Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от ОАО "Донэнерго": представителя Котляра Д.В. по доверенности от 25.12.2013,
от ИП Довженко А.П.: представителя Чернова А.В. по доверенности от 06.11.2013,
от ООО "РСУ-10": директора Чернова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 04 июня 2013 года по делу N А53-29080/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10"
к ответчику открытому акционерному обществу "Донэнерго"
о взыскании неосновательного обогащения,
по иску открытого акционерного общества "Донэнерго"
к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Довженко Александру Павловичу, обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10"
о признании договора купли-продажи недействительным,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10"
к ответчикам: открытому акционерному обществу "Донэнерго", индивидуальному предпринимателю Довженко Александру Павловичу о признании договора недействительным в части,
принятое в составе судьи Губенко М.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10" (далее - ООО "РСУ-10") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Донэнерго" (далее - ОАО "Донэнерго") о взыскании неосновательного обогащения за период с 09.04.2012 по 01.05.2013 в размере 521 178 руб. 05 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.04.2012 по 01.04.2013 в размере 2 135 руб. 73 коп. (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 5 л.д. 20-22). Делу присвоен номер А53-29080/2012.
Исковые требования мотивированы тем, что общество на основании договора купли-продажи от 02.03.2012, заключенного с ИП Довженко А.П., приобрело право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544. На данном земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий ОАО "Донэнерго". Ввиду закрепленного действующим законодательством принципа платности использования земель, ОАО "Донэнерго" обязано уплатить истцу неосновательное обогащение за неправомерное использование земельного участка за период с 09.04.2012 по 01.05.2013 в размере 54 313 руб. 78 коп., рассчитанное исходя из ставок арендной платы за аренду земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 135 руб. 73 коп.
ОАО "Донэнерго" обратилось в суд с иском к ООО "РСУ-10" и ИП Довженко А.П. о признании ничтожным договора от 02.03.2012 в части купли-продажи земельного участка площадью 1 670 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020330:544, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения регистрационной записи в ЕГРП от 09.04.2012 N 61-61-49/005/2012-439; о признании права собственности ОАО "Донэнерго" на земельный участок площадью 1 670 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020330:544, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 5 л.д. 85-87).
Исковые требования мотивированы тем, что ОАО "Донэнерго" по договору купли-продажи от 06.04.2011 приобрело у ИП Довженко А.П. котельную лит. "А, А1" с кадастровым номером 61-61-49/053/2007-115, расположенную по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135. После заключения данной сделки предприниматель заключил договор от 02.03.2012 с ООО "РСУ-10", по условиям которого произвел отчуждение земельного участка площадью 1 670 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020330:544, на котором расположена котельная. Нарушение своих прав истец усматривает в том, что в октябре 2010 года ИП Довженко А.П. неправомерно произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:522, предназначенного для эксплуатации котельной, в результате чего были образованы два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 61:59:0020330:544 и 61:59:0020330:545. ОАО "Донэнерго" полагает, что в силу норм действующего законодательства при заключении договора от 06.04.2011 по покупке здания котельной к акционерному обществу перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, занятый объектом недвижимого имущества. В связи с этим, ИП Довженко А.П. был не вправе отчуждать данный земельный участок ООО "РСУ-10" по договору купли-продажи от 02.03.2012, указанная сделка является ничтожной.
ООО "РСУ-10" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Донэнерго", индивидуальному предпринимателю Довженко Александру Павловичу (далее - ИП Довженко А.П. - привлечен к участию в деле в качестве ответчика определением суда первой инстанции от 10.12.2012) о признании договора купли-продажи от 06.04.2011 недействительным в части приобретения акционерным обществом в собственность объекта недвижимости - котельной лит. "А, А1" с кадастровым номером 61-61-49/053/2007-115, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Делу присвоен номер А53-33165/2012.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "РСУ-10" является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, на котором располагается котельная, принадлежащая на праве собственности ОАО "Донэнерго". Истец полагает, что договор от 06.04.2011 в части продажи акционерному обществу здания котельной является недействительным, т.к. из его содержания не следует волеизъявление ИП Довженко А.П. на отчуждение здания котельной совместно с земельным участком, на котором она расположена (земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544). Кроме того, в договоре отсутствуют указания на индивидуализирующие признаки земельного участка, на котором располагается котельная, что свидетельствует о незаключенности сделки.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2013 производство по делам N А53-31095/2012, N А53-33165/2012, N А53-29080/2012 было объединено, объединенному делу присвоен номер А53-29080/2012.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 исковые требования ОАО "Донэнерго" удовлетворены.
Договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между ООО "РСУ-10" и ИП Довженко А.П., признан недействительным в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1 670 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская области, г. Шахты, ул. Шевченко, 135.
За ОАО "Донэнерго" признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1 670 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская области, г. Шахты, ул. Шевченко, 135, с прекращением зарегистрированного права ООО "РСУ-10" на данный земельный участок.
С каждого из ответчиков в пользу ОАО "Донэнерго" взыскано по 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.
В удовлетворении исковых требований ООО "РСУ-10" отказано в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что нормами действующего законодательства устанавливается принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего одному лицу. Суд указал, что в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого данным объектом недвижимости. На момент заключения договора купли-продажи от 02.03.2012 на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020330:544 находился объект недвижимости, о чем ООО "РСУ-10" и ИП Довженко А.П. не могли не знать. В связи с этим, договор купли-продажи земельного участка от 02.03.2012 не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, следовательно, является ничтожным.
Суд указал, что право собственности ОАО "Донэнерго" на спорный земельный участок возникло в связи с заключением договора от 06.04.2011. Принимая во внимание данное обстоятельство и учитывая ничтожность договора купли-продажи от 02.03.2012 в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, суд пришел к вводу о неправомерности внесения в ЕГРП сведений о праве собственности ООО "РСУ-10" на спорный земельный участок.
Ввиду того, что суд пришел к выводу о законности возникновения у ОАО "Донэнерго" права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, ООО "РСУ-10" в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано в полном объеме.
С принятым судебным актом не согласился ИП Довженко А.П., в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 06.04.2011 в части приобретения ОАО "Донэнерго" в собственность котельной лит. "А, А1" с кадастровым номером 61-61-49/053/2007-115, расположенной по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - при вынесении решения по делу суд не учел, что по договору купли-продажи от 06.04.2011 стороны согласовали продажу земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:545, на котором котельная ОАО "Донэнерго" не располагается, при этом стороны не указали индивидуализирующих характеристик земельного участка, на котором располагается указанное здание, что свидетельствует о незаключенности сделки;
- - суд не учел, что сделка по отчуждению котельной ОАО "Донэнерго" является ничтожной, т.к. фактически объект недвижимости был отчужден отдельно от земельного участка;
- - констатируя ничтожности договора купли-продажи от 02.03.2012, суд сослался на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, однако суд не учел, что нормы указанной статьи Кодекса подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности;
- - суд не учел, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544 не была включена в выкупную стоимость здания котельной и обслуживающего его оборудования, земельный участок не передавался по акту ОАО "Донэнерго", в связи с чем оснований для возникновения права собственности акционерного общества на земельный участок не имелось;
- - фактически принятым решением суд обязал безвозмездно передать ОАО "Донэнерго" земельный участок, собственником которого является ИП Довженко А.П., что противоречит положениям Конституции Российской Федерации.
В отзыве ОАО "Донэнерго" просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Определением председателя первого судебного состава О.Г. Ломидзе от 28.08.2014 в составе суда по делу N А53-29080/2012 произведена замена судьи О.Г. Авдониной в связи с ее нахождением в трудовом отпуске на судью М.Н. Малыхину.
Представитель ИП Довженко А.П. и ООО "Ремонтно-Строительное Управление - 10" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ОАО "Донэнерго" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Шахты N 2178 от 25.09.2009 и договора купли-продажи земельного участка с актом приема-передачи N 4069 от 13.10.2010, ИП Довженко А.П. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:522, площадью 7903 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (т. 1 л.д. 11-12, 18-21).
В последующем данный земельный участок был разделен на несколько самостоятельных земельных участков, в результате чего, были образованы земельные участки с кадастровыми номерами:
- 61:59:0020330:523 площадью 4887 кв. м,
- 61:59:0020330:544 площадью 1670 кв. м,
- 61:59:0020330:545 площадью 1346 кв. м (т. 1 л.д. 25-28, 120-121).
По договору купли-продажи от 06.04.2011 ИП Довженко А.П. произвел отчуждение ОАО "Донэнерго", в том числе следующего имущества:
- - котельной площадью 862,7 кв. м (инвентарный номер 31418, лит. А, А1), сооружений, машин и оборудования, обслуживающих котельную, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135;
- - земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:545, площадью 1346 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (т. 2 л.д. 68-80).
Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРП за ОАО "Донэнерго" 04.07.2011, что подтверждается соответствующими свидетельствами (т. 2 л.д. 66-67).
В свою очередь, 02.03.2012 между ИП Довженко А.П. (продавец) и ООО "РСУ-10" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого общество, в том числе, приобрело земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1670 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (т. 2 л.д. 27-28).
Право собственности ООО "РСУ-10" на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 09.04.2012 (т. 3 л.д. 10).
Из представленных в материалы дела технического паспорта, ситуационного плана следует, что котельная и обслуживающее ее оборудование, принадлежащие на праве собственности ОАО "Донэнерго", располагаются на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020330:544, право собственности на который зарегистрировано за ООО "РСУ-10". Данное обстоятельство подтверждается и правовой позицией сторон спора.
ОАО "Донэнерго" полагает, что в силу положений норм действующего законодательства при осуществлении государственной регистрации права собственности на здание котельной от предпринимателя к акционерному обществу на основании договора купли-продажи от 06.04.2011 к нему перешло право собственности и на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544. В связи с этим, договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между ИП Довженко А.П. и ООО "РСУ-10", в той части, в которой предприниматель произвел отчуждение земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, является ничтожной сделкой (ИП Довженко А.П. распорядился имуществом, которое на момент совершения сделки ему не принадлежало).
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляется один из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Содержание данного принципа раскрывается в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Из содержания приведенных норм права, на которых ОАО "Донэнерго" основывает свою правовую позицию по делу, следует, что лицо, приобретшее объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем на праве собственности продавцу данного объекта, может претендовать только на часть земельного участка, занятую зданием (строением, сооружением) и необходимую для его использования.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.
Таким образом, заявляя о своих правах в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, ОАО "Донэнерго" должно было представить доказательства, свидетельствующие о том, что для использования котельной акционерному обществу требуется земельный участок площадью 1670 кв. м.
Между тем, данные доказательства суду первой инстанции представлены не были, соответствующий вопрос остался без внимания.
В связи с этим, определением от 09.102013 апелляционный суд назначил судебную экспертизу по делу N А53-29080/2012, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Северокавказский центр экспертиз и исследований".
Суд апелляционной инстанции поставил на разрешение судебной экспертизы следующий вопрос:
"Какой площадью, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, необходим земельный участок для эксплуатации здания котельной лит. А, А1 общей площадью 862,7 кв. м и обслуживающего ее оборудования, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135?".
По окончании судебной экспертизы в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение N 658 от 30.07.2014.
В данном заключении эксперты пришли к следующим выводам.
В связи с тем, что нормативные акты по нормам отвода земель для эксплуатации котельных не разрабатывались, и Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Шахты не содержат норм отвода для эксплуатации котельных, определение размера спорного земельного участка возможно только на основании действующих нормативных актов в области градостроительства, строительства, промышленной и пожарной безопасности, либо на основании проектной документации.
Согласно скорректированному Типовому проекту 903-1-140 "Котельная с 3 котлами ТВГ-8М для открытой системы теплоснабжения. Альбом III" и "Техно-рабочему проекту привязки котельной. Том I. Пояснительная записка, исходные и графические материалы" и в соответствии с пунктом 5.3 СП 89.13330.2012 "Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП II-35-76" площадь земельного участка под строительство котельной по адресу: г. Шахты, ул. Шевченко, 135, составляет 3400 кв. м.
Площадь земельного участка для эксплуатации котельной определена на основании расположения зданий и сооружений технологической линии котельной, нормативных расстояний между зданиями и сооружениями, необходимых проездов автомобильной техники к зданиям и сооружениям, необходимых проездов для пожарной техники, охранных зон и зон обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений.
Сооружения спорной котельной: здание котельной литер А с пристройкой литер А1, аккумуляторные баки литер В, литер Е, узел регулировки литер Б, солевая яма литер Г, дымовая труба литер Д, деаэратор, теплофикационная камера котельной - являются единым производственным комплексом котельной.
Согласно требованиям землеустроительных и градостроительных норм площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации котельной по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шевченко, 135, составляет 2393 кв. м, из них:
- - 1644 кв. м земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544;
- - 749 кв. м земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:545.
Как следует из кадастрового паспорта N 61/001/12-224842 от 16.05.2012, площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, сформированного для эксплуатации котельной, составляет 1670 кв. м.
Таким образом, разница между фактической площадью спорного земельного участка и площадью, определенной экспертами в своем заключении, составляет всего 26 кв. м.
Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что данное расхождение в площади земельного участка, необходимой для эксплуатации котельной, является незначительной. Из графической части заключения судебной экспертизы следует, что излишек в площади распределен по всему периметру земельного участка, в связи с чем он не может быть выделен в отдельный участок и передан ИП Довженко А.П.
Отчуждение недвижимого имущества без перехода прав пользования или права собственности на земельный участок невозможно, поскольку противоречит требованиям гражданского и земельного законодательства.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:554 зарегистрирован в ЕГРП за ООО "РСУ-10" на праве собственности, хотя само общество земельным участком не владеет и никогда не вступало во владение.
Основанием для регистрации права собственности на указанный земельный участок послужил договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между ООО "РСУ-10" и индивидуальным предпринимателем Довженко А.П.
Права на объекты недвижимости регистрируются одновременно с правами на земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, следовательно, требования ОАО "Донэнерго" о прекращении зарегистрированного права собственности ООО "РСУ-10" на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1 670 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская области, г. Шахты, ул. Шевченко, 135, и признании права собственности ОАО "Донэнерго" на спорный земельный участок, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
На момент заключения договора купли-продажи от 02.03.2012 с ООО "РСУ-10" ИП Довженко А.П. уже не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:554, т.к. данное право перешло к ОАО "Донэнерго" в силу закона в момент приобретения акционерным обществом права собственности на здание котельной.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что посредством вынесения оспариваемого судебного акта ИП Довженко А.П. фактически безвозмездно лишается своего имущества. В момент заключения договора купли-продажи с ОАО "Донэнерго" предприниматель не мог не знать, что котельная располагается на спорном земельном участке, Довженко А.П. также должен был знать, что отчуждение котельной повлечет отчуждение и занятого ею земельного участка. В связи с этим, заключая договор на условиях установленной в нем цены, предприниматель знал, что ею покрывается и выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:554. Договор не содержит в себе положений, толкуя которые, суд мог бы прийти к выводу о том, что стороны бы не намеривались одновременно с котельной заключать сделку и в отношении спорного земельного участка (стороны намерено исключили участок из предмета купли-продажи).
Поскольку в рамках настоящего дела договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "РСУ-10" и индивидуальным предпринимателем Довженко А.П., признан недействительным в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, признано право собственности ОАО "Донэнерго" на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544 с прекращением зарегистрированного права ООО "РСУ-10" на спорный земельный участок, постольку требования ООО "РСУ-10" к ОАО "Донэнерго" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, а также требования ООО "РСУ-10" к ОАО "Донэнерго", индивидуальному предпринимателю Довженко А.П. о признании договора купли-продажи от 06.04.2011 недействительным в части обоснованно отклонены судом первой инстанции.
При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2013 года по делу N А53-29080/2012 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича (ИНН 615500549168, ОГРНИП 304615535800260) и общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10" (ИНН 6155048870, ОГРН 1086155000205) в пользу открытого акционерного общества "Донэнерго" (ИНН 6163089292, ОГРН 1076163010890) по 40 000 руб. с каждого судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича (ИНН 615500549168, ОГРНИП 304615535800260) и общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10" (ИНН 6155048870, ОГРН 1086155000205) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Северокавказский центр экспертиз и исследований" (ИНН 6163105674, ОГРН 1106195010350) по 15 440 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Северокавказский центр экспертиз и исследований" (ИНН 6163105674, ОГРН 1106195010350) 80 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2014 N 15АП-10591/2013 ПО ДЕЛУ N А53-29080/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2014 г. N 15АП-10591/2013
Дело N А53-29080/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от ОАО "Донэнерго": представителя Котляра Д.В. по доверенности от 25.12.2013,
от ИП Довженко А.П.: представителя Чернова А.В. по доверенности от 06.11.2013,
от ООО "РСУ-10": директора Чернова А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 04 июня 2013 года по делу N А53-29080/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10"
к ответчику открытому акционерному обществу "Донэнерго"
о взыскании неосновательного обогащения,
по иску открытого акционерного общества "Донэнерго"
к ответчикам: индивидуальному предпринимателю Довженко Александру Павловичу, обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10"
о признании договора купли-продажи недействительным,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10"
к ответчикам: открытому акционерному обществу "Донэнерго", индивидуальному предпринимателю Довженко Александру Павловичу о признании договора недействительным в части,
принятое в составе судьи Губенко М.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10" (далее - ООО "РСУ-10") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Донэнерго" (далее - ОАО "Донэнерго") о взыскании неосновательного обогащения за период с 09.04.2012 по 01.05.2013 в размере 521 178 руб. 05 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 09.04.2012 по 01.04.2013 в размере 2 135 руб. 73 коп. (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 5 л.д. 20-22). Делу присвоен номер А53-29080/2012.
Исковые требования мотивированы тем, что общество на основании договора купли-продажи от 02.03.2012, заключенного с ИП Довженко А.П., приобрело право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544. На данном земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий ОАО "Донэнерго". Ввиду закрепленного действующим законодательством принципа платности использования земель, ОАО "Донэнерго" обязано уплатить истцу неосновательное обогащение за неправомерное использование земельного участка за период с 09.04.2012 по 01.05.2013 в размере 54 313 руб. 78 коп., рассчитанное исходя из ставок арендной платы за аренду земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 135 руб. 73 коп.
ОАО "Донэнерго" обратилось в суд с иском к ООО "РСУ-10" и ИП Довженко А.П. о признании ничтожным договора от 02.03.2012 в части купли-продажи земельного участка площадью 1 670 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020330:544, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135; о применении последствий недействительности сделки путем прекращения регистрационной записи в ЕГРП от 09.04.2012 N 61-61-49/005/2012-439; о признании права собственности ОАО "Донэнерго" на земельный участок площадью 1 670 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020330:544, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 5 л.д. 85-87).
Исковые требования мотивированы тем, что ОАО "Донэнерго" по договору купли-продажи от 06.04.2011 приобрело у ИП Довженко А.П. котельную лит. "А, А1" с кадастровым номером 61-61-49/053/2007-115, расположенную по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135. После заключения данной сделки предприниматель заключил договор от 02.03.2012 с ООО "РСУ-10", по условиям которого произвел отчуждение земельного участка площадью 1 670 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020330:544, на котором расположена котельная. Нарушение своих прав истец усматривает в том, что в октябре 2010 года ИП Довженко А.П. неправомерно произвел раздел земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:522, предназначенного для эксплуатации котельной, в результате чего были образованы два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 61:59:0020330:544 и 61:59:0020330:545. ОАО "Донэнерго" полагает, что в силу норм действующего законодательства при заключении договора от 06.04.2011 по покупке здания котельной к акционерному обществу перешло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, занятый объектом недвижимого имущества. В связи с этим, ИП Довженко А.П. был не вправе отчуждать данный земельный участок ООО "РСУ-10" по договору купли-продажи от 02.03.2012, указанная сделка является ничтожной.
ООО "РСУ-10" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Донэнерго", индивидуальному предпринимателю Довженко Александру Павловичу (далее - ИП Довженко А.П. - привлечен к участию в деле в качестве ответчика определением суда первой инстанции от 10.12.2012) о признании договора купли-продажи от 06.04.2011 недействительным в части приобретения акционерным обществом в собственность объекта недвижимости - котельной лит. "А, А1" с кадастровым номером 61-61-49/053/2007-115, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Делу присвоен номер А53-33165/2012.
Исковые требования мотивированы тем, что ООО "РСУ-10" является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, на котором располагается котельная, принадлежащая на праве собственности ОАО "Донэнерго". Истец полагает, что договор от 06.04.2011 в части продажи акционерному обществу здания котельной является недействительным, т.к. из его содержания не следует волеизъявление ИП Довженко А.П. на отчуждение здания котельной совместно с земельным участком, на котором она расположена (земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544). Кроме того, в договоре отсутствуют указания на индивидуализирующие признаки земельного участка, на котором располагается котельная, что свидетельствует о незаключенности сделки.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2013 производство по делам N А53-31095/2012, N А53-33165/2012, N А53-29080/2012 было объединено, объединенному делу присвоен номер А53-29080/2012.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.06.2013 исковые требования ОАО "Донэнерго" удовлетворены.
Договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между ООО "РСУ-10" и ИП Довженко А.П., признан недействительным в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1 670 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская области, г. Шахты, ул. Шевченко, 135.
За ОАО "Донэнерго" признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1 670 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская области, г. Шахты, ул. Шевченко, 135, с прекращением зарегистрированного права ООО "РСУ-10" на данный земельный участок.
С каждого из ответчиков в пользу ОАО "Донэнерго" взыскано по 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.
В удовлетворении исковых требований ООО "РСУ-10" отказано в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что нормами действующего законодательства устанавливается принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего одному лицу. Суд указал, что в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого данным объектом недвижимости. На момент заключения договора купли-продажи от 02.03.2012 на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020330:544 находился объект недвижимости, о чем ООО "РСУ-10" и ИП Довженко А.П. не могли не знать. В связи с этим, договор купли-продажи земельного участка от 02.03.2012 не соответствует статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, следовательно, является ничтожным.
Суд указал, что право собственности ОАО "Донэнерго" на спорный земельный участок возникло в связи с заключением договора от 06.04.2011. Принимая во внимание данное обстоятельство и учитывая ничтожность договора купли-продажи от 02.03.2012 в части отчуждения земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, суд пришел к вводу о неправомерности внесения в ЕГРП сведений о праве собственности ООО "РСУ-10" на спорный земельный участок.
Ввиду того, что суд пришел к выводу о законности возникновения у ОАО "Донэнерго" права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, ООО "РСУ-10" в удовлетворении заявленных исковых требований было отказано в полном объеме.
С принятым судебным актом не согласился ИП Довженко А.П., в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 06.04.2011 в части приобретения ОАО "Донэнерго" в собственность котельной лит. "А, А1" с кадастровым номером 61-61-49/053/2007-115, расположенной по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - при вынесении решения по делу суд не учел, что по договору купли-продажи от 06.04.2011 стороны согласовали продажу земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:545, на котором котельная ОАО "Донэнерго" не располагается, при этом стороны не указали индивидуализирующих характеристик земельного участка, на котором располагается указанное здание, что свидетельствует о незаключенности сделки;
- - суд не учел, что сделка по отчуждению котельной ОАО "Донэнерго" является ничтожной, т.к. фактически объект недвижимости был отчужден отдельно от земельного участка;
- - констатируя ничтожности договора купли-продажи от 02.03.2012, суд сослался на положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, однако суд не учел, что нормы указанной статьи Кодекса подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности;
- - суд не учел, что стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544 не была включена в выкупную стоимость здания котельной и обслуживающего его оборудования, земельный участок не передавался по акту ОАО "Донэнерго", в связи с чем оснований для возникновения права собственности акционерного общества на земельный участок не имелось;
- - фактически принятым решением суд обязал безвозмездно передать ОАО "Донэнерго" земельный участок, собственником которого является ИП Довженко А.П., что противоречит положениям Конституции Российской Федерации.
В отзыве ОАО "Донэнерго" просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Определением председателя первого судебного состава О.Г. Ломидзе от 28.08.2014 в составе суда по делу N А53-29080/2012 произведена замена судьи О.Г. Авдониной в связи с ее нахождением в трудовом отпуске на судью М.Н. Малыхину.
Представитель ИП Довженко А.П. и ООО "Ремонтно-Строительное Управление - 10" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.
Представитель ОАО "Донэнерго" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Шахты N 2178 от 25.09.2009 и договора купли-продажи земельного участка с актом приема-передачи N 4069 от 13.10.2010, ИП Довженко А.П. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:522, площадью 7903 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (т. 1 л.д. 11-12, 18-21).
В последующем данный земельный участок был разделен на несколько самостоятельных земельных участков, в результате чего, были образованы земельные участки с кадастровыми номерами:
- 61:59:0020330:523 площадью 4887 кв. м,
- 61:59:0020330:544 площадью 1670 кв. м,
- 61:59:0020330:545 площадью 1346 кв. м (т. 1 л.д. 25-28, 120-121).
По договору купли-продажи от 06.04.2011 ИП Довженко А.П. произвел отчуждение ОАО "Донэнерго", в том числе следующего имущества:
- - котельной площадью 862,7 кв. м (инвентарный номер 31418, лит. А, А1), сооружений, машин и оборудования, обслуживающих котельную, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135;
- - земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:545, площадью 1346 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (т. 2 л.д. 68-80).
Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРП за ОАО "Донэнерго" 04.07.2011, что подтверждается соответствующими свидетельствами (т. 2 л.д. 66-67).
В свою очередь, 02.03.2012 между ИП Довженко А.П. (продавец) и ООО "РСУ-10" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого общество, в том числе, приобрело земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1670 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135 (т. 2 л.д. 27-28).
Право собственности ООО "РСУ-10" на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 09.04.2012 (т. 3 л.д. 10).
Из представленных в материалы дела технического паспорта, ситуационного плана следует, что котельная и обслуживающее ее оборудование, принадлежащие на праве собственности ОАО "Донэнерго", располагаются на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0020330:544, право собственности на который зарегистрировано за ООО "РСУ-10". Данное обстоятельство подтверждается и правовой позицией сторон спора.
ОАО "Донэнерго" полагает, что в силу положений норм действующего законодательства при осуществлении государственной регистрации права собственности на здание котельной от предпринимателя к акционерному обществу на основании договора купли-продажи от 06.04.2011 к нему перешло право собственности и на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544. В связи с этим, договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между ИП Довженко А.П. и ООО "РСУ-10", в той части, в которой предприниматель произвел отчуждение земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, является ничтожной сделкой (ИП Довженко А.П. распорядился имуществом, которое на момент совершения сделки ему не принадлежало).
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляется один из основных принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Содержание данного принципа раскрывается в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Из содержания приведенных норм права, на которых ОАО "Донэнерго" основывает свою правовую позицию по делу, следует, что лицо, приобретшее объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем на праве собственности продавцу данного объекта, может претендовать только на часть земельного участка, занятую зданием (строением, сооружением) и необходимую для его использования.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.
Таким образом, заявляя о своих правах в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, ОАО "Донэнерго" должно было представить доказательства, свидетельствующие о том, что для использования котельной акционерному обществу требуется земельный участок площадью 1670 кв. м.
Между тем, данные доказательства суду первой инстанции представлены не были, соответствующий вопрос остался без внимания.
В связи с этим, определением от 09.102013 апелляционный суд назначил судебную экспертизу по делу N А53-29080/2012, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Северокавказский центр экспертиз и исследований".
Суд апелляционной инстанции поставил на разрешение судебной экспертизы следующий вопрос:
"Какой площадью, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, необходим земельный участок для эксплуатации здания котельной лит. А, А1 общей площадью 862,7 кв. м и обслуживающего ее оборудования, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Шевченко, 135?".
По окончании судебной экспертизы в суд апелляционной инстанции поступило экспертное заключение N 658 от 30.07.2014.
В данном заключении эксперты пришли к следующим выводам.
В связи с тем, что нормативные акты по нормам отвода земель для эксплуатации котельных не разрабатывались, и Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Шахты не содержат норм отвода для эксплуатации котельных, определение размера спорного земельного участка возможно только на основании действующих нормативных актов в области градостроительства, строительства, промышленной и пожарной безопасности, либо на основании проектной документации.
Согласно скорректированному Типовому проекту 903-1-140 "Котельная с 3 котлами ТВГ-8М для открытой системы теплоснабжения. Альбом III" и "Техно-рабочему проекту привязки котельной. Том I. Пояснительная записка, исходные и графические материалы" и в соответствии с пунктом 5.3 СП 89.13330.2012 "Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП II-35-76" площадь земельного участка под строительство котельной по адресу: г. Шахты, ул. Шевченко, 135, составляет 3400 кв. м.
Площадь земельного участка для эксплуатации котельной определена на основании расположения зданий и сооружений технологической линии котельной, нормативных расстояний между зданиями и сооружениями, необходимых проездов автомобильной техники к зданиям и сооружениям, необходимых проездов для пожарной техники, охранных зон и зон обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений.
Сооружения спорной котельной: здание котельной литер А с пристройкой литер А1, аккумуляторные баки литер В, литер Е, узел регулировки литер Б, солевая яма литер Г, дымовая труба литер Д, деаэратор, теплофикационная камера котельной - являются единым производственным комплексом котельной.
Согласно требованиям землеустроительных и градостроительных норм площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации котельной по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шевченко, 135, составляет 2393 кв. м, из них:
- - 1644 кв. м земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544;
- - 749 кв. м земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:545.
Как следует из кадастрового паспорта N 61/001/12-224842 от 16.05.2012, площадь земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, сформированного для эксплуатации котельной, составляет 1670 кв. м.
Таким образом, разница между фактической площадью спорного земельного участка и площадью, определенной экспертами в своем заключении, составляет всего 26 кв. м.
Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что данное расхождение в площади земельного участка, необходимой для эксплуатации котельной, является незначительной. Из графической части заключения судебной экспертизы следует, что излишек в площади распределен по всему периметру земельного участка, в связи с чем он не может быть выделен в отдельный участок и передан ИП Довженко А.П.
Отчуждение недвижимого имущества без перехода прав пользования или права собственности на земельный участок невозможно, поскольку противоречит требованиям гражданского и земельного законодательства.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:554 зарегистрирован в ЕГРП за ООО "РСУ-10" на праве собственности, хотя само общество земельным участком не владеет и никогда не вступало во владение.
Основанием для регистрации права собственности на указанный земельный участок послужил договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между ООО "РСУ-10" и индивидуальным предпринимателем Довженко А.П.
Права на объекты недвижимости регистрируются одновременно с правами на земельные участки, на которых расположены данные объекты недвижимости, следовательно, требования ОАО "Донэнерго" о прекращении зарегистрированного права собственности ООО "РСУ-10" на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544, площадью 1 670 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская области, г. Шахты, ул. Шевченко, 135, и признании права собственности ОАО "Донэнерго" на спорный земельный участок, обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
На момент заключения договора купли-продажи от 02.03.2012 с ООО "РСУ-10" ИП Довженко А.П. уже не являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:554, т.к. данное право перешло к ОАО "Донэнерго" в силу закона в момент приобретения акционерным обществом права собственности на здание котельной.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что посредством вынесения оспариваемого судебного акта ИП Довженко А.П. фактически безвозмездно лишается своего имущества. В момент заключения договора купли-продажи с ОАО "Донэнерго" предприниматель не мог не знать, что котельная располагается на спорном земельном участке, Довженко А.П. также должен был знать, что отчуждение котельной повлечет отчуждение и занятого ею земельного участка. В связи с этим, заключая договор на условиях установленной в нем цены, предприниматель знал, что ею покрывается и выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:554. Договор не содержит в себе положений, толкуя которые, суд мог бы прийти к выводу о том, что стороны бы не намеривались одновременно с котельной заключать сделку и в отношении спорного земельного участка (стороны намерено исключили участок из предмета купли-продажи).
Поскольку в рамках настоящего дела договор купли-продажи от 02.03.2012, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "РСУ-10" и индивидуальным предпринимателем Довженко А.П., признан недействительным в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020330:544, признано право собственности ОАО "Донэнерго" на земельный участок с кадастровым номером 61:59:0020330:544 с прекращением зарегистрированного права ООО "РСУ-10" на спорный земельный участок, постольку требования ООО "РСУ-10" к ОАО "Донэнерго" о взыскании неосновательного обогащения, процентов, а также требования ООО "РСУ-10" к ОАО "Донэнерго", индивидуальному предпринимателю Довженко А.П. о признании договора купли-продажи от 06.04.2011 недействительным в части обоснованно отклонены судом первой инстанции.
При указанных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 04 июня 2013 года по делу N А53-29080/2012 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича (ИНН 615500549168, ОГРНИП 304615535800260) и общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10" (ИНН 6155048870, ОГРН 1086155000205) в пользу открытого акционерного общества "Донэнерго" (ИНН 6163089292, ОГРН 1076163010890) по 40 000 руб. с каждого судебных расходов по оплате судебной экспертизы.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Довженко Александра Павловича (ИНН 615500549168, ОГРНИП 304615535800260) и общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-Строительное Управление - 10" (ИНН 6155048870, ОГРН 1086155000205) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Северокавказский центр экспертиз и исследований" (ИНН 6163105674, ОГРН 1106195010350) по 15 440 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.
Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Северокавказский центр экспертиз и исследований" (ИНН 6163105674, ОГРН 1106195010350) 80 000 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)