Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года по делу N А58-1725/2015 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год
(суд первой инстанции - Евсеева Е.А.).
при участии в судебном заседании:
- от истца: Иванов А.А. (доверенность от 09.04.2015);
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ИНН 1435191240, ОГРН 1071435012065, место нахождения: 677000, г. Якутск, ул. Петра Алексеева, д. 2 корпус 2, офис 3. далее - истец, общество) обратилось в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435110272, ОГРН 1021400001644, место нахождения: 677000, г. Якутск, ул. Аммосова, 8, далее - ответчик, министерство) об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) исковые требования удовлетворены. В обосновании суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается невозможность использования земельного участка по назначению, а Министерство не проявило должную степень осмотрительности и разумности, не предприняло соответствующих достаточных мер для установления или исключения препятствий для выставления права на заключение договора аренды земельного участка на аукцион, что привело к невозможности использования ответчиком земельного участка по назначению.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.06.2015 по делу N А58-1725/2015 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказать во взыскании с Министерства в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Полагает, что министерство выполнило свои обязанности, сделало запросы и получило ответы от уполномоченных органов о том, что на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105014:11 предусмотрено строительство 9-этажного 71-квартирного жилого дома (серии 112).
На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.08.2015.
Представитель общества дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Министерство представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом, направило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2014 N 20 (т. 1 л.д. 12-17, далее - договор аренды), согласно которому ответчиком истцу в аренду на срок 10 лет передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105014:11, находящийся по адресу: РС(Я), г. Якутск, ул. Северная, д. 4 площадью 1 195 кв. м (далее - земельный участок). Размер арендной платы установлен по итогам аукциона на основании протокола от 23.06.2014 N 2 и составляет 5 220 000,00 руб. в год, внесение арендных платежей осуществляется 15 апреля и 15 октября в год равными долями.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.07.2014.
Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования - под объекты зоны средне этажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этаже (Ж-5). При этом пунктом 1.2 договора аренды прямо предусмотрено, что цель использования является окончательным, изменение цели использования земельного участка допускается исключительно с письменного согласия ответчика и с внесением изменения в договор.
Истец письмом N 17 от 20.03.2015 (т. 1 л.д. 31-32) обратился к ответчику с просьбой уменьшить размер арендных платежей путем освобождения о уплаты арендной платы за 2015 год на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ, в связи с наличием обстоятельств, ухудшающих условия пользования земельным участком, а именно отсутствие возможности использовать земельный участок по причине несоответствия проекту планировки квартала 142 города Якутска, утвержденного распоряжением первого заместителя Главы ГО г. Якутск от 26.06.2013 N 173/1-зр.
Ответчик письмом от 01.04.2015 N 11-012-3292 (т. 1 л.д. 33) отказал в просьбе истца, указав, что отсутствие производственной деятельности и тяжелое материальное положение арендатора не могут являться основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей, установленных договором аренды, заключенному по результатам аукциона.
Общество обратилось в арбитражный суд республики Саха (Якутия) с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, министерство обратилось в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя истца в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, или ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Как правильно указывает суд первой инстанции, согласно градостроительному плану N RU 14301000-2014-8293-469 (т. 1 л.д. 22-27) вид разрешенного использования земельного участка - общественно-деловая зона многофункциональной застройки ОД-1А, в соответствии с Правилами землепользования и застройки ГО "город Якутск", утвержденных нормативно-правовым актом Якутской городской Думы N 193-НПА от 11.06.2014. Строительство многоквартирного дома является условно разрешенным видом земельного участка.
Размещение объекта (многоквартирного дома) на земельном участке не соответствует проекту планировки территории квартала 142 города Якутска, утвержденного распоряжением первого заместителя главы ГО "город Якутск" от 26.06.2013 N 173/1зр и проекту межевания квартала 142 города Якутска, утвержденному распоряжением Окружной администрации г. Якутска от 23.09.2014 N 1616р.
Как правильно указывает суд первой инстанции, данное обстоятельство означает, что истцу для использования земельного участка по назначению необходимо внесение изменения в проект планировки территории квартала 142 города Якутска путем разработки проекта планировки и прохождения процедуры утверждения документации в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса РФ или разработать эскизный проект многоквартирного здания в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания квартала 142 города Якутска. Следовательно, истец обоснованно полагает, что существенное ухудшение условий пользования арендованным земельным участком выразилось в отсутствие у него возможности использовать данный участок, ввиду вышеизложенных обстоятельств.
Факт отсутствия у истца возможности приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, свидетельствует о том, что условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в настоящем деле оснований для применения положений пункта 4 статьи 614 ГК РФ и удовлетворения заявленных требований об уменьшении арендной платы по договору аренды путем освобождения истца от ее уплаты в полном объеме за 2015 год (принимая во внимание невозможность использования арендатором земельного участка в течение всего спорного периода).
Доводы министерства, приведенные и апелляционному суду, судом первой инстанции были правильно отклонены в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя или досрочного расторжения договора.
Основанием возникновения права арендатора требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.
Таким образом, правильно был отклонен довод о том, что земельный участок был принят истцом без замечаний.
Также суд первой инстанции правильно отметил, что установление арендной платы по результатам аукциона не исключает ее уменьшения на основании п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу пункта 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).
В данном случае, как правильно указывает суд первой инстанции, в извещении о проведении аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельного участка по ул. Северной, д. 4 города Якутска РС (Я), опубликованного на официальном сайте РФ, указано, что земельный участок находится в зоне Ж-5 и соответствует проекту планировки территории квартала 142, утвержденного распоряжением первого заместителя главы ГО "город Якутск" от 26.06.2013 N 173/1зр, что не соответствует действительности.
Согласно показаниям ответчика, при проведении аукциона Министерство руководствовалась только письмами Департамента градостроительной политик ОА г. Якутска и Министерства архитектуры и строительного комплекса РС (Я).
Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что Министерство не проявило должную степень осмотрительности и разумности, не предприняло соответствующих достаточных мер для установления или исключения препятствий для выставления права на заключение договора аренды земельного участка на аукцион, что привело к невозможности использования ответчиком земельного участка по назначению. При этом доказательств, подтверждающих реальную возможность пользования ответчиком земельного участка без внесения изменения в проект планировки территории квартала 142 города Якутска путем разработки проекта планировки и прохождения процедуры утверждения документации в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса РФ или разработки эскизного проекта многоквартирного здания в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания квартала 142 города Якутска, ответчиком не представлено.
Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из того, что при выставлении права на заключение договора аренды земельного участка на аукцион орган власти должен убедиться, что земельный участок может быть использован именно по тому назначению, которое указано в аукционной документации, при этом причины невозможности использования земельного участка для общества не являлись очевидными. Апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции соответствует и сложившейся судебной практике (например, по делу А19-17882/2012).
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы оснований для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины в пользу истца не имеется, так как данная сумма взыскана не как государственная пошлина, подлежащая уплате в бюджет, а как судебные расходы, понесенные стороной.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года по делу N А58-1725/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2015 N 04АП-4629/2015 ПО ДЕЛУ N А58-1725/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2015 г. по делу N А58-1725/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Сидоренко В.А., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года по делу N А58-1725/2015 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год
(суд первой инстанции - Евсеева Е.А.).
при участии в судебном заседании:
- от истца: Иванов А.А. (доверенность от 09.04.2015);
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Капиталстрой" (ИНН 1435191240, ОГРН 1071435012065, место нахождения: 677000, г. Якутск, ул. Петра Алексеева, д. 2 корпус 2, офис 3. далее - истец, общество) обратилось в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435110272, ОГРН 1021400001644, место нахождения: 677000, г. Якутск, ул. Аммосова, 8, далее - ответчик, министерство) об обязании уменьшить размер арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей за 2015 год.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) исковые требования удовлетворены. В обосновании суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается невозможность использования земельного участка по назначению, а Министерство не проявило должную степень осмотрительности и разумности, не предприняло соответствующих достаточных мер для установления или исключения препятствий для выставления права на заключение договора аренды земельного участка на аукцион, что привело к невозможности использования ответчиком земельного участка по назначению.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29.06.2015 по делу N А58-1725/2015 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, отказать во взыскании с Министерства в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Полагает, что министерство выполнило свои обязанности, сделало запросы и получило ответы от уполномоченных органов о том, что на земельном участке с кадастровым номером 14:36:105014:11 предусмотрено строительство 9-этажного 71-квартирного жилого дома (серии 112).
На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 13.08.2015.
Представитель общества дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Министерство представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом, направило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 10.07.2014 N 20 (т. 1 л.д. 12-17, далее - договор аренды), согласно которому ответчиком истцу в аренду на срок 10 лет передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:36:105014:11, находящийся по адресу: РС(Я), г. Якутск, ул. Северная, д. 4 площадью 1 195 кв. м (далее - земельный участок). Размер арендной платы установлен по итогам аукциона на основании протокола от 23.06.2014 N 2 и составляет 5 220 000,00 руб. в год, внесение арендных платежей осуществляется 15 апреля и 15 октября в год равными долями.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.07.2014.
Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования - под объекты зоны средне этажной и многоэтажной жилой застройки 5-10 этаже (Ж-5). При этом пунктом 1.2 договора аренды прямо предусмотрено, что цель использования является окончательным, изменение цели использования земельного участка допускается исключительно с письменного согласия ответчика и с внесением изменения в договор.
Истец письмом N 17 от 20.03.2015 (т. 1 л.д. 31-32) обратился к ответчику с просьбой уменьшить размер арендных платежей путем освобождения о уплаты арендной платы за 2015 год на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ, в связи с наличием обстоятельств, ухудшающих условия пользования земельным участком, а именно отсутствие возможности использовать земельный участок по причине несоответствия проекту планировки квартала 142 города Якутска, утвержденного распоряжением первого заместителя Главы ГО г. Якутск от 26.06.2013 N 173/1-зр.
Ответчик письмом от 01.04.2015 N 11-012-3292 (т. 1 л.д. 33) отказал в просьбе истца, указав, что отсутствие производственной деятельности и тяжелое материальное положение арендатора не могут являться основанием для освобождения от обязанности по уплате арендных платежей, установленных договором аренды, заключенному по результатам аукциона.
Общество обратилось в арбитражный суд республики Саха (Якутия) с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, министерство обратилось в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя истца в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, или ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
Как правильно указывает суд первой инстанции, согласно градостроительному плану N RU 14301000-2014-8293-469 (т. 1 л.д. 22-27) вид разрешенного использования земельного участка - общественно-деловая зона многофункциональной застройки ОД-1А, в соответствии с Правилами землепользования и застройки ГО "город Якутск", утвержденных нормативно-правовым актом Якутской городской Думы N 193-НПА от 11.06.2014. Строительство многоквартирного дома является условно разрешенным видом земельного участка.
Размещение объекта (многоквартирного дома) на земельном участке не соответствует проекту планировки территории квартала 142 города Якутска, утвержденного распоряжением первого заместителя главы ГО "город Якутск" от 26.06.2013 N 173/1зр и проекту межевания квартала 142 города Якутска, утвержденному распоряжением Окружной администрации г. Якутска от 23.09.2014 N 1616р.
Как правильно указывает суд первой инстанции, данное обстоятельство означает, что истцу для использования земельного участка по назначению необходимо внесение изменения в проект планировки территории квартала 142 города Якутска путем разработки проекта планировки и прохождения процедуры утверждения документации в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса РФ или разработать эскизный проект многоквартирного здания в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания квартала 142 города Якутска. Следовательно, истец обоснованно полагает, что существенное ухудшение условий пользования арендованным земельным участком выразилось в отсутствие у него возможности использовать данный участок, ввиду вышеизложенных обстоятельств.
Факт отсутствия у истца возможности приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, свидетельствует о том, что условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в настоящем деле оснований для применения положений пункта 4 статьи 614 ГК РФ и удовлетворения заявленных требований об уменьшении арендной платы по договору аренды путем освобождения истца от ее уплаты в полном объеме за 2015 год (принимая во внимание невозможность использования арендатором земельного участка в течение всего спорного периода).
Доводы министерства, приведенные и апелляционному суду, судом первой инстанции были правильно отклонены в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя или досрочного расторжения договора.
Основанием возникновения права арендатора требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.
Таким образом, правильно был отклонен довод о том, что земельный участок был принят истцом без замечаний.
Также суд первой инстанции правильно отметил, что установление арендной платы по результатам аукциона не исключает ее уменьшения на основании п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу пункта 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ).
В данном случае, как правильно указывает суд первой инстанции, в извещении о проведении аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельного участка по ул. Северной, д. 4 города Якутска РС (Я), опубликованного на официальном сайте РФ, указано, что земельный участок находится в зоне Ж-5 и соответствует проекту планировки территории квартала 142, утвержденного распоряжением первого заместителя главы ГО "город Якутск" от 26.06.2013 N 173/1зр, что не соответствует действительности.
Согласно показаниям ответчика, при проведении аукциона Министерство руководствовалась только письмами Департамента градостроительной политик ОА г. Якутска и Министерства архитектуры и строительного комплекса РС (Я).
Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что Министерство не проявило должную степень осмотрительности и разумности, не предприняло соответствующих достаточных мер для установления или исключения препятствий для выставления права на заключение договора аренды земельного участка на аукцион, что привело к невозможности использования ответчиком земельного участка по назначению. При этом доказательств, подтверждающих реальную возможность пользования ответчиком земельного участка без внесения изменения в проект планировки территории квартала 142 города Якутска путем разработки проекта планировки и прохождения процедуры утверждения документации в соответствии со статьей 45 Градостроительного кодекса РФ или разработки эскизного проекта многоквартирного здания в соответствии с утвержденными проектами планировки и межевания квартала 142 города Якутска, ответчиком не представлено.
Апелляционный суд, поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из того, что при выставлении права на заключение договора аренды земельного участка на аукцион орган власти должен убедиться, что земельный участок может быть использован именно по тому назначению, которое указано в аукционной документации, при этом причины невозможности использования земельного участка для общества не являлись очевидными. Апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции соответствует и сложившейся судебной практике (например, по делу А19-17882/2012).
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы оснований для освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины в пользу истца не имеется, так как данная сумма взыскана не как государственная пошлина, подлежащая уплате в бюджет, а как судебные расходы, понесенные стороной.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 29 июня 2015 года по делу N А58-1725/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)