Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Исакова Е.И.
Докладчик: Дударек Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Дударек Н.Г.,
судей: Проценко Е.П., Сорокина А.В.,
при секретаре ФИО5,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Дударек Н.Г. дело по апелляционной жалобе ООО "СДС-Строй"
на решение Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 26 сентября 2013 года по делу по иску ООО "СДС-Строй" к ФИО1 об установлении выкупной цены объектов недвижимости и обязании заключить договор на предлагаемых условиях,
установила:
ООО "СДС-Строй" обратилось в суд с иском к ФИО1 об установлении выкупной цены объектов недвижимости и обязании заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 на праве собственности по адресу <адрес>.
Требования мотивированы тем, что решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 02.11.2011 г. N утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес> (опубликовано в газете "Кемерово" N 44, 03.11.2011 г.).
Постановлением администрации <адрес> от 22.11.2011 г. N (опубликовано в газете "Кемерово" N 47, 25.11.2011 г.) утвержден перечень домов, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующих требованиям градостроительного регламента и планируемых к сносу.
В рамках исполнения муниципальной адресной программы по результатам проведенного аукциона на право развития застроенной территории (протокол результатов проведения аукциона от 27.12.2011 г.) 17.01.2012 г. между Администрацией <адрес> и ООО "СДС-Строй" был заключен договор о развитии застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес>.
Истец осуществляет выкуп объектов недвижимого имущества и земельных участков у собственников данных объектов в целях осуществления жилищного и иного строительства.
Ответчик является собственником жилого дома (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными сооружениями, а также собственником земельного участка, площадью 2235 кв. м расположенных по адресу: <адрес>.
Истец, с целью заключения с ответчиком соглашения о выкупе жилого дома и земельного участка, в период с августа 2008 г. по октябрь 2012 г. вел переговоры с ответчиком, предлагая несколько вариантов для переселения. Однако от всех предложенных вариантов ответчик отказался по причине не достижения согласия по конкретным вариантам.
В связи с отказом ответчика от предложенных вариантов квартир истец предложил ответчику выкупную стоимость за жилой дом и земельный участок в размере <данные изъяты> руб., на что также был получен отказ.
Ответчик предложил цену недвижимых объектов и земельного участка в размере <данные изъяты>., а также потребовал оплатить убытки и упущенную выгоду в размере <данные изъяты>.
Не достижение согласия о выкупе жилого дома между ответчиком и истцом препятствует надлежащему исполнению со стороны истца обязательств по договору о развитии застроенной территории от 17.01.2012 г., а также реализации муниципальной адресной программы.
Истец просил установить выкупную цену объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 на праве собственности в размере <данные изъяты> руб., и обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.
- В последующем истец уточнил исковые требования и просил признать правомерной выкупную цену земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, в том числе <данные изъяты> руб., в счет компенсации всех убытков, связанных с выкупом объектов недвижимого имущества и переселением ответчика;
- Обязать Ответчика заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда на следующих условиях:
- оплата выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, производится Покупателем (Истцом) в течение 3 (трех) банковских дней с даты сдачи документов на регистрацию договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> путем перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на банковский счет ФИО1.
-Продавец (Ответчик) обязан передать Покупателю (Истцу) по договору земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства с находящимися в нем инженерными сетями и коммуникациями в течение 3 (трех) календарных дней с момента регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
В судебном заседании представитель истца ООО "СДС-Строй" ФИО6, действующая на основании доверенности, иск поддержала.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО7 иск не признала.
Третьи лица ФИО8 и ФИО9 иск не признали.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 26 сентября 2013 года постановлено:
Признать размер выкупной стоимости земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек.
Обязать ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, заключить с ООО "СДС-Строй" договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 2235 кв., кадастровый номер <данные изъяты>, жилого дома общей площадью 108,3 кв. м, инв. <данные изъяты> и надворных построек, расположенных по адресу <адрес> течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда на следующих условиях:
-оплата выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, производится Покупателем (ООО "СДС- Строй") в течение 3 (трех) банковских дней с даты сдачи документов на регистрацию договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> путем перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на банковский счет ФИО1.
- Продавец (ФИО1) обязан передать Покупателю (ООО "СДС-Строй") по договору купли-продажи земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 2235 кв., кадастровый номер <данные изъяты>, жилой дом общей площадью 108,3 кв. м, <данные изъяты> и надворные постройки, расположенные по адресу <адрес> течение 3 (трех) календарных дней с момента регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Взыскать с ООО "СДС-Строй" <адрес> в пользу ФИО1 расходы за проведение повторной судебной экспертизы в сумме <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе ООО "СДС-Строй" просит решение суда изменить в части определения выкупной цены и отменить в части распределения судебных расходов, оспаривается заключение эксперта об установлении выкупной цены в размере <данные изъяты> руб. по мотиву его обоснованности, в вызове и допросе эксперта необоснованно отказано; незаконно взысканы расходы за проведение оценочной экспертизы с ООО "СДС-Строй" в размере <данные изъяты> руб., оплата данных расходов согласно определению суда от ДД.ММ.ГГГГ возложена на ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ФИО1 и его представителя ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, ФИО9, просивших об оставлении решения суда без изменения, в интересах законности проверив решение суда первой инстанции в полном объеме в соответствии с ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка (площадь 2235 кв. м) жилого дома (общая площадь 108,3 кв. м), расположенных по адресу: <адрес>.
Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГг. N (опубликовано в газете "Кемерово" N от ДД.ММ.ГГГГг.) утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес>.
Постановлением Администрации <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГг. "О развитии застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес>" (опубликовано в газете "Кемерово" N от ДД.ММ.ГГГГг.) утвержден перечень домов, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующих требованиям градостроительного регламента и планируемых к сносу. В данный перечень домов включен также <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ на основании проведенного аукциона Администрация <адрес> и ООО "СДС-Строй" (застройщик) заключили договор о развитии застроенной территории муниципального образования в границах микрорайона N 7Б <адрес>.
Согласно условиям договора о развитии застроенной территории застройщик обязался уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, подлежащих развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 2.1.3. настоящего договора.
Во исполнение данного договора через МБУ "Центр содействия в улучшении жилищных условий" истец вел переговоры с ФИО1 о выкупе объектов недвижимости по адресу <адрес>. От всех предложенных вариантов ФИО1 отказался.
При определении выкупной стоимости земельного участка и жилого дома между сторонами ООО "СДС-Строй" и ответчиком возникли разногласия, он от предложенных вариантов выкупа земельного участка и жилого дома отказался, поэтому истец ООО "СДС-Строй" обратилось в суд за разрешением возникшего спора.
В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы выкупная цена земельного участка <данные изъяты> руб., жилого дома- <данные изъяты> <данные изъяты> руб., приусадебных построек - <данные изъяты> руб.
Установив вышеназванные обстоятельства, суд первой инстанции, исходил из того, что решение о развитии застроенной территории является основанием для застройки земельного участка, входящего в границы застроенной территории. Согласие собственника в данном случае имеется, поскольку решение Кемеровского городского СНД от ДД.ММ.ГГГГ N об утверждении муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории в границах <адрес> не оспорено. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования ООО "СДС-Строй" об установление выкупной цены земельного участка, общей площадью 2235 кв. м и жилого дома, общей площадью 108,3 кв. м, с надворными постройками, расположенными по адресу <адрес> являются обоснованными, установив выкупную цену в сумме <данные изъяты>, и обязал ответчика заключить договор купли-продажи на предлагаемых истцом условиях о полном равноценном возмещении собственнику причиненных убытков.
Однако с указанными выводами суда первой инстанции Судебная коллегия не может согласиться, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального закона.
Так, согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Решение об изъятии жилого помещения принимается компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Пункт 4 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 20 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).
В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.
В то же время в статье 239 ГК РФ установлена возможность изъятия земельного участка, а, следовательно, и недвижимого имущества на нем как для государственных, так и для муниципальных нужд, что находит свое подтверждение и в пункте 1 статьи 279 ГК РФ - земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Тем не менее само решение об изъятии правомочны принимать в соответствии с пунктом 2 статьи 279 ГК РФ только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ.
Исходя из указанных выше положений закона, принудительное изъятие может осуществляться для государственных и/или муниципальных нужд. Решения об изъятии принимаются федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Между тем ООО "СДС-Строй" не является ни государственным органом, ни органом местного самоуправления, а администрация <адрес> с требованиями к истцу о выкупе жилого дома не обращалась.
Таким образом, ООО "СДС-Строй" не может признаваться надлежащим истцом по данному делу.
Кроме того, из материалов дела следует, что надлежащим органом решение об изъятии жилого дома (инв. <данные изъяты>), общей площадью 108,3 кв. м, с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, с соблюдением требований части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об уведомлении собственника в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия, не принималось.
Так, решение об изъятии жилого помещения принимается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (п. 2 ст. 279 ГК РФ).
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ).
Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 279 ГК РФ).
Собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об изъятии жилого помещения органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ).
Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).
При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 Кодекса, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В связи с этим сообщение в средствах массовой информации (печатное издание, Интернет и т.п.) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Таким образом, несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти, органу местного самоуправления о выкупе жилого помещения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные выше нормы материального права и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не были учтены судом при разрешении данного спора при удовлетворении требований истца.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными, приведшими к неправильному разрешению спора и служат основанием для отмены принятого по делу судебного постановления.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, установлены, судебная коллегия считает возможным, отменяя состоявшееся по делу судебное постановление, принять по делу новое решение, отказав истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 26 сентября 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ООО "СДС-Строй" к ФИО1 об установлении выкупной цены объекта недвижимости, обязании заключить договор на предлагаемых условиях отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-12771
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КЕМЕРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. по делу N 33-12771
Судья: Исакова Е.И.
Докладчик: Дударек Н.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего: Дударек Н.Г.,
судей: Проценко Е.П., Сорокина А.В.,
при секретаре ФИО5,
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Дударек Н.Г. дело по апелляционной жалобе ООО "СДС-Строй"
на решение Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 26 сентября 2013 года по делу по иску ООО "СДС-Строй" к ФИО1 об установлении выкупной цены объектов недвижимости и обязании заключить договор на предлагаемых условиях,
установила:
ООО "СДС-Строй" обратилось в суд с иском к ФИО1 об установлении выкупной цены объектов недвижимости и обязании заключить с истцом договор купли-продажи объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 на праве собственности по адресу <адрес>.
Требования мотивированы тем, что решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 02.11.2011 г. N утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес> (опубликовано в газете "Кемерово" N 44, 03.11.2011 г.).
Постановлением администрации <адрес> от 22.11.2011 г. N (опубликовано в газете "Кемерово" N 47, 25.11.2011 г.) утвержден перечень домов, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующих требованиям градостроительного регламента и планируемых к сносу.
В рамках исполнения муниципальной адресной программы по результатам проведенного аукциона на право развития застроенной территории (протокол результатов проведения аукциона от 27.12.2011 г.) 17.01.2012 г. между Администрацией <адрес> и ООО "СДС-Строй" был заключен договор о развитии застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес>.
Истец осуществляет выкуп объектов недвижимого имущества и земельных участков у собственников данных объектов в целях осуществления жилищного и иного строительства.
Ответчик является собственником жилого дома (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными сооружениями, а также собственником земельного участка, площадью 2235 кв. м расположенных по адресу: <адрес>.
Истец, с целью заключения с ответчиком соглашения о выкупе жилого дома и земельного участка, в период с августа 2008 г. по октябрь 2012 г. вел переговоры с ответчиком, предлагая несколько вариантов для переселения. Однако от всех предложенных вариантов ответчик отказался по причине не достижения согласия по конкретным вариантам.
В связи с отказом ответчика от предложенных вариантов квартир истец предложил ответчику выкупную стоимость за жилой дом и земельный участок в размере <данные изъяты> руб., на что также был получен отказ.
Ответчик предложил цену недвижимых объектов и земельного участка в размере <данные изъяты>., а также потребовал оплатить убытки и упущенную выгоду в размере <данные изъяты>.
Не достижение согласия о выкупе жилого дома между ответчиком и истцом препятствует надлежащему исполнению со стороны истца обязательств по договору о развитии застроенной территории от 17.01.2012 г., а также реализации муниципальной адресной программы.
Истец просил установить выкупную цену объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1 на праве собственности в размере <данные изъяты> руб., и обязать ФИО1 заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.
- В последующем истец уточнил исковые требования и просил признать правомерной выкупную цену земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек, в том числе <данные изъяты> руб., в счет компенсации всех убытков, связанных с выкупом объектов недвижимого имущества и переселением ответчика;
- Обязать Ответчика заключить договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности, в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда на следующих условиях:
- оплата выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, производится Покупателем (Истцом) в течение 3 (трех) банковских дней с даты сдачи документов на регистрацию договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> путем перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на банковский счет ФИО1.
-Продавец (Ответчик) обязан передать Покупателю (Истцу) по договору земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства с находящимися в нем инженерными сетями и коммуникациями в течение 3 (трех) календарных дней с момента регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
В судебном заседании представитель истца ООО "СДС-Строй" ФИО6, действующая на основании доверенности, иск поддержала.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО7 иск не признала.
Третьи лица ФИО8 и ФИО9 иск не признали.
Решением Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 26 сентября 2013 года постановлено:
Признать размер выкупной стоимости земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек.
Обязать ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, заключить с ООО "СДС-Строй" договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 2235 кв., кадастровый номер <данные изъяты>, жилого дома общей площадью 108,3 кв. м, инв. <данные изъяты> и надворных построек, расположенных по адресу <адрес> течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда на следующих условиях:
-оплата выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка (площадь 2 235 кв. м) и объекта индивидуального жилищного строительства (общая площадь 108,3 кв. м) с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, производится Покупателем (ООО "СДС- Строй") в течение 3 (трех) банковских дней с даты сдачи документов на регистрацию договора купли-продажи в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> путем перечисления денежных средств в размере <данные изъяты> рублей на банковский счет ФИО1.
- Продавец (ФИО1) обязан передать Покупателю (ООО "СДС-Строй") по договору купли-продажи земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенной использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 2235 кв., кадастровый номер <данные изъяты>, жилой дом общей площадью 108,3 кв. м, <данные изъяты> и надворные постройки, расположенные по адресу <адрес> течение 3 (трех) календарных дней с момента регистрации договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Взыскать с ООО "СДС-Строй" <адрес> в пользу ФИО1 расходы за проведение повторной судебной экспертизы в сумме <данные изъяты> руб.
В апелляционной жалобе ООО "СДС-Строй" просит решение суда изменить в части определения выкупной цены и отменить в части распределения судебных расходов, оспаривается заключение эксперта об установлении выкупной цены в размере <данные изъяты> руб. по мотиву его обоснованности, в вызове и допросе эксперта необоснованно отказано; незаконно взысканы расходы за проведение оценочной экспертизы с ООО "СДС-Строй" в размере <данные изъяты> руб., оплата данных расходов согласно определению суда от ДД.ММ.ГГГГ возложена на ответчика.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ФИО1 и его представителя ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, ФИО9, просивших об оставлении решения суда без изменения, в интересах законности проверив решение суда первой инстанции в полном объеме в соответствии с ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка (площадь 2235 кв. м) жилого дома (общая площадь 108,3 кв. м), расположенных по адресу: <адрес>.
Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГг. N (опубликовано в газете "Кемерово" N от ДД.ММ.ГГГГг.) утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес>.
Постановлением Администрации <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГг. "О развитии застроенной территории в границах микрорайона N 7Б <адрес>" (опубликовано в газете "Кемерово" N от ДД.ММ.ГГГГг.) утвержден перечень домов, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующих требованиям градостроительного регламента и планируемых к сносу. В данный перечень домов включен также <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ на основании проведенного аукциона Администрация <адрес> и ООО "СДС-Строй" (застройщик) заключили договор о развитии застроенной территории муниципального образования в границах микрорайона N 7Б <адрес>.
Согласно условиям договора о развитии застроенной территории застройщик обязался уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, подлежащих развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 2.1.3. настоящего договора.
Во исполнение данного договора через МБУ "Центр содействия в улучшении жилищных условий" истец вел переговоры с ФИО1 о выкупе объектов недвижимости по адресу <адрес>. От всех предложенных вариантов ФИО1 отказался.
При определении выкупной стоимости земельного участка и жилого дома между сторонами ООО "СДС-Строй" и ответчиком возникли разногласия, он от предложенных вариантов выкупа земельного участка и жилого дома отказался, поэтому истец ООО "СДС-Строй" обратилось в суд за разрешением возникшего спора.
В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы выкупная цена земельного участка <данные изъяты> руб., жилого дома- <данные изъяты> <данные изъяты> руб., приусадебных построек - <данные изъяты> руб.
Установив вышеназванные обстоятельства, суд первой инстанции, исходил из того, что решение о развитии застроенной территории является основанием для застройки земельного участка, входящего в границы застроенной территории. Согласие собственника в данном случае имеется, поскольку решение Кемеровского городского СНД от ДД.ММ.ГГГГ N об утверждении муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории в границах <адрес> не оспорено. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования ООО "СДС-Строй" об установление выкупной цены земельного участка, общей площадью 2235 кв. м и жилого дома, общей площадью 108,3 кв. м, с надворными постройками, расположенными по адресу <адрес> являются обоснованными, установив выкупную цену в сумме <данные изъяты>, и обязал ответчика заключить договор купли-продажи на предлагаемых истцом условиях о полном равноценном возмещении собственнику причиненных убытков.
Однако с указанными выводами суда первой инстанции Судебная коллегия не может согласиться, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального закона.
Так, согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Решение об изъятии жилого помещения принимается компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Пункт 4 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 20 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений).
В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством.
В то же время в статье 239 ГК РФ установлена возможность изъятия земельного участка, а, следовательно, и недвижимого имущества на нем как для государственных, так и для муниципальных нужд, что находит свое подтверждение и в пункте 1 статьи 279 ГК РФ - земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Тем не менее само решение об изъятии правомочны принимать в соответствии с пунктом 2 статьи 279 ГК РФ только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ.
Исходя из указанных выше положений закона, принудительное изъятие может осуществляться для государственных и/или муниципальных нужд. Решения об изъятии принимаются федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Между тем ООО "СДС-Строй" не является ни государственным органом, ни органом местного самоуправления, а администрация <адрес> с требованиями к истцу о выкупе жилого дома не обращалась.
Таким образом, ООО "СДС-Строй" не может признаваться надлежащим истцом по данному делу.
Кроме того, из материалов дела следует, что надлежащим органом решение об изъятии жилого дома (инв. <данные изъяты>), общей площадью 108,3 кв. м, с надворными постройками, расположенных по адресу: <адрес>, с соблюдением требований части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации об уведомлении собственника в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия, не принималось.
Так, решение об изъятии жилого помещения принимается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления (п. 2 ст. 279 ГК РФ).
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ, ст. ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ).
Решение об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 279 ГК РФ).
Собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен об изъятии жилого помещения органом, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия помещения (п. 3 ст. 279 ГК РФ).
Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).
При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 Кодекса, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В связи с этим сообщение в средствах массовой информации (печатное издание, Интернет и т.п.) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Таким образом, несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти, органу местного самоуправления о выкупе жилого помещения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные выше нормы материального права и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации не были учтены судом при разрешении данного спора при удовлетворении требований истца.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права являются существенными, приведшими к неправильному разрешению спора и служат основанием для отмены принятого по делу судебного постановления.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, установлены, судебная коллегия считает возможным, отменяя состоявшееся по делу судебное постановление, принять по делу новое решение, отказав истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 26 сентября 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ООО "СДС-Строй" к ФИО1 об установлении выкупной цены объекта недвижимости, обязании заключить договор на предлагаемых условиях отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)