Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Акционерное общество считало, что оспариваемым актом неверно утверждены схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, занятого зданием ресторана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Жемчужина" (ИНН 2319008329, ОГРН 1022302832078) - Божко А.П. (доверенность 01.09.2015), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Савва" (ИНН 2319002983, ОГРН 1022302830318) - Давыгора С.Н. (доверенность от 13.09.2014), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Савва" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 (судьи Сурмалян Г.А., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-25512/2014, установил следующее.
ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина" (далее - акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании недействительным постановления администрации от 12.03.2014 N 373 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, занятого зданием ресторана "1.3.7" по улице Черноморской, д. 3/1 в Хостинском районе города Сочи" (далее - постановление от 12.03.2014 N 373).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015, требования акционерного общества удовлетворены. Признано недействительным постановление от 12.03.2014 N 373, как противоречащее статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суд пришел к выводу о том, что земельный участок, необходимый акционерному обществу для обслуживания принадлежащих ему ресторана и эстакады является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества общества в силу особенностей взаимного расположения объектов недвижимости. Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы ООО "Савва" (далее - общество), указал, что с возникновением права собственности на объект недвижимого имущества оно в силу закона вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его эксплуатации. Здание ресторана "1.3.7", принадлежащее обществу на праве собственности, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6, ранее предоставленном в аренду акционерному обществу. Следовательно, при образовании земельного участка, необходимого обществу для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, администрация должна была учитывать требования статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса о необходимости получения письменного согласия землепользователей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Положения статьи 36 Земельного кодекса, гарантирующие исключительное право собственника зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, не отменяют действие иных норм земельного законодательства, в том числе статьи 11.2 данного Кодекса. Споры об образовании земельных участков, в том числе при отсутствии указанного в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса согласия землепользователя, рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 данного Кодекса). Акционерному обществу на праве собственности наряду с другим недвижимым имуществом принадлежит здание ресторана с подъездной эстакадой общей площадью 21 830,3 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 3. Эстакада представляет собой плоскую арочную конструкцию и служит для подхода людей и подъезда транспортных средств к зданию заявителя. Непосредственно под эстакадой на этом же земельном участке расположен ресторан "1.3.7", принадлежащий обществу. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-19727/2010 установлено, что помещения ресторана "1.3.7." являются встроенными в пространстве под эстакадой к ресторану гостиницы "Жемчужина". Железобетонные опоры эстакады (в виде стоек и поперечных балок), а также продольные балки эстакады являются системой перекрытия ресторана, а покрытие эстакады служит кровлей ресторана. В помещениях ресторана находятся три опоры, выполненные в виде Т-образных элементов, сечение опор в плане 120 x 200 см (без отделки). Высота опор над уровнем пола в помещениях составляет 2,8-3,1 м. Указанные опоры и опирающиеся на них продольные железобетонные балки сечением 40 x 80 см (Н) и 40 x 40 (Н) являются несущими конструктивными элементами подъездной эстакады. С учетом установленных обстоятельств суды указали, что заявитель и общество имеют равные права на часть земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащих им объектов недвижимости. При наличии между обществом и акционерным обществом спора о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:6 и отсутствии письменного согласия заявителя (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса), администрация не вправе производить фактический раздел спорного земельного участка в административном порядке на основании оспариваемого постановления. Земельный участок, необходимый акционерному обществу для обслуживания принадлежащего ему ресторана и эстакады, является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества третьего лица в силу специфики взаимного расположения здания общества и сооружения заявителя, а также правил статьи 6 Земельного кодекса.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 12.02.2015 и постановление от 28.05.2015. Податель жалобы указывает, что преимущественное право на образование земельного участка, необходимого для эксплуатации собственного объекта недвижимости, принадлежит ему в силу закона (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса). Правила пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса в рассматриваемом случае не применяются, поскольку процедура обязательного согласования границ проводится только на стадии подготовки межевого плана. При утверждении схемы расположения земельного участка решение об образовании участка не принимается, поэтому не требует согласия иных правообладателей исходного земельного участка. Суды не учли, что оспариваемое постановление об утверждении схемы расположения земельного участка принято администрацией в соответствии с требованиями статей 1, 15, 36 Земельного кодекса, а также статей 22, 38, 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ). Из представленных в дело документов следует, что права заявителя не нарушены, поскольку доступ к принадлежащей ему эстакаде обеспечен установлением сервитута. Кроме того, у акционерного общества отсутствуют права на земельный участок площадью 69 900 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:6), что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-19727/2010. При производстве по названному делу также установлено, что спор о площади и границах земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов общества отсутствует. Судебные инстанции не учли, что принадлежащее обществу здание ресторана является самостоятельным объектом недвижимости. Земельный участок площадью 6,99 га является делимым, поэтому самостоятельный участок для эксплуатации ресторанного комплекса общества может быть образован.
В отзыве акционерное общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представители общества и акционерного общества поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее.
Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление суда апелляционной инстанции надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, нежилое здание-гостиница (литера А) общей площадью 34 682,3 кв. м и здание ресторана с подъездной эстакадой общей площадью 21 830,3 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3, принадлежат на праве собственности акционерному обществу (т. 1, л.д. 25, 26).
Постановлением администрации от 06.02.1998 N 83/3 акционерному обществу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 6,99 га по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи (т. 2, л.д. 49-58).
Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) 17.02.1998 заключили договор N 436, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 69 916 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Черноморской, д. 3, в Хостинском районе г. Сочи (т. 1, л.д. 13-17). Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к названому договору плане земельного участка поворотными точками (пункт 1.2. договора).
В силу пункта 2.1. срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1998 по 01.01.2047.
Суды установили, что договор от 17.02.1998 N 436 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2004 (т. 2, л.д. 59-62, 64, 65).
В соответствии с кадастровым паспортом от 27.08.2014 земельный участок площадью 69 916 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Черноморская, поставлен на государственный кадастровый учет 25.01.2002 (кадастровый номер 23:49:0302009:6), с разрешенным использованием для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" (т. 1, л.д. 78-82).
Из материалов дела следует, что помимо объектов гостиничного комплекса "Жемчужина" на данном земельном участке расположено здание ресторана "1.3.7" общей площадью 319,3 кв. м (литера А) с адресным ориентиром: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1, которое принадлежит на праве собственности обществу (т. 2, л.д. 6).
На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25.08.2009 N 926-р и акта приема-передачи земельных участков, передаваемых из федеральной собственности в собственность муниципального образования г. Сочи от 14.09.2009 за муниципальным образованием город-курорт Сочи зарегистрировано право собственности на земельный участок для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" площадью 69 900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская (т. 2, л.д. 63).
Постановлением от 12.03.2014 N 373 (в редакции постановления от 24.06.2014 N 1174) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2641 кв. м из земель не разграниченной государственной собственности в границах кадастрового квартала 23:49:0302009, занятого зданием ресторана "1.3.7" по улице Черноморской, д. 3/1, в Хостинском районе г. Сочи, в том числе в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от гостиницы "Жемчужина" до канализационно-насосной станции в районе Морского вокзала" (проектные и изыскательские работы, реконструкция) - 308 кв. м, в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от стадиона до гостиницы "Жемчужина" (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)" - 24 кв. м, в границах планируемого сервитута для обслуживания эстакады - 359 кв. м в зоне особой архитектурно-планировочной организации территории, в зоне рекреационно-оздоровительного назначения (санаторий "Черноморье"), в водоохранной зоне Черного моря, в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Верещагинка, в территориальной зоне - "РК", категория земель - земли населенных пунктов. Доступ к формируемому земельному участку осуществляется в установленном порядке посредством части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6/7 (пункт 1 постановления от 12.03.2014 N 373, пункт 1 постановления от 24.06.2014 N 1174). Установлен вид разрешенного использования земельного участка - "ресторан" (пункт 2 постановления). Обществу предписано обеспечить выполнение кадастровых работ и обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет (т. 1, л.д. 24; т. 2, л.д. 102-119).
На основании постановления от 12.03.2014 N 373 земельный участок площадью 2641 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0302009:1037 (т. 1, л.д. 36-40).
Полагая, что постановление от 12.03.2014 N 373 принято с нарушением требований земельного законодательства, акционерное общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Часть 4 статьи 200 Кодекса определяет, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Кодекса).
Суды установили, что постановлением от 12.03.2014 N 373 администрация утвердила проект границ земельного участка площадью 2641 кв. м для эксплуатации принадлежащего обществу здания ресторана "1.3.7" площадью 319,3 кв. м в целях формирования земельного участка и его последующего кадастрового учета.
В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 1 статьи 11.3 Земельного кодекса предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса, за исключением случаев: 1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; 2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; 3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; 4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 данного Кодекса; 5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса).
По общему правилу, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса устанавливает, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
В силу пунктов 4 - 6 статьи 11.9 Земельного кодекса не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.
Из материалов дела, а также вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-10015/2010 следует, что объекты недвижимости акционерного общества и общества находятся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, применимой к спорным отношениям) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Пунктами 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.
Таким образом, в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса изготовление и утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории являются начальными этапами процедуры предоставления в порядке статьи 36 Земельного кодекса земельного участка в собственность или в аренду собственнику объекта недвижимости.
По смыслу приведенных норм исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации исключительного права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ. При проведении таких работ путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Апелляционный суд, с учетом содержания представленных в дело доказательств, правомерно указал, что постановление от 12.03.2014 нарушает правила статей 11.2, 36 Земельного кодекса, поскольку при его принятии не были учтены интересы другого собственника объектов недвижимости, расположенных на сформированном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6 (акционерное общество).
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса согласованию подлежит вопрос образования участка, поэтому ссылка общества на необходимость получения согласования на этапе определения границ формируемого участка ошибочна. Кроме того, податель жалобы не учитывает, что акционерное общество также обладает исключительным правом на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Закона N 221-ФЗ). Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. При этом вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них, по согласованию сторон либо в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу N А32-10015/2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по тому же делу, удовлетворено заявление акционерного общества к администрации о признании недействительным постановления от 01.03.2010 N 207 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6 по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи". Суды указали, что принятию постановления о разделе земельного участка под объектами недвижимости должно предшествовать разрешение спора между акционерным обществом и обществом. Раздел земельного участка площадью 69 900 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:6) на два земельных участка: площадью 2641 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:9) и площадью 67 259 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:6) нарушает интересы акционерного общества, которое также имеет право на использование соответствующего земельного участка (статья 35 Земельного кодекса). В рамках названного дела суды установили, что здание ресторана общества фактически расположено на земельном участке площадью 416 кв. м, на котором также располагаются элементы подъездной эстакады, принадлежащей на праве собственности акционерному обществу.
С учетом изложенного постановление от 12.03.2014 N 373, утверждающее схему расположения земельного участка площадью 2641 кв. м, не учитывает результаты ранее разрешенного в судебном порядке спора и влечет нарушение прав и законных интересов акционерного общества в сфере предпринимательской деятельности.
Довод кассационной жалобы о недействительности договора аренды земельного участка от 17.02.1998 N 436 площадью 69 900 кв. м надлежит отклонить, поскольку вне зависимости от результатов квалификации данной сделки акционерное общество является собственником находящихся на участке объектов недвижимости, права которого в силу норм статей 35 и 36 Земельного кодекса следовало учитывать при принятии оспариваемого постановления.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили требования акционерного общества (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Поскольку доказательства соблюдения при принятии постановления от 12.03.2014 N 373 требований пункта 4 статьи 11.2, пункта 4 статьи 11.9, статьи 36 Земельного кодекса уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса), иные доводы кассационной жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения решения и постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении с жалобой в арбитражный суд округа относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу N А32-25512/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 14.09.2015 N Ф08-5879/2015 ПО ДЕЛУ N А32-25512/2014
Требование: О признании недействительным постановления администрации.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Акционерное общество считало, что оспариваемым актом неверно утверждены схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, занятого зданием ресторана.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2015 г. по делу N А32-25512/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Жемчужина" (ИНН 2319008329, ОГРН 1022302832078) - Божко А.П. (доверенность 01.09.2015), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Савва" (ИНН 2319002983, ОГРН 1022302830318) - Давыгора С.Н. (доверенность от 13.09.2014), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Савва" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 (судьи Сурмалян Г.А., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу N А32-25512/2014, установил следующее.
ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина" (далее - акционерное общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании недействительным постановления администрации от 12.03.2014 N 373 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, занятого зданием ресторана "1.3.7" по улице Черноморской, д. 3/1 в Хостинском районе города Сочи" (далее - постановление от 12.03.2014 N 373).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015, требования акционерного общества удовлетворены. Признано недействительным постановление от 12.03.2014 N 373, как противоречащее статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суд пришел к выводу о том, что земельный участок, необходимый акционерному обществу для обслуживания принадлежащих ему ресторана и эстакады является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества общества в силу особенностей взаимного расположения объектов недвижимости. Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы жалобы ООО "Савва" (далее - общество), указал, что с возникновением права собственности на объект недвижимого имущества оно в силу закона вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его эксплуатации. Здание ресторана "1.3.7", принадлежащее обществу на праве собственности, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6, ранее предоставленном в аренду акционерному обществу. Следовательно, при образовании земельного участка, необходимого обществу для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, администрация должна была учитывать требования статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса о необходимости получения письменного согласия землепользователей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Положения статьи 36 Земельного кодекса, гарантирующие исключительное право собственника зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, не отменяют действие иных норм земельного законодательства, в том числе статьи 11.2 данного Кодекса. Споры об образовании земельных участков, в том числе при отсутствии указанного в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса согласия землепользователя, рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 данного Кодекса). Акционерному обществу на праве собственности наряду с другим недвижимым имуществом принадлежит здание ресторана с подъездной эстакадой общей площадью 21 830,3 кв. м, расположенное на земельном участке по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 3. Эстакада представляет собой плоскую арочную конструкцию и служит для подхода людей и подъезда транспортных средств к зданию заявителя. Непосредственно под эстакадой на этом же земельном участке расположен ресторан "1.3.7", принадлежащий обществу. Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-19727/2010 установлено, что помещения ресторана "1.3.7." являются встроенными в пространстве под эстакадой к ресторану гостиницы "Жемчужина". Железобетонные опоры эстакады (в виде стоек и поперечных балок), а также продольные балки эстакады являются системой перекрытия ресторана, а покрытие эстакады служит кровлей ресторана. В помещениях ресторана находятся три опоры, выполненные в виде Т-образных элементов, сечение опор в плане 120 x 200 см (без отделки). Высота опор над уровнем пола в помещениях составляет 2,8-3,1 м. Указанные опоры и опирающиеся на них продольные железобетонные балки сечением 40 x 80 см (Н) и 40 x 40 (Н) являются несущими конструктивными элементами подъездной эстакады. С учетом установленных обстоятельств суды указали, что заявитель и общество имеют равные права на часть земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащих им объектов недвижимости. При наличии между обществом и акционерным обществом спора о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:6 и отсутствии письменного согласия заявителя (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса), администрация не вправе производить фактический раздел спорного земельного участка в административном порядке на основании оспариваемого постановления. Земельный участок, необходимый акционерному обществу для обслуживания принадлежащего ему ресторана и эстакады, является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества третьего лица в силу специфики взаимного расположения здания общества и сооружения заявителя, а также правил статьи 6 Земельного кодекса.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 12.02.2015 и постановление от 28.05.2015. Податель жалобы указывает, что преимущественное право на образование земельного участка, необходимого для эксплуатации собственного объекта недвижимости, принадлежит ему в силу закона (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса). Правила пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса в рассматриваемом случае не применяются, поскольку процедура обязательного согласования границ проводится только на стадии подготовки межевого плана. При утверждении схемы расположения земельного участка решение об образовании участка не принимается, поэтому не требует согласия иных правообладателей исходного земельного участка. Суды не учли, что оспариваемое постановление об утверждении схемы расположения земельного участка принято администрацией в соответствии с требованиями статей 1, 15, 36 Земельного кодекса, а также статей 22, 38, 39, 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ). Из представленных в дело документов следует, что права заявителя не нарушены, поскольку доступ к принадлежащей ему эстакаде обеспечен установлением сервитута. Кроме того, у акционерного общества отсутствуют права на земельный участок площадью 69 900 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:6), что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-19727/2010. При производстве по названному делу также установлено, что спор о площади и границах земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов общества отсутствует. Судебные инстанции не учли, что принадлежащее обществу здание ресторана является самостоятельным объектом недвижимости. Земельный участок площадью 6,99 га является делимым, поэтому самостоятельный участок для эксплуатации ресторанного комплекса общества может быть образован.
В отзыве акционерное общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
В судебном заседании представители общества и акционерного общества поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее.
Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление суда апелляционной инстанции надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, нежилое здание-гостиница (литера А) общей площадью 34 682,3 кв. м и здание ресторана с подъездной эстакадой общей площадью 21 830,3 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3, принадлежат на праве собственности акционерному обществу (т. 1, л.д. 25, 26).
Постановлением администрации от 06.02.1998 N 83/3 акционерному обществу предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 6,99 га по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи (т. 2, л.д. 49-58).
Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) 17.02.1998 заключили договор N 436, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 69 916 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Черноморской, д. 3, в Хостинском районе г. Сочи (т. 1, л.д. 13-17). Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к названому договору плане земельного участка поворотными точками (пункт 1.2. договора).
В силу пункта 2.1. срок действия договора установлен сторонами с 01.01.1998 по 01.01.2047.
Суды установили, что договор от 17.02.1998 N 436 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2004 (т. 2, л.д. 59-62, 64, 65).
В соответствии с кадастровым паспортом от 27.08.2014 земельный участок площадью 69 916 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Черноморская, поставлен на государственный кадастровый учет 25.01.2002 (кадастровый номер 23:49:0302009:6), с разрешенным использованием для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" (т. 1, л.д. 78-82).
Из материалов дела следует, что помимо объектов гостиничного комплекса "Жемчужина" на данном земельном участке расположено здание ресторана "1.3.7" общей площадью 319,3 кв. м (литера А) с адресным ориентиром: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1, которое принадлежит на праве собственности обществу (т. 2, л.д. 6).
На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25.08.2009 N 926-р и акта приема-передачи земельных участков, передаваемых из федеральной собственности в собственность муниципального образования г. Сочи от 14.09.2009 за муниципальным образованием город-курорт Сочи зарегистрировано право собственности на земельный участок для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" площадью 69 900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская (т. 2, л.д. 63).
Постановлением от 12.03.2014 N 373 (в редакции постановления от 24.06.2014 N 1174) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2641 кв. м из земель не разграниченной государственной собственности в границах кадастрового квартала 23:49:0302009, занятого зданием ресторана "1.3.7" по улице Черноморской, д. 3/1, в Хостинском районе г. Сочи, в том числе в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от гостиницы "Жемчужина" до канализационно-насосной станции в районе Морского вокзала" (проектные и изыскательские работы, реконструкция) - 308 кв. м, в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от стадиона до гостиницы "Жемчужина" (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)" - 24 кв. м, в границах планируемого сервитута для обслуживания эстакады - 359 кв. м в зоне особой архитектурно-планировочной организации территории, в зоне рекреационно-оздоровительного назначения (санаторий "Черноморье"), в водоохранной зоне Черного моря, в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Верещагинка, в территориальной зоне - "РК", категория земель - земли населенных пунктов. Доступ к формируемому земельному участку осуществляется в установленном порядке посредством части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6/7 (пункт 1 постановления от 12.03.2014 N 373, пункт 1 постановления от 24.06.2014 N 1174). Установлен вид разрешенного использования земельного участка - "ресторан" (пункт 2 постановления). Обществу предписано обеспечить выполнение кадастровых работ и обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет (т. 1, л.д. 24; т. 2, л.д. 102-119).
На основании постановления от 12.03.2014 N 373 земельный участок площадью 2641 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0302009:1037 (т. 1, л.д. 36-40).
Полагая, что постановление от 12.03.2014 N 373 принято с нарушением требований земельного законодательства, акционерное общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Часть 4 статьи 200 Кодекса определяет, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Кодекса).
Суды установили, что постановлением от 12.03.2014 N 373 администрация утвердила проект границ земельного участка площадью 2641 кв. м для эксплуатации принадлежащего обществу здания ресторана "1.3.7" площадью 319,3 кв. м в целях формирования земельного участка и его последующего кадастрового учета.
В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 1 статьи 11.3 Земельного кодекса предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса, за исключением случаев: 1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; 2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; 3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; 4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 данного Кодекса; 5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса).
По общему правилу, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса устанавливает, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
В силу пунктов 4 - 6 статьи 11.9 Земельного кодекса не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.
Из материалов дела, а также вступивших в законную силу судебных актов по делу N А32-10015/2010 следует, что объекты недвижимости акционерного общества и общества находятся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, применимой к спорным отношениям) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.
Пунктами 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.
Таким образом, в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса изготовление и утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории являются начальными этапами процедуры предоставления в порядке статьи 36 Земельного кодекса земельного участка в собственность или в аренду собственнику объекта недвижимости.
По смыслу приведенных норм исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации исключительного права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ. При проведении таких работ путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Апелляционный суд, с учетом содержания представленных в дело доказательств, правомерно указал, что постановление от 12.03.2014 нарушает правила статей 11.2, 36 Земельного кодекса, поскольку при его принятии не были учтены интересы другого собственника объектов недвижимости, расположенных на сформированном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6 (акционерное общество).
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса согласованию подлежит вопрос образования участка, поэтому ссылка общества на необходимость получения согласования на этапе определения границ формируемого участка ошибочна. Кроме того, податель жалобы не учитывает, что акционерное общество также обладает исключительным правом на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Закона N 221-ФЗ). Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта. При этом вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учетом необходимости соблюдения интересов каждого из них, по согласованию сторон либо в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 по делу N А32-10015/2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по тому же делу, удовлетворено заявление акционерного общества к администрации о признании недействительным постановления от 01.03.2010 N 207 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6 по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи". Суды указали, что принятию постановления о разделе земельного участка под объектами недвижимости должно предшествовать разрешение спора между акционерным обществом и обществом. Раздел земельного участка площадью 69 900 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:6) на два земельных участка: площадью 2641 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:9) и площадью 67 259 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302009:6) нарушает интересы акционерного общества, которое также имеет право на использование соответствующего земельного участка (статья 35 Земельного кодекса). В рамках названного дела суды установили, что здание ресторана общества фактически расположено на земельном участке площадью 416 кв. м, на котором также располагаются элементы подъездной эстакады, принадлежащей на праве собственности акционерному обществу.
С учетом изложенного постановление от 12.03.2014 N 373, утверждающее схему расположения земельного участка площадью 2641 кв. м, не учитывает результаты ранее разрешенного в судебном порядке спора и влечет нарушение прав и законных интересов акционерного общества в сфере предпринимательской деятельности.
Довод кассационной жалобы о недействительности договора аренды земельного участка от 17.02.1998 N 436 площадью 69 900 кв. м надлежит отклонить, поскольку вне зависимости от результатов квалификации данной сделки акционерное общество является собственником находящихся на участке объектов недвижимости, права которого в силу норм статей 35 и 36 Земельного кодекса следовало учитывать при принятии оспариваемого постановления.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили требования акционерного общества (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Поскольку доказательства соблюдения при принятии постановления от 12.03.2014 N 373 требований пункта 4 статьи 11.2, пункта 4 статьи 11.9, статьи 36 Земельного кодекса уполномоченный орган не представил (часть 5 статьи 200 Кодекса), иные доводы кассационной жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения решения и постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при обращении с жалобой в арбитражный суд округа относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу N А32-25512/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)