Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миришова Э.С.,
судей Мальцева С.В., Мизяк В.П.
при ведении протокола судебного заседания Красеньковой Т.Ю.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Специнтранс" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 года по делу N А41-2489/14 по исковому заявлению ООО "Специнтранс" к ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" третье лицо: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области о возврате денежных средств, взыскании штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами
при участии в судебном заседании:
- от ООО "Специнтранс": Абдулаева З.Ю. представитель по доверенности N 18/1-Д от 10.02.2014 г., паспорт; Линк Е.В. представитель по доверенности N 171-Д от 10.02.2014 г., паспорт;
- от ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья": Фролкина Т.Н. представитель по доверенности от 11.06.2014 г., паспорт;
- от ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области: представитель не явился, извещен;
- установил:
ООО "Специнтранс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" (далее - ответчик) с требованиями:
- 1. о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" удерживаемых им 14 190 600 рублей, полученных в качестве обеспечительного платежа по Предварительному договору N 31-1/П;
- 2. о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" штрафа в размере 14 190 600 рублей, полученных от Покупателя в качестве обеспечительного платежа денежных средств по Предварительному договору N 31-1/П;
- 3. о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 241 677,51 рублей.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области.
Определением суда отказано в оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку судом установлено, что исковое заявление было подписано лицом, имеющим полномочия на его подпись, что подтверждается доверенностью от 20.12.2013 N 14-Д. При этом довод о прекращении действия указанной доверенности не принят судом, в связи с невозможностью сделать вывод, когда именно исковое заявление было подписано представителем по доверенности. При этом, в соответствии со ст. 68 АПК РФ, нельзя признать датой, свидетельствующей о факте его подписания, штамп с отметкой канцелярии Арбитражного суда Московской области о принятии иска.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2013 года по делу N А41-2489/14 в иске отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Специнтранс" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 года по делу N А41-2489/14 в которой просила решение суда первой инстанции отменить и по делу принять новый судебный акт.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Представитель ООО "Специнтранс" поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Представитель ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" возражала относительно доводов апелляционной жалобы, просила решение определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, через канцелярию суда представила отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что имеются основания, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
23 мая 2013 года между ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" (продавец) и ООО "СПЕЦИНТРАНС" (покупатель) заключен предварительный договор N 31-1/П купли-продажи земельного участка (далее - предварительный договор), по условиям которого его стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования площадью 151 609 кв. м с кадастровым номером 50:28:0110156:0022, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский район, дер. Долматово (далее - земельный участок).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 20.06.2008 г. N 28/08-10093 земельный участок с кадастровым номером 50:28:0110156:22 расположен в Московской области, Домодедовском район, д. Долматово, поставлен на государственный кадастровый учет 08.07.2005 г., имеет площадь 151609,00 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании пункта 1.2 Предварительного договора купли-продажи земельного участка Стороны договорились заключить Основной договор в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента наступления указанного в п. 1.2.1 Предварительного договора условий, но в любом не позднее чем к "23" сентября 2013 года: Согласно сведениям кадастровой выписки о земельном участке от 20 июня 2008 г., представленным Ответчиком при подписании Предварительного договора N 31-1/П от 23.05.2013 земельный участок для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 151609 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Домодедовский район, дер. Долматово, не имел никаких обременений.
В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
По смыслу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые ограничивают правомочия собственника по распоряжению его имуществом.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 2.3.1.4. предварительного договора Ответчик взял на себя обязательство передать объект истцу свободным от любых обременении полностью и/или в части.
Таким образом, обязательным условием для подписания Основного договора было наступление взятых на себя Продавцом (Ответчиком) событий, указанных в пункте 2.3.1.4. Предварительного договора.
Из сведений кадастрового паспорта от 04.09.2013 г. N МО-13/3В-1094926 земельного участка с кадастровым номером 50:28:0110156:22 Истцу стало известно, что земельный участок частично входит в Зону: "Охранная зона ЛЭП 35 КВ "Епифановка-Ершовка". Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.
На основании части 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Исходя из положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Таким образом, об имеющихся обременениях, наложенных на земельный участок, Истцу стало известно не ранее 04 сентября 2013 г., что свидетельствует о недобросовестном поведении Продавца (Ответчика) умышленно скрыть от Покупателя (Истца) существенные обременения, наложенные на часть земельного участка, что свидетельствует об отсутствии уклонения Истца от подписания Основного договора, а вывод не было, как ошибочно предполагает ответчик.
Согласно бизнес-плану, разработанному ООО "Специнтранс" на земельном участке планировалось строительство автоцентра, с многочисленными строениями, требующими проведения подземных работ.
Протянутые линии ЛЭП 35 кв., проходящие над 1-й линией земельного участка, в радиусе 150 метров не позволяют нахождению никаких объектов.
Согласно указанному бизнес-плану на первой линии планировалось строительство "шоу-рум", занимающего площадь 4 800 кв. м, строительство которого при согласовании с МОЭК запрещено.
Истец, был заинтересован в приобретении земельного участка, что подтверждается как разработанным генпланом на строительство, так и внесенным обеспечительным платежом, при условии отсутствия каких-либо обременений.
В обеспечение платежа по Предварительному договору N 31-1/П купли-продажи земельного участка ООО "Специнтранс" было перечислено на счет ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" денежная сумма в размере 14 190 600 (четырнадцать миллионов сто девяносто тысяч шестьсот) рублей (платежное поручение N 148 от 04.06.2013).
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако, в нарушение статьи 65 АПК РФ судом было отказано Истцу в приобщении доказательств при этом суд в своем решении указывает, что Истцом не представлено доказательств того, что земельный участок имел какие-либо обременения и не был пригоден для осуществления предпринимательской деятельности (абзац 5 страницы 6 Решения суда).
Согласно пункту 1.2.1. Предварительного договора одним из условий для заключения Основного договора являлось изменение Продавцом вида разрешенного использования Объекта на "под промышленное назначение" и получение кадастрового паспорта Объекта с измененным видом разрешенного использования. Таким образом, данное требование было одним из необходимых условий, которые взял на себя Продавец (Ответчик) при заключении Предварительного договора с дальнейшим заключением Основного договора.
Ввиду того, что Истец не был уведомлен об имеющемся обременении до подписания Предварительного договора и учитывая, что именно Продавец не выполнил обязательств, взятых на себя при заключении предварительного договора, в том числе по не исполнив пункт 1.2.1 Предварительного договора, то именно по вине Продавца на не был подписан основной договор купли-продажи, так как Объект не соответствует ранее заявленным характеристикам. Согласно пункту 5.1 Предварительного договора в случае, если Основной договор не будет заключен в сроки, по вине Продавца, то Покупатель имеет право взыскать с Продавца, а последний обязуется в течение 5 (Пять) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Покупателя возвратить денежные средства уплаченные Покупателем в качестве Обеспечительного платежа, а также уплатить Покупателю штраф в размере 100% (Сто процентов) полученных Продавцом в качестве Обеспечительного платежа денежных средств за неисполнение Продавцом обязательства по заключению Основного Договора купли- продажи Объекта.
На основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем решение Арбитражного суда Московской области на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 года по делу N А41-2489/14 отменить.
Исковые требования ООО "Специнтранс" о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" удерживаемых им 14 190 600 рублей, полученных в качестве обеспечительного платежа по Предварительному договору N 31-1/П; о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" штрафа в размере 14 190 600 рублей, полученных от покупателя в качестве обеспечительного платежа денежных средств по Предварительному договору N 31-1/П; о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 241 677 рублей 51 копейки удовлетворить.
Председательствующий судья
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
В.П.МИЗЯК
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.06.2014 ПО ДЕЛУ N А41-2489/14
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. по делу N А41-2489/14
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миришова Э.С.,
судей Мальцева С.В., Мизяк В.П.
при ведении протокола судебного заседания Красеньковой Т.Ю.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Специнтранс" на решение Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 года по делу N А41-2489/14 по исковому заявлению ООО "Специнтранс" к ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" третье лицо: ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области о возврате денежных средств, взыскании штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами
при участии в судебном заседании:
- от ООО "Специнтранс": Абдулаева З.Ю. представитель по доверенности N 18/1-Д от 10.02.2014 г., паспорт; Линк Е.В. представитель по доверенности N 171-Д от 10.02.2014 г., паспорт;
- от ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья": Фролкина Т.Н. представитель по доверенности от 11.06.2014 г., паспорт;
- от ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области: представитель не явился, извещен;
- установил:
ООО "Специнтранс" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" (далее - ответчик) с требованиями:
- 1. о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" удерживаемых им 14 190 600 рублей, полученных в качестве обеспечительного платежа по Предварительному договору N 31-1/П;
- 2. о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" штрафа в размере 14 190 600 рублей, полученных от Покупателя в качестве обеспечительного платежа денежных средств по Предварительному договору N 31-1/П;
- 3. о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 241 677,51 рублей.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области.
Определением суда отказано в оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку судом установлено, что исковое заявление было подписано лицом, имеющим полномочия на его подпись, что подтверждается доверенностью от 20.12.2013 N 14-Д. При этом довод о прекращении действия указанной доверенности не принят судом, в связи с невозможностью сделать вывод, когда именно исковое заявление было подписано представителем по доверенности. При этом, в соответствии со ст. 68 АПК РФ, нельзя признать датой, свидетельствующей о факте его подписания, штамп с отметкой канцелярии Арбитражного суда Московской области о принятии иска.
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2013 года по делу N А41-2489/14 в иске отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Специнтранс" обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 года по делу N А41-2489/14 в которой просила решение суда первой инстанции отменить и по делу принять новый судебный акт.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии с нормами ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (http://10aas.arbitr.ru/) в соответствии с положением части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
Представитель ООО "Специнтранс" поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить.
Представитель ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" возражала относительно доводов апелляционной жалобы, просила решение определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, через канцелярию суда представила отзыв на апелляционную жалобу.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что имеются основания, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
23 мая 2013 года между ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" (продавец) и ООО "СПЕЦИНТРАНС" (покупатель) заключен предварительный договор N 31-1/П купли-продажи земельного участка (далее - предварительный договор), по условиям которого его стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования площадью 151 609 кв. м с кадастровым номером 50:28:0110156:0022, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский район, дер. Долматово (далее - земельный участок).
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 20.06.2008 г. N 28/08-10093 земельный участок с кадастровым номером 50:28:0110156:22 расположен в Московской области, Домодедовском район, д. Долматово, поставлен на государственный кадастровый учет 08.07.2005 г., имеет площадь 151609,00 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
На основании пункта 1.2 Предварительного договора купли-продажи земельного участка Стороны договорились заключить Основной договор в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента наступления указанного в п. 1.2.1 Предварительного договора условий, но в любом не позднее чем к "23" сентября 2013 года: Согласно сведениям кадастровой выписки о земельном участке от 20 июня 2008 г., представленным Ответчиком при подписании Предварительного договора N 31-1/П от 23.05.2013 земельный участок для сельскохозяйственного использования, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 151609 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, Домодедовский район, дер. Долматово, не имел никаких обременений.
В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
По смыслу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые ограничивают правомочия собственника по распоряжению его имуществом.
Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 2.3.1.4. предварительного договора Ответчик взял на себя обязательство передать объект истцу свободным от любых обременении полностью и/или в части.
Таким образом, обязательным условием для подписания Основного договора было наступление взятых на себя Продавцом (Ответчиком) событий, указанных в пункте 2.3.1.4. Предварительного договора.
Из сведений кадастрового паспорта от 04.09.2013 г. N МО-13/3В-1094926 земельного участка с кадастровым номером 50:28:0110156:22 Истцу стало известно, что земельный участок частично входит в Зону: "Охранная зона ЛЭП 35 КВ "Епифановка-Ершовка". Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.
На основании части 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Исходя из положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Таким образом, об имеющихся обременениях, наложенных на земельный участок, Истцу стало известно не ранее 04 сентября 2013 г., что свидетельствует о недобросовестном поведении Продавца (Ответчика) умышленно скрыть от Покупателя (Истца) существенные обременения, наложенные на часть земельного участка, что свидетельствует об отсутствии уклонения Истца от подписания Основного договора, а вывод не было, как ошибочно предполагает ответчик.
Согласно бизнес-плану, разработанному ООО "Специнтранс" на земельном участке планировалось строительство автоцентра, с многочисленными строениями, требующими проведения подземных работ.
Протянутые линии ЛЭП 35 кв., проходящие над 1-й линией земельного участка, в радиусе 150 метров не позволяют нахождению никаких объектов.
Согласно указанному бизнес-плану на первой линии планировалось строительство "шоу-рум", занимающего площадь 4 800 кв. м, строительство которого при согласовании с МОЭК запрещено.
Истец, был заинтересован в приобретении земельного участка, что подтверждается как разработанным генпланом на строительство, так и внесенным обеспечительным платежом, при условии отсутствия каких-либо обременений.
В обеспечение платежа по Предварительному договору N 31-1/П купли-продажи земельного участка ООО "Специнтранс" было перечислено на счет ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" денежная сумма в размере 14 190 600 (четырнадцать миллионов сто девяносто тысяч шестьсот) рублей (платежное поручение N 148 от 04.06.2013).
Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Однако, в нарушение статьи 65 АПК РФ судом было отказано Истцу в приобщении доказательств при этом суд в своем решении указывает, что Истцом не представлено доказательств того, что земельный участок имел какие-либо обременения и не был пригоден для осуществления предпринимательской деятельности (абзац 5 страницы 6 Решения суда).
Согласно пункту 1.2.1. Предварительного договора одним из условий для заключения Основного договора являлось изменение Продавцом вида разрешенного использования Объекта на "под промышленное назначение" и получение кадастрового паспорта Объекта с измененным видом разрешенного использования. Таким образом, данное требование было одним из необходимых условий, которые взял на себя Продавец (Ответчик) при заключении Предварительного договора с дальнейшим заключением Основного договора.
Ввиду того, что Истец не был уведомлен об имеющемся обременении до подписания Предварительного договора и учитывая, что именно Продавец не выполнил обязательств, взятых на себя при заключении предварительного договора, в том числе по не исполнив пункт 1.2.1 Предварительного договора, то именно по вине Продавца на не был подписан основной договор купли-продажи, так как Объект не соответствует ранее заявленным характеристикам. Согласно пункту 5.1 Предварительного договора в случае, если Основной договор не будет заключен в сроки, по вине Продавца, то Покупатель имеет право взыскать с Продавца, а последний обязуется в течение 5 (Пять) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Покупателя возвратить денежные средства уплаченные Покупателем в качестве Обеспечительного платежа, а также уплатить Покупателю штраф в размере 100% (Сто процентов) полученных Продавцом в качестве Обеспечительного платежа денежных средств за неисполнение Продавцом обязательства по заключению Основного Договора купли- продажи Объекта.
На основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что, суд первой инстанции не полностью исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем решение Арбитражного суда Московской области на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 08 мая 2014 года по делу N А41-2489/14 отменить.
Исковые требования ООО "Специнтранс" о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" удерживаемых им 14 190 600 рублей, полученных в качестве обеспечительного платежа по Предварительному договору N 31-1/П; о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" штрафа в размере 14 190 600 рублей, полученных от покупателя в качестве обеспечительного платежа денежных средств по Предварительному договору N 31-1/П; о взыскании с ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 241 677 рублей 51 копейки удовлетворить.
Председательствующий судья
Э.С.МИРИШОВ
Судьи
В.П.МИЗЯК
С.В.МАЛЬЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)