Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой",
апелляционное производство N 05АП-10756/2013
на решение от 25.07.2013
судьи А.С. Белова
по делу N А59-5876/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"
к Муниципальному образованию г. Южно-Сахалинск в лице Финансового управления администрации г. Южно-Сахалинска, Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области, Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Министерству финансов Сахалинской области,
о признании договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 недействительным в части, о взыскании неосновательного обогащения,
по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области
к Обществу с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"
об обязании передать по акту приема-передачи Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области земельный участок, Сахалинской области и МО ГО Горд Южно-Сахалинск возвратить ООО "Армсхстрой" денежные средства
третьи лица Управление Федерального казначейства по Сахалинской области, Финансовое управление г. Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
при участии:
- от истца представитель не явился;
- от ответчика представитель не явился;
- от третьих лиц представители не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" (далее - ООО "Армсахстрой") обратилось в арбитражный суд к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство), Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска (далее - Департамент) с иском о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой в части, взыскании неосновательного обогащения.
ООО "Армсахстрой" неоднократно уточняло исковые требования, а также круг ответчиков по делу, в судебном заседании 18.07.2013 истец просил признать пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 29.12.2009 N 00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" к указанному договору недействительными в части установления в договоре и в приложении к нему размера арендной платы, превышающего в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 323304 рубля 37 копеек в год; взыскать с муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г. Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования 577751,3 рубль (80% излишне уплаченной арендной платы), с Сахалинской области в лице Министерства, либо в лице Правительства Сахалинской области, либо в лице Министерства финансов Сахалинской области за счет казны Сахалинской области 144437,83 рублей (20% излишне уплаченной арендной платы).
Министерство обратилось в суд со встречным иском об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:090101014:22, бюджету Сахалинской области и бюджету муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" - возвратить ООО "Армсахстрой" денежные средства (20 процентов из бюджета Сахалинской области, 80 процентов - из бюджета муниципального образования).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2013 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Армсахстрой" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении иска общества отменить и принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении иска. Истец полагает, что поскольку из положений статей 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не следует иного, то с учетом положений абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" размер арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должен определяться на основании нормативных актов Сахалинской области и г. Южно-Сахалинска, действовавших на момент заключения договора, то есть размер арендной платы является регулируемым. В обоснование расчета размера арендной платы за 2009 и 2010 год ссылается на положения Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и решения городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск". Полагает, что договор аренды на момент заключения в части определения размера арендной платы не соответствовал положениям вышеуказанных нормативных актов, в связи с чем являлся в указанной части недействительным. Истец не согласен со ссылкой суда на то, что результаты торгов не оспорены, ссылается на ничтожность договора в части.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Министерства на апелляционную жалобу, в котором ответчик указывает на то, что к восстановлению прав сторон сделки и неопределенного круга лиц привел бы отказ в удовлетворении иска в части признания сделки недействительной и удовлетворение иска в части возврата неосновательного обогащения, а также удовлетворение встречного иска.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Финансового управления г. Южно-Сахалинска на апелляционную жалобу, в котором управление просит в удовлетворении жалобы отказать.
Истец, ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей сторон и третьих лиц.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению, в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 29.12.2009 ООО "Армсахстрой" (арендатор) и Министерством (арендодатель) по результатам проведения торгов заключен договор N 00617 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22, расположенного по адресу: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск, южная сторона ул. Науки, восточнее жилого дома N 2.
Основанием для проведения аукциона являлось опубликованное в газете "Губернские ведомости" (выпуск 41 (141)) извещение о проведении аукциона от 14.11.2009.
Как следует из извещения, предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22, расположенного по адресу: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск, южная сторона ул. Науки, восточнее жилого дома N 2. Размер арендной платы за земельный участок, указанный в извещении, составлял 1049997 рублей 07 копеек в год.
Учитывая, что на участие в аукционе была подана только одна заявка от ООО "Армсахстрой", аукцион был признан несостоявшимся и договор аренды был заключен с единственным участником аукциона - ООО "Армсахстрой". В договоре аренды определено разрешенное использование земельного участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства. Срок аренды земельного участка по договору - с 15.12.2009 по 14.12.2014.
29.12.2009 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи.
Договор аренды 29.12.2009 N 00617 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 2.2 договора аренды стороны согласовали арендную плату в размере 1049997 рублей в год, указав, что размер арендной платы определен по результатам аукциона и не может изменяться в одностороннем порядке. Исходя из этого размера арендатором вносилась арендная плата в период с 15.12.2009 по 15.12.2010.
В последующем пункт 2.2 договора аренды был изменен сторонами с 15.10.2010 путем подписания дополнительного соглашения от 20.06.2011, которым стороны договорились изложить указанный пункт договора в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов местного самоуправления, направленные на установление или изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
Ссылаясь на то, что арендная плата по договору аренды является регулируемой ценой и размер арендной платы за 2009 год должен был составить 419998 рублей 83 копейки в год, за 2010 год - 323304 рубля 37 копеек, ООО "Армсахстрой" обратилось в арбитражный суд за возвратом излишне уплаченной арендной платы за период с 15.12.2009 по 31.12.2009 в сумме 19561 рубля 59 копеек, за период с 01.01.2010 по 14.12.2010 - в сумме 722189 рублей 13 копеек, а также за признанием пункта 2.2 договора аренды в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложения N 9.1.3 "Расчет арендной платы" к указанному договору недействительными в части.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Армсахстрой", суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы был определен сторонами на торгах, результаты которых сторонами не оспаривались; заключив договор аренды земельного участка, стороны определили соответствующие условия по размеру арендной платы, в связи с чем общество не вправе снижать размер арендной платы по договору, заключенному на торгах, в одностороннем порядке.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ.
Пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ установлено, что в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Как следует из извещения о проведении аукциона, опубликованного 14.11.2009, предметом аукциона явилось право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 площадью 19214 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - комплексное освоение в целях жилищного строительства. При этом первоначальная стоимость права аренды установлена в размере 1144100 рублей. Шаг аукциона установлен именно в отношении стоимости права аренды в размере 3% начального размера права аренды. Таким образом, в ходе проведения торгов предполагалось не изменение и определение ставки арендных платежей по договору, а изменение стоимости самого права аренды (права на заключение договора с размером арендной платы, устанавливаемым соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления).
Как следует из протокола заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 от 15.12.2009 N 2, аукцион признан несостоявшимся в соответствии с подпунктом 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ и решено заключить с ООО "Армсахстрой" как с единственным участником аукциона договор аренды в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Первоначально в пункте 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 стороны согласовали, что размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и составляет 1049997 рублей и не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Однако, дополнительным соглашением от 20.06.2011 стороны изложили пункт 2.2 договора аренды с 15.12.2010 в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов местного самоуправления, направленные на установление или изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
Таким образом, арендная плата по договору аренды от 29.12.2009 N 00617 в отношении вышеуказанного земельного участка не является определяемой по результатам аукциона, так как торги на повышение ставки арендной платы в данном случае не проводились; определяемой в данном случае являлась лишь плата за право на заключение такого договора, в связи с чем является ошибочной ссылка суда первой инстанции на пункт 18 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".
В силу изложенного арендная плата по спорному договору является регулируемой.
Об определении и изменении ставки арендной платы по спорному договору на основании решения уполномоченных органов местного самоуправления свидетельствует и раздел аукционной документации "Размер арендной платы".
На момент заключения истцом и ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 порядок определения размера арендной платы за земельные участки на территории г. Южно-Сахалинска в 2009 году был определен Законом Сахалинской области от 01.08.2009 N 78-ЗО ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и решением Городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3 "О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22, расположенный на территории г. Южно-Сахалинска, определялся в 2009 году как произведение площади земельного участка, базового размера арендной платы за 1 кв. м площади земельного участка и коэффициента к базовой ставке арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Как следует из материалов дела, площадь предоставленного истцу земельного участка составляет 19214 кв. м. Согласно приложению N 2 к решению Городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3 базовый размер арендной платы в планировочном районе Новоалександровск составляет 10,9295 рублей в год за квадратный метр. Из пункта 12 приложения N 3 к указанному решению от 24.05.2006 N 290/16-06-3 следует, что к базовой ставке арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, применяется коэффициент 2. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 составил в 2009 году 419998 рублей 83 копейки в год, в спорный период с 15.12.2009 по 31.12.2009-19561 рубль 59 копеек.
В 2010 году размер арендной платы за земельные участки на территории г. Южно-Сахалинска определялся на основании вышеуказанного Закона Сахалинской области от 01.08.2009 N 78-ЗО ЗО и решения городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами в 2010 году размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 должен был рассчитываться как произведение кадастровой стоимости земельного участка - 6466087,42 копейки в соответствии со сведениями кадастрового паспорта земельного участка; коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка (КД) - 0,05 для земельных участков под жилищное строительство; коэффициента зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок (КЗ) - 1; коэффициента инфляции (Кинф) - 1,1 в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2009 N 308-ФЗ "О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов", и должен был составлять 323304 рубля 37 копеек в год.
Вместе с тем, пунктом 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 стороны установили арендную плату в размере 1049997 рублей в год в нарушение положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, в то время как арендная плата должна была рассчитываться в соответствии с положениями нормативных правовых актов уполномоченных на то государственных органов и органов местного самоуправления.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 ГК РФ в применяемой редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Следовательно, пункт 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" к договору в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, является недействительным.
Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в указанной части.
С учетом установленных судом обстоятельств сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 должна была составить в спорный период с 15.12.2009 по 31.12.2009 19561 рубль 59 копеек (с даты составления протокола аукционной комиссии и даты начала срока действия договора аренды), в период с 01.01.2010 по 14.12.2010-72334 рубля 89 копеек, с 15.12.2010 по 31.12.2010-16563 рубля 81 копейку, всего 375196 рублей 40 копеек за период с 15.12.2009 по 31.12.2010.
Однако, как следует из материалов дела, платежными поручениями от 11.08.2010 N 1247, от 29.09.2010 N 626, от 08.12.2010 N 2303 истец уплатил Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, являющемуся получателем платежей по договору, арендную плату за 2010 год в общей сумме 1098900,97 рублей, включив в нее и арендную плату за период с 15.12.2009 по 31.12.2009.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Статьей 1103 ГК РФ установлено следующее: поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения", подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Неосновательное обогащение ответчика в связи с исполнением истцом недействительного в части условия договора аренды составило по расчету суда 723704 рубля 57 копеек. Вместе с тем обществом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в меньшей сумме - 722189 рублей 13 копеек.
С учетом изложенного взысканию с Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области как стороны по договору в пользу истца подлежит 722189 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, полученного при исполнении недействительного в части условия договора аренды.
При этом суд признает необоснованными требования о взыскании спорной суммы неосновательного обогащения с муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г. Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования, а также с Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области либо в лице Министерства финансов Сахалинской области за счет казны Сахалинской области. Арендодателем по договору аренды от 29.12.2009 N 00617 в настоящее время является Министерство в соответствии с постановлением Администрации Сахалинской области от 16.12.2009 "522-па "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, и именно арендодатель как сторона по сделке должен выступать ответчиком по требованиям о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате недействительности части сделки. В удовлетворении исковых требований к муниципальному образованию "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г. Южно-Сахалинска, а также к Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области либо в лице Министерства финансов Сахалинской области надлежит отказать.
Рассматривая встречные исковые требования Министерства об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:090101014:22, бюджету Сахалинской области и бюджету муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" - возвратить ООО "Армсахстрой" денежные средства, полученные по недействительному договору аренды, суд приходит к следующему.
В обоснование своих требований Министерство ссылается на то, что проведенный аукцион и договор аренды от 29.12.2009 N 00617 не соответствуют статье 65 ЗК РФ, пункту 1 статьи 422 ГК РФ, подпункту 4 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, решению Городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3. а также нарушают права неопределенного круга лиц на участие в аукционе и на заключение договора аренды по итогам аукциона, поскольку извещение о проведении аукциона фактически сократило круг участников аукциона ввиду указания в нем завышенного размера арендной платы.
Согласно статье 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Поскольку суд установил, что недействительным условием договора аренды земельного участка от 29.12.2009 N 00617 является пункт 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 лишь в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, то нельзя признать обоснованными доводы Министерства о недействительности (ничтожности) всего договора аренды. В случае включения в договор аренды условия об арендной плате, размер которой установлен с учетом положений нормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления Сахалинской области, без включения условия об арендной плате в большем размере, нельзя признать, что договор аренды не был бы заключен.
Доводы Министерства на нарушение проведенным аукционом и заключенным договором аренды прав неопределенного круга лиц на участие в аукционе и на заключение договора аренды по итогам аукциона, поскольку извещение о проведении аукциона фактически сократило круг участников аукциона ввиду указания в нем завышенного размера арендной платы, подлежат отклонению. Доказательств наличия на настоящий момент лиц, желающих заключить договор аренды спорного земельного участка по ставкам, определенным судом, в материалах дела не имеется, в связи с чем доводы Министерства о нарушении прав таких лиц не подтверждены соответствующими доказательствами.
Кроме того судом установлено, что до принятия судом первой инстанции решения по делу ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по предъявленным требованиям.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено: если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Как установлено судом, исполнение договора аренды от 29.12.2009 N 00617 началось 29.12.2009, когда земельный участок был передан истцу в пользование по передаточному акту.
Обстоятельств, свидетельствующих о перерыве течения срока исковой давности, указанных в разъяснениях пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", при рассмотрении настоящего дела не установлено Министерство обратилось в суд со встречным иском 23.05.2013, то есть по истечении установленного статьей 196 ГК РФ трехлетнего срока. В соответствии с пунктом 1 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В отзыве на апелляционную жалобу Министерство в обоснование отсутствия пропуска срока исковой давности сослалось на абзац 5 статьи 208 ГК РФ, в соответствии с которым исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Однако, в настоящем деле требования Министерства о возврате земельного участка по существу являются требованиями о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды. Поскольку судом в рамках настоящего дела установлено, что общество пользуется земельным участком с кадастровым номером 65:01:090101014:22 на основании гражданско-правовой сделки, оснований для признания недействительной которой не установлено, то и оснований для применения способа защиты, предусмотренного статьей 304 ГК РФ, не имеется.
Таким образом, встречные исковые требования Министерства удовлетворению не подлежат.
С учетом изложенного, обжалуемое решение Арбитражного суда Сахалинской области подлежит изменению, пункт 2.2 договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, подлежат признанию недействительными, взысканию с Министерства в пользу ООО "Армсахстрой" подлежит 722189 рублей 13 копеек неосновательного обогащения. В остальной части исковых требований общества надлежит отказать. В удовлетворении встречный исковых требований также надлежит отказать.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По таким же правилам распределяются судебные расходы, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы (часть 5 статьи 110 АПК РФ).
При подаче искового заявления ООО "Армсахстрой" оплатило государственную пошлину в сумме 21443 рубля 78 копеек платежным поручением от 28.12.2012 N 4275, размер которой соответствует определенной истцом цене иска согласно пункту 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации; при подаче апелляционной жалобы - государственную пошлину в сумме 2000 рублей платежным поручением от 15.08.2013 N 157.
Поскольку удовлетворены исковые требования общества и его апелляционная жалоба, взысканию с Министерства в пользу истца подлежит 21443 рубля 78 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2013 по делу N А59-5876/2012 изменить.
Признать недействительным пункт 2.2 договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" 722189 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, 21443 рубля 78 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 745632 рубля 91 копейку.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
В удовлетворении встречный исковых требований отказать.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2013 N 05АП-10756/2013 ПО ДЕЛУ N А59-5876/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2013 г. N 05АП-10756/2013
Дело N А59-5876/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 15 октября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой",
апелляционное производство N 05АП-10756/2013
на решение от 25.07.2013
судьи А.С. Белова
по делу N А59-5876/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"
к Муниципальному образованию г. Южно-Сахалинск в лице Финансового управления администрации г. Южно-Сахалинска, Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области, Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Министерству финансов Сахалинской области,
о признании договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 недействительным в части, о взыскании неосновательного обогащения,
по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области
к Обществу с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"
об обязании передать по акту приема-передачи Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области земельный участок, Сахалинской области и МО ГО Горд Южно-Сахалинск возвратить ООО "Армсхстрой" денежные средства
третьи лица Управление Федерального казначейства по Сахалинской области, Финансовое управление г. Южно-Сахалинска, Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска
при участии:
- от истца представитель не явился;
- от ответчика представитель не явился;
- от третьих лиц представители не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" (далее - ООО "Армсахстрой") обратилось в арбитражный суд к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - Министерство), Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска (далее - Департамент) с иском о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой в части, взыскании неосновательного обогащения.
ООО "Армсахстрой" неоднократно уточняло исковые требования, а также круг ответчиков по делу, в судебном заседании 18.07.2013 истец просил признать пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 29.12.2009 N 00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" к указанному договору недействительными в части установления в договоре и в приложении к нему размера арендной платы, превышающего в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 323304 рубля 37 копеек в год; взыскать с муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г. Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования 577751,3 рубль (80% излишне уплаченной арендной платы), с Сахалинской области в лице Министерства, либо в лице Правительства Сахалинской области, либо в лице Министерства финансов Сахалинской области за счет казны Сахалинской области 144437,83 рублей (20% излишне уплаченной арендной платы).
Министерство обратилось в суд со встречным иском об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:090101014:22, бюджету Сахалинской области и бюджету муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" - возвратить ООО "Армсахстрой" денежные средства (20 процентов из бюджета Сахалинской области, 80 процентов - из бюджета муниципального образования).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2013 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Армсахстрой" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении иска общества отменить и принять в указанной части новый судебный акт об удовлетворении иска. Истец полагает, что поскольку из положений статей 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не следует иного, то с учетом положений абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" размер арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, должен определяться на основании нормативных актов Сахалинской области и г. Южно-Сахалинска, действовавших на момент заключения договора, то есть размер арендной платы является регулируемым. В обоснование расчета размера арендной платы за 2009 и 2010 год ссылается на положения Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и решения городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск". Полагает, что договор аренды на момент заключения в части определения размера арендной платы не соответствовал положениям вышеуказанных нормативных актов, в связи с чем являлся в указанной части недействительным. Истец не согласен со ссылкой суда на то, что результаты торгов не оспорены, ссылается на ничтожность договора в части.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Министерства на апелляционную жалобу, в котором ответчик указывает на то, что к восстановлению прав сторон сделки и неопределенного круга лиц привел бы отказ в удовлетворении иска в части признания сделки недействительной и удовлетворение иска в части возврата неосновательного обогащения, а также удовлетворение встречного иска.
В канцелярию суда поступил письменный отзыв Финансового управления г. Южно-Сахалинска на апелляционную жалобу, в котором управление просит в удовлетворении жалобы отказать.
Истец, ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей сторон и третьих лиц.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению, в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 29.12.2009 ООО "Армсахстрой" (арендатор) и Министерством (арендодатель) по результатам проведения торгов заключен договор N 00617 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22, расположенного по адресу: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск, южная сторона ул. Науки, восточнее жилого дома N 2.
Основанием для проведения аукциона являлось опубликованное в газете "Губернские ведомости" (выпуск 41 (141)) извещение о проведении аукциона от 14.11.2009.
Как следует из извещения, предметом торгов являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22, расположенного по адресу: Сахалинская область г. Южно-Сахалинск, п/р Ново-Александровск, южная сторона ул. Науки, восточнее жилого дома N 2. Размер арендной платы за земельный участок, указанный в извещении, составлял 1049997 рублей 07 копеек в год.
Учитывая, что на участие в аукционе была подана только одна заявка от ООО "Армсахстрой", аукцион был признан несостоявшимся и договор аренды был заключен с единственным участником аукциона - ООО "Армсахстрой". В договоре аренды определено разрешенное использование земельного участка - комплексное освоение в целях жилищного строительства. Срок аренды земельного участка по договору - с 15.12.2009 по 14.12.2014.
29.12.2009 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи.
Договор аренды 29.12.2009 N 00617 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом 2.2 договора аренды стороны согласовали арендную плату в размере 1049997 рублей в год, указав, что размер арендной платы определен по результатам аукциона и не может изменяться в одностороннем порядке. Исходя из этого размера арендатором вносилась арендная плата в период с 15.12.2009 по 15.12.2010.
В последующем пункт 2.2 договора аренды был изменен сторонами с 15.10.2010 путем подписания дополнительного соглашения от 20.06.2011, которым стороны договорились изложить указанный пункт договора в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов местного самоуправления, направленные на установление или изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
Ссылаясь на то, что арендная плата по договору аренды является регулируемой ценой и размер арендной платы за 2009 год должен был составить 419998 рублей 83 копейки в год, за 2010 год - 323304 рубля 37 копеек, ООО "Армсахстрой" обратилось в арбитражный суд за возвратом излишне уплаченной арендной платы за период с 15.12.2009 по 31.12.2009 в сумме 19561 рубля 59 копеек, за период с 01.01.2010 по 14.12.2010 - в сумме 722189 рублей 13 копеек, а также за признанием пункта 2.2 договора аренды в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложения N 9.1.3 "Расчет арендной платы" к указанному договору недействительными в части.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Армсахстрой", суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы был определен сторонами на торгах, результаты которых сторонами не оспаривались; заключив договор аренды земельного участка, стороны определили соответствующие условия по размеру арендной платы, в связи с чем общество не вправе снижать размер арендной платы по договору, заключенному на торгах, в одностороннем порядке.
Между тем суд первой инстанции не учел следующее.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной (государственной) собственности, относится к категории регулируемых цен.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ.
Пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ установлено, что в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
Как следует из извещения о проведении аукциона, опубликованного 14.11.2009, предметом аукциона явилось право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 площадью 19214 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - комплексное освоение в целях жилищного строительства. При этом первоначальная стоимость права аренды установлена в размере 1144100 рублей. Шаг аукциона установлен именно в отношении стоимости права аренды в размере 3% начального размера права аренды. Таким образом, в ходе проведения торгов предполагалось не изменение и определение ставки арендных платежей по договору, а изменение стоимости самого права аренды (права на заключение договора с размером арендной платы, устанавливаемым соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления).
Как следует из протокола заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 от 15.12.2009 N 2, аукцион признан несостоявшимся в соответствии с подпунктом 1 пункта 26 статьи 38.1 ЗК РФ и решено заключить с ООО "Армсахстрой" как с единственным участником аукциона договор аренды в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Первоначально в пункте 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 стороны согласовали, что размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и составляет 1049997 рублей и не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Однако, дополнительным соглашением от 20.06.2011 стороны изложили пункт 2.2 договора аренды с 15.12.2010 в следующей редакции: размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов местного самоуправления, направленные на установление или изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
Таким образом, арендная плата по договору аренды от 29.12.2009 N 00617 в отношении вышеуказанного земельного участка не является определяемой по результатам аукциона, так как торги на повышение ставки арендной платы в данном случае не проводились; определяемой в данном случае являлась лишь плата за право на заключение такого договора, в связи с чем является ошибочной ссылка суда первой инстанции на пункт 18 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".
В силу изложенного арендная плата по спорному договору является регулируемой.
Об определении и изменении ставки арендной платы по спорному договору на основании решения уполномоченных органов местного самоуправления свидетельствует и раздел аукционной документации "Размер арендной платы".
На момент заключения истцом и ответчиком договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901014:22 порядок определения размера арендной платы за земельные участки на территории г. Южно-Сахалинска в 2009 году был определен Законом Сахалинской области от 01.08.2009 N 78-ЗО ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" и решением Городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3 "О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22, расположенный на территории г. Южно-Сахалинска, определялся в 2009 году как произведение площади земельного участка, базового размера арендной платы за 1 кв. м площади земельного участка и коэффициента к базовой ставке арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Как следует из материалов дела, площадь предоставленного истцу земельного участка составляет 19214 кв. м. Согласно приложению N 2 к решению Городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3 базовый размер арендной платы в планировочном районе Новоалександровск составляет 10,9295 рублей в год за квадратный метр. Из пункта 12 приложения N 3 к указанному решению от 24.05.2006 N 290/16-06-3 следует, что к базовой ставке арендной платы за земельные участки, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства, применяется коэффициент 2. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 составил в 2009 году 419998 рублей 83 копейки в год, в спорный период с 15.12.2009 по 31.12.2009-19561 рубль 59 копеек.
В 2010 году размер арендной платы за земельные участки на территории г. Южно-Сахалинска определялся на основании вышеуказанного Закона Сахалинской области от 01.08.2009 N 78-ЗО ЗО и решения городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".
В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами в 2010 году размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 должен был рассчитываться как произведение кадастровой стоимости земельного участка - 6466087,42 копейки в соответствии со сведениями кадастрового паспорта земельного участка; коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка (КД) - 0,05 для земельных участков под жилищное строительство; коэффициента зоны градостроительной ценности, на территории которой расположен арендуемый земельный участок (КЗ) - 1; коэффициента инфляции (Кинф) - 1,1 в соответствии с Федеральным законом от 02.12.2009 N 308-ФЗ "О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов", и должен был составлять 323304 рубля 37 копеек в год.
Вместе с тем, пунктом 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 стороны установили арендную плату в размере 1049997 рублей в год в нарушение положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, в то время как арендная плата должна была рассчитываться в соответствии с положениями нормативных правовых актов уполномоченных на то государственных органов и органов местного самоуправления.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 ГК РФ в применяемой редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Следовательно, пункт 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" к договору в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, является недействительным.
Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в указанной части.
С учетом установленных судом обстоятельств сумма арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0901014:22 должна была составить в спорный период с 15.12.2009 по 31.12.2009 19561 рубль 59 копеек (с даты составления протокола аукционной комиссии и даты начала срока действия договора аренды), в период с 01.01.2010 по 14.12.2010-72334 рубля 89 копеек, с 15.12.2010 по 31.12.2010-16563 рубля 81 копейку, всего 375196 рублей 40 копеек за период с 15.12.2009 по 31.12.2010.
Однако, как следует из материалов дела, платежными поручениями от 11.08.2010 N 1247, от 29.09.2010 N 626, от 08.12.2010 N 2303 истец уплатил Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, являющемуся получателем платежей по договору, арендную плату за 2010 год в общей сумме 1098900,97 рублей, включив в нее и арендную плату за период с 15.12.2009 по 31.12.2009.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Статьей 1103 ГК РФ установлено следующее: поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения", подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Неосновательное обогащение ответчика в связи с исполнением истцом недействительного в части условия договора аренды составило по расчету суда 723704 рубля 57 копеек. Вместе с тем обществом предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в меньшей сумме - 722189 рублей 13 копеек.
С учетом изложенного взысканию с Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области как стороны по договору в пользу истца подлежит 722189 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, полученного при исполнении недействительного в части условия договора аренды.
При этом суд признает необоснованными требования о взыскании спорной суммы неосновательного обогащения с муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г. Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования, а также с Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области либо в лице Министерства финансов Сахалинской области за счет казны Сахалинской области. Арендодателем по договору аренды от 29.12.2009 N 00617 в настоящее время является Министерство в соответствии с постановлением Администрации Сахалинской области от 16.12.2009 "522-па "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, и именно арендодатель как сторона по сделке должен выступать ответчиком по требованиям о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате недействительности части сделки. В удовлетворении исковых требований к муниципальному образованию "Город Южно-Сахалинск" в лице Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска либо в лице Финансового управления Администрации г. Южно-Сахалинска, а также к Сахалинской области в лице Правительства Сахалинской области либо в лице Министерства финансов Сахалинской области надлежит отказать.
Рассматривая встречные исковые требования Министерства об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:090101014:22, бюджету Сахалинской области и бюджету муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" - возвратить ООО "Армсахстрой" денежные средства, полученные по недействительному договору аренды, суд приходит к следующему.
В обоснование своих требований Министерство ссылается на то, что проведенный аукцион и договор аренды от 29.12.2009 N 00617 не соответствуют статье 65 ЗК РФ, пункту 1 статьи 422 ГК РФ, подпункту 4 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, решению Городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3. а также нарушают права неопределенного круга лиц на участие в аукционе и на заключение договора аренды по итогам аукциона, поскольку извещение о проведении аукциона фактически сократило круг участников аукциона ввиду указания в нем завышенного размера арендной платы.
Согласно статье 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Поскольку суд установил, что недействительным условием договора аренды земельного участка от 29.12.2009 N 00617 является пункт 2.2 договора аренды от 29.12.2009 N 00617 лишь в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году - сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, то нельзя признать обоснованными доводы Министерства о недействительности (ничтожности) всего договора аренды. В случае включения в договор аренды условия об арендной плате, размер которой установлен с учетом положений нормативных актов органов государственной власти и местного самоуправления Сахалинской области, без включения условия об арендной плате в большем размере, нельзя признать, что договор аренды не был бы заключен.
Доводы Министерства на нарушение проведенным аукционом и заключенным договором аренды прав неопределенного круга лиц на участие в аукционе и на заключение договора аренды по итогам аукциона, поскольку извещение о проведении аукциона фактически сократило круг участников аукциона ввиду указания в нем завышенного размера арендной платы, подлежат отклонению. Доказательств наличия на настоящий момент лиц, желающих заключить договор аренды спорного земельного участка по ставкам, определенным судом, в материалах дела не имеется, в связи с чем доводы Министерства о нарушении прав таких лиц не подтверждены соответствующими доказательствами.
Кроме того судом установлено, что до принятия судом первой инстанции решения по делу ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по предъявленным требованиям.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено: если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Как установлено судом, исполнение договора аренды от 29.12.2009 N 00617 началось 29.12.2009, когда земельный участок был передан истцу в пользование по передаточному акту.
Обстоятельств, свидетельствующих о перерыве течения срока исковой давности, указанных в разъяснениях пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", при рассмотрении настоящего дела не установлено Министерство обратилось в суд со встречным иском 23.05.2013, то есть по истечении установленного статьей 196 ГК РФ трехлетнего срока. В соответствии с пунктом 1 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В отзыве на апелляционную жалобу Министерство в обоснование отсутствия пропуска срока исковой давности сослалось на абзац 5 статьи 208 ГК РФ, в соответствии с которым исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Однако, в настоящем деле требования Министерства о возврате земельного участка по существу являются требованиями о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды. Поскольку судом в рамках настоящего дела установлено, что общество пользуется земельным участком с кадастровым номером 65:01:090101014:22 на основании гражданско-правовой сделки, оснований для признания недействительной которой не установлено, то и оснований для применения способа защиты, предусмотренного статьей 304 ГК РФ, не имеется.
Таким образом, встречные исковые требования Министерства удовлетворению не подлежат.
С учетом изложенного, обжалуемое решение Арбитражного суда Сахалинской области подлежит изменению, пункт 2.2 договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год, подлежат признанию недействительными, взысканию с Министерства в пользу ООО "Армсахстрой" подлежит 722189 рублей 13 копеек неосновательного обогащения. В остальной части исковых требований общества надлежит отказать. В удовлетворении встречный исковых требований также надлежит отказать.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По таким же правилам распределяются судебные расходы, понесенные в связи с подачей апелляционной жалобы (часть 5 статьи 110 АПК РФ).
При подаче искового заявления ООО "Армсахстрой" оплатило государственную пошлину в сумме 21443 рубля 78 копеек платежным поручением от 28.12.2012 N 4275, размер которой соответствует определенной истцом цене иска согласно пункту 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации; при подаче апелляционной жалобы - государственную пошлину в сумме 2000 рублей платежным поручением от 15.08.2013 N 157.
Поскольку удовлетворены исковые требования общества и его апелляционная жалоба, взысканию с Министерства в пользу истца подлежит 21443 рубля 78 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску и 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 25.07.2013 по делу N А59-5876/2012 изменить.
Признать недействительным пункт 2.2 договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму равную 419998 рублей 83 копейки в год, в 2010 году сумму равную 355634 рубля 81 копейки в год.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" 722189 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, 21443 рубля 78 копеек расходов по уплате государственной пошлины по иску, 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 745632 рубля 91 копейку.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
В удовлетворении встречный исковых требований отказать.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)