Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кабанова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Шерстняковой Л.Б.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Кучерявенко А.А.,
при секретаре П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Г. - Д. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 30 октября 2013 г., которым постановлено:
- - исковые требования удовлетворить частично;
- - взыскать с Г. в пользу К. денежные средства в размере * руб., неустойку в размере * руб., государственную пошлину в размере * руб.;
- - в удовлетворении требования о взыскании уплаченной государственной пошлины в размере * руб. отказать;
- - в удовлетворении встречных исковых требований Г. к К. об обязании исполнить условие соглашения, признании права собственности на земельные участки отказать.
установила:
К. обратился в суд с иском к Г. о взыскании денежных средств в размере * руб., неустойки за период с 13 сентября 2012 г. по 25 февраля 2013 г. в размере * руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N *, по условиям которого истец продал ответчику восемь земельных участков, каждый общей площадью по 1000 кв. м, расположенных по адресу: ***, ответчик обязался уплатить истцу за земельные участки денежные средства в размере * руб. (стоимость одного земельного участка составляет * руб. x 8 уч.) в срок до 1 сентября 2012 г. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец вправе взыскать с покупателя договорную неустойку в размере 0,001% в день от стоимости участков. В настоящее время указанный договор купли-продажи земельных участков прошел государственную регистрацию, за ответчиком зарегистрировано право собственности на восемь земельных участков. Однако ответчик уклоняется от оплаты приобретенных земельных участков.
Г. обратился в суд со встречным иском к К., в котором с учетом уточнений просил:
- - взыскать выкупную стоимость жилых домов с земельными участками по соглашению N * от 11 июля 2011 г. в размере * руб.;
- - произвести зачет первоначального и встречного исковых требований, в результате которого взыскать с К. денежные средства в размере * руб.;
- - признать за К. право собственности на земельные участки и построенные на них дома после исполнения обязанности по оплате.
- взыскать расходы по оплате юридических услуг в размере * руб., по оплате государственной пошлины в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что договор купли-продажи земельных участков N * от 27 октября 2011 г. заключен между сторонами в соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 3.1, 4.1 соглашения N * от 11 июля 2011 г., заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, целью которого являлось получение прибыли сторонами за счет строительства и продажи жилых домов с земельными участками. Согласно условиям соглашения началом проекта явилось заключение договора купли-продажи восьми земельных участков стоимостью * долларов США за сотку (всего 80 соток) с отсрочкой оплаты на 1 год и возможностью строительства инвестором домов на покупаемых участках. При подписании соглашения и договора купли-продажи истец исходил из того, что земельные участки являются частью коттеджного поселка "*" и обладают всеми необходимыми коммуникациями, а также из того ответчик является законным представителем - генеральным директором - коттеджного поселка "*". В стоимость земельных участков была заложена прибыль ответчика от реализации инвестиционного проекта, в связи с этим цена земельных участков составила не реальную рыночную стоимость * руб. за 1 сотку, а * руб. за 1 сотку. Соглашением N * предусматривалось строительство инвестором за свой счет четырех жилых домов площадью 250 кв. м на земельных участках, исходя из стоимости строительства * долларов США за 1 кв. м. Впоследствии между сторонами была достигнута договоренность об увеличении площади строящихся домов до 520 кв. м с сохранением условия о пропорциональном распределении прибыли между участниками. Инвестором - истцом были исполнены обязательства по строительству четырех домов, 16 августа 2012 г. ответчику направлено ценное письмо с уведомлением для решения вопроса погашения задолженности по договору купли-продажи от 27 октября 2011 г., ответчику предложены следующие варианты погашения задолженности: произвести взаимозачет, передав в качестве оплаты два земельных участка и построенный дом площадью 470 кв. м; на основании пункта 4.4 соглашения от 11 июля 2011 г. выкупить построенные дома по цене, закрепленной в приложении N * к соглашению; в соответствии с пунктом 3.1 соглашения продлить отсрочку платежа по договору купли-продажи земельных участков на 1 год. Ответчик на указанное письмо не ответил. В связи с этим со стороны ответчика была допущена просрочка принятия исполнения обязательства перед истцом, а также злоупотребление правом, выразившееся в одностороннем отказе от исполнения обязательств по соглашению, что повлекло невозможность осуществления прав на использование и распоряжение объектами капитальных вложений и их результатами для инвестора. Себестоимость строительства жилого дома на строительном участке N *, площадью 525,5 кв. м составляет * у.е., жилого дома на строительном участке N *, площадью 525,7 кв. м - * у.е., жилого дома на строительном участке N *, площадью 525,5 кв. м - * у.е., жилого дома на строительном участке N *, площадью 524,9 кв. м - * у.е. При этом условиями соглашения закреплена прибыль истца от реализации инвестиционного проекта в размере * у.е. с одного дома, закреплена стоимость реализации земельного участка в размере * у.е. В связи с этим выкупная стоимость домов с земельными участками составляет * у.е. Согласно условиям соглашения N * от 11 июля 2011 г. стоимость у.е. признается равной * руб. В связи с изложенным истец просит взыскать с ответчика стоимость 4-х жилых домов с земельными участками по Соглашению N * от 11 июля 2011 г. в размере * руб., судебные расходы, произвести зачет встречного требования, в результате которого взыскать с ответчика денежные средства в размере * руб., признать за ним право собственности на земельные участки и построенные на них дома.
В судебное заседание истец, он же ответчик по встречному иску, К. не явился, о слушании дела извещен, его представитель С. поддержал иск по изложенным в нем основаниям, встречный иск не признал, суду пояснил, что заключенное между сторонами соглашение N * от 11 июля 2011 г. не является сделкой, поскольку в нем не определены существенные условия, предусмотренные законом, вследствие чего оно не порождает никаких прав и обязанностей для сторон.
Ответчик, он же истец по встречному иску, Г. и его представитель Ш. иск не признали, поддержали встречный иск по основаниям, изложенным во встречном иске и уточнениях к нему.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное представителем Г. - Д. по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционной жалобе оспариваются выводы суда первой инстанции о недоказанности того, что предметом соглашения N 1 от 11 июля 2011 г. являлись земельные участки по адресу: ***, и об отсутствии оснований для взаимозачета основных и встречных требований.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327-1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, он же истец по встречному иску, Г. - Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца, он же ответчик по встречному иску, К. - С., полагавшего решение суда законным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 октября 2011 г. между истцом К. и ответчиком Г. заключен договор купли-продажи земельных участков за N *, по условиям которого истец продал ответчику восемь земельных участков, каждый общей площадью по 1000 кв. м, расположенных по адресу: ***, ответчик обязался уплатить истцу за земельные участки денежные средства в размере * руб. (стоимость одного земельного участка составляет * руб. x 8 уч.) в срок до 1 сентября 2012 г. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец вправе взыскать с покупателя договорную неустойку в размере 0,001% в день от стоимости участков. Указанный договор купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N * прошел государственную регистрацию 26 марта 2012 г., за ответчиком зарегистрировано право собственности на восемь земельных участков, в частности на:
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статей 485, 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Учитывая приведенные нормы права и условия договора купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N *, а также факт принятия ответчиком от истца указанных выше земельных участков по актам приема-передачи, осуществление государственной регистрации права собственности ответчика на переданные ему земельные участки, суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что истец надлежаще исполнил взятые на себя обязательства по передаче объектов недвижимости, ответчик является собственником восьми земельных участков, вследствие этого у ответчика возникал перед истцом обязанность по оплате приобретенного недвижимого имущества в срок до 1 сентября 2012 г.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по оплате стоимости приобретенных земельных участков в размере * руб. в срок до 1 сентября 2012 г., что ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции на законных основаниях принял решение о взыскании с ответчика в пользу истца в счет оплаты приобретенных восьми земельных участков денежных средств в размере * руб., неустойки в размере * руб.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Г. о взыскании выкупной стоимости жилых домов с земельными участками по соглашению N * от 11 июля 2011 г. в размере * руб. и произведении зачета взаимных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что из договора купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N * не усматривается, что он заключен во исполнение соглашения N 1 от 11 июля 2011 г.; не предоставлены доказательства, свидетельствующие, что предметом соглашения N * от 11 июля 2011 г. являлись земельные участки, проданные ответчику по договору купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N *.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 11 июля 2011 г. между истцом К., выступающим продавцом, и ответчиком Г., выступающим инвестором, заключено соглашение N *, по условиям которого стороны договорились о взаимодействии по основным направлениям сотрудничества, указанных в разделе 3 соглашения, а именно: по первому этапу - заключение договора купли-продажи четырех земельных участков стоимостью * долларов США каждый; по второму этапу - согласование заключенного договора строительного подряда и строительство инвестором четырех домов на земельных участках, исходя из стоимости строительства * долларов США за 1 кв. м, дом площадью 250 кв. м, осуществление регистрации права собственности на построенный дом за инвестором; по третьему этапу - заключение договора купли-продажи домов с землей с покупателем по цене минимум * долларов США, регистрация договора купли-продажи домов с землей на покупателя, оплата по договору земельных участков * долларов США - * долларов США за сотку (всего 80 соток).
В пункте 4.1 соглашения N * от 11 июля 2011 г. стороны предусмотрели, что для реализации сотрудничества стороны обязуются согласовать и подписать договора: договор купли-продажи земельных участков, агентский договор, договор строительного подряда, договор подряда на прокладку коммуникаций в коттеджном поселке "*".
Согласно пункту 4.4 соглашения N * от 11 июля 2011 г., в случае не реализации земельных участков с построенными на них домами в течение одного года с момента заключения настоящего соглашения, продавец выкупает объекты недвижимости у инвестора по цене, определенной в приложении N * к соглашению.
Из анализа приведенных условий договора усматривается, что заключенное между сторонами соглашение по своей сути является предварительным договором. Правоотношения, вытекающие из данного договора, не регулируются договорами об инвестиционной деятельности или простого товарищества, поскольку условия соглашения не предусматривают соединение вкладов (внесение инвестиций) и совместную деятельность сторон для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Напротив, ответчик Г., выступающий инвестором по соглашению, обязался выкупить у истца четыре земельных участка, самостоятельно построить на них жилые дома за свой счет и продать их вместе с землей третьим лицам, а в случае невозможности их реализации в течение года продать их покупателю. В свою очередь истец обязался продать ответчику четыре земельных участка, а после завершения строительства домов выкупить эти дома с земельными участками, если они не будут реализованы третьим лицам в течение года.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Однако приведенные выше условия соглашения N * от 11 июля 2011 г. не позволяют установить предмет и существенные условия основного договора купли-продажи жилых домов и земельных участков. В данном соглашении не идентифицированы земельные участки, подлежащие продаже (не указан кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, площадь, адрес, планы земельных участков). Суду не предоставлены доказательства согласования с истцом проектно-сметной документация на возведение жилых домов, подписания с истцом договора строительного подряда и подряда на прокладку коммуникаций, как это предусмотрено пунктом 4.1 соглашения N * от 11 июля 2011 г. Не предусмотрен соглашением и срок оплаты по основному договору купли-продажи жилых домов и земельных участков.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи восьми земельных участков от 27 октября 2011 г. за N * представляет собой самостоятельный договор, не содержит каких-либо условий, отсылающих к ранее заключенному соглашению N * от 11 июля 2011 г., предметом договора является продажа восьми земельных участков, а не четырех, как указано в соглашении.
При таких обстоятельствах предварительный договор - соглашение N * от 11 июля 2011 г. не предусматривает условий, позволяющих установить предмет и существенные условия основного договора купли-продажи жилых домов и земельных участков. Вследствие этого у К. не возникли обязательства перед Г. по выкупу четырех построенных жилых домов и земельных участков.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на К. обязательств по выкупу четырех построенных Г. жилых домов и земельных участков, произведении зачета взаимных требований, и на законных основаниях принял решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оно вынесено с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Симоновского районного суда г. Москвы от 30 октября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г. - Д. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-21012
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2014 г. по делу N 33-21012
Судья: Кабанова Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Шерстняковой Л.Б.,
судей Севастьяновой Н.Ю. и Кучерявенко А.А.,
при секретаре П.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Севастьяновой Н.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Г. - Д. на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 30 октября 2013 г., которым постановлено:
- - исковые требования удовлетворить частично;
- - взыскать с Г. в пользу К. денежные средства в размере * руб., неустойку в размере * руб., государственную пошлину в размере * руб.;
- - в удовлетворении требования о взыскании уплаченной государственной пошлины в размере * руб. отказать;
- - в удовлетворении встречных исковых требований Г. к К. об обязании исполнить условие соглашения, признании права собственности на земельные участки отказать.
установила:
К. обратился в суд с иском к Г. о взыскании денежных средств в размере * руб., неустойки за период с 13 сентября 2012 г. по 25 февраля 2013 г. в размере * руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N *, по условиям которого истец продал ответчику восемь земельных участков, каждый общей площадью по 1000 кв. м, расположенных по адресу: ***, ответчик обязался уплатить истцу за земельные участки денежные средства в размере * руб. (стоимость одного земельного участка составляет * руб. x 8 уч.) в срок до 1 сентября 2012 г. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец вправе взыскать с покупателя договорную неустойку в размере 0,001% в день от стоимости участков. В настоящее время указанный договор купли-продажи земельных участков прошел государственную регистрацию, за ответчиком зарегистрировано право собственности на восемь земельных участков. Однако ответчик уклоняется от оплаты приобретенных земельных участков.
Г. обратился в суд со встречным иском к К., в котором с учетом уточнений просил:
- - взыскать выкупную стоимость жилых домов с земельными участками по соглашению N * от 11 июля 2011 г. в размере * руб.;
- - произвести зачет первоначального и встречного исковых требований, в результате которого взыскать с К. денежные средства в размере * руб.;
- - признать за К. право собственности на земельные участки и построенные на них дома после исполнения обязанности по оплате.
- взыскать расходы по оплате юридических услуг в размере * руб., по оплате государственной пошлины в размере * руб.
Требования мотивированы тем, что договор купли-продажи земельных участков N * от 27 октября 2011 г. заключен между сторонами в соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 3.1, 4.1 соглашения N * от 11 июля 2011 г., заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, целью которого являлось получение прибыли сторонами за счет строительства и продажи жилых домов с земельными участками. Согласно условиям соглашения началом проекта явилось заключение договора купли-продажи восьми земельных участков стоимостью * долларов США за сотку (всего 80 соток) с отсрочкой оплаты на 1 год и возможностью строительства инвестором домов на покупаемых участках. При подписании соглашения и договора купли-продажи истец исходил из того, что земельные участки являются частью коттеджного поселка "*" и обладают всеми необходимыми коммуникациями, а также из того ответчик является законным представителем - генеральным директором - коттеджного поселка "*". В стоимость земельных участков была заложена прибыль ответчика от реализации инвестиционного проекта, в связи с этим цена земельных участков составила не реальную рыночную стоимость * руб. за 1 сотку, а * руб. за 1 сотку. Соглашением N * предусматривалось строительство инвестором за свой счет четырех жилых домов площадью 250 кв. м на земельных участках, исходя из стоимости строительства * долларов США за 1 кв. м. Впоследствии между сторонами была достигнута договоренность об увеличении площади строящихся домов до 520 кв. м с сохранением условия о пропорциональном распределении прибыли между участниками. Инвестором - истцом были исполнены обязательства по строительству четырех домов, 16 августа 2012 г. ответчику направлено ценное письмо с уведомлением для решения вопроса погашения задолженности по договору купли-продажи от 27 октября 2011 г., ответчику предложены следующие варианты погашения задолженности: произвести взаимозачет, передав в качестве оплаты два земельных участка и построенный дом площадью 470 кв. м; на основании пункта 4.4 соглашения от 11 июля 2011 г. выкупить построенные дома по цене, закрепленной в приложении N * к соглашению; в соответствии с пунктом 3.1 соглашения продлить отсрочку платежа по договору купли-продажи земельных участков на 1 год. Ответчик на указанное письмо не ответил. В связи с этим со стороны ответчика была допущена просрочка принятия исполнения обязательства перед истцом, а также злоупотребление правом, выразившееся в одностороннем отказе от исполнения обязательств по соглашению, что повлекло невозможность осуществления прав на использование и распоряжение объектами капитальных вложений и их результатами для инвестора. Себестоимость строительства жилого дома на строительном участке N *, площадью 525,5 кв. м составляет * у.е., жилого дома на строительном участке N *, площадью 525,7 кв. м - * у.е., жилого дома на строительном участке N *, площадью 525,5 кв. м - * у.е., жилого дома на строительном участке N *, площадью 524,9 кв. м - * у.е. При этом условиями соглашения закреплена прибыль истца от реализации инвестиционного проекта в размере * у.е. с одного дома, закреплена стоимость реализации земельного участка в размере * у.е. В связи с этим выкупная стоимость домов с земельными участками составляет * у.е. Согласно условиям соглашения N * от 11 июля 2011 г. стоимость у.е. признается равной * руб. В связи с изложенным истец просит взыскать с ответчика стоимость 4-х жилых домов с земельными участками по Соглашению N * от 11 июля 2011 г. в размере * руб., судебные расходы, произвести зачет встречного требования, в результате которого взыскать с ответчика денежные средства в размере * руб., признать за ним право собственности на земельные участки и построенные на них дома.
В судебное заседание истец, он же ответчик по встречному иску, К. не явился, о слушании дела извещен, его представитель С. поддержал иск по изложенным в нем основаниям, встречный иск не признал, суду пояснил, что заключенное между сторонами соглашение N * от 11 июля 2011 г. не является сделкой, поскольку в нем не определены существенные условия, предусмотренные законом, вследствие чего оно не порождает никаких прав и обязанностей для сторон.
Ответчик, он же истец по встречному иску, Г. и его представитель Ш. иск не признали, поддержали встречный иск по основаниям, изложенным во встречном иске и уточнениях к нему.
По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное представителем Г. - Д. по мотивам незаконности и необоснованности.
В апелляционной жалобе оспариваются выводы суда первой инстанции о недоказанности того, что предметом соглашения N 1 от 11 июля 2011 г. являлись земельные участки по адресу: ***, и об отсутствии оснований для взаимозачета основных и встречных требований.
В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327-1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ответчика, он же истец по встречному иску, Г. - Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца, он же ответчик по встречному иску, К. - С., полагавшего решение суда законным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 октября 2011 г. между истцом К. и ответчиком Г. заключен договор купли-продажи земельных участков за N *, по условиям которого истец продал ответчику восемь земельных участков, каждый общей площадью по 1000 кв. м, расположенных по адресу: ***, ответчик обязался уплатить истцу за земельные участки денежные средства в размере * руб. (стоимость одного земельного участка составляет * руб. x 8 уч.) в срок до 1 сентября 2012 г. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец вправе взыскать с покупателя договорную неустойку в размере 0,001% в день от стоимости участков. Указанный договор купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N * прошел государственную регистрацию 26 марта 2012 г., за ответчиком зарегистрировано право собственности на восемь земельных участков, в частности на:
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.;
- - земельный участок, кадастровый номер *, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1000 кв. м, по адресу: ***, свидетельство о праве собственности *, запись регистрации N * от 26 марта 2012 г.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу статей 485, 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Учитывая приведенные нормы права и условия договора купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N *, а также факт принятия ответчиком от истца указанных выше земельных участков по актам приема-передачи, осуществление государственной регистрации права собственности ответчика на переданные ему земельные участки, суд первой инстанции пришел к правильным выводам, что истец надлежаще исполнил взятые на себя обязательства по передаче объектов недвижимости, ответчик является собственником восьми земельных участков, вследствие этого у ответчика возникал перед истцом обязанность по оплате приобретенного недвижимого имущества в срок до 1 сентября 2012 г.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ответчик не исполнил взятые на себя обязательства по оплате стоимости приобретенных земельных участков в размере * руб. в срок до 1 сентября 2012 г., что ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции на законных основаниях принял решение о взыскании с ответчика в пользу истца в счет оплаты приобретенных восьми земельных участков денежных средств в размере * руб., неустойки в размере * руб.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Г. о взыскании выкупной стоимости жилых домов с земельными участками по соглашению N * от 11 июля 2011 г. в размере * руб. и произведении зачета взаимных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что из договора купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N * не усматривается, что он заключен во исполнение соглашения N 1 от 11 июля 2011 г.; не предоставлены доказательства, свидетельствующие, что предметом соглашения N * от 11 июля 2011 г. являлись земельные участки, проданные ответчику по договору купли-продажи земельных участков от 27 октября 2011 г. за N *.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 11 июля 2011 г. между истцом К., выступающим продавцом, и ответчиком Г., выступающим инвестором, заключено соглашение N *, по условиям которого стороны договорились о взаимодействии по основным направлениям сотрудничества, указанных в разделе 3 соглашения, а именно: по первому этапу - заключение договора купли-продажи четырех земельных участков стоимостью * долларов США каждый; по второму этапу - согласование заключенного договора строительного подряда и строительство инвестором четырех домов на земельных участках, исходя из стоимости строительства * долларов США за 1 кв. м, дом площадью 250 кв. м, осуществление регистрации права собственности на построенный дом за инвестором; по третьему этапу - заключение договора купли-продажи домов с землей с покупателем по цене минимум * долларов США, регистрация договора купли-продажи домов с землей на покупателя, оплата по договору земельных участков * долларов США - * долларов США за сотку (всего 80 соток).
В пункте 4.1 соглашения N * от 11 июля 2011 г. стороны предусмотрели, что для реализации сотрудничества стороны обязуются согласовать и подписать договора: договор купли-продажи земельных участков, агентский договор, договор строительного подряда, договор подряда на прокладку коммуникаций в коттеджном поселке "*".
Согласно пункту 4.4 соглашения N * от 11 июля 2011 г., в случае не реализации земельных участков с построенными на них домами в течение одного года с момента заключения настоящего соглашения, продавец выкупает объекты недвижимости у инвестора по цене, определенной в приложении N * к соглашению.
Из анализа приведенных условий договора усматривается, что заключенное между сторонами соглашение по своей сути является предварительным договором. Правоотношения, вытекающие из данного договора, не регулируются договорами об инвестиционной деятельности или простого товарищества, поскольку условия соглашения не предусматривают соединение вкладов (внесение инвестиций) и совместную деятельность сторон для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Напротив, ответчик Г., выступающий инвестором по соглашению, обязался выкупить у истца четыре земельных участка, самостоятельно построить на них жилые дома за свой счет и продать их вместе с землей третьим лицам, а в случае невозможности их реализации в течение года продать их покупателю. В свою очередь истец обязался продать ответчику четыре земельных участка, а после завершения строительства домов выкупить эти дома с земельными участками, если они не будут реализованы третьим лицам в течение года.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Однако приведенные выше условия соглашения N * от 11 июля 2011 г. не позволяют установить предмет и существенные условия основного договора купли-продажи жилых домов и земельных участков. В данном соглашении не идентифицированы земельные участки, подлежащие продаже (не указан кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, площадь, адрес, планы земельных участков). Суду не предоставлены доказательства согласования с истцом проектно-сметной документация на возведение жилых домов, подписания с истцом договора строительного подряда и подряда на прокладку коммуникаций, как это предусмотрено пунктом 4.1 соглашения N * от 11 июля 2011 г. Не предусмотрен соглашением и срок оплаты по основному договору купли-продажи жилых домов и земельных участков.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи восьми земельных участков от 27 октября 2011 г. за N * представляет собой самостоятельный договор, не содержит каких-либо условий, отсылающих к ранее заключенному соглашению N * от 11 июля 2011 г., предметом договора является продажа восьми земельных участков, а не четырех, как указано в соглашении.
При таких обстоятельствах предварительный договор - соглашение N * от 11 июля 2011 г. не предусматривает условий, позволяющих установить предмет и существенные условия основного договора купли-продажи жилых домов и земельных участков. Вследствие этого у К. не возникли обязательства перед Г. по выкупу четырех построенных жилых домов и земельных участков.
Принимая во внимание приведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для возложения на К. обязательств по выкупу четырех построенных Г. жилых домов и земельных участков, произведении зачета взаимных требований, и на законных основаниях принял решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
На основании изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оно вынесено с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Симоновского районного суда г. Москвы от 30 октября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Г. - Д. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)