Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Департамент ссылался на неиспользование участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 04.08.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (ИНН 2309079874, ОГРН 1022301432108) - Григорьевой Т.Е. (доверенность от 01.02.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-42429/2013, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (далее - общество) о расторжении договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Суворова, 151/1, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на то, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о прекращении обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы соблюдением департаментом досудебного порядка урегулирования спора, существенностью допущенных обществом нарушений условий договора аренды, выразившихся в неосвоении предоставленного для строительства земельного участка на протяжении более пяти лет. Довод общества о неисполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды, свободным от прав третьих лиц и соответствующим целям аренды, суды отклонили, указав на недоказанность как наличия на земельном участке на момент заключения договора того количества принадлежащих физическим лицам металлических гаражей, на которое указывает общество, так и включения последним в проектную документацию автостоянки в целях предоставления парковочных мест собственникам сносимых объектов. Будучи осведомленным до заключения договора аренды о наличии на земельном участке имущества третьих лиц и подписывая названный договор, общество, по мнению судов, приняло на себя риск досрочного прекращения арендных отношений по инициативе департамента в связи с нарушением установленного законом срока начала освоения объекта аренды, проявило неосмотрительность или не предприняло всех необходимых для начала строительства мер. Оценив представленные обществом доказательства осуществления на земельном участке подготовительных работ, суды отметили недоказанность выполнения работ по инженерно-геологическому изысканию, заключения договора на изготовление проектной документации, получения технических условий на подключение планируемого объекта к инфраструктуре и наличия разрешения на строительство. В этой связи объем выполненных иных подготовительных работ признан несущественным.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к несоблюдению департаментом досудебного порядка урегулирования спора, отсутствию у общества физической возможности устранения нарушений договорных обязательств в срок, указанный в соответствующем требовании департамента, неполучению обществом предложения о расторжении договора аренды, необходимости исчисления установленного законом трехлетнего срока освоения земельного участка с момента изменения вида его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды, возникновению у общества возможности оформления разрешительной документации на строительство многоэтажного жилого дома только после таких изменений, доказанности факта наличия на момент заключения договора аренды на земельном участке значительного количества гаражных боксов, принадлежащих третьим лицам. Принимая на себя риски, связанные с освобождением земельного участка от имущества третьих лиц, общество рассчитывало на оказание департаментом содействия, в том числе в виде расторжения арендных отношений с владельцами гаражей. В кассационной жалобе заявитель указывает на неисполнение департаментом названной обязанности, необходимость прекращения арендных отношений с третьими лицами в судебном порядке, отсутствие у общества каких-либо неисполненных обязательств перед владельцами гаражей, отсутствие у него необходимости и обязанности по включению в проектную документацию автостоянки, осуществление им ограждения земельного участка, вырубки и санитарной обрезки деревьев, иных подготовительных работ. Управление, как лицо, на которое решением суда возложена обязанность по внесению в реестр записи о прекращении обременения прав на земельный участок, по мнению заявителя жалобы, должно быть привлечено к участию в деле с необходимым процессуальным статусом.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р земельный участок предоставлен обществу в аренду на 49 лет для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением, что послужило основанием заключения департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 02.04.2008 (запись регистрации N 23-23-01/142/2008-152). В обязанности арендатора вменялись использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, содержание земельного участка и прилегающей территории в должном санитарном порядке и чистоте (пункты 1.1, 4.1.6, 4.1.7, 10.2 договора аренды), в обязанности арендодателя - передача арендатору земельного участка свободным от прав третьих лиц (пункта 3.1.1 договора аренды).
Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.09.2009 N 284 по заявлению общества в качестве разрешенного использования земельного участка установлено строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением. Приказ послужил основанием внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 27.10.2009 N 2343/12/09-831202) и заключения сторонами дополнительного соглашения от 11.03.2011 к договору аренды, которым кроме вида разрешенного использования земельного участка согласован новый расчет арендной платы (далее - дополнительное соглашение). Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 20.05.2011 (запись регистрации N 23-23-01/455/2011-001).
В актах от 27.08.2012 N 919, от 16.12.2013 N 359, составленных специалистами Краснодарского отдела земельного контроля государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" по результатам проведенных по поручениям департамента обследований земельного участка, отражены наличие на земельном участке зданий котельной и насосной, обслуживающих жилые дома, металлических гаражей и многолетних насаждений (деревьев), зарастание береговой полосы примыкающего к земельному участку водного объекта камышом, отсутствие на земельном участке ограждения.
В направленном обществу письме от 21.10.2013 N 52-16862/13-43.11 содержалось требование департамента об устранении в срок до 11.11.2013 нарушений договорных обязательств, выразившихся в неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
На письмо департамента от 21.10.2013 N 52-16862/13-43.11 общество ответило письмом от 08.11.2013 N 1320, в котором указало на использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения, целевым назначением и разрешенным использованием. Общество указало на ограждение арендуемой территории, организацию ее охраны, осуществление проектно-изыскательских и подготовительных работ, а также на ненадлежащее исполнение департаментом как арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды свободным от прав третьих лиц, что вызвало необходимость осуществления самим арендатором очистки земельного участка от находившихся на нем 89 металлических и капитальных гаражей, из которых на момент подготовки ответа осталось только 4.
В письме от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11 департамент выразил предложение о расторжении договора аренды. Письмо направлено обществу 04.12.2013. Доказательства его получения адресатом в материалах дела отсутствуют.
Названные обстоятельства явились основанием обращения департамента в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована рекомендация, согласно которой передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем объекта аренды арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суду следует исходить из того, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. С учетом необходимости осуществления обществом мероприятий по очистке территории от имущества третьих лиц (розыск владельцев гаражей, их выкуп, снос в судебном порядке, в подтверждение чего обществом представлено решение Первомайского районного суда города Краснодара от 06.05.2013 N 2-5242/2013) суды не дали должной оценки сроку, установленному департаментом обществу на устранение нарушений условий договора аренды, на предмет его разумности.
В отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество получало письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11, содержащее предложение о расторжении договора аренды, и с учетом его направления департаментом только 04.12.2013, судам также следовало оценить действия департамента по подаче иска о расторжении договора аренды 18.12.2013 с точки зрения соблюдения установленного статьей 452 Гражданского кодекса досудебного порядка расторжения договора.
Сделав вывод о существенности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не обосновали, в чем состоит причиненный такими нарушениями ущерб, лишивший департамент того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 30 Земельного кодекса определена возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию как без предварительного согласования места размещения объекта, так и с таковым.
С 01.10.2005 вступила в силу норма статьи 30.1 Земельного кодекса, которой установлен запрет на предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта.
Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Данная норма, в силу пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.
Как следует из статей 30, 31, 32 Земельного кодекса, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения работ по формированию земельного участка, определения разрешенного использования земельного участка и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, исполнением органом местного самоуправления обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили договор аренды и дополнительное соглашение с точки зрения их соответствия вышеприведенным нормативным положениям, не установили обстоятельства, связанные с соблюдением департаментом установленных земельным законодательством публичных процедур (доказательства их соблюдения в материалах дела отсутствуют), не обосновали возможность заключения договора аренды земельного участка с его разрешенным использованием для жилищного строительства без соблюдения установленного статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса порядка.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о соблюдении департаментом досудебного порядка урегулирования спора, о существенности допущенных обществом нарушений условий договора аренды, о надлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды, о соответствии земельного участка целям аренды, о принятии обществом на себя риска досрочного прекращения арендных отношений по инициативе департамента в связи с нарушением установленного законом срока начала освоения объекта аренды, о проявлении им неосмотрительности или непринятии всех необходимых для начала строительства мер не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, дать необходимую оценку имеющимся в деле доказательствам, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу N А32-42429/2013 отменить.
Дело N А32-42429/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 24.11.2014 N Ф08-8605/2014 ПО ДЕЛУ N А32-42429/2013
Требование: О расторжении договора аренды участка с указанием на то, что решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении обременения права собственности на участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Департамент ссылался на неиспользование участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2014 г. по делу N А32-42429/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Исаева М.Р. (доверенность от 04.08.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (ИНН 2309079874, ОГРН 1022301432108) - Григорьевой Т.Е. (доверенность от 01.02.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-42429/2013, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Газ Сервис" (далее - общество) о расторжении договора от 12.02.2008 N 0000001859 аренды земельного участка площадью 6510 кв. м с кадастровым номером 23:43:0304059:0280, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Суворова, 151/1, (далее - договор аренды, земельный участок) с указанием на то, что решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о прекращении обременения права собственности на земельный участок в виде аренды в пользу общества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы соблюдением департаментом досудебного порядка урегулирования спора, существенностью допущенных обществом нарушений условий договора аренды, выразившихся в неосвоении предоставленного для строительства земельного участка на протяжении более пяти лет. Довод общества о неисполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды, свободным от прав третьих лиц и соответствующим целям аренды, суды отклонили, указав на недоказанность как наличия на земельном участке на момент заключения договора того количества принадлежащих физическим лицам металлических гаражей, на которое указывает общество, так и включения последним в проектную документацию автостоянки в целях предоставления парковочных мест собственникам сносимых объектов. Будучи осведомленным до заключения договора аренды о наличии на земельном участке имущества третьих лиц и подписывая названный договор, общество, по мнению судов, приняло на себя риск досрочного прекращения арендных отношений по инициативе департамента в связи с нарушением установленного законом срока начала освоения объекта аренды, проявило неосмотрительность или не предприняло всех необходимых для начала строительства мер. Оценив представленные обществом доказательства осуществления на земельном участке подготовительных работ, суды отметили недоказанность выполнения работ по инженерно-геологическому изысканию, заключения договора на изготовление проектной документации, получения технических условий на подключение планируемого объекта к инфраструктуре и наличия разрешения на строительство. В этой связи объем выполненных иных подготовительных работ признан несущественным.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Доводы кассационной жалобы сводятся к несоблюдению департаментом досудебного порядка урегулирования спора, отсутствию у общества физической возможности устранения нарушений договорных обязательств в срок, указанный в соответствующем требовании департамента, неполучению обществом предложения о расторжении договора аренды, необходимости исчисления установленного законом трехлетнего срока освоения земельного участка с момента изменения вида его разрешенного использования и внесения соответствующих изменений в договор аренды, возникновению у общества возможности оформления разрешительной документации на строительство многоэтажного жилого дома только после таких изменений, доказанности факта наличия на момент заключения договора аренды на земельном участке значительного количества гаражных боксов, принадлежащих третьим лицам. Принимая на себя риски, связанные с освобождением земельного участка от имущества третьих лиц, общество рассчитывало на оказание департаментом содействия, в том числе в виде расторжения арендных отношений с владельцами гаражей. В кассационной жалобе заявитель указывает на неисполнение департаментом названной обязанности, необходимость прекращения арендных отношений с третьими лицами в судебном порядке, отсутствие у общества каких-либо неисполненных обязательств перед владельцами гаражей, отсутствие у него необходимости и обязанности по включению в проектную документацию автостоянки, осуществление им ограждения земельного участка, вырубки и санитарной обрезки деревьев, иных подготовительных работ. Управление, как лицо, на которое решением суда возложена обязанность по внесению в реестр записи о прекращении обременения прав на земельный участок, по мнению заявителя жалобы, должно быть привлечено к участию в деле с необходимым процессуальным статусом.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что распоряжением главы администрации Краснодарского края от 07.02.2008 N 60-р земельный участок предоставлен обществу в аренду на 49 лет для строительства и эксплуатации многофункционального делового комплекса с набережной и берегоукреплением, что послужило основанием заключения департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 02.04.2008 (запись регистрации N 23-23-01/142/2008-152). В обязанности арендатора вменялись использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, содержание земельного участка и прилегающей территории в должном санитарном порядке и чистоте (пункты 1.1, 4.1.6, 4.1.7, 10.2 договора аренды), в обязанности арендодателя - передача арендатору земельного участка свободным от прав третьих лиц (пункта 3.1.1 договора аренды).
Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 23.09.2009 N 284 по заявлению общества в качестве разрешенного использования земельного участка установлено строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и гостиницы с набережной и берегоукреплением. Приказ послужил основанием внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 27.10.2009 N 2343/12/09-831202) и заключения сторонами дополнительного соглашения от 11.03.2011 к договору аренды, которым кроме вида разрешенного использования земельного участка согласован новый расчет арендной платы (далее - дополнительное соглашение). Государственная регистрация дополнительного соглашения осуществлена 20.05.2011 (запись регистрации N 23-23-01/455/2011-001).
В актах от 27.08.2012 N 919, от 16.12.2013 N 359, составленных специалистами Краснодарского отдела земельного контроля государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" по результатам проведенных по поручениям департамента обследований земельного участка, отражены наличие на земельном участке зданий котельной и насосной, обслуживающих жилые дома, металлических гаражей и многолетних насаждений (деревьев), зарастание береговой полосы примыкающего к земельному участку водного объекта камышом, отсутствие на земельном участке ограждения.
В направленном обществу письме от 21.10.2013 N 52-16862/13-43.11 содержалось требование департамента об устранении в срок до 11.11.2013 нарушений договорных обязательств, выразившихся в неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
На письмо департамента от 21.10.2013 N 52-16862/13-43.11 общество ответило письмом от 08.11.2013 N 1320, в котором указало на использование земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения, целевым назначением и разрешенным использованием. Общество указало на ограждение арендуемой территории, организацию ее охраны, осуществление проектно-изыскательских и подготовительных работ, а также на ненадлежащее исполнение департаментом как арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды свободным от прав третьих лиц, что вызвало необходимость осуществления самим арендатором очистки земельного участка от находившихся на нем 89 металлических и капитальных гаражей, из которых на момент подготовки ответа осталось только 4.
В письме от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11 департамент выразил предложение о расторжении договора аренды. Письмо направлено обществу 04.12.2013. Доказательства его получения адресатом в материалах дела отсутствуют.
Названные обстоятельства явились основанием обращения департамента в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" сформулирована рекомендация, согласно которой передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем объекта аренды арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суду следует исходить из того, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что департамент надлежащим образом исполнил обязанность по передаче обществу земельного участка свободного от прав третьих лиц. С учетом необходимости осуществления обществом мероприятий по очистке территории от имущества третьих лиц (розыск владельцев гаражей, их выкуп, снос в судебном порядке, в подтверждение чего обществом представлено решение Первомайского районного суда города Краснодара от 06.05.2013 N 2-5242/2013) суды не дали должной оценки сроку, установленному департаментом обществу на устранение нарушений условий договора аренды, на предмет его разумности.
В отсутствие в материалах дела доказательств того, что общество получало письмо от 04.12.2013 N 52-19106/13-43.11, содержащее предложение о расторжении договора аренды, и с учетом его направления департаментом только 04.12.2013, судам также следовало оценить действия департамента по подаче иска о расторжении договора аренды 18.12.2013 с точки зрения соблюдения установленного статьей 452 Гражданского кодекса досудебного порядка расторжения договора.
Сделав вывод о существенности допущенных обществом нарушений договора аренды, суды не обосновали, в чем состоит причиненный такими нарушениями ущерб, лишивший департамент того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 30 Земельного кодекса определена возможность предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с проведением работ по их формированию как без предварительного согласования места размещения объекта, так и с таковым.
С 01.10.2005 вступила в силу норма статьи 30.1 Земельного кодекса, которой установлен запрет на предоставление земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта.
Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Данная норма, в силу пункта 4 статьи 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", распространяется на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.
Как следует из статей 30, 31, 32 Земельного кодекса, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения работ по формированию земельного участка, определения разрешенного использования земельного участка и технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятия решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), публикации сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов), проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, исполнением органом местного самоуправления обязанности по информированию населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили договор аренды и дополнительное соглашение с точки зрения их соответствия вышеприведенным нормативным положениям, не установили обстоятельства, связанные с соблюдением департаментом установленных земельным законодательством публичных процедур (доказательства их соблюдения в материалах дела отсутствуют), не обосновали возможность заключения договора аренды земельного участка с его разрешенным использованием для жилищного строительства без соблюдения установленного статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса порядка.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о соблюдении департаментом досудебного порядка урегулирования спора, о существенности допущенных обществом нарушений условий договора аренды, о надлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендатору объекта аренды, о соответствии земельного участка целям аренды, о принятии обществом на себя риска досрочного прекращения арендных отношений по инициативе департамента в связи с нарушением установленного законом срока начала освоения объекта аренды, о проявлении им неосмотрительности или непринятии всех необходимых для начала строительства мер не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, дать необходимую оценку имеющимся в деле доказательствам, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу N А32-42429/2013 отменить.
Дело N А32-42429/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)