Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 апреля 2015 года, принятое по делу N А72-14764/2014 (судья Арзамаскина Н.П.),
по иску Администрации города Ульяновска, г. Ульяновск (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573),
к обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити", г. Ульяновск (ОГРН 1107327002155, ИНН 7327055106),
о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити", г. Ульяновск
к Администрации города Ульяновска, г. Ульяновск,
о признании недействительным (ничтожным) договора, применении последствий недействительности (ничтожности) договора,
третьи лица:
- Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,
- общество с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань", г. Казань,
- открытое акционерное общество "Корпорация развития Ульяновской области", г. Ульяновск,
Администрация города Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити" о расторжении договора аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г., обязании возвратить земельный участок площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2015 г. принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" к Администрации города Ульяновска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 10 декабря 2008 года N 02/24-519 площадью 30 000 кв. м, с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской, и применении последствий недействительности (ничтожности) указанного договора в виде приведения сторон договора в первоначальное положение, обязав Администрацию города Ульяновска возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити" полученные в рамках договора денежные средства в виде арендной платы в сумме 2 437 315 руб. 91 коп.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.03.2015 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань", открытое акционерное общество "Корпорация развития Ульяновской области".
Протокольным определением от 14.04.2015 г. принят отказ общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" от заявленных ходатайств об отказе от встречных исковых требований и прекращении производства по делу в части требования Администрации города Ульяновска о расторжении договора аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.04.2015 с учетом определения об исправлении описки от 12.05.2015, исковые требования Администрации города Ульяновска удовлетворены частично.
Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" удовлетворены частично.
Признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г.
Суд возложил обязанности на общество с ограниченной ответственностью "Нью Сити" возвратить Администрации города Ульяновска земельный участок площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской, применив последствия недействительности сделки.
В остальных частях исковые требования Администрации города Ульяновска и встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" оставлены без удовлетворения.
При неисполнении решения суда в части возмещения судебных расходов с Администрации города Ульяновска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взысканную в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25% годовых, за период с момента истечения трехмесячного срока со дня поступления судебного акта на исполнение и до его фактического исполнения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части обязания общества возвратить спорный земельный участок и в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде возврата полученных Администрацией в рамках договора аренды денежных средств, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 23 мая 2007 года Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области принято распоряжение N 926-р "О предварительном согласовании и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в г. Ульяновске, в Ленинском районе, ул. Минаева (южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской)", которым утвержден акт выбора от 16 октября 2006 года земельного участка площадью 30 000 кв. м, расположенного в г. Ульяновске, в Ленинском районе, по ул. Минаева (южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской) для строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса с предоставлением Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" в аренду на срок до 01.05.2008 года указанного земельного участка для проведения изыскательских работ с целью строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса.
Распоряжению Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 23 мая 2007 года N 926-р предшествовали подготовительные мероприятия по выбору земельного участка.
Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области N 1910-р от 10.12.2008 г. обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" предоставлен в аренду на срок до 01.03.2012 г. земельный участок площадью 30000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева (южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской) для строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса.
10.12.2008 г. между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" (Арендатор) подписан договор N 02/24-519 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на срок до 01.03.2012 г.
Объект аренды передан по акту приема-передачи (л.д. 27, т. 1).
02 июля 2009 года Правительством Ульяновской области принято Постановление N 256-П "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск", режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон", которым утверждены режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск" (пункт 1.2. Постановления). В числе прочих зон выделена зона Р-12 - зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (предельная этажность зданий - 12 этажей) - Приложение N 2 к Постановлению.
Одними из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны Р-12 указаны: строительство гостиниц (N п/п 1.13.), объектов торговли, досуга и развлечений (п/п 1.8.), объектов физкультуры и спорта (п/п 1.14.).
Как следует из материалов дела, 13.09.2010 г. между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Прежний Арендодатель) и Мэрией города Ульяновска (Новый Арендодатель) оформлен договор N 259-02/24-519 о передаче прав и обязанностей Арендодателя по вышеуказанному договору аренды земельного участка.
Основанием послужило принятие Закона Ульяновской области от 09.03.2010 г. N 22-ЗО "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ульяновской области и признании утратившим силу Закона Ульяновской области "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Ульяновской области", в соответствии с которым полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы органам местного самоуправления.
27.09.2010 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" (Цедент) и открытым акционерным обществом "Корпорация развития Ульяновской области" (Цессионарий) оформлен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 02/24-519 от 10.12.2008 г., согласно которого права и обязанности Арендатора по вышеуказанному договору аренды переданы открытому акционерному обществу "Корпорация развития Ульяновской области".
Постановлением Мэрии города Ульяновска N 2400 от 06.06.2011 г. изменен вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка - под строительство гостиницы.
Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска N 660 от 29.06.2011 г. срок договора аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г. продлен на 63 месяца.
05.07.2011 г. между Мэрией города Ульяновска и открытым акционерным обществом "Корпорация развития Ульяновской области" оформлено соглашение N 510 к вышеуказанному договору аренды земельного участка, согласно п. 3 которого срок аренды земельного участка продлен до 29.09.2016 г.; изменен вид разрешенного использования земельного участка - под строительство гостиницы (п. 2).
18.07.2011 г. между открытым акционерным обществом "Корпорация развития Ульяновской области" (Цедент) и обществом с ограниченной ответственностью "Нью Сити" (Цессионарий) оформлен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г., согласно которого права и обязанности Арендатора перешли к Обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити".
19 июля 2013 года Администрацией города Ульяновска Обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити" выдано разрешение на строительство N RU 73304000-199, в соответствии с которым обществу разрешено строительство гостиницы по ул. Минаева, южнее жилых домов N 5,7,9 по ул. Ульяновской в Ленинском районе г. Ульяновска, на земельном участке площадью 30 000 кв. м.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском. Администрация города Ульяновска просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г. и обязать общество с ограниченной ответственностью "Нью Сити" возвратить земельный участок площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской.
Ответчик, полагая заключенный между сторонами договор недействительной (ничтожной) сделкой, обратился в арбитражный суд с заявленным иском, также просит суд применить последствия его недействительности в виде приведения сторон договора в первоначальное положение, обязав Администрацию города Ульяновска возвратить ему все полученное по сделке, а именно полученные в рамках договора денежные средства в виде арендной платы в сумме 2 437 315 руб. 91 коп.
Частично удовлетворяя первоначальный и встречный иск, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 декабря 2013 года по делу N 2-8867/13, разрешение от 19 июля 2013 года N RU 73304000-199 на строительство гостиницы на ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской в г. Ульяновске, выданное обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити", признано незаконным.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26 февраля 2014 года по делу N 80-АПГ13-8, признаны недействующими Постановление Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск", режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон" в части утверждения зоны "ЗРЗ Р-12 - зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения. Район склона р. Свияги. Границы зоны проходят по границам участка, выделенного под строительство гостиничного комплекса "Сувар-Казань" (г. Казань) на территории склона р. Свияги, а также проект зон охраны объектов культурного наследия муниципального образования "город Ульяновск" в этой же части.
Указанными судебными актами, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.09.2014 г. по делу N А72-4674/2014 установлены факты издания не соответствующих закону вышеуказанных актов в отношении спорного земельного участка, принятых в нарушение требований законодательства об охране окружающей среды, норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.
Судебными актами по вышеуказанным делам установлено, что предполагаемый объект строительства расположен на территории парка И.Н. Ульянова по улице Минаева в г. Ульяновске, особо охраняемой природной территории, на которой не допускается строительство.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск", утвержденными решением Ульяновской городской Думы от 13.10.2004 г. N 90, Парк имени И.Н. Ульянова площадью 7,2 га как на момент принятия решения о предоставлении земельного участка, получения разрешительных документов, оформления договора аренды земельного участка с первоначальным Арендатором, так и на момент оформления договора уступки прав и обязанностей от 18.07.2011 г. по договору аренды от 10.12.2008 г. N 02/24-519 и по настоящее время входит в перечень особо охраняемых природных территорий и объектов зеленого фонда города Ульяновска.
Согласно генерального плана города Ульяновска, утвержденного решением Ульяновской городской Думы от 27.06.2007 г. N 83, основная часть земельного участка, предоставленного под размещение гостиницы, располагается на территории зеленых насаждений общего пользования.
Поскольку договор аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г. оформлен на основании ненормативных актов, принятых с нарушением норм действующего законодательства, последний является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время отказ в удовлетворении первоначального иска в части расторжения договора аренды коллегия суда апелляционной инстанции считает правомерным, учитывая, что по смыслу и содержанию статей 168 и 450 Гражданского кодекса ничтожный договор не может быть расторгнут.
Результатом исполнения заключенного между сторонами договора аренды являлось передача во временное владение и пользование арендатора имущества арендодателя.
Факт использования ООО "Нью Сити" спорного земельного участка установлен в рамках дела N А72-4674/2014. В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные судебным актом по данному делу, имеют преюдициальное значение.
Поскольку надлежащих доказательств возврата Администрации города Ульяновска спорного земельного участка, полученного по передаточному акту, ООО "Нью Сити" не представлено, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд первой инстанции правомерно обязал общество с ограниченной ответственностью "Нью Сити" возвратить Администрации города Ульяновска спорный земельный участок.
Обоснованно отказано судом первой инстанции в удовлетворении требования о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде возврата полученных Администрацией в рамках договора аренды денежных средств в виде арендной платы.
Согласно статье 1103 ГК РФ, пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании пункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной недействительной сделки следует исходить из равного размера взаимных обязательств.
Факт передачи земельного участка ответчику подтвержден актом приема-передачи.
Поэтому ООО "Нью Сити" обоснованно обязано возвратить Администрации земельный участок.
В соответствии с положениями статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендная плата является формой платы за право пользования переданным в аренду имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Таким образом, рассматривая вопрос о взыскании в пользу общества (арендатор) уплаченной им арендной платы на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду необходимо было установить пользовалось ли ООО "Нью Сити" и могло ли фактически пользоваться спорным земельным участком.
По недействительному договору аренды полученное сторонами заключается в следующем: Администрацией получены денежные средства в виде арендных платежей, а полученное обществом выражается в пользовании земельным участком.
Суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что плата общества за фактическое пользование земельным участком превысила пределы ставок аренды аналогичных объектов.
Таким образом, отношения сторон свидетельствуют об отсутствии неосновательного обогащения, поскольку плата за аренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что он фактически не пользовался спорным имуществом. Однако указанный довод противоречит обстоятельствам, установленным по делу N А72-4674/2014 (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательства возврата земельного уча арендодателю в материалах дела отсутствуют.
С учетом установления судом факта пользования ответчиком спорным земельным участком оснований для возврата ему арендных платежей у суда не имелось.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 апреля 2015 года, принятое по делу N А72-14764/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити",- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.07.2015 N 11АП-7171/2015 ПО ДЕЛУ N А72-14764/2014
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2015 г. по делу N А72-14764/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Балакиревой Е.М., Николаевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,
в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 апреля 2015 года, принятое по делу N А72-14764/2014 (судья Арзамаскина Н.П.),
по иску Администрации города Ульяновска, г. Ульяновск (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573),
к обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити", г. Ульяновск (ОГРН 1107327002155, ИНН 7327055106),
о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити", г. Ульяновск
к Администрации города Ульяновска, г. Ульяновск,
о признании недействительным (ничтожным) договора, применении последствий недействительности (ничтожности) договора,
третьи лица:
- Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,
- общество с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань", г. Казань,
- открытое акционерное общество "Корпорация развития Ульяновской области", г. Ульяновск,
установил:
Администрация города Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити" о расторжении договора аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г., обязании возвратить земельный участок площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.01.2015 г. принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" к Администрации города Ульяновска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 10 декабря 2008 года N 02/24-519 площадью 30 000 кв. м, с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской, и применении последствий недействительности (ничтожности) указанного договора в виде приведения сторон договора в первоначальное положение, обязав Администрацию города Ульяновска возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити" полученные в рамках договора денежные средства в виде арендной платы в сумме 2 437 315 руб. 91 коп.
Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 04.03.2015 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, общество с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань", открытое акционерное общество "Корпорация развития Ульяновской области".
Протокольным определением от 14.04.2015 г. принят отказ общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" от заявленных ходатайств об отказе от встречных исковых требований и прекращении производства по делу в части требования Администрации города Ульяновска о расторжении договора аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.04.2015 с учетом определения об исправлении описки от 12.05.2015, исковые требования Администрации города Ульяновска удовлетворены частично.
Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" удовлетворены частично.
Признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г.
Суд возложил обязанности на общество с ограниченной ответственностью "Нью Сити" возвратить Администрации города Ульяновска земельный участок площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской, применив последствия недействительности сделки.
В остальных частях исковые требования Администрации города Ульяновска и встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" оставлены без удовлетворения.
При неисполнении решения суда в части возмещения судебных расходов с Администрации города Ульяновска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взысканную в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити" по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации - 8,25% годовых, за период с момента истечения трехмесячного срока со дня поступления судебного акта на исполнение и до его фактического исполнения.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части обязания общества возвратить спорный земельный участок и в части отказа в удовлетворении требования о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде возврата полученных Администрацией в рамках договора аренды денежных средств, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 23 мая 2007 года Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области принято распоряжение N 926-р "О предварительном согласовании и предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в г. Ульяновске, в Ленинском районе, ул. Минаева (южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской)", которым утвержден акт выбора от 16 октября 2006 года земельного участка площадью 30 000 кв. м, расположенного в г. Ульяновске, в Ленинском районе, по ул. Минаева (южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской) для строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса с предоставлением Обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" в аренду на срок до 01.05.2008 года указанного земельного участка для проведения изыскательских работ с целью строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса.
Распоряжению Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 23 мая 2007 года N 926-р предшествовали подготовительные мероприятия по выбору земельного участка.
Распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области N 1910-р от 10.12.2008 г. обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" предоставлен в аренду на срок до 01.03.2012 г. земельный участок площадью 30000 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева (южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской) для строительства универсального спортивно-развлекательного комплекса.
10.12.2008 г. между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" (Арендатор) подписан договор N 02/24-519 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на срок до 01.03.2012 г.
Объект аренды передан по акту приема-передачи (л.д. 27, т. 1).
02 июля 2009 года Правительством Ульяновской области принято Постановление N 256-П "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск", режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон", которым утверждены режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск" (пункт 1.2. Постановления). В числе прочих зон выделена зона Р-12 - зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения (предельная этажность зданий - 12 этажей) - Приложение N 2 к Постановлению.
Одними из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны Р-12 указаны: строительство гостиниц (N п/п 1.13.), объектов торговли, досуга и развлечений (п/п 1.8.), объектов физкультуры и спорта (п/п 1.14.).
Как следует из материалов дела, 13.09.2010 г. между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (Прежний Арендодатель) и Мэрией города Ульяновска (Новый Арендодатель) оформлен договор N 259-02/24-519 о передаче прав и обязанностей Арендодателя по вышеуказанному договору аренды земельного участка.
Основанием послужило принятие Закона Ульяновской области от 09.03.2010 г. N 22-ЗО "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ульяновской области и признании утратившим силу Закона Ульяновской области "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Ульяновской области", в соответствии с которым полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы органам местного самоуправления.
27.09.2010 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Сувар-Казань" (Цедент) и открытым акционерным обществом "Корпорация развития Ульяновской области" (Цессионарий) оформлен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 02/24-519 от 10.12.2008 г., согласно которого права и обязанности Арендатора по вышеуказанному договору аренды переданы открытому акционерному обществу "Корпорация развития Ульяновской области".
Постановлением Мэрии города Ульяновска N 2400 от 06.06.2011 г. изменен вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка - под строительство гостиницы.
Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска N 660 от 29.06.2011 г. срок договора аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г. продлен на 63 месяца.
05.07.2011 г. между Мэрией города Ульяновска и открытым акционерным обществом "Корпорация развития Ульяновской области" оформлено соглашение N 510 к вышеуказанному договору аренды земельного участка, согласно п. 3 которого срок аренды земельного участка продлен до 29.09.2016 г.; изменен вид разрешенного использования земельного участка - под строительство гостиницы (п. 2).
18.07.2011 г. между открытым акционерным обществом "Корпорация развития Ульяновской области" (Цедент) и обществом с ограниченной ответственностью "Нью Сити" (Цессионарий) оформлен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г., согласно которого права и обязанности Арендатора перешли к Обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити".
19 июля 2013 года Администрацией города Ульяновска Обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити" выдано разрешение на строительство N RU 73304000-199, в соответствии с которым обществу разрешено строительство гостиницы по ул. Минаева, южнее жилых домов N 5,7,9 по ул. Ульяновской в Ленинском районе г. Ульяновска, на земельном участке площадью 30 000 кв. м.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском. Администрация города Ульяновска просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г. и обязать общество с ограниченной ответственностью "Нью Сити" возвратить земельный участок площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 73:24:041410:90, расположенный по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, по ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской.
Ответчик, полагая заключенный между сторонами договор недействительной (ничтожной) сделкой, обратился в арбитражный суд с заявленным иском, также просит суд применить последствия его недействительности в виде приведения сторон договора в первоначальное положение, обязав Администрацию города Ульяновска возвратить ему все полученное по сделке, а именно полученные в рамках договора денежные средства в виде арендной платы в сумме 2 437 315 руб. 91 коп.
Частично удовлетворяя первоначальный и встречный иск, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 10 декабря 2013 года по делу N 2-8867/13, разрешение от 19 июля 2013 года N RU 73304000-199 на строительство гостиницы на ул. Минаева, южнее жилых домов N N 5,7,9 по ул. Ульяновской в г. Ульяновске, выданное обществу с ограниченной ответственностью "Нью Сити", признано незаконным.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26 февраля 2014 года по делу N 80-АПГ13-8, признаны недействующими Постановление Правительства Ульяновской области от 2 июля 2009 г. N 256-П "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск", режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон" в части утверждения зоны "ЗРЗ Р-12 - зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия регионального или муниципального значения. Район склона р. Свияги. Границы зоны проходят по границам участка, выделенного под строительство гостиничного комплекса "Сувар-Казань" (г. Казань) на территории склона р. Свияги, а также проект зон охраны объектов культурного наследия муниципального образования "город Ульяновск" в этой же части.
Указанными судебными актами, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.09.2014 г. по делу N А72-4674/2014 установлены факты издания не соответствующих закону вышеуказанных актов в отношении спорного земельного участка, принятых в нарушение требований законодательства об охране окружающей среды, норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.
Судебными актами по вышеуказанным делам установлено, что предполагаемый объект строительства расположен на территории парка И.Н. Ульянова по улице Минаева в г. Ульяновске, особо охраняемой природной территории, на которой не допускается строительство.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск", утвержденными решением Ульяновской городской Думы от 13.10.2004 г. N 90, Парк имени И.Н. Ульянова площадью 7,2 га как на момент принятия решения о предоставлении земельного участка, получения разрешительных документов, оформления договора аренды земельного участка с первоначальным Арендатором, так и на момент оформления договора уступки прав и обязанностей от 18.07.2011 г. по договору аренды от 10.12.2008 г. N 02/24-519 и по настоящее время входит в перечень особо охраняемых природных территорий и объектов зеленого фонда города Ульяновска.
Согласно генерального плана города Ульяновска, утвержденного решением Ульяновской городской Думы от 27.06.2007 г. N 83, основная часть земельного участка, предоставленного под размещение гостиницы, располагается на территории зеленых насаждений общего пользования.
Поскольку договор аренды земельного участка N 02/24-519 от 10.12.2008 г. оформлен на основании ненормативных актов, принятых с нарушением норм действующего законодательства, последний является ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время отказ в удовлетворении первоначального иска в части расторжения договора аренды коллегия суда апелляционной инстанции считает правомерным, учитывая, что по смыслу и содержанию статей 168 и 450 Гражданского кодекса ничтожный договор не может быть расторгнут.
Результатом исполнения заключенного между сторонами договора аренды являлось передача во временное владение и пользование арендатора имущества арендодателя.
Факт использования ООО "Нью Сити" спорного земельного участка установлен в рамках дела N А72-4674/2014. В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные судебным актом по данному делу, имеют преюдициальное значение.
Поскольку надлежащих доказательств возврата Администрации города Ульяновска спорного земельного участка, полученного по передаточному акту, ООО "Нью Сити" не представлено, в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд первой инстанции правомерно обязал общество с ограниченной ответственностью "Нью Сити" возвратить Администрации города Ульяновска спорный земельный участок.
Обоснованно отказано судом первой инстанции в удовлетворении требования о применении последствий недействительной (ничтожной) сделки в виде возврата полученных Администрацией в рамках договора аренды денежных средств в виде арендной платы.
Согласно статье 1103 ГК РФ, пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании пункта 1 статьи 1103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной недействительной сделки следует исходить из равного размера взаимных обязательств.
Факт передачи земельного участка ответчику подтвержден актом приема-передачи.
Поэтому ООО "Нью Сити" обоснованно обязано возвратить Администрации земельный участок.
В соответствии с положениями статьи 606, пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендная плата является формой платы за право пользования переданным в аренду имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Таким образом, рассматривая вопрос о взыскании в пользу общества (арендатор) уплаченной им арендной платы на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду необходимо было установить пользовалось ли ООО "Нью Сити" и могло ли фактически пользоваться спорным земельным участком.
По недействительному договору аренды полученное сторонами заключается в следующем: Администрацией получены денежные средства в виде арендных платежей, а полученное обществом выражается в пользовании земельным участком.
Суду не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что плата общества за фактическое пользование земельным участком превысила пределы ставок аренды аналогичных объектов.
Таким образом, отношения сторон свидетельствуют об отсутствии неосновательного обогащения, поскольку плата за аренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон.
Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что он фактически не пользовался спорным имуществом. Однако указанный довод противоречит обстоятельствам, установленным по делу N А72-4674/2014 (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательства возврата земельного уча арендодателю в материалах дела отсутствуют.
С учетом установления судом факта пользования ответчиком спорным земельным участком оснований для возврата ему арендных платежей у суда не имелось.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 апреля 2015 года, принятое по делу N А72-14764/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нью Сити",- без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Н.Ю.ПЫШКИНА
Н.Ю.ПЫШКИНА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Е.М.БАЛАКИРЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)