Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от ответчика - представитель Лузин Д.А. по доверенности от 01.09.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Меридиан-Инвест" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014 по делу N А32-1995/2014
по иску ООО "Меридиан-Инвест"
к ответчику - ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик"
при участии третьих лиц - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Пансионат отдыха "Энергетик" о взыскании неосновательного обогащения в размере 48652276 руб. 26 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11042592 руб. 45 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.
Решением от 17.12.2014 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что денежные средства, уплаченные за время фактического пользования объектом аренды по договору аренды, заключенному с неуполномоченным лицом, возврату не подлежат. Полученные от истца денежные средства в оплату фактического землепользования перечислены ответчиком в соответствующий бюджет. В части требования о взыскании произведенных истцом расходов на строительство объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке отказано, поскольку истцом не представлено доказательств поручения истцу совершения юридических действий на заключение договоров с другими лицами на выполнение работ или оказание услуг, а также их оплачивать. В деле отсутствуют доказательства получения ответчиком от истца денежных средств, приобретения какого-либо имущества, доказательств пользования ответчиком результатами работ или услуг, выполненными либо оказанными третьими лицами по сделкам, заключенным с истцом.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом при принятии решения не учтены дополнительные соглашения к спорному договору субаренды от 21.05.2004, 29.12.2005. Право субаренды части земельного участка получено истцом в целях выполнения работ по реконструкции пансионата, принадлежащего ответчику. Выполнение работ по реконструкции является обязательным условием договора субаренды, истцом обеспечено проведение работ стоимостью 46782386 руб. 39 коп. Затраты истца не оценены судом.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Меридиан-инвест" не явился. Обществом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.
В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).
Ходатайство об отложении судебного заседания мотивировано невозможность явки в заседание представителя общества.
Невозможность участия в судебном заседании одного представителя учреждения не препятствует направлению в суд другого представителя. Ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не обосновано необходимостью представления суду апелляционной инстанции каких-либо дополнительных доказательств, в связи с чем ходатайство отклонено.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представители третьих лиц - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в судебное заседание не явились, отзывы не представили. Третьи лица о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 18.07.2002 между Исполнительным комитетом города-курорта Геленджик (арендодатель) и ОАО "Кубаньэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 93-02 (т. 1 л.д. 27-31), согласно которому арендодатель срок на 10 лет с 19.11.2001 по 19.11.2011 сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 36218 кв. м, расположенный в г. Геленджике, с. Дивноморское, по ул. Кирова, для организации парковой зоны пансионата без права капитального строительства и ограждения данного участка.
В пункте 2.3 договора установлено, что на участке запрещено нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участки, а также занимать коридоры прохождения инженерных коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями, возводить какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ.
В пункте 4.1.4 предусмотрено право арендатора возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка.
По дополнительному соглашению от 21.05.2004 изменен номер договора на 4000000635 (т. 1 л.д. 32-33).
В соответствии с дополнительным соглашением от 07.07.2004 изменена площадь арендуемого земельного участка - 35218 кв. м (т. 1 л.д. 34-35).
Согласно дополнительному соглашению от 29.12.2005 изменен срок аренды - 49 лет с 19.11.2050. Пункт 4.1.4 договора аренды изложен в следующей редакции: "Взводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка, а также привлекать третьих лиц для строительства объектов недвижимого имущества согласно пункту 1.1 на основании заключенных с этими лицами договоров. В случае приобретения третьими лицами права собственности на построенные с их участием объекты недвижимого имущества, указанные лица имеют право требовать изменения настоящего договора в части уменьшения площади арендуемого земельного участка и заключения с ними самостоятельного договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации собственных объектов недвижимого имущества. Площадь земельного участка занимаемого объектом недвижимого имущества, принадлежащим третьим лицам на праве собственности определяется договором между арендатором и указанным лицом".
В дополнительном соглашении от 11.10.2006 указан кадастровый номер арендуемого земельного участка 23:40:0507028:0013, площадь участка 33502 кв. м (т. 1 л.д. 38-39).
На основании соглашения N 107/30-707 от 06.09.2005 и дополнительного соглашения от 15.11.2005 права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 4000000635 от 18.07.2002 переданы ОАО "Пансионат "Энергетик" (т. 1 л.д. 48-50).
Арендатор 29.04.2004 заключил с ООО "Эрланг" (субарендатор) договор субаренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 40-45), предметом которого является часть земельного участка с кадастровыми номерами 23:40:0507028:0007/001 (площадь 6365 кв. м), 23:40:0507028:0007/002 (площадью 344 кв. м), 23:40:-5-7028:0007/003 (площадью 1249 кв. м), из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:0007 площадью 36218 кв. м, расположенного по ул. Кирова в с. Дивноморское, г. Геленджика для организации парковой зоны пансионата без права капитального строительства.
В пункте 2.3 договора установлено, что на участке запрещается возводить какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ. Строительство новых и реконструкция существующих зданий и сооружений ведется по согласованию с арендатором в точном соответствии с утвержденным проектом (пункт 4.2.5).
По дополнительному соглашению от 01.07.2004 из пункта 1.2 договора субаренды исключены слова "без права капитального строительства" (т. 1 л.д. 46-47).
ООО "Эрланг" передало права и обязанности по договору субаренды земельного участка ООО "Эдельвейс" в соответствии с договором от 05.04.2007 (т. 1 л.д. 54-55).
В свою очередь, ООО "Эдельвейс" на основании договора уступки прав и обязанностей от 09.11.2007 передало свои права и обязанности субарендатора ООО "Меридиан-Инвест" (т. 1 л.д. 56-57).
В период с марта 2008 года по август 2011 года ООО "Меридиан-Инвест" производило оплату по договору субаренды (т. 1 л.д. 58-91) в общей сумме 1869889 руб. 87 коп.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 по делу N А32-25149/2010 ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" отказано в удовлетворении требований к ООО "Меридиан-Инвест" о расторжении договоров субаренды земельных участков. Решение мотивировано тем, что договор аренды земельного участка от 18.07.2002 N 9302 (4000000635) является недействительным (ничтожным), поскольку орган местного самоуправления распорядился земельным участком федерального уровня собственности в отсутствие полномочий.
В связи с ничтожностью договора аренды, ничтожными являются и производные сделки: договор субаренды, а также договоры передачи прав и обязанностей арендатора и субарендатора.
Полагая, что внесенная по договору субаренды плата, а также расходы субарендатора, произведенные в целях строительства на арендуемой части земельного участка объектов, являются неосновательным обогащением ответчика, ООО "Меридиан-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010 по делу N А32-25149/2010 в удовлетворении требования ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" о расторжении договора субаренды с ООО "Меридиан-Инвест" отказано в связи с ничтожностью указанной сделки, вследствие ничтожности договора аренды и связанных с ним договоров передачи прав и обязанностей.
Вывод суда о ничтожности договора аренды земельного участка мотивирован тем, что Исполнительный комитет Геленджикского совета депутатов трудящихся распорядился земельным участком, находившимся на момент заключения договора аренды в федеральной собственности, не имея на то соответствующих полномочий.
Данный вывод поддержал суд апелляционной инстанции в постановлении от 21.03.2011 (т. 1 л.д. 99-108).
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, но не выводы, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
В постановлении от 10.06.2014 N 18357/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к положению статьи 69 Кодекса о том, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле, подчеркнул, что правовая квалификация договора судами общей юрисдикции не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.
Поскольку ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" и ООО "Меридиан-Инвест" являлись сторонами по делу N А32-25149/2010, преюдициальный для настоящего дела характер имеют установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010 обстоятельства, касающиеся распоряжения Исполнительным комитетом Геленджикского городского совета как арендодателем земельного участка, находившимся на момент заключения договора аренды в границах особо охраняемой природной территории - курорта федерального значения, дат подписания и государственной регистрации договора аренды. Правовой вывод о ничтожности договора аренды названным обстоятельством не является.
В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).
Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Факт передачи субарендатору части земельного участка в пользование по договору субаренды заявитель жалобы не оспаривает. За время пользования частью земельного участка субарендатором произведена оплата.
Плата за фактическое пользование объектом договора субаренды не является неосновательным обогащением арендатора, отказ в удовлетворении требований в данной части правомерен.
Истцом также заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде произведенных расходов, связанных с выполнением работ по реконструкции пансионата "Энергетик".
В пункте 1.1 договора субаренды от 29.04.2004 определено, что участок передается для организации парковой зоны без права капитального строительства. На участке запрещается возводить какие-либо строения и сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ (пункт 2.2).
В пункте 4.2 договора субарендатор обязался: вести строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений по согласованию в арендатором и в точном соответствии с утвержденным проектом (пункт 4.2.5); до начала строительных работ получить разрешение в Госархстройнадзоре (пункт 4.2.6).
Впоследствии, на основании дополнительного соглашения от 01.07.2004 из пункта 1.1 договора, определяющего предмет договора субаренды, исключено указание на передачу участка без права капитального строительства.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из названных выше условий договора следует, что субарендатор обязался участвовать в реконструкции объектов пансионата в соответствии с согласованным сторонами проектом, после получения разрешения Госархстройнадзоре.
Порядок возмещения расходов на реконструкцию субарендатора и порядок эксплуатации построенных или реконструированных объектов сторонами не согласовывался.
Доказательства того, что сторонами согласован проект реконструкции, получено соответствующие разрешения на строительство, заявителем жалобы не представлено.
Ссылка заявителя на то, что им понесены расходы, связанные с подготовкой к строительству на земельном участке объектов недвижимого имущества, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.
В деле отсутствуют доказательства того, что арендатор поручил субарендатору совершение действий по заключению договоров с другими (третьими) лицами на выполнение работ или оказание услуг, а также обязался их оплачивать.
Результаты выполненных третьими лицами работ арендатору не передавались, в связи с чем невозможно сделать вывод о потребительской ценности результата работ для арендатора.
Кроме того, сам результаты проектных работ и изысканий в материалы дела не представлены, в связи с чем невозможно определить относимость заказанных субподрядчиком работ к объектам и земельному участку, принадлежащих ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик".
Согласно схеме и паспорту водного хозяйства возведенные инженерные коммуникации по договору подряда N 87 от 14.05.2008 проложены вдоль ул. Голубодальской в пос. Дивноморское параллельно границе земельного участка пансионата, за пределами участка ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" вблизи гостиницы "Чайка" (т. 4 л.д. 75-86).
Доказательств подключения к данной сети сетей ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" не представлено, водопотребление и водоотведение пансионата осуществляется по иным сетям в соответствии с паспортом водного хозяйства, согласованным в 2013 году с МУП "ВКХ".
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что ответчик приобрел за счет истца какое-либо имущество или произведено улучшение имущества ответчика, а также доказательств того, что ответчик пользуется результатом работ или услуг, выполненных третьими лицами по гражданско-правовым сделкам с истцом, обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
В связи с отказом во взыскании неосновательного обогащения, дополнительное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014 по делу N А32-1995/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2015 N 15АП-2675/2015 ПО ДЕЛУ N А32-1995/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2015 г. N 15АП-2675/2015
Дело N А32-1995/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от ответчика - представитель Лузин Д.А. по доверенности от 01.09.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Меридиан-Инвест" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014 по делу N А32-1995/2014
по иску ООО "Меридиан-Инвест"
к ответчику - ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик"
при участии третьих лиц - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами
принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Пансионат отдыха "Энергетик" о взыскании неосновательного обогащения в размере 48652276 руб. 26 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 11042592 руб. 45 коп.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.
Решением от 17.12.2014 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что денежные средства, уплаченные за время фактического пользования объектом аренды по договору аренды, заключенному с неуполномоченным лицом, возврату не подлежат. Полученные от истца денежные средства в оплату фактического землепользования перечислены ответчиком в соответствующий бюджет. В части требования о взыскании произведенных истцом расходов на строительство объектов недвижимого имущества на спорном земельном участке отказано, поскольку истцом не представлено доказательств поручения истцу совершения юридических действий на заключение договоров с другими лицами на выполнение работ или оказание услуг, а также их оплачивать. В деле отсутствуют доказательства получения ответчиком от истца денежных средств, приобретения какого-либо имущества, доказательств пользования ответчиком результатами работ или услуг, выполненными либо оказанными третьими лицами по сделкам, заключенным с истцом.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что судом при принятии решения не учтены дополнительные соглашения к спорному договору субаренды от 21.05.2004, 29.12.2005. Право субаренды части земельного участка получено истцом в целях выполнения работ по реконструкции пансионата, принадлежащего ответчику. Выполнение работ по реконструкции является обязательным условием договора субаренды, истцом обеспечено проведение работ стоимостью 46782386 руб. 39 коп. Затраты истца не оценены судом.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Меридиан-инвест" не явился. Обществом заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.
В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд также может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).
Ходатайство об отложении судебного заседания мотивировано невозможность явки в заседание представителя общества.
Невозможность участия в судебном заседании одного представителя учреждения не препятствует направлению в суд другого представителя. Ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы не обосновано необходимостью представления суду апелляционной инстанции каких-либо дополнительных доказательств, в связи с чем ходатайство отклонено.
Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Представители третьих лиц - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в судебное заседание не явились, отзывы не представили. Третьи лица о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 18.07.2002 между Исполнительным комитетом города-курорта Геленджик (арендодатель) и ОАО "Кубаньэнерго" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 93-02 (т. 1 л.д. 27-31), согласно которому арендодатель срок на 10 лет с 19.11.2001 по 19.11.2011 сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 36218 кв. м, расположенный в г. Геленджике, с. Дивноморское, по ул. Кирова, для организации парковой зоны пансионата без права капитального строительства и ограждения данного участка.
В пункте 2.3 договора установлено, что на участке запрещено нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участки, а также занимать коридоры прохождения инженерных коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями, возводить какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ.
В пункте 4.1.4 предусмотрено право арендатора возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка.
По дополнительному соглашению от 21.05.2004 изменен номер договора на 4000000635 (т. 1 л.д. 32-33).
В соответствии с дополнительным соглашением от 07.07.2004 изменена площадь арендуемого земельного участка - 35218 кв. м (т. 1 л.д. 34-35).
Согласно дополнительному соглашению от 29.12.2005 изменен срок аренды - 49 лет с 19.11.2050. Пункт 4.1.4 договора аренды изложен в следующей редакции: "Взводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка, а также привлекать третьих лиц для строительства объектов недвижимого имущества согласно пункту 1.1 на основании заключенных с этими лицами договоров. В случае приобретения третьими лицами права собственности на построенные с их участием объекты недвижимого имущества, указанные лица имеют право требовать изменения настоящего договора в части уменьшения площади арендуемого земельного участка и заключения с ними самостоятельного договора аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации собственных объектов недвижимого имущества. Площадь земельного участка занимаемого объектом недвижимого имущества, принадлежащим третьим лицам на праве собственности определяется договором между арендатором и указанным лицом".
В дополнительном соглашении от 11.10.2006 указан кадастровый номер арендуемого земельного участка 23:40:0507028:0013, площадь участка 33502 кв. м (т. 1 л.д. 38-39).
На основании соглашения N 107/30-707 от 06.09.2005 и дополнительного соглашения от 15.11.2005 права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 4000000635 от 18.07.2002 переданы ОАО "Пансионат "Энергетик" (т. 1 л.д. 48-50).
Арендатор 29.04.2004 заключил с ООО "Эрланг" (субарендатор) договор субаренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 40-45), предметом которого является часть земельного участка с кадастровыми номерами 23:40:0507028:0007/001 (площадь 6365 кв. м), 23:40:0507028:0007/002 (площадью 344 кв. м), 23:40:-5-7028:0007/003 (площадью 1249 кв. м), из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0507028:0007 площадью 36218 кв. м, расположенного по ул. Кирова в с. Дивноморское, г. Геленджика для организации парковой зоны пансионата без права капитального строительства.
В пункте 2.3 договора установлено, что на участке запрещается возводить какие-либо строения или сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ. Строительство новых и реконструкция существующих зданий и сооружений ведется по согласованию с арендатором в точном соответствии с утвержденным проектом (пункт 4.2.5).
По дополнительному соглашению от 01.07.2004 из пункта 1.2 договора субаренды исключены слова "без права капитального строительства" (т. 1 л.д. 46-47).
ООО "Эрланг" передало права и обязанности по договору субаренды земельного участка ООО "Эдельвейс" в соответствии с договором от 05.04.2007 (т. 1 л.д. 54-55).
В свою очередь, ООО "Эдельвейс" на основании договора уступки прав и обязанностей от 09.11.2007 передало свои права и обязанности субарендатора ООО "Меридиан-Инвест" (т. 1 л.д. 56-57).
В период с марта 2008 года по август 2011 года ООО "Меридиан-Инвест" производило оплату по договору субаренды (т. 1 л.д. 58-91) в общей сумме 1869889 руб. 87 коп.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 по делу N А32-25149/2010 ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" отказано в удовлетворении требований к ООО "Меридиан-Инвест" о расторжении договоров субаренды земельных участков. Решение мотивировано тем, что договор аренды земельного участка от 18.07.2002 N 9302 (4000000635) является недействительным (ничтожным), поскольку орган местного самоуправления распорядился земельным участком федерального уровня собственности в отсутствие полномочий.
В связи с ничтожностью договора аренды, ничтожными являются и производные сделки: договор субаренды, а также договоры передачи прав и обязанностей арендатора и субарендатора.
Полагая, что внесенная по договору субаренды плата, а также расходы субарендатора, произведенные в целях строительства на арендуемой части земельного участка объектов, являются неосновательным обогащением ответчика, ООО "Меридиан-Инвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010 по делу N А32-25149/2010 в удовлетворении требования ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" о расторжении договора субаренды с ООО "Меридиан-Инвест" отказано в связи с ничтожностью указанной сделки, вследствие ничтожности договора аренды и связанных с ним договоров передачи прав и обязанностей.
Вывод суда о ничтожности договора аренды земельного участка мотивирован тем, что Исполнительный комитет Геленджикского совета депутатов трудящихся распорядился земельным участком, находившимся на момент заключения договора аренды в федеральной собственности, не имея на то соответствующих полномочий.
Данный вывод поддержал суд апелляционной инстанции в постановлении от 21.03.2011 (т. 1 л.д. 99-108).
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, но не выводы, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.12.2011 N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела; тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.
В постановлении от 10.06.2014 N 18357/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к положению статьи 69 Кодекса о том, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле, подчеркнул, что правовая квалификация договора судами общей юрисдикции не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.
Поскольку ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" и ООО "Меридиан-Инвест" являлись сторонами по делу N А32-25149/2010, преюдициальный для настоящего дела характер имеют установленные решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2010 обстоятельства, касающиеся распоряжения Исполнительным комитетом Геленджикского городского совета как арендодателем земельного участка, находившимся на момент заключения договора аренды в границах особо охраняемой природной территории - курорта федерального значения, дат подписания и государственной регистрации договора аренды. Правовой вывод о ничтожности договора аренды названным обстоятельством не является.
В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).
Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Факт передачи субарендатору части земельного участка в пользование по договору субаренды заявитель жалобы не оспаривает. За время пользования частью земельного участка субарендатором произведена оплата.
Плата за фактическое пользование объектом договора субаренды не является неосновательным обогащением арендатора, отказ в удовлетворении требований в данной части правомерен.
Истцом также заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в виде произведенных расходов, связанных с выполнением работ по реконструкции пансионата "Энергетик".
В пункте 1.1 договора субаренды от 29.04.2004 определено, что участок передается для организации парковой зоны без права капитального строительства. На участке запрещается возводить какие-либо строения и сооружения, не предусмотренные проектом организации и производства работ (пункт 2.2).
В пункте 4.2 договора субарендатор обязался: вести строительство новых и реконструкцию существующих зданий и сооружений по согласованию в арендатором и в точном соответствии с утвержденным проектом (пункт 4.2.5); до начала строительных работ получить разрешение в Госархстройнадзоре (пункт 4.2.6).
Впоследствии, на основании дополнительного соглашения от 01.07.2004 из пункта 1.1 договора, определяющего предмет договора субаренды, исключено указание на передачу участка без права капитального строительства.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из названных выше условий договора следует, что субарендатор обязался участвовать в реконструкции объектов пансионата в соответствии с согласованным сторонами проектом, после получения разрешения Госархстройнадзоре.
Порядок возмещения расходов на реконструкцию субарендатора и порядок эксплуатации построенных или реконструированных объектов сторонами не согласовывался.
Доказательства того, что сторонами согласован проект реконструкции, получено соответствующие разрешения на строительство, заявителем жалобы не представлено.
Ссылка заявителя на то, что им понесены расходы, связанные с подготовкой к строительству на земельном участке объектов недвижимого имущества, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.
В деле отсутствуют доказательства того, что арендатор поручил субарендатору совершение действий по заключению договоров с другими (третьими) лицами на выполнение работ или оказание услуг, а также обязался их оплачивать.
Результаты выполненных третьими лицами работ арендатору не передавались, в связи с чем невозможно сделать вывод о потребительской ценности результата работ для арендатора.
Кроме того, сам результаты проектных работ и изысканий в материалы дела не представлены, в связи с чем невозможно определить относимость заказанных субподрядчиком работ к объектам и земельному участку, принадлежащих ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик".
Согласно схеме и паспорту водного хозяйства возведенные инженерные коммуникации по договору подряда N 87 от 14.05.2008 проложены вдоль ул. Голубодальской в пос. Дивноморское параллельно границе земельного участка пансионата, за пределами участка ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" вблизи гостиницы "Чайка" (т. 4 л.д. 75-86).
Доказательств подключения к данной сети сетей ОАО "Пансионат отдыха "Энергетик" не представлено, водопотребление и водоотведение пансионата осуществляется по иным сетям в соответствии с паспортом водного хозяйства, согласованным в 2013 году с МУП "ВКХ".
При таких условиях, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что ответчик приобрел за счет истца какое-либо имущество или произведено улучшение имущества ответчика, а также доказательств того, что ответчик пользуется результатом работ или услуг, выполненных третьими лицами по гражданско-правовым сделкам с истцом, обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
В связи с отказом во взыскании неосновательного обогащения, дополнительное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворению не подлежит.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2014 по делу N А32-1995/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)