Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Карповой В.А., Коноплевой М.В.,
при участии представителя:
заинтересованных лиц - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Ахмадеевой Н.Н. (доверенности от 23.09.2013 N 8878/ик, от 20.09.2013 N 16314/кзио-исх)
в отсутствие:
заявителя - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2013 (судья Сальманова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Юдкин А.А.)
по делу N А65-1061/2012
по заявлению индивидуального предпринимателя Сеньковского Евгения Владимировича, г. Казань (ОГРНИП <...>) к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", муниципальному казенному учреждению "Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", третьи лица: Управление капитального строительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, о признании незаконными действий, взыскании убытков, об обязании совершить определенные действия,
установил:
- индивидуальный предприниматель Сеньковский Евгений Владимирович (далее - заявитель, ИП Сеньковский Е.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявление, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при повторном рассмотрении в суде первой инстанции, к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (далее - Исполнительный комитет), муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений), муниципальному казенному учреждению "Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Администрация): - признать незаконными действия Исполнительного комитета, выраженные в нарушении процедуры изъятия земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов";
- - обязать Исполнительный комитет устранить нарушение прав и законных интересов ИП Сеньковского Е.В. путем принятия в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу постановления о предоставлении в аренду земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы" по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, взамен изъятого земельного участка, располагавшегося по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов";
- - Комитету земельных и имущественных отношений составить и направить ИП Сеньковскому Е.В. проект договора аренды земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы", по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, для его заключения в течение одного месяца со дня принятия Исполнительным комитетом решения о предоставлении в аренду земельного участка;
- - взыскать с Исполнительного комитета в пользу ИП Сеньковского Е.В. убытки в размере 4 404 000 руб., причиненные незаконным изъятием земельного участка, имевшим объект недвижимости, торговый павильон "Цветы", по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов", а также судебные расходы: за услуги представителя в размере 30 000 руб.; стоимость проведенной оценки размера убытков в сумме 35 000 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.07.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013, частично удовлетворены требования ИП Сеньковского Е.В. о признании незаконными действий Исполнительного комитета, выраженные в нарушении процедуры изъятия земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов", обязании Исполнительный комитет устранить нарушение прав и законных интересов ИП Сеньковского Е.В. путем принятия в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу постановления о предоставлении в аренду земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы" по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, взамен изъятого земельного участка, располагавшегося по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов".; обязании Комитет земельных и имущественных отношений составить и направить ИП Сеньковскому Е.В. проект договора аренды земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы", по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, для его заключения в течение одного месяца со дня принятия Исполнительным комитетом решения о предоставлении в аренду земельного участка; взыскании с Исполнительного комитета в пользу ИП Сеньковского Е.В. убытков в размере 4 404 000 руб., причиненных незаконным изъятием земельного участка, имевшим объект недвижимости, торговый павильон "Цветы", по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов", взыскании судебных расходов: за услуги представителя в размере 30 000 руб.; стоимости проведенной оценки размера убытков в сумме 35 000 руб.; судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 руб. В остальной части требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 04.07.2013 отменены постановление апелляционной инстанции от 06.03.2013 и решение суда первой инстанции, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Исполнительный комитет просит отменить вышеуказанные судебные акты, отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям указанным в кассационной жалобе.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу от представителя ИП Сеньковского Е.В. Сагитзянова Р.Р. поступило два письменных ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы Исполнительного комитета в связи с его участием по делу N А65-22806/2013 25.03.2014 в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде и не получении копии кассационной жалобы.
Коллегией ходатайства рассмотрены и оставлены без удовлетворения, поскольку участие в суде кассационной инстанции 25.03.2014 не является обязанностью для сторон, суд кассационной инстанции проверяет законность принятых судебных актов по имеющимся в материалах дела доказательствам и дополнительные доказательства в суде кассационной инстанции не приобщаются к материалам дела. Факт направления кассационной жалобы сторонам подтверждается представленными почтовыми квитанциями. Кроме того, к производству кассационная жалоба принята Федеральным арбитражным судом Поволжского округа 03.03.2014, определение о принятии кассационной жалобы получено предпринимателем 05.03.2014, что подтверждается почтовым извещением.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации Авиастроительного района г. Казани от 28.02.1997 N 127 ИП Евграфовой С.В. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок размером 10 кв. м для установки торгового павильона по адресу: г. Казань, ул. Копылова по проекту, согласованному Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Казани (т. 3 л.д. 73).
На основании указанного постановления с ИП Евграфовой С.В. был заключен договор аренды земельного участка от 26.03.1997 N 1299. Пунктом 4.2.5 указанного договора предусмотрено право возведения строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными органами; пунктом 5.1.2 договора также закреплено право арендатора возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка с соблюдением Правил застройки г. Казани (т. 2 л.д. 1, т. 3 л.д. 75).
Постановлениями главы администрации Авиастроительного района г. Казани от 21.02.2000 N 103, от 05.12.2002 N 820 ИП Евграфовой С.В. представлен на 3 года и на 1 год тот же земельный участок, занимаемый торговым павильоном "Цветы" (т. 1 л.д. 106, 108).
Постановлением главы администрации г. Казани от 18.01.2003 N 74, с учетом согласованного проектного предложения, утвержденного регламента Градостроительного устава г. Казани по видами и параметрам разрешенного использования земельного участка, предпринимателю Евграфовой С.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 50 кв. м сроком на 5 лет, для реконструкции существующего торгового павильона "Цветы", перед главным входом в парк "Крылья Советов" по ул. Копылова г. Казани, с указанием условия о переносе при необходимости торгового павильона по согласованию с Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Казани до начала строительных работ по расширению проезжей части ул. Копылова (т. 1 л.д. 40).
Данный земельный участок площадью 50 кв. м был поставлен на государственный кадастровый учет с указанием его разрешенного использования: реконструкция существующего торгового павильона "Цветы", с присвоением ему кадастрового номера 16:50:220208:0006, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 18.12.2003 (т. 1 л.д. 114).
На основании постановления главы администрации г. Казани от 18.01.2003 N 74 с предпринимателем Евграфовой С.В. 10.11.2003 был заключен договор аренды N 8872 земельного участка площадью 0,005 га, расположенного по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов", для реконструкции существующего торгового павильона "Цветы", сроком на 5 лет (т. 2 л.д. 9 - 20).
По условиям договора аренды от 10.11.2003 N 8872 арендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка (пункт 5.1.2).
Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 2 л.д. 9).
Заключением Главного управления архитектуры и градостроительства от 04.02.2004 согласован рабочий проект реконструкции торгового павильона по ул. Копылова Авиастроительного района г. Казани (т. 1 л.д. 113).
28 сентября 2004 года между ИП Евграфовой С.В. и ИП Сеньковским Е.В. был заключен договор купли-продажи N 50.3-2004-10909, на основании которого было зарегистрировано право собственности заявителя на сооружение (фундамент под торговый павильон), назначение: нежилое, инв. N 11374, литера А, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова, участок перед главным входом в парк "Крылья Советов", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.10.2004 серии 16 ТА N 305543 (т. 1 л.д. 48).
Письмом Управления архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 11.09.2006 N 11-22-5665 торговому павильону "Цветы" присвоен адрес: ул. Копылова, 3 "Б" (т. 1 л.д. 138).
На основании постановления главы администрации г. Казани от 12.12.2005 N 3047 между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и ИП Сеньковским Е.В. был подписан договор от 29.09.2006 N 11443 аренды земельного участка площадью 50 кв. м с кадастровым N 16:50:220208:0006, с разрешенным использованием: под торговый павильон "Цветы", без права строительства капитальных сооружений.
Указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, вследствие чего суд сделал вывод о его незаключенности.
Пунктом 2.9. договора от 10.11.2003 N 8872 стороны предусмотрели, что продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора (с 18.01.2008) не влечет автоматического возобновления договора на неопределенный срок.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 16:50:220208:0006, земельный участок площадью 50 кв. м находится в кадастровом квартале 16:50:220208, зарезервированном для строительства автодороги за муниципальным учреждением "Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".
Из схемы функциональных зон Генерального плана муниципального образования города Казани, схемы общегородской улично-дорожной сети транспорта, схемы очередности развития общегородской улично-дорожной сети транспорта, схемы развития линий общественного транспорта (т. 5 л.д. 152 - 162), а также из топографической карты Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Казани от 03.02.2006 усматривается, что арендуемый земельный участок с торговым павильоном с присвоенным номером 3 "Б" по ул. Копылова расположен на территории объекта "Реконструкция автодороги ул. Копылова" (т. 3 л.д. 89).
08 июня 2010 года администрацией Авиастроительного района Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (территориальным органом Исполнительного комитета) в адрес предпринимателя направлено письмо N 1927, согласно которому объект "Цветы" напротив дома N 3 по ул. Копылова расположен в зоне работ переустройства трамвайных путей по объекту "Реконструкция ул. Копылова от ул. Воровского до ул. Айдарова. 2-я очередь". В данном письме заявителю указано на необходимость проведения работ по демонтажу данного объекта (т. 1 л.д. 49).
В ответ на указанное письмо предприниматель письмом от 28.06.2010 обратился в администрацию с просьбой соблюсти процедуру изъятия земельного участка, возместить причиненные ему убытки, связанные с переносом принадлежащего ему капитального строения; предоставить ему взамен изымаемого земельного участка равноценный земельный участок общей площадью 50 кв. м, для размещения торгового павильона "Цветы" (т. 1 л.д. 25 - 30).
21 июля 2010 года глава администрации Авиастроительного района письмом N 2524 сообщил заявителю, что представленный им пакет документов направлен на рассмотрение в Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета города Казани (т. 1 л.д. 50).
27 июля 2010 года предприниматель вновь обратился в администрацию с просьбой ходатайствовать перед Комитетом о предоставлении ему в собственность земельного участка взамен земельного участка, подпадающего в зону строительства автодороги по ул. Копылова (т. 1 л.д. 14).
В ответ на указанное обращение администрация письмом от 06.08.2010 N 2756 сообщила предпринимателю о направлении ходатайства в Комитет о выделении ему в собственность земельного участка площадью 50 кв. м вблизи д. 22 по ул. Беломорская взамен земельного участка, расположенного по адресу: ул. Копылова, д. 3б, а также просила незамедлительно произвести демонтаж торгового объекта "Цветы" по ул. Копылова, д. 3б в связи с проведением работ по переустройству трамвайных путей по ул. Копылова (т. 1 л.д. 16).
Во исполнение указаний территориального органа Исполнительного комитета предприниматель заключил с обществом с ограниченной ответственностью "СпецСтройИнвест" договор от 09.08.2010 N 18-47 на выполнение работ по демонтажу и утилизации торгового павильона по ул. Копылова, д. 3б, срок выполнение работ - 14 рабочих дней. По акту приема-передачи работ от 17.08.2010 заявитель принял работы по демонтажу и утилизации торгового павильона (т. 1 л.д. 59, 60).
Впоследствии Комитет письмом от 02.02.2011 N 3500 сообщил предпринимателю, что испрашиваемый земельный участок по ул. Беломорская подлежит реализации с аукциона и информация о предстоящих торгах будет опубликована в средствах массовой информации и в Интернете.
29 ноября 2011 года ИП Сеньковский Е.В. вновь обратился к Исполнительному комитету с заявлением N 96 о предоставлении земельного участка по ул. Беломорская взамен изъятого и о возмещении убытков, причиненных сносом торгового павильона "Цветы" по ул. Копылова.
15 декабря 2011 года Исполнительный комитет письмом N 24939 сообщил заявителю, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:220208:6 не был изъят в установленном порядке, соглашение об изъятии земельного участка не заключалось, факт демонтажа не подтвержден документально, следовательно, оснований для возмещения убытков не имеется (т. 1 л.д. 38).
Заявителем в материалы дела представлен отчет оценщика общества с ограниченной ответственностью "АртРеал" Варламовой Д.А., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Российское общество оценщиков", регистрационный N 000702, об оценке рыночной стоимости размера убытков, причиненных ИП Сеньковскому Е.В. изъятием земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Копылова, 3Б (по состоянию на 13.01.2012) (т. 3 л.д. 19).
Стоимость убытков в размере 4 767 000 руб. определена заявителем на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 - 256, а также в соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки. В заключение отчета указаны виды и размер убытков: упущенная выгода за период с 17.08.2010 по 13.01.2012 в размере 2 424 000 руб., стоимость изготовления и установки торгового павильона в размере 1 650 000 руб., расходы на демонтаж торгового павильона в размере 330 000 руб., стоимость права на заключение договора аренды земельного участка площадью 50 кв. м в размере 363 000 руб. (т. 3 л.д. 19 - 100).
Документы, устанавливающие убытки сносом торгового павильона, подтверждаются доказательствами, приложенными к отчету оценки: договор купли-продажи и передаточный акт от 28.09.2004, договор от 29.06.2004 N 39 на изготовлением торгового павильона и акт приема-передачи, договор от 09.08.2010 N 18-47 на демонтаж и утилизацию и акт приема-передачи от 17.08.2010, квитанции об оплате стоимости договора, бухгалтерские данные об ежедневной выручке от продажи цветов за период с 01.01.2010 по 15.07.2010, налоговыми декларациями по ЕНВД за 1 - 4 кварталы 2009, 1 - 2 кварталы 2010.
В связи с тем, что равноценный земельный участок взамен земельного участка, которым предприниматель пользовался на основании договора аренды от 10.11.2003 N 8872, ему не был предоставлен, вопрос о возмещении убытков, упущенной выгоды не решен, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды, указали на то, что доказательств не согласия использования земельного участка арендатором, ответчиком не представлено.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
ИП Сеньковский Е.В. использовал земельный участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером N 16:50:220208:0006 по адресу: г. Казань, ул. Копылова, 3 "Б" на условиях аренды по договору от 10.11.2003 N 8872, возобновленному на неопределенный срок.
Отменяя обжалованные судебные акты, коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.
Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из наличия права собственности у ИП Сеньковского Е.В на объект недвижимости.
Между тем, согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности от 19.10.2004 за ИП Сеньковским Е.В. признано право на недвижимость, объект незавершенного строительства, сооружение (фундамент под торговый павильон), назначение нежилое, инв. N 11374, литера А по адресу: РТ, г. Казань, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов", выданным Государственной регистрационной палатой при МЮ РТ. Основанием государственной регистрации права собственности явился договор купли-продажи от 28.09.2004 N 50.32004-10909 фундамента под торговый павильон (т. 1 л.д. 48).
Спорный земельный участок предоставлялся изначально под размещение временного объекта мелкорозничной сети. Торговый павильон "Цветы" по адресу г. Казань ул. Копылова д. 3 "Б" не подлежал регистрации как объект недвижимости. Какого либо согласия и в последующем на строительство объекта недвижимости администрацией из представленных документов не усматривается. Доказательства получения разрешения на строительство, государственный акт о вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию в материалы дела не представлены.
Согласно пункту 2.5 постановления Главы администрации г. Казани от 18.01.2003 N 74 "О предоставлении земельного участка по ул. Копылова в аренду, по первому требованию по согласованию с Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Казани предусмотрен перенос торгового павильона до начала строительных работ по расширению проезжей части ул. Копылова.
Делая вывод о переходе прав к Сеньковскому Е.В. на спорный земельный участок, суд исходил из наличия правовых оснований по договору купли-продажи объекта недвижимости. Указывая на наличие судебных актов по делу А65-16928/2012 об отказе в удовлетворении заявленных требований Исполнительного комитета о признании торгового павильона "Цветы" по адресу г. Казань ул. Копылова д. 3 "Б" самовольной постройкой.
Между тем требование о признании объекта самовольной постройкой отклонено и мотивировано невозможностью признать право на несуществующий объект недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
По смыслу названной нормы, установление хотя бы одного из вышеперечисленных условий влечет признание постройки самовольной.
В пункте 23 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Между тем правовым основанием для регистрация права собственности на торговый павильон послужил договор купли-продажи ленточного фундамента из бетона 0,40х0,40, что подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом (л.д. 46 - 51, т. 2).
Поскольку в техническом паспорте описание конструктивных элементов торгового объекта (фундамент бетонный ленточный; перегородки - отсутствуют, перекрытие - отсутствуют), поэтому данное строение не может являться объектом недвижимости и его следует рассматривать как временное строение.
Довод истца о соответствии спорного торгового павильона требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимается во внимание.
Имущество, обладающее в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.
Истец, считая торговый павильон объектом недвижимости, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил документов, свидетельствующих об этом.
Документами, согласно статье 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждающими правомерность строительства здания, строения и другого недвижимого имущества, являются разрешительные акты компетентных органов местного самоуправления на строительство объекта недвижимости, в том числе и о предоставлении земельного участка именно для капитального строительства, а также осуществление строительства с соблюдением всех необходимых норм и правил.
Из материалов дела не усматривается, что земельный участок выделялся для возведения капитального строения, что в установленном порядке выдавалось разрешение на строительство объекта недвижимости на данном участке. Приемка законченного строительством объекта согласно СНиП 3.01.04-87 по акту, подлежащему утверждению, не осуществлялась.
Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
С учетом изложенного для государственной регистрации права на созданный объект недвижимости среди прочего предоставляется и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Государственная регистрация как административный акт является производной от гражданско-правовых отношений, договор купли-продажи в данном случае не может являться основанием возникновения права собственности покупателя на соответствующее имущество в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом государственная регистрация не подменяет основания возникновения права и не затрагивает самого содержания права, поэтому законность внесения тех или иных записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним зависит от действительности существования права, которого касаются эти записи.
При указанных обстоятельствах факт государственной регистрации права собственности истца на торговый павильон в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правового значения.
Таким образов с учетом вышеизложенного торговый павильон "Цветы" не является объектом недвижимости и к данным правоотношениям не применимы нормы земельного и гражданского законодательства связанные с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника под объектами недвижимого имущества.
Публичный собственник, передавая в аренду спорный земельный участок, в договорах предусматривал необходимость использования его для муниципальных нужд, поэтому договора заключались срочные с арендатором.
Последовательные действия Исполнительного комитета, при перезаключении срочных договоров аренды на спорный земельный участок, при этом стороны согласовали условие о том, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается и письмо от 08.06.2010 исх. N 1927 о демонтаже торгового павильона свидетельствуют о несогласии Исполнительного комитета в продолжении арендных отношений с предпринимателем спорного земельного участка.
Добровольные действия Сеньковского Е.В. по демонтажу и вывозу торгового павильона, также свидетельствуют о согласии на прекращение договорных отношений в отношении этого спорного земельного участка.
В связи с чем, оснований для удовлетворения требований о предоставлении в аренду земельного участка взамен изъятого земельного участка и направления договора аренды не имеется.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в иных случаях, в частности, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса.
Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением, в том числе, автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд регулируется статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 279 - 283 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743 из системного толкования норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации можно сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.
Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения.
Правила Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с прекращением права на землю прекращается право собственности землевладельца на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом участке. Согласно пункту 2 статьи 281 Кодекса при определении выкупной цены в нее включаются как рыночная стоимость земельного участка, так и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества.
Данные нормы подлежат по аналогии применению в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.
При этом уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа, как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя уполномоченный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В отношении выкупа объектов недвижимости также должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.
На основании принятых решений об изъятии путем выкупа арендованного земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на таком участке, договор аренды земельного участка прекращается в силу положений подпункта 5 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Приведенные нормы права и судебная практика регулируют порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд, находящегося в собственности или в аренде, когда земельный участок изымается вместе с находящимися на них объектами недвижимости или строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненной личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.
В силу статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.
Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).
Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая что материалы дела не содержат доказательства наличия совокупности условий ответственности, предусмотренных законом, в том числе, вины ответчика в наступлении неблагоприятных для истца последствий, причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими последствиями, поэтому взыскание заявленного размера убытков с ответчика в данном случае не правомерно, поскольку из установленных по делу обстоятельств следует, что решение о выкупе земельного участка в установленном законом порядке не принималось, право пользования истцом, предоставленным ему в аренду земельным участком прекратилось вследствие отказа арендодателя от дальнейшего исполнения между сторонами договора (не является прекращением договора аренды по подпункту 5 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации) и добровольным прекращением договора аренды арендатором с демонтажем здания.
Кроме того, поскольку оснований для изъятия земельного участка, в порядке, предусмотренном Земельным кодексом с учетом вышеизложенных обстоятельств и сложившихся правоотношений сторон по аренде спорного земельного участка не имеется, поэтому требования о признании действий Исполнительного комитета выраженные в нарушении процедуры изъятия спорного земельного участка и взыскании убытков, судебных расходов, стоимости проведенной оценки размера убытков, судебных расходов по уплате госпошлины не могут быть признаны обоснованными, поэтому удовлетворению не подлежат.
С учетом вышеизложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу N А65-1061/2012 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
В.А.КАРПОВА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 28.03.2014 ПО ДЕЛУ N А65-1061/2012
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2014 г. по делу N А65-1061/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Карповой В.А., Коноплевой М.В.,
при участии представителя:
заинтересованных лиц - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Ахмадеевой Н.Н. (доверенности от 23.09.2013 N 8878/ик, от 20.09.2013 N 16314/кзио-исх)
в отсутствие:
заявителя - извещен надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2013 (судья Сальманова Р.Р.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Юдкин А.А.)
по делу N А65-1061/2012
по заявлению индивидуального предпринимателя Сеньковского Евгения Владимировича, г. Казань (ОГРНИП <...>) к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", муниципальному казенному учреждению "Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", третьи лица: Управление капитального строительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, о признании незаконными действий, взыскании убытков, об обязании совершить определенные действия,
установил:
- индивидуальный предприниматель Сеньковский Евгений Владимирович (далее - заявитель, ИП Сеньковский Е.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявление, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при повторном рассмотрении в суде первой инстанции, к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (далее - Исполнительный комитет), муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений), муниципальному казенному учреждению "Администрация Авиастроительного и Ново-Савиновского районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Администрация): - признать незаконными действия Исполнительного комитета, выраженные в нарушении процедуры изъятия земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов";
- - обязать Исполнительный комитет устранить нарушение прав и законных интересов ИП Сеньковского Е.В. путем принятия в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу постановления о предоставлении в аренду земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы" по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, взамен изъятого земельного участка, располагавшегося по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов";
- - Комитету земельных и имущественных отношений составить и направить ИП Сеньковскому Е.В. проект договора аренды земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы", по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, для его заключения в течение одного месяца со дня принятия Исполнительным комитетом решения о предоставлении в аренду земельного участка;
- - взыскать с Исполнительного комитета в пользу ИП Сеньковского Е.В. убытки в размере 4 404 000 руб., причиненные незаконным изъятием земельного участка, имевшим объект недвижимости, торговый павильон "Цветы", по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов", а также судебные расходы: за услуги представителя в размере 30 000 руб.; стоимость проведенной оценки размера убытков в сумме 35 000 руб.; судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.07.2012, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2013, частично удовлетворены требования ИП Сеньковского Е.В. о признании незаконными действий Исполнительного комитета, выраженные в нарушении процедуры изъятия земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов", обязании Исполнительный комитет устранить нарушение прав и законных интересов ИП Сеньковского Е.В. путем принятия в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу постановления о предоставлении в аренду земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы" по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, взамен изъятого земельного участка, располагавшегося по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов".; обязании Комитет земельных и имущественных отношений составить и направить ИП Сеньковскому Е.В. проект договора аренды земельного участка площадью 50 кв. м, для установки торгового павильона "Цветы", по ул. Беломорская, вблизи дома N 22, для его заключения в течение одного месяца со дня принятия Исполнительным комитетом решения о предоставлении в аренду земельного участка; взыскании с Исполнительного комитета в пользу ИП Сеньковского Е.В. убытков в размере 4 404 000 руб., причиненных незаконным изъятием земельного участка, имевшим объект недвижимости, торговый павильон "Цветы", по адресу: г. Казань, ул. Копылова, д. 3 "Б", перед главным входом в парк "Крылья Советов", взыскании судебных расходов: за услуги представителя в размере 30 000 руб.; стоимости проведенной оценки размера убытков в сумме 35 000 руб.; судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 200 руб. В остальной части требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 04.07.2013 отменены постановление апелляционной инстанции от 06.03.2013 и решение суда первой инстанции, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2013, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Исполнительный комитет просит отменить вышеуказанные судебные акты, отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям указанным в кассационной жалобе.
До рассмотрения кассационной жалобы по существу от представителя ИП Сеньковского Е.В. Сагитзянова Р.Р. поступило два письменных ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы Исполнительного комитета в связи с его участием по делу N А65-22806/2013 25.03.2014 в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде и не получении копии кассационной жалобы.
Коллегией ходатайства рассмотрены и оставлены без удовлетворения, поскольку участие в суде кассационной инстанции 25.03.2014 не является обязанностью для сторон, суд кассационной инстанции проверяет законность принятых судебных актов по имеющимся в материалах дела доказательствам и дополнительные доказательства в суде кассационной инстанции не приобщаются к материалам дела. Факт направления кассационной жалобы сторонам подтверждается представленными почтовыми квитанциями. Кроме того, к производству кассационная жалоба принята Федеральным арбитражным судом Поволжского округа 03.03.2014, определение о принятии кассационной жалобы получено предпринимателем 05.03.2014, что подтверждается почтовым извещением.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации Авиастроительного района г. Казани от 28.02.1997 N 127 ИП Евграфовой С.В. предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок размером 10 кв. м для установки торгового павильона по адресу: г. Казань, ул. Копылова по проекту, согласованному Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Казани (т. 3 л.д. 73).
На основании указанного постановления с ИП Евграфовой С.В. был заключен договор аренды земельного участка от 26.03.1997 N 1299. Пунктом 4.2.5 указанного договора предусмотрено право возведения строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными органами; пунктом 5.1.2 договора также закреплено право арендатора возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка с соблюдением Правил застройки г. Казани (т. 2 л.д. 1, т. 3 л.д. 75).
Постановлениями главы администрации Авиастроительного района г. Казани от 21.02.2000 N 103, от 05.12.2002 N 820 ИП Евграфовой С.В. представлен на 3 года и на 1 год тот же земельный участок, занимаемый торговым павильоном "Цветы" (т. 1 л.д. 106, 108).
Постановлением главы администрации г. Казани от 18.01.2003 N 74, с учетом согласованного проектного предложения, утвержденного регламента Градостроительного устава г. Казани по видами и параметрам разрешенного использования земельного участка, предпринимателю Евграфовой С.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 50 кв. м сроком на 5 лет, для реконструкции существующего торгового павильона "Цветы", перед главным входом в парк "Крылья Советов" по ул. Копылова г. Казани, с указанием условия о переносе при необходимости торгового павильона по согласованию с Главным управлением архитектуры и градостроительства г. Казани до начала строительных работ по расширению проезжей части ул. Копылова (т. 1 л.д. 40).
Данный земельный участок площадью 50 кв. м был поставлен на государственный кадастровый учет с указанием его разрешенного использования: реконструкция существующего торгового павильона "Цветы", с присвоением ему кадастрового номера 16:50:220208:0006, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 18.12.2003 (т. 1 л.д. 114).
На основании постановления главы администрации г. Казани от 18.01.2003 N 74 с предпринимателем Евграфовой С.В. 10.11.2003 был заключен договор аренды N 8872 земельного участка площадью 0,005 га, расположенного по адресу: г. Казань, Авиастроительный район, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов", для реконструкции существующего торгового павильона "Цветы", сроком на 5 лет (т. 2 л.д. 9 - 20).
По условиям договора аренды от 10.11.2003 N 8872 арендатор вправе возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка (пункт 5.1.2).
Данный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 2 л.д. 9).
Заключением Главного управления архитектуры и градостроительства от 04.02.2004 согласован рабочий проект реконструкции торгового павильона по ул. Копылова Авиастроительного района г. Казани (т. 1 л.д. 113).
28 сентября 2004 года между ИП Евграфовой С.В. и ИП Сеньковским Е.В. был заключен договор купли-продажи N 50.3-2004-10909, на основании которого было зарегистрировано право собственности заявителя на сооружение (фундамент под торговый павильон), назначение: нежилое, инв. N 11374, литера А, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Копылова, участок перед главным входом в парк "Крылья Советов", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.10.2004 серии 16 ТА N 305543 (т. 1 л.д. 48).
Письмом Управления архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 11.09.2006 N 11-22-5665 торговому павильону "Цветы" присвоен адрес: ул. Копылова, 3 "Б" (т. 1 л.д. 138).
На основании постановления главы администрации г. Казани от 12.12.2005 N 3047 между Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и ИП Сеньковским Е.В. был подписан договор от 29.09.2006 N 11443 аренды земельного участка площадью 50 кв. м с кадастровым N 16:50:220208:0006, с разрешенным использованием: под торговый павильон "Цветы", без права строительства капитальных сооружений.
Указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, вследствие чего суд сделал вывод о его незаключенности.
Пунктом 2.9. договора от 10.11.2003 N 8872 стороны предусмотрели, что продолжение пользования арендатором земельным участком после истечения срока действия договора (с 18.01.2008) не влечет автоматического возобновления договора на неопределенный срок.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 16:50:220208:0006, земельный участок площадью 50 кв. м находится в кадастровом квартале 16:50:220208, зарезервированном для строительства автодороги за муниципальным учреждением "Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".
Из схемы функциональных зон Генерального плана муниципального образования города Казани, схемы общегородской улично-дорожной сети транспорта, схемы очередности развития общегородской улично-дорожной сети транспорта, схемы развития линий общественного транспорта (т. 5 л.д. 152 - 162), а также из топографической карты Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Казани от 03.02.2006 усматривается, что арендуемый земельный участок с торговым павильоном с присвоенным номером 3 "Б" по ул. Копылова расположен на территории объекта "Реконструкция автодороги ул. Копылова" (т. 3 л.д. 89).
08 июня 2010 года администрацией Авиастроительного района Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани (территориальным органом Исполнительного комитета) в адрес предпринимателя направлено письмо N 1927, согласно которому объект "Цветы" напротив дома N 3 по ул. Копылова расположен в зоне работ переустройства трамвайных путей по объекту "Реконструкция ул. Копылова от ул. Воровского до ул. Айдарова. 2-я очередь". В данном письме заявителю указано на необходимость проведения работ по демонтажу данного объекта (т. 1 л.д. 49).
В ответ на указанное письмо предприниматель письмом от 28.06.2010 обратился в администрацию с просьбой соблюсти процедуру изъятия земельного участка, возместить причиненные ему убытки, связанные с переносом принадлежащего ему капитального строения; предоставить ему взамен изымаемого земельного участка равноценный земельный участок общей площадью 50 кв. м, для размещения торгового павильона "Цветы" (т. 1 л.д. 25 - 30).
21 июля 2010 года глава администрации Авиастроительного района письмом N 2524 сообщил заявителю, что представленный им пакет документов направлен на рассмотрение в Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета города Казани (т. 1 л.д. 50).
27 июля 2010 года предприниматель вновь обратился в администрацию с просьбой ходатайствовать перед Комитетом о предоставлении ему в собственность земельного участка взамен земельного участка, подпадающего в зону строительства автодороги по ул. Копылова (т. 1 л.д. 14).
В ответ на указанное обращение администрация письмом от 06.08.2010 N 2756 сообщила предпринимателю о направлении ходатайства в Комитет о выделении ему в собственность земельного участка площадью 50 кв. м вблизи д. 22 по ул. Беломорская взамен земельного участка, расположенного по адресу: ул. Копылова, д. 3б, а также просила незамедлительно произвести демонтаж торгового объекта "Цветы" по ул. Копылова, д. 3б в связи с проведением работ по переустройству трамвайных путей по ул. Копылова (т. 1 л.д. 16).
Во исполнение указаний территориального органа Исполнительного комитета предприниматель заключил с обществом с ограниченной ответственностью "СпецСтройИнвест" договор от 09.08.2010 N 18-47 на выполнение работ по демонтажу и утилизации торгового павильона по ул. Копылова, д. 3б, срок выполнение работ - 14 рабочих дней. По акту приема-передачи работ от 17.08.2010 заявитель принял работы по демонтажу и утилизации торгового павильона (т. 1 л.д. 59, 60).
Впоследствии Комитет письмом от 02.02.2011 N 3500 сообщил предпринимателю, что испрашиваемый земельный участок по ул. Беломорская подлежит реализации с аукциона и информация о предстоящих торгах будет опубликована в средствах массовой информации и в Интернете.
29 ноября 2011 года ИП Сеньковский Е.В. вновь обратился к Исполнительному комитету с заявлением N 96 о предоставлении земельного участка по ул. Беломорская взамен изъятого и о возмещении убытков, причиненных сносом торгового павильона "Цветы" по ул. Копылова.
15 декабря 2011 года Исполнительный комитет письмом N 24939 сообщил заявителю, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:220208:6 не был изъят в установленном порядке, соглашение об изъятии земельного участка не заключалось, факт демонтажа не подтвержден документально, следовательно, оснований для возмещения убытков не имеется (т. 1 л.д. 38).
Заявителем в материалы дела представлен отчет оценщика общества с ограниченной ответственностью "АртРеал" Варламовой Д.А., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Российское общество оценщиков", регистрационный N 000702, об оценке рыночной стоимости размера убытков, причиненных ИП Сеньковскому Е.В. изъятием земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Копылова, 3Б (по состоянию на 13.01.2012) (т. 3 л.д. 19).
Стоимость убытков в размере 4 767 000 руб. определена заявителем на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 - 256, а также в соответствии с Едиными Стандартами Профессиональной Практики Оценки. В заключение отчета указаны виды и размер убытков: упущенная выгода за период с 17.08.2010 по 13.01.2012 в размере 2 424 000 руб., стоимость изготовления и установки торгового павильона в размере 1 650 000 руб., расходы на демонтаж торгового павильона в размере 330 000 руб., стоимость права на заключение договора аренды земельного участка площадью 50 кв. м в размере 363 000 руб. (т. 3 л.д. 19 - 100).
Документы, устанавливающие убытки сносом торгового павильона, подтверждаются доказательствами, приложенными к отчету оценки: договор купли-продажи и передаточный акт от 28.09.2004, договор от 29.06.2004 N 39 на изготовлением торгового павильона и акт приема-передачи, договор от 09.08.2010 N 18-47 на демонтаж и утилизацию и акт приема-передачи от 17.08.2010, квитанции об оплате стоимости договора, бухгалтерские данные об ежедневной выручке от продажи цветов за период с 01.01.2010 по 15.07.2010, налоговыми декларациями по ЕНВД за 1 - 4 кварталы 2009, 1 - 2 кварталы 2010.
В связи с тем, что равноценный земельный участок взамен земельного участка, которым предприниматель пользовался на основании договора аренды от 10.11.2003 N 8872, ему не был предоставлен, вопрос о возмещении убытков, упущенной выгоды не решен, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды, указали на то, что доказательств не согласия использования земельного участка арендатором, ответчиком не представлено.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
ИП Сеньковский Е.В. использовал земельный участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером N 16:50:220208:0006 по адресу: г. Казань, ул. Копылова, 3 "Б" на условиях аренды по договору от 10.11.2003 N 8872, возобновленному на неопределенный срок.
Отменяя обжалованные судебные акты, коллегия кассационной инстанции исходит из следующего.
Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из наличия права собственности у ИП Сеньковского Е.В на объект недвижимости.
Между тем, согласно Свидетельству о государственной регистрации права собственности от 19.10.2004 за ИП Сеньковским Е.В. признано право на недвижимость, объект незавершенного строительства, сооружение (фундамент под торговый павильон), назначение нежилое, инв. N 11374, литера А по адресу: РТ, г. Казань, ул. Копылова, перед главным входом в парк "Крылья Советов", выданным Государственной регистрационной палатой при МЮ РТ. Основанием государственной регистрации права собственности явился договор купли-продажи от 28.09.2004 N 50.32004-10909 фундамента под торговый павильон (т. 1 л.д. 48).
Спорный земельный участок предоставлялся изначально под размещение временного объекта мелкорозничной сети. Торговый павильон "Цветы" по адресу г. Казань ул. Копылова д. 3 "Б" не подлежал регистрации как объект недвижимости. Какого либо согласия и в последующем на строительство объекта недвижимости администрацией из представленных документов не усматривается. Доказательства получения разрешения на строительство, государственный акт о вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию в материалы дела не представлены.
Согласно пункту 2.5 постановления Главы администрации г. Казани от 18.01.2003 N 74 "О предоставлении земельного участка по ул. Копылова в аренду, по первому требованию по согласованию с Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Казани предусмотрен перенос торгового павильона до начала строительных работ по расширению проезжей части ул. Копылова.
Делая вывод о переходе прав к Сеньковскому Е.В. на спорный земельный участок, суд исходил из наличия правовых оснований по договору купли-продажи объекта недвижимости. Указывая на наличие судебных актов по делу А65-16928/2012 об отказе в удовлетворении заявленных требований Исполнительного комитета о признании торгового павильона "Цветы" по адресу г. Казань ул. Копылова д. 3 "Б" самовольной постройкой.
Между тем требование о признании объекта самовольной постройкой отклонено и мотивировано невозможностью признать право на несуществующий объект недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
По смыслу названной нормы, установление хотя бы одного из вышеперечисленных условий влечет признание постройки самовольной.
В пункте 23 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Между тем правовым основанием для регистрация права собственности на торговый павильон послужил договор купли-продажи ленточного фундамента из бетона 0,40х0,40, что подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом (л.д. 46 - 51, т. 2).
Поскольку в техническом паспорте описание конструктивных элементов торгового объекта (фундамент бетонный ленточный; перегородки - отсутствуют, перекрытие - отсутствуют), поэтому данное строение не может являться объектом недвижимости и его следует рассматривать как временное строение.
Довод истца о соответствии спорного торгового павильона требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не принимается во внимание.
Имущество, обладающее в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.
Истец, считая торговый павильон объектом недвижимости, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил документов, свидетельствующих об этом.
Документами, согласно статье 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждающими правомерность строительства здания, строения и другого недвижимого имущества, являются разрешительные акты компетентных органов местного самоуправления на строительство объекта недвижимости, в том числе и о предоставлении земельного участка именно для капитального строительства, а также осуществление строительства с соблюдением всех необходимых норм и правил.
Из материалов дела не усматривается, что земельный участок выделялся для возведения капитального строения, что в установленном порядке выдавалось разрешение на строительство объекта недвижимости на данном участке. Приемка законченного строительством объекта согласно СНиП 3.01.04-87 по акту, подлежащему утверждению, не осуществлялась.
Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
С учетом изложенного для государственной регистрации права на созданный объект недвижимости среди прочего предоставляется и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Государственная регистрация как административный акт является производной от гражданско-правовых отношений, договор купли-продажи в данном случае не может являться основанием возникновения права собственности покупателя на соответствующее имущество в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом государственная регистрация не подменяет основания возникновения права и не затрагивает самого содержания права, поэтому законность внесения тех или иных записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним зависит от действительности существования права, которого касаются эти записи.
При указанных обстоятельствах факт государственной регистрации права собственности истца на торговый павильон в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не имеет правового значения.
Таким образов с учетом вышеизложенного торговый павильон "Цветы" не является объектом недвижимости и к данным правоотношениям не применимы нормы земельного и гражданского законодательства связанные с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника под объектами недвижимого имущества.
Публичный собственник, передавая в аренду спорный земельный участок, в договорах предусматривал необходимость использования его для муниципальных нужд, поэтому договора заключались срочные с арендатором.
Последовательные действия Исполнительного комитета, при перезаключении срочных договоров аренды на спорный земельный участок, при этом стороны согласовали условие о том, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается и письмо от 08.06.2010 исх. N 1927 о демонтаже торгового павильона свидетельствуют о несогласии Исполнительного комитета в продолжении арендных отношений с предпринимателем спорного земельного участка.
Добровольные действия Сеньковского Е.В. по демонтажу и вывозу торгового павильона, также свидетельствуют о согласии на прекращение договорных отношений в отношении этого спорного земельного участка.
В связи с чем, оснований для удовлетворения требований о предоставлении в аренду земельного участка взамен изъятого земельного участка и направления договора аренды не имеется.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в иных случаях, в частности, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса.
Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением, в том числе, автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд регулируется статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 279 - 283 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2379/11 по делу N А40-96790/09-7-743 из системного толкования норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации можно сделать вывод о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, может быть распространено и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд требуется земельный участок, переданный в аренду.
Применение к праву владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, института выкупа для государственных или муниципальных нужд обеспечивает наиболее полную защиту интересов арендатора земельного участка, поскольку обеспечивает использование для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, устанавливающего не только баланс интересов сторон, но и гарантирующего интересы лица, чье право будет прекращено в результате выкупа, в том числе: предварительное уведомление о предполагаемом изъятии не менее чем за год; включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду; возможность судебного обжалования выкупной цены и других условий выкупа; предварительность возмещения.
Правила Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с прекращением права на землю прекращается право собственности землевладельца на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом участке. Согласно пункту 2 статьи 281 Кодекса при определении выкупной цены в нее включаются как рыночная стоимость земельного участка, так и рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества.
Данные нормы подлежат по аналогии применению в случае, когда арендованные земельные участки изымаются вместе с находящимися на них строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.
При этом уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа, как арендованного земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке и принадлежащих арендатору на праве собственности, а при несогласии правообладателя уполномоченный орган должен обратиться в суд с требованием о выкупе арендованного земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В отношении выкупа объектов недвижимости также должна быть обеспечена реализация принципа предварительности возмещения.
На основании принятых решений об изъятии путем выкупа арендованного земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на таком участке, договор аренды земельного участка прекращается в силу положений подпункта 5 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Приведенные нормы права и судебная практика регулируют порядок выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд, находящегося в собственности или в аренде, когда земельный участок изымается вместе с находящимися на них объектами недвижимости или строениями, принадлежащими арендатору на праве собственности.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с частью 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненной личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности. Поэтому ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.
В силу статей 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение вреда, причиненного имуществу гражданина или юридического лица, допускается при доказанности факта причинения вреда и его размера (наличие вреда), противоправности действий (бездействия), наличии причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и наступившими последствиями и вины причинителя вреда.
Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).
Лицо, требующее возмещения убытков (истец), в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать факт противоправности действий (бездействия) ответчика, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая что материалы дела не содержат доказательства наличия совокупности условий ответственности, предусмотренных законом, в том числе, вины ответчика в наступлении неблагоприятных для истца последствий, причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими последствиями, поэтому взыскание заявленного размера убытков с ответчика в данном случае не правомерно, поскольку из установленных по делу обстоятельств следует, что решение о выкупе земельного участка в установленном законом порядке не принималось, право пользования истцом, предоставленным ему в аренду земельным участком прекратилось вследствие отказа арендодателя от дальнейшего исполнения между сторонами договора (не является прекращением договора аренды по подпункту 5 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации) и добровольным прекращением договора аренды арендатором с демонтажем здания.
Кроме того, поскольку оснований для изъятия земельного участка, в порядке, предусмотренном Земельным кодексом с учетом вышеизложенных обстоятельств и сложившихся правоотношений сторон по аренде спорного земельного участка не имеется, поэтому требования о признании действий Исполнительного комитета выраженные в нарушении процедуры изъятия спорного земельного участка и взыскании убытков, судебных расходов, стоимости проведенной оценки размера убытков, судебных расходов по уплате госпошлины не могут быть признаны обоснованными, поэтому удовлетворению не подлежат.
С учетом вышеизложенного обжалованные судебные акты подлежат отмене, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.09.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 по делу N А65-1061/2012 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
В.А.КАРПОВА
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)