Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С, судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Машук" (ОГРН 1022601610756) - Ваханеловой А.-С.К. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие представителей истца - прокуратуры Ставропольского края, ответчиков - администрации города Пятигорска (ОГРН 1022601627575), общества с ограниченной ответственностью "Швейная фабрика "Машук" (ОГРН 1022601611339), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Машук" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.08.2013 (судья Быков А.С.), и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 (судьи Луговая Ю.Б., Сомов Е.Г., Казакова Г.В.) по делу N А63-3575/2013, установил следующее.
Прокуратура Ставропольского края (далее - прокуратура, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация), закрытому акционерному обществу "Машук" (далее - акционерное общество) и обществу с ограниченной ответственностью "Швейная фабрика "Машук" (далее - фабрика, общество), в котором просила:
- признать заключенный администрацией, акционерным обществом и фабрикой договор купли-продажи от 12.05.2010 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:110402:53, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Февральская, 54, общей площадью 5177 кв. м (далее - земельный участок), недействительной (ничтожной) сделкой,
- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение: обязать администрацию возвратить акционерному обществу и фабрике денежную сумму, уплаченную во исполнение договора, в размере 252 320 рублей 51 копейка (132 225 рублей 23 копейки - акционерному обществу и 119 095 рублей 28 копеек - фабрике),
- признать отсутствующим право общей долевой собственности акционерного общества и фабрики на земельный участок (уточненные требования, т. 2, л.д. 87-91, т. 3, л.д. 84-87).
Определением от 11.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Ставропольскому краю, далее - кадастровая палата).
Решением от 09.08.2013, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 28.10.2013, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку земельный участок, расположенный в границах особо охраняемой природной территории (во второй зоне округа санитарной охраны курорта Пятигорск), в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) ограничен в обороте и не подлежит приватизации.
В кассационной жалобе акционерное общество просит решение от 09.08.2013 и апелляционное постановление от 28.10.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных прокурором требований. По мнению подателя жалобы, право собственности на спорный земельный участок в соответствии с Постановлением Верховного Совета СССР от 23.11.1989 N 811-1 "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик об аренде" перешло после его оплаты к акционерному обществу, созданному на базе выкупленного имущества ПТШО "Машук", с даты государственной регистрации общества в 1991 году. Применение к земельному участку норм Постановления Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300 неправомерно, поскольку общество на законных основаниях пользуется участком более 70 лет, за счет средств коллектива выкупало его у частных домовладельцев. Наличие в государственном кадастре недвижимости (далее - кадастр) сведений о расположении спорного участка в зоне горно-санитарной охраны незаконно, постановление администрации от 12.05.2010 N 1963 о предоставлении земельного участка в собственность за плату обществу и фабрике не отменено и никем не оспорено, недействительным не признано. На спорном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие обществу и фабрике, судьба земельных участков и прочно связанных с ними объектов должна быть едина (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Прокурором представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, от иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель акционерного общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя акционерного общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.11.2009 в кадастр внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 5 177 кв. м, с кадастровым номером 26:33:110402:53, расположенном г. Пятигорске, по ул. Февральской, 54, под нежилыми зданиями. Земельный участок полностью входит во вторую зону округа санитарной охраны г. Пятигорска (зона ограничений, т. 1, л.д. 32-40).
Аналогичные сведения представлены по запросу прокуратуры кадастровой палатой и управлением по недропользованию по Ставропольскому краю (т. 1, л.д. 18-19, т. 2, л.д. 5-8).
Курортный статус муниципального образования город-курорт Пятигорск, включающего территорию города Пятигорска, закреплен в действующем уставе муниципального образования (т. 1, л.д. 84-120).
Постановлением администрации от 12.05.2010 N 1963 акционерному обществу и фабрике в общую долевую собственность за плату предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5 177 кв. м, с кадастровым номером 26:33:11 04 02:53, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Февральская, 54. На земельном участке расположены принадлежащие акционерному обществу и фабрике на праве собственности объекты недвижимости, перечисленные в постановлении администрации от 12.05.2010 N 1963, что не оспаривается участвующими в деле лицами.
12 мая 2010 года администрация (продавец), акционерное общество и фабрика (покупатели) заключили договор купли-продажи земельного участка. Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 252 320 рублей 51 копейку. Поскольку на момент подписания договора покупатели фактически пользуются участком, стороны в пункте 1.4 договорились акта приема-передачи не составлять (т. 1, л.д. 12-13).
07 мая 2010 года акционерное общество (133 225 рублей 23 копейки) и фабрика (119 095 рублей 28 копеек) выплатили выкупную цену земельного участка (т. 1, л.д. 14-17).
15 июня 2010 года переход права собственности зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (т. 1, л.д. 82, 83).
Полагая, что заключенный договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу частей 1, 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, и о применении последствий недействительности такой сделки. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статей 15 и 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков).
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых природных территориях) курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Согласно пункту 3 статьи 32 этого Закона и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 в соответствии с Законом N 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совмина РСФСР N 300.
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества (далее - Закон о приватизации, Закон 3 178-ФЗ). Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель, их ограничение в обороте и запрет на приватизацию.
Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).
Отсутствие обозначения на местности картографических границ особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" не аннулирует особый статус земель указанного региона.
В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иного нормативного правового акта, ничтожна независимо от признания ее ничтожности судом. Согласно статье 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий ничтожности сделки может быть заявлено любым заинтересованным лица. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 12.05.2010, как заключенного в отношении земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий (курорт), ограниченного в обороте и не подлежащего приватизации.
Поскольку на спорном участке расположены принадлежащие акционерному обществу и фабрике на праве собственности объекты недвижимости, применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституции) в виде возврата участка администрации истец не потребовал, суд по собственной инициативе такие последствия не применил, обосновав необходимость признания отсутствующим права собственности покупателей на земельный участок.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы о том, что право собственности на спорный земельный участок в соответствии с Постановлением Верховного Совета СССР от 23.11.1989 N 811-1 "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик об аренде" перешло после его оплаты к акционерному обществу, созданному на базе выкупленного имущества ПТШО "Машук", с даты государственной регистрации общества в 1991 году, акционерное общество на законных основаниях пользуется участком более 70 лет, за счет средств коллектива выкупало его у частных домовладельцев, судом кассационной инстанции не принимаются, как противоречащие обстоятельствам дела, предметом оспаривания в котором является исключительно договор купли-продажи от 12.05.2010
Указание подателя жалобы на недопустимость оспаривания договора купли-продажи от 12.05.2010 без оспаривания постановления администрации от 12.05.2010 N 1963 (о предоставлении земельного участка в собственность акционерному обществу и фабрике) несостоятельно.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Возникшее у акционерного общества и фабрики гражданское право (собственность) может быть оспорено только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 15951/09.
На недопустимость оспаривания права на недвижимое имущество путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, указано и в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Приведенный в жалобе аргумент о недостоверности содержащихся в кадастре сведений о расположении спорного участка в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта (зоны ограничений) отклоняется, как не подтвержденный документально.
В силу прямого указания пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, на который сослался заявитель жалобы, применяется за исключением случаев, установленных федеральными законами. Предусмотренное пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничение оборотоспособности земельных участков, расположенных в пределах особо охраняемых природных территорий, является одним из таких исключений.
Оснований для отмены решения от 09.08.2013 и апелляционного постановления от 28.10.2013 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса). Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Оснований для перераспределения понесенных заявителем расходов по уплате государственной пошлины (2 тыс. рублей) по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.08.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 по делу N А63-3575/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 25.03.2014 ПО ДЕЛУ N А63-3575/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2014 г. по делу N А63-3575/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С, судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Машук" (ОГРН 1022601610756) - Ваханеловой А.-С.К. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие представителей истца - прокуратуры Ставропольского края, ответчиков - администрации города Пятигорска (ОГРН 1022601627575), общества с ограниченной ответственностью "Швейная фабрика "Машук" (ОГРН 1022601611339), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Машук" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.08.2013 (судья Быков А.С.), и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 (судьи Луговая Ю.Б., Сомов Е.Г., Казакова Г.В.) по делу N А63-3575/2013, установил следующее.
Прокуратура Ставропольского края (далее - прокуратура, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация), закрытому акционерному обществу "Машук" (далее - акционерное общество) и обществу с ограниченной ответственностью "Швейная фабрика "Машук" (далее - фабрика, общество), в котором просила:
- признать заключенный администрацией, акционерным обществом и фабрикой договор купли-продажи от 12.05.2010 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:33:110402:53, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Февральская, 54, общей площадью 5177 кв. м (далее - земельный участок), недействительной (ничтожной) сделкой,
- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение: обязать администрацию возвратить акционерному обществу и фабрике денежную сумму, уплаченную во исполнение договора, в размере 252 320 рублей 51 копейка (132 225 рублей 23 копейки - акционерному обществу и 119 095 рублей 28 копеек - фабрике),
- признать отсутствующим право общей долевой собственности акционерного общества и фабрики на земельный участок (уточненные требования, т. 2, л.д. 87-91, т. 3, л.д. 84-87).
Определением от 11.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Ставропольскому краю, далее - кадастровая палата).
Решением от 09.08.2013, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 28.10.2013, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку земельный участок, расположенный в границах особо охраняемой природной территории (во второй зоне округа санитарной охраны курорта Пятигорск), в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) ограничен в обороте и не подлежит приватизации.
В кассационной жалобе акционерное общество просит решение от 09.08.2013 и апелляционное постановление от 28.10.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных прокурором требований. По мнению подателя жалобы, право собственности на спорный земельный участок в соответствии с Постановлением Верховного Совета СССР от 23.11.1989 N 811-1 "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик об аренде" перешло после его оплаты к акционерному обществу, созданному на базе выкупленного имущества ПТШО "Машук", с даты государственной регистрации общества в 1991 году. Применение к земельному участку норм Постановления Совмина РСФСР от 09.07.1985 N 300 неправомерно, поскольку общество на законных основаниях пользуется участком более 70 лет, за счет средств коллектива выкупало его у частных домовладельцев. Наличие в государственном кадастре недвижимости (далее - кадастр) сведений о расположении спорного участка в зоне горно-санитарной охраны незаконно, постановление администрации от 12.05.2010 N 1963 о предоставлении земельного участка в собственность за плату обществу и фабрике не отменено и никем не оспорено, недействительным не признано. На спорном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие обществу и фабрике, судьба земельных участков и прочно связанных с ними объектов должна быть едина (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Прокурором представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, от иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель акционерного общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя акционерного общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.11.2009 в кадастр внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 5 177 кв. м, с кадастровым номером 26:33:110402:53, расположенном г. Пятигорске, по ул. Февральской, 54, под нежилыми зданиями. Земельный участок полностью входит во вторую зону округа санитарной охраны г. Пятигорска (зона ограничений, т. 1, л.д. 32-40).
Аналогичные сведения представлены по запросу прокуратуры кадастровой палатой и управлением по недропользованию по Ставропольскому краю (т. 1, л.д. 18-19, т. 2, л.д. 5-8).
Курортный статус муниципального образования город-курорт Пятигорск, включающего территорию города Пятигорска, закреплен в действующем уставе муниципального образования (т. 1, л.д. 84-120).
Постановлением администрации от 12.05.2010 N 1963 акционерному обществу и фабрике в общую долевую собственность за плату предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 5 177 кв. м, с кадастровым номером 26:33:11 04 02:53, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Февральская, 54. На земельном участке расположены принадлежащие акционерному обществу и фабрике на праве собственности объекты недвижимости, перечисленные в постановлении администрации от 12.05.2010 N 1963, что не оспаривается участвующими в деле лицами.
12 мая 2010 года администрация (продавец), акционерное общество и фабрика (покупатели) заключили договор купли-продажи земельного участка. Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 252 320 рублей 51 копейку. Поскольку на момент подписания договора покупатели фактически пользуются участком, стороны в пункте 1.4 договорились акта приема-передачи не составлять (т. 1, л.д. 12-13).
07 мая 2010 года акционерное общество (133 225 рублей 23 копейки) и фабрика (119 095 рублей 28 копеек) выплатили выкупную цену земельного участка (т. 1, л.д. 14-17).
15 июня 2010 года переход права собственности зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (т. 1, л.д. 82, 83).
Полагая, что заключенный договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям законодательства, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу частей 1, 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, и о применении последствий недействительности такой сделки. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статей 15 и 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков).
Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.
Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых природных территориях) курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Согласно пункту 3 статьи 32 этого Закона и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 в соответствии с Законом N 26-ФЗ курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совмина РСФСР N 300.
Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 (пункт 8) Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества (далее - Закон о приватизации, Закон 3 178-ФЗ). Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель, их ограничение в обороте и запрет на приватизацию.
Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).
Отсутствие обозначения на местности картографических границ особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" не аннулирует особый статус земель указанного региона.
В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иного нормативного правового акта, ничтожна независимо от признания ее ничтожности судом. Согласно статье 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий ничтожности сделки может быть заявлено любым заинтересованным лица. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 12.05.2010, как заключенного в отношении земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий (курорт), ограниченного в обороте и не подлежащего приватизации.
Поскольку на спорном участке расположены принадлежащие акционерному обществу и фабрике на праве собственности объекты недвижимости, применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституции) в виде возврата участка администрации истец не потребовал, суд по собственной инициативе такие последствия не применил, обосновав необходимость признания отсутствующим права собственности покупателей на земельный участок.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы о том, что право собственности на спорный земельный участок в соответствии с Постановлением Верховного Совета СССР от 23.11.1989 N 811-1 "О порядке введения в действие Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик об аренде" перешло после его оплаты к акционерному обществу, созданному на базе выкупленного имущества ПТШО "Машук", с даты государственной регистрации общества в 1991 году, акционерное общество на законных основаниях пользуется участком более 70 лет, за счет средств коллектива выкупало его у частных домовладельцев, судом кассационной инстанции не принимаются, как противоречащие обстоятельствам дела, предметом оспаривания в котором является исключительно договор купли-продажи от 12.05.2010
Указание подателя жалобы на недопустимость оспаривания договора купли-продажи от 12.05.2010 без оспаривания постановления администрации от 12.05.2010 N 1963 (о предоставлении земельного участка в собственность акционерному обществу и фабрике) несостоятельно.
Согласно статье 1 Гражданского кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Возникшее у акционерного общества и фабрики гражданское право (собственность) может быть оспорено только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 N 15951/09.
На недопустимость оспаривания права на недвижимое имущество путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса, указано и в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Приведенный в жалобе аргумент о недостоверности содержащихся в кадастре сведений о расположении спорного участка в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта (зоны ограничений) отклоняется, как не подтвержденный документально.
В силу прямого указания пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, на который сослался заявитель жалобы, применяется за исключением случаев, установленных федеральными законами. Предусмотренное пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничение оборотоспособности земельных участков, расположенных в пределах особо охраняемых природных территорий, является одним из таких исключений.
Оснований для отмены решения от 09.08.2013 и апелляционного постановления от 28.10.2013 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов и сводятся к несогласию с ними. Переоценка исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса). Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Оснований для перераспределения понесенных заявителем расходов по уплате государственной пошлины (2 тыс. рублей) по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.08.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 по делу N А63-3575/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)