Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11927/2014) общества с ограниченной ответственностью "Офис-2012" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 (судья Минеев О.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Офис-2012" (ОГРН 1117232056259, ИНН 7204175322)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460)
3-е лицо: Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени
о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области, изложенного в письме от 22.01.2014, в продлении на прежних условиях срока действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248 земельного участка площадью 6 391 кв. м для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства), по адресу: г. Тюмень, ул. Профсоюзная-Северная, об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области продлить срок действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: Стадухина Ж.А. по доверенности N 2 от 14.01.2014;
- от ответчика: представитель не явился;
- от 3-го лица: представитель не явился;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Офис-2012" (далее - ООО "Офис-2012", заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области, изложенного в письме от 22.01.2014, в продлении на прежних условиях срока действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248 земельного участка площадью 6391 кв. м для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства), по адресу: г. Тюмень, ул. Профсоюзная-Северная.
В качестве способа восстановления права заявитель просил обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области продлить срок действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248 земельного участка площадью 6391 кв. м для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства), по адресу: г. Тюмень, ул. Профсоюзная-Северная с заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды на прежних условиях (3 года).
Третьим лицом без самостоятельных требований на стороне ответчика был привлечен Департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени.
Решением арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 в удовлетворении заявленных требований было отказано в полном объеме.
В обоснование решения суд первой инстанции указал, что истечение срока договора является основанием для прекращения аренды; действующее законодательство не ограничивает право собственника на отказ в предоставлении земельного участка в аренду; поскольку земельный участок не выставлен на торги, постольку у заявителя отсутствует возможность реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды; спорный земельный участок с 29.08.2013 отнесен к зоне Р-2 "Зона озелененных территорий общего пользования", что противоречит целевому назначению испрашиваемого земельного участка.
В апелляционной жалобе ООО "Офис-2012" просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, поскольку общество 15.11.2013 обратилось с заявлением о продлении договора и на момент истечения срока его действия (28.12.2013) ответ заявителем получен не был; в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 9.12 Положения о порядке предоставления земельных участков отказ в предоставлении земельного участка возможен только в случае отсутствия такого права на предоставление земельных участков; действующее законодательство содержит запрет на предоставление в аренду только земельных участков, изъятых из оборота; границы земель общего пользования обозначаются красными линиями, по спорному земельному участку красные линии не проходят, объектов общего пользования (дорог, проездов, скверов, лесопарков и т.д.) на земельном участке не имеется; на момент предоставления земельного участка он полностью соответствовал целям его формирования и входил в границы территориальной зоны ОД-2.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Тюменской области указал на то, что в момент предоставления земельного участка для целей, указанных заявителем, он располагался в зоне ОД-2 "Зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения" и соответствовал условиям территориального зонирования. Решением Тюменской городской Думы от 29.08.2013 N 1101 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Тюмени" были внесены изменения, согласно которым названный участок отнесен к территориальной зоне Р-2 "Зона озеленения территорий общего пользования". Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми арендаторами.
Надлежащим образом уведомленные Департамент имущественных отношений Тюменской области и Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени явку своих представителей в процесс не обеспечили, в связи с чем, дела рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей заявителя, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства. 29.12.2010 Департаментом имущественных отношений Тюменской области было принято решение N 3927-3 о предоставлении ООО "Тюмень-Хилтон" земельного участка площадью 6391 кв. м с кадастровым номером 72:23:0218003:295 для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства) в г. Тюмени, ул. Профсоюзная - Северная.
16.08.2011 на основании указанного решения между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Тюмень-Хилтон" заключен договор аренды земельного участка N 23-11/248 на срок с 29.12.2010 по 28.12.2013 (в редакции уведомления Департамента от 10.10.2012 N 15479-23-11/248-1), который 05.12.2011 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (регистрационный номер N 72-72-01/460/2011-406).
01.08.2012 с согласия Департамента имущественных отношений Тюменской области между ООО "Тюмень-Хилтон" и ООО "ОФИС - 2012" был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды (цессии) на основании которого все права и обязанности арендатора по договору от 16.08.2011 N 23-11/248 были переданы от ООО "Тюмень-Хилтон" к ООО "ОФИС-2012".
Договор уступки (цессии) был зарегистрирован 07.09.2012 органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с предстоящим окончанием срока действия договора аренды спорного земельного участка (28.12.2013), ООО "ОФИС-2012" обратилось в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением от 15.11.2013 о продлении срока действия договора аренды на новый срок на прежних условиях.
Так как по истечении срока действия договора аренды ответ не был получен заявителем и никаких возражений от Департамента имущественных отношений Тюменской области не поступало, ООО "ОФИС-2012" продолжил использование земельного участка в соответствии с его назначением указанным Договоре аренды.
22.01.2014 Департаментом в адрес заявителя было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 16.08.2011 N 23-11/248. В обоснование своего решения, Департамент имущественных отношений Тюменской области сослался на решение совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам от 26.11.2013, которым обществу было отказано в продлении аренды спорного земельного участка в связи с его расположением в границах земель общего пользования.
Полагая, что отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 16.08.2011 N 23-11/248 является незаконным, ООО "ОФИС-2012" обратилось в суд с заявленными требованиями.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 в удовлетворении заявленных требований было отказано. Указанное решение обжаловано заявителем в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит решение суда не подлежащим отмене, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказывает исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным ненормативного правового акта, признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту и нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Пунктами 3.1.3, 3.2.19 договора аренды предусмотрено право арендатора заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, а в случае отсутствия такого заявления по окончании срока действия договора возвратить арендодателю земельный участок.
Таким образом, одним из общих оснований для прекращения аренды является истечение срока его действия. При этом возможность продления договора на согласованных условиях договором предусмотрена при наличии соответствующего заявления, поданного за три месяца до истечения договора согласования арендодателем новых условия договора или выражение согласия на заключение договора на прежних условиях.
Заявление было подано арендатором за полтора месяца до срока истечения договора. Однако, Департамент имущественных отношений Тюменской области не посчитал возможным продлить срок договора.
В соответствии со статьей 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 N 411 "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области", Положением о департаменте имущественных отношений Тюменской области, утвержденным постановлением Правительства Тюменской области от 29.09.2006 N 222-п, являясь уполномоченным органом исполнительной власти Тюменской области, Департамент осуществляет распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании городской округ город Тюмень, на основании решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам.
На основании протокола от 26.11.2013 Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам Департамент имущественных отношений принял решение об отказе в продлении срока договора аренды, о чем уведомил арендатора.
Таким образом, уведомив арендатора о прекращении аренды по истечении срока действия договора, Департамент имущественных отношений Тюменской области, как арендодатель по договору и уполномоченное законом лицо, воспользовался правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - изъявил волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды будет прекращен с 29.12.2013, в связи с чем, арендатор обязан передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.
В апелляционной жалобе ООО "Офис-2012" указывает, на то, что общество 15.11.2013 обратилось с заявлением о продлении договора до момента истечения срока его действия (28.12.2013), но ответ заявителем до истечения срока договора получен не был, что, по мнению заявителя, свидетельствует о пролонгации договора на новый срок.
Однако, как было выше сказано, действующий между сторонами договор предусматривает обязанность арендатора подать соответствующее заявление за 3 месяца до истечения срока договора, что заявителем исполнено не было.
Кроме того, из содержания статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с условиями данного договора не следует, что договор может быть продлен без волеизъявления арендодателя. Следовательно, направление Департаментом имущественных отношений Тюменской области отказа в продлении срока договора после истечение срока договора не может означать автоматического продления данного договора на новый срок на прежних условиях.
Податель апелляционной жалобы также указывает на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды данного земельного участка.
Действительно, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
Как пояснил представитель заинтересованного лица, в настоящее время Департаментом не планируется передача земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 18 003:295 в пользование третьим лицам, решения о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды в отношении указанного участка также не принималось.
Таким образом, как правильно указывал суд первой инстанции, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Указанная позиция отражена также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, от 19.07.2005 N 3440/05.
При таких обстоятельствах, учитывая, что статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает право собственника на отказ в предоставлении земельного участка в аренду, а гражданское и земельное законодательство не возлагают на орган государственной власти обязанности по заключению договора аренды земельного участка с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением хоть и имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, отказ Департамента в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 16.08.2011 N 23-11/248, изложенный в письме от 02.12.2013 за N 18370-23-11/248-2, не противоречит действующему.
В апелляционной жалобе ООО "Офис-2012" также указывает, что в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 9.12 Положения о порядке предоставления земельных участков отказ в предоставлении земельного участка возможен только в случае отсутствия такого права на предоставление земельных участков, при этом, действующее законодательство содержит запрет на предоставление в аренду только земельных участков, изъятых из оборота.
Однако, подателем апелляционной жалобы не учтено, что заявление, на основании которого был принят оспариваемый отказ, было подано на продлении договора аренды, а не на предоставление земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Действительно, первоначально земельный участок был сформирован и предоставлен для целей, не связанных со строительством в порядке названной норма права. Однако, статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что по заявлению о предоставлении земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством орган местного самоуправления с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть выбраны и предоставлены в аренду или собственность лишь несформированные земельные участки. Сформированные земельные участки могут быть предоставлены органом местного самоуправления в силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации лишь путем проведения торгов.
Кроме того, обстоятельством, послужившим основанием для принятия Департаментом имущественных отношений Тюменской области оспариваемого решения, явилось нахождение земельного участка в границах земель общего пользования.
Пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым, общественно-деловым, производственным и иным территориальным зонам.
Пункт 12 названной нормы определяет, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
По смыслу приведенных норм целевое назначение земель общего пользования является приоритетным, они не могут использоваться в соответствии с иным целевым назначением.
На момент предоставления земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, он располагался согласно Решению Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154 в зоне ОД-2.
Решением Тюменской городской Думы от 29.08.2013 N 1101 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Тюмени" были внесены изменения, согласно которым названный участок отнесен к территориальной зоне Р-2 "Зона озеленения территорий общего пользования".
Судом первой инстанции верно установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки города Тюмени граница территориальной зоны Р-2 "Зона озелененных территорий общего пользования" выделена на карте градостроительного зонирования в целях создания озелененных территорий общего пользования (за исключением городских садов, парков), сохранения чистой окружающей среды в интересах здоровья населения.
Податель апелляционной жалобы утверждает, что согласно схеме земельного участка границы земель общего пользования обозначаются красными линиями, по спорному земельному участку красные линии не проходят, объектов общего пользования (дорог, проездов, скверов, лесопарков и т.д.) на земельном участке не имеется.
Однако, подателем апелляционной жалобы не учтено, что в соответствии со статьей 35 Правил землепользования и застройки градостроительным регламентом территориальной зоны Р-2 в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено размещение элементов озеленения и благоустройства.
Данное понятие раскрывается решением Тюменской городской Думы от 26.06.2008 N 81 "О Правилах благоустройства города Тюмени", которым к объектам благоустройства отнесены детские площадки, зеленые насаждения, площадки для отдыха, площадки для спортивных занятий, объекты монументального искусства, беседки, уличное освещение.
В качестве вспомогательного вида разрешенного использования данная статья предусматривает размещение объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации. Однако, вспомогательный вид разрешенного использования предполагает его использование только одновременно с основным видом разрешенного использования.
Таким образом, на момент предоставления земельный участок полностью соответствовал целям его формирования. Однако, на момент обращения за продлением договора аренды, изменение целевого назначения указанного участка не соответствовало испрашиваемым заявителям целям.
Департаментом установлено и зафиксировано актом обследования земельного участка от 19.11.2013 N 1849/23-37894, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 18 003:295 растут многолетние деревья, территория участка используется для проезда и под парковку автотранспорта.
Следовательно, спорный земельный участок находится в границах территории общего пользования (проезда) и используется неограниченным кругом лиц. Продолжение арендных отношений указанного земельного участка приведет к нарушению публичных интересов в результате использования территории общего пользования не по целевому назначению.
Доводы апелляционной жалобы в данной части направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, в связи с чем, подлежат отклонению.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что, отказав в удовлетворении заявления ООО "Офис-2012", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее подателя. Излишне уплаченная государственная пошлина возвращается заявителю из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офис-2012" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 - без изменения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Офис-2012" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением N 407 от 10.10.2014.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2014 N 08АП-11927/2014 ПО ДЕЛУ N А70-4141/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. N 08АП-11927/2014
Дело N А70-4141/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.
при ведении протокола судебного заседания: Плехановой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11927/2014) общества с ограниченной ответственностью "Офис-2012" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 (судья Минеев О.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Офис-2012" (ОГРН 1117232056259, ИНН 7204175322)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460)
3-е лицо: Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени
о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области, изложенного в письме от 22.01.2014, в продлении на прежних условиях срока действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248 земельного участка площадью 6 391 кв. м для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства), по адресу: г. Тюмень, ул. Профсоюзная-Северная, об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области продлить срок действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: Стадухина Ж.А. по доверенности N 2 от 14.01.2014;
- от ответчика: представитель не явился;
- от 3-го лица: представитель не явился;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Офис-2012" (далее - ООО "Офис-2012", заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области, изложенного в письме от 22.01.2014, в продлении на прежних условиях срока действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248 земельного участка площадью 6391 кв. м для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства), по адресу: г. Тюмень, ул. Профсоюзная-Северная.
В качестве способа восстановления права заявитель просил обязать Департамент имущественных отношений Тюменской области продлить срок действия договора аренды от 16.08.2011 N 23-11/248 земельного участка площадью 6391 кв. м для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства), по адресу: г. Тюмень, ул. Профсоюзная-Северная с заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды на прежних условиях (3 года).
Третьим лицом без самостоятельных требований на стороне ответчика был привлечен Департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени.
Решением арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 в удовлетворении заявленных требований было отказано в полном объеме.
В обоснование решения суд первой инстанции указал, что истечение срока договора является основанием для прекращения аренды; действующее законодательство не ограничивает право собственника на отказ в предоставлении земельного участка в аренду; поскольку земельный участок не выставлен на торги, постольку у заявителя отсутствует возможность реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды; спорный земельный участок с 29.08.2013 отнесен к зоне Р-2 "Зона озелененных территорий общего пользования", что противоречит целевому назначению испрашиваемого земельного участка.
В апелляционной жалобе ООО "Офис-2012" просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, поскольку общество 15.11.2013 обратилось с заявлением о продлении договора и на момент истечения срока его действия (28.12.2013) ответ заявителем получен не был; в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 9.12 Положения о порядке предоставления земельных участков отказ в предоставлении земельного участка возможен только в случае отсутствия такого права на предоставление земельных участков; действующее законодательство содержит запрет на предоставление в аренду только земельных участков, изъятых из оборота; границы земель общего пользования обозначаются красными линиями, по спорному земельному участку красные линии не проходят, объектов общего пользования (дорог, проездов, скверов, лесопарков и т.д.) на земельном участке не имеется; на момент предоставления земельного участка он полностью соответствовал целям его формирования и входил в границы территориальной зоны ОД-2.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы и просил отменить решение с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных отношений Тюменской области указал на то, что в момент предоставления земельного участка для целей, указанных заявителем, он располагался в зоне ОД-2 "Зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения" и соответствовал условиям территориального зонирования. Решением Тюменской городской Думы от 29.08.2013 N 1101 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Тюмени" были внесены изменения, согласно которым названный участок отнесен к территориальной зоне Р-2 "Зона озеленения территорий общего пользования". Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми арендаторами.
Надлежащим образом уведомленные Департамент имущественных отношений Тюменской области и Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени явку своих представителей в процесс не обеспечили, в связи с чем, дела рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей заявителя, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, установил следующие обстоятельства. 29.12.2010 Департаментом имущественных отношений Тюменской области было принято решение N 3927-3 о предоставлении ООО "Тюмень-Хилтон" земельного участка площадью 6391 кв. м с кадастровым номером 72:23:0218003:295 для организации парковочных мест и благоустройства территории (без права капитального строительства) в г. Тюмени, ул. Профсоюзная - Северная.
16.08.2011 на основании указанного решения между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "Тюмень-Хилтон" заключен договор аренды земельного участка N 23-11/248 на срок с 29.12.2010 по 28.12.2013 (в редакции уведомления Департамента от 10.10.2012 N 15479-23-11/248-1), который 05.12.2011 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (регистрационный номер N 72-72-01/460/2011-406).
01.08.2012 с согласия Департамента имущественных отношений Тюменской области между ООО "Тюмень-Хилтон" и ООО "ОФИС - 2012" был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды (цессии) на основании которого все права и обязанности арендатора по договору от 16.08.2011 N 23-11/248 были переданы от ООО "Тюмень-Хилтон" к ООО "ОФИС-2012".
Договор уступки (цессии) был зарегистрирован 07.09.2012 органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В связи с предстоящим окончанием срока действия договора аренды спорного земельного участка (28.12.2013), ООО "ОФИС-2012" обратилось в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением от 15.11.2013 о продлении срока действия договора аренды на новый срок на прежних условиях.
Так как по истечении срока действия договора аренды ответ не был получен заявителем и никаких возражений от Департамента имущественных отношений Тюменской области не поступало, ООО "ОФИС-2012" продолжил использование земельного участка в соответствии с его назначением указанным Договоре аренды.
22.01.2014 Департаментом в адрес заявителя было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 16.08.2011 N 23-11/248. В обоснование своего решения, Департамент имущественных отношений Тюменской области сослался на решение совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам от 26.11.2013, которым обществу было отказано в продлении аренды спорного земельного участка в связи с его расположением в границах земель общего пользования.
Полагая, что отказ Департамента имущественных отношений Тюменской области в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 16.08.2011 N 23-11/248 является незаконным, ООО "ОФИС-2012" обратилось в суд с заявленными требованиями.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 в удовлетворении заявленных требований было отказано. Указанное решение обжаловано заявителем в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит решение суда не подлежащим отмене, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказывает исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным ненормативного правового акта, признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту и нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Пунктами 3.1.3, 3.2.19 договора аренды предусмотрено право арендатора заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора, а в случае отсутствия такого заявления по окончании срока действия договора возвратить арендодателю земельный участок.
Таким образом, одним из общих оснований для прекращения аренды является истечение срока его действия. При этом возможность продления договора на согласованных условиях договором предусмотрена при наличии соответствующего заявления, поданного за три месяца до истечения договора согласования арендодателем новых условия договора или выражение согласия на заключение договора на прежних условиях.
Заявление было подано арендатором за полтора месяца до срока истечения договора. Однако, Департамент имущественных отношений Тюменской области не посчитал возможным продлить срок договора.
В соответствии со статьей 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 N 411 "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области", Положением о департаменте имущественных отношений Тюменской области, утвержденным постановлением Правительства Тюменской области от 29.09.2006 N 222-п, являясь уполномоченным органом исполнительной власти Тюменской области, Департамент осуществляет распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании городской округ город Тюмень, на основании решения совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам.
На основании протокола от 26.11.2013 Совместной комиссии по выработке решений о предоставлении и передаче земельных участков юридическим лицам и гражданам Департамент имущественных отношений принял решение об отказе в продлении срока договора аренды, о чем уведомил арендатора.
Таким образом, уведомив арендатора о прекращении аренды по истечении срока действия договора, Департамент имущественных отношений Тюменской области, как арендодатель по договору и уполномоченное законом лицо, воспользовался правом, предоставленным статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - изъявил волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды будет прекращен с 29.12.2013, в связи с чем, арендатор обязан передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю.
В апелляционной жалобе ООО "Офис-2012" указывает, на то, что общество 15.11.2013 обратилось с заявлением о продлении договора до момента истечения срока его действия (28.12.2013), но ответ заявителем до истечения срока договора получен не был, что, по мнению заявителя, свидетельствует о пролонгации договора на новый срок.
Однако, как было выше сказано, действующий между сторонами договор предусматривает обязанность арендатора подать соответствующее заявление за 3 месяца до истечения срока договора, что заявителем исполнено не было.
Кроме того, из содержания статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с условиями данного договора не следует, что договор может быть продлен без волеизъявления арендодателя. Следовательно, направление Департаментом имущественных отношений Тюменской области отказа в продлении срока договора после истечение срока договора не может означать автоматического продления данного договора на новый срок на прежних условиях.
Податель апелляционной жалобы также указывает на наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды данного земельного участка.
Действительно, пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
Как пояснил представитель заинтересованного лица, в настоящее время Департаментом не планируется передача земельного участка с кадастровым номером 72:23:02 18 003:295 в пользование третьим лицам, решения о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды в отношении указанного участка также не принималось.
Таким образом, как правильно указывал суд первой инстанции, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Указанная позиция отражена также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, от 19.07.2005 N 3440/05.
При таких обстоятельствах, учитывая, что статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает право собственника на отказ в предоставлении земельного участка в аренду, а гражданское и земельное законодательство не возлагают на орган государственной власти обязанности по заключению договора аренды земельного участка с лицом, обратившимся с соответствующим заявлением хоть и имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, отказ Департамента в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 16.08.2011 N 23-11/248, изложенный в письме от 02.12.2013 за N 18370-23-11/248-2, не противоречит действующему.
В апелляционной жалобе ООО "Офис-2012" также указывает, что в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 9.12 Положения о порядке предоставления земельных участков отказ в предоставлении земельного участка возможен только в случае отсутствия такого права на предоставление земельных участков, при этом, действующее законодательство содержит запрет на предоставление в аренду только земельных участков, изъятых из оборота.
Однако, подателем апелляционной жалобы не учтено, что заявление, на основании которого был принят оспариваемый отказ, было подано на продлении договора аренды, а не на предоставление земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
Действительно, первоначально земельный участок был сформирован и предоставлен для целей, не связанных со строительством в порядке названной норма права. Однако, статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что по заявлению о предоставлении земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством орган местного самоуправления с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть выбраны и предоставлены в аренду или собственность лишь несформированные земельные участки. Сформированные земельные участки могут быть предоставлены органом местного самоуправления в силу статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации лишь путем проведения торгов.
Кроме того, обстоятельством, послужившим основанием для принятия Департаментом имущественных отношений Тюменской области оспариваемого решения, явилось нахождение земельного участка в границах земель общего пользования.
Пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым, общественно-деловым, производственным и иным территориальным зонам.
Пункт 12 названной нормы определяет, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
По смыслу приведенных норм целевое назначение земель общего пользования является приоритетным, они не могут использоваться в соответствии с иным целевым назначением.
На момент предоставления земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, он располагался согласно Решению Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154 в зоне ОД-2.
Решением Тюменской городской Думы от 29.08.2013 N 1101 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Тюмени" были внесены изменения, согласно которым названный участок отнесен к территориальной зоне Р-2 "Зона озеленения территорий общего пользования".
Судом первой инстанции верно установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки города Тюмени граница территориальной зоны Р-2 "Зона озелененных территорий общего пользования" выделена на карте градостроительного зонирования в целях создания озелененных территорий общего пользования (за исключением городских садов, парков), сохранения чистой окружающей среды в интересах здоровья населения.
Податель апелляционной жалобы утверждает, что согласно схеме земельного участка границы земель общего пользования обозначаются красными линиями, по спорному земельному участку красные линии не проходят, объектов общего пользования (дорог, проездов, скверов, лесопарков и т.д.) на земельном участке не имеется.
Однако, подателем апелляционной жалобы не учтено, что в соответствии со статьей 35 Правил землепользования и застройки градостроительным регламентом территориальной зоны Р-2 в качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено размещение элементов озеленения и благоустройства.
Данное понятие раскрывается решением Тюменской городской Думы от 26.06.2008 N 81 "О Правилах благоустройства города Тюмени", которым к объектам благоустройства отнесены детские площадки, зеленые насаждения, площадки для отдыха, площадки для спортивных занятий, объекты монументального искусства, беседки, уличное освещение.
В качестве вспомогательного вида разрешенного использования данная статья предусматривает размещение объектов инженерно-технического обеспечения зданий, сооружений, допустимых к размещению в соответствии с требованиями санитарного законодательства Российской Федерации. Однако, вспомогательный вид разрешенного использования предполагает его использование только одновременно с основным видом разрешенного использования.
Таким образом, на момент предоставления земельный участок полностью соответствовал целям его формирования. Однако, на момент обращения за продлением договора аренды, изменение целевого назначения указанного участка не соответствовало испрашиваемым заявителям целям.
Департаментом установлено и зафиксировано актом обследования земельного участка от 19.11.2013 N 1849/23-37894, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:02 18 003:295 растут многолетние деревья, территория участка используется для проезда и под парковку автотранспорта.
Следовательно, спорный земельный участок находится в границах территории общего пользования (проезда) и используется неограниченным кругом лиц. Продолжение арендных отношений указанного земельного участка приведет к нарушению публичных интересов в результате использования территории общего пользования не по целевому назначению.
Доводы апелляционной жалобы в данной части направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, в связи с чем, подлежат отклонению.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к заключению о том, что, отказав в удовлетворении заявления ООО "Офис-2012", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены Арбитражным судом Тюменской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее подателя. Излишне уплаченная государственная пошлина возвращается заявителю из федерального бюджета.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офис-2012" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2014 по делу N А70-4141/2014 - без изменения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Офис-2012" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением N 407 от 10.10.2014.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
О.А.СИДОРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)