеется письмо Минимущества ЧР от 25.11.2013 N 6878, в котором Минимущество ЧР предлагает ответчику представить в министерство правоустанавливающие документы на земельный участок (если имеются); освободить земельный участок; снести возведенные на нем строение.
Апелляционный суд, оценив указанные документы в порядке статей 65, 64, 68, 71 АПК РФ приходит к выводу о том, что указанное письмо не является предложением о расторжении договора, поскольку из него не следует такого предложения. Более того, в указанном письме министерство в случае не представления указанных документов обязалось обратиться в суд с тем, чтобы обязать выполнить вышеуказанные действия в принудительном порядке, а также с требованием о возмещении убытков.
При этом доказательств принятия министерством всех возможных мер для направления и получения ответчиком претензии с указанием о расторжении договора в определенный срок в материалах дела не имеется.
Таким образом, в соответствии с нормами АПК РФ представленные министерством документы нельзя признать надлежащими доказательствами отправки претензии в адрес ответчика.
Иных доказательства истцом не представлено.
В связи с этим следует считать, что досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договоров аренды, предусмотренный частью 2 статьей 452 ГК РФ истцом не соблюден.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В связи с этим, решение суда первой инстанции в части расторжения договоров аренды следует отменить, иск в этой части оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда первой инстанции надлежит отменить и в иске следует отказать исходя из следующего.
Требование министерства об обязании Управления Росреестра (лица, не привлеченного к участию в деле) аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей об аренде не подлежало удовлетворению судом с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора". В нем указано, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет /пункт 2 статьи 222 ГК РФ/.
Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществившего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной /абзац 2 пункта ст. 222 ГК РФ, пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22/.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
По смыслу приведенных норм и изложенных разъяснений, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.
В обоснование требований по первоначальному иску министерство ссылается на то, что арендованное имущество используется вопреки условиям договора аренды. Спорный объект возведен на арендуемом земельном участке, не отведенном для целей строительства, без согласия арендодателя и получения соответствующего разрешения.
Министерство, заявляя иск по настоящему делу, ссылается на неполучение ответчиком разрешения на строительство, не указывая при этом на общественную опасность возведенного объекта и не представляя тому соответствующие доказательства. Между тем, отсутствие разрешения на строительство само по себе не является достаточным основанием для принятия решения о сносе самовольной постройки. В указанном случае суду необходимо установить, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию (пункт 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Вместе с тем, в материалы дела представлено разрешение на строительство, выданное ответчику, на строительство объекта капитального строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (ООО "СЭМстрой" - пл. 528,0 кв. м, объем 1425,6 куб. м), по адресу: г. Урус-Мартан, ГУП "Госхоз Горец" (том 1, л.д. 83). Кроме того, в материалы дела представлен проект строительства, подготовленный ООО "СЭМстрой", что представляет собой двухэтажное капитальное здание с параметрами строительства 12,5 м * 25 м (312,5 кв. м). На выездном судебном заседании установлено, что на спорном участке возведено двухэтажное капитальное здание.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ответчиком осуществлено строительство на основании выданного разрешения N RU-88-2011 от 06.04.2011.
Из вышеизложенного следует, что собственником была выражена воля на создание ответчиком (посредством строительства) на спорном земельном участке объекта в соответствии с проектом ООО "СЭМстрой".
Доказательства того, что спорное строение не соответствует проекту ООО "СЭМстрой" истцом не представлены.
Использование арендованного земельного участка для "строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции" соответствует волеизъявлению истца, выраженному в договоре N 686 от 20.03.2008, которым указано, что участок предоставляется для "строительства объектов хранения и переработки сельскохозяйственной продукции".
В силу изложенного подлежит отклонению довод о создании спорного объекта на земельном участке, не отведенном для соответствующей цели, а равно вывода о том, что использование ответчиком спорного объекта не соответствует определенному собственником целевому назначению арендованного земельного участка.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о том, что создание спорного строения произведено ответчиком вопреки воле собственника земельного участка. Создание спорного объекта не может быть признано самовольным.
Министерство в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательства, подтверждающие, что объект недвижимости является самовольной постройкой (возведен на земельном участке, не предназначенном для этих целей) и при строительстве не соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, что являлось бы основанием его к сносу.
Из имеющегося в деле строительно-технического экспертного заключения о состоянии строений и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, выполненным ПРСК "ЛАМ", следует, что по результатам обследований спорного недвижимого имущества установлено его соответствие действующим строительным, противопожарным, техническим санитарным нормам и правилам.
Основания для вывода о недостоверности данного технического заключения с точки зрения доводов истца, приведенных им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а равно в апелляционной жалобе, отсутствуют.
Наличие у министерства полномочий по осуществлению земельного контроля за использованием земельных участков не влечет его освобождение от обязанности по доказыванию обоснованности заявленных требований на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Министерство не представило доказательств того, что спорное строение возведено с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан (законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц).
Доказательства неправомерного осуществления обществом строительной и иной (за исключением соответствующей определенной договором цели эксплуатации спорного объекта) деятельности на спорном земельном участке в деле отсутствуют, в силу чего основания для ее запрещения судом не установлены.
При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют нормам материального и процессуального права, поскольку сделаны при нарушении норм процессуального права и при неполном выяснении всех обстоятельств дела, имеющих значение для дела, а поэтому допущенные нарушения привели к принятию необоснованного судебного акта.
В соответствии со статьей 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены определения арбитражного суда первой инстанции являются неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, относятся на истца, но взысканию не подлежат, поскольку он в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Ответчиком судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе понесены в размере 3 000 рублей, которые подлежат взысканию с министерства в пользу ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу главы общества с ограниченной ответственностью "Парус" Чурчаева Б.М. удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 23.01.2015 по делу N А77-928/2014 отменить.
Исковые требования в части расторжения договор аренды от 20 марта 2008 года N 686 оставить без рассмотрения.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Чеченской Республики (г. Грозный, ОГРН 1032001201946, ИНН 2014024069) в пользу Чурчаева Билала Мулдыевича 3000 рублей судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.А.БЕЙТУГАНОВ
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)