Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Степановой Т.Г., Злобина А.В.
при секретаре Б.Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации Прионежского муниципального района на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 12 марта 2015 г. по искам Л.Э.О. к Администрации Прионежского муниципального района о возложении обязанности совершить определенные действия, признании договора аренды незаключенным и встречному иску Администрации Прионежского муниципального района к Л.Э.О. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, передаче земельного участка.
Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия
установила:
Л.Э.О. обратился с иском к Администрации Прионежского муниципального района (далее также - Администрация) по тем основаниям, что между ним и Администрацией <...> г. был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, из земель населенных пунктов, для личного подсобного хозяйства, расположенного в <...>. На основании представленных Заозерским сельским поселением сведений изменен вид разрешенного использования земельного участка на "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства", о чем истец уведомил Администрацию. <...> г. он, как собственник расположенного на указанном земельном участке жилого дома, обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) земельного участка в собственность. Письмом от <...> г. с исх. N Администрация сообщила об отказе в предоставлении земельного участка в связи с односторонним изменением истцом вида разрешенного использования земельного участка. Считая свое право нарушенным, истец просил признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>.
В ходе рассмотрения дела Л.Э.О. изменил исковые требования и просил обязать Администрацию заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка.
В ходе рассмотрения дела судом к производству был принят встречный иск Администрации Прионежского муниципального района к Л.Э.О. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от <...> г. в размере <...> руб. за период с <...> г. по <...> г., пени в размере <...> руб. <...> коп., расторжении договора N аренды земельного участка от <...> г., понуждении Л.О.Э. передать земельный участок с кадастровым номером <...> по акту приема-передачи. Требования мотивированы тем, что Л.О.Э. неоднократно извещался о необходимости погашения образовавшейся задолженности, однако, до настоящего времени задолженность не погашена. По мнению Администрации, Л.О.Э. грубо нарушены существенные условия договора аренды, что является основанием для расторжения договора аренды и изъятия участка.
В ходе рассмотрения дела Администрация уточнила заявленные требования и просила взыскать с Л.О.Э. пени в размере <...> руб. <...> коп., в остальной части заявленные требования поддержала.
Л.Э.О. также обратился в суд с иском к Администрации о признании договора аренды N от <...> г. незаключенным, мотивируя свои требования тем, что не определен предмет договора, так как участок с кадастровым номером <...> формировался для индивидуального жилищного строительства, а фактически был передан по договору аренды с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства.
Определением суда гражданское дело по иску Л.Э.О. к Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о признании права собственности на земельный участок и встречному иску Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, передаче земельного участка объединено для совместного рассмотрения с гражданским делом по иску Л.Э.О. к Администрации Прионежского муниципального района о признании договора аренды незаключенным.
Решением суда исковые требования Л.Э.О. удовлетворены частично. Суд обязал Администрацию Прионежского муниципального района заключить с Л.Э.О. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства. В остальной части требований Л.Э.О. отказано.
Исковые требования Администрации Прионежского муниципального района удовлетворены частично. Суд взыскал с Л.О.Э. в пользу Администрации Прионежского муниципального района задолженность по арендным платежам в размере <...> руб., пени в сумме <...> руб. <...> коп., всего - <...> руб. <...> коп.
С Л.Э.О. в доход бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия взысканы судебные расходы в сумме <...> руб. <...> коп.
С Администрации Прионежского муниципального района в пользу Л.Э.О. взысканы судебные расходы в сумме <...> руб. <...> коп.
С таким решением не согласна Администрация Прионежского муниципального района, в апелляционной жалобе просит его отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Л.О.Э. и удовлетворении требований Администрации. В обоснование доводов жалобы, ссылаясь на положения статей 450, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), указывает, что арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка. Отмечает, что в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Полагает, что в данном случае Л.О.Э. грубо нарушены существенные условия договора, а именно арендная плата за земельный участок не вносилась с момента заключения договора, начиная с <...> г. Кроме того, согласно сведениям, представленным <...>, осуществлено изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласования с арендодателем, тогда как предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером <...> предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Помимо этого считает, что судом в одно исковое производство были приняты взаимоисключающие требования. Полагает, что судом при вынесении решения нарушены нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации Прионежского муниципального района Д.Ю.Ю., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.
Л.Э.О. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Его представитель К.С.Б., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал относительно доводов апелляционной жалобы Администрации, просил оставить ее без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили; о времени и месте судебного заседания извещены.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между Л.Э.О. и Администрацией Прионежского муниципального района <...> г. был заключен договор аренды земельного участка N. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, имеющий по условиям договора разрешенное использование "для личного подсобного хозяйства", относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в <...> муниципального района РК.
<...> г. решением филиала <...> по результатам рассмотрения заявления Л.Э.О. о государственном учете изменений объекта недвижимости были внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером <...>, а именно указан вид "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства".
<...> г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие изменения в части указания разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...>.
<...> г. за Л.Э.О. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: Республика Карелия, <...>. Основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом явился договор аренды земельного участка N от <...> г.
<...> г. Л.О.Э. в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) обратился в Администрацию Прионежского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером <...>.
Письмом Администрации Прионежского муниципального района от <...>. с исх. N Л.Э.О. было отказано в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку арендатором в одностороннем порядке без уведомления арендодателя изменен вид разрешенного использования земельного участка.
В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения Л.Э.О. в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Аналогичным образом в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела по существу судом первой инстанции) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный на арендуемом им земельном участке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет исключительное право на предоставление ему земельного участка в собственность.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о том, что у Администрации отсутствовали основания для отказа Л.Э.О. в предоставлении в собственность земельного участка.
На наличие установленных законом, в том числе положениями ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в предоставлении истцу в собственность земельного участка Администрацией не указано. Вместе с тем, изменение Л.Э.О. в одностороннем порядке разрешенного использования земельного участка к числу таких оснований не относится.
Доводы Администрации о нарушении Л.Э.О. условий заключенного с ним договора аренды земельного участка в части внесения арендной платы также не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отказа Л.Э.О. в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку в силу приведенных выше правовых норм право на приобретение земельного участка в собственность носит исключительных характер и обусловлено наличием в собственности заявителя расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01 марта 2015 г. на момент рассмотрения дела по существу судом первой инстанции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Земельный участок с кадастровым номером <...> расположен в <...> на территории Заозерского сельского поселения. Решением Совета Заозерского сельского поселения XXI сессии II созыва от <...> г. утверждены Правила землепользования и застройки Заозерского сельского поселения.
Вместе с тем, Администрацией представлено суду апелляционной инстанции Соглашение о передаче осуществления полномочий между Администрацией Заозерского сельского поселения и Администрацией Прионежского муниципального района от <...> г., по условиям которого Администрация Заозерского сельского поселения передает Администрации Прионежского муниципального района полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории поселения.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возложении на Администрацию Прионежского муниципального района обязанности заключить с Л.Э.О. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> удовлетворив в указанной части исковые требования Л.Э.О.
Разрешая по существу исковые требования Л.Э.О. о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции правильно руководствовался приведенными в решении положениями ст. ст. 432, 607 ГК РФ.
Установив, что при заключении договора аренды между сторонами были согласованы все существенные условия договора, в том числе и вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, договор был подписан сторонами и исполнялся ими, земельный участок передан Л.Э.О. по акту приема-передачи от <...>, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке <...> г. в ЕГРП за номером <...>, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка N от <...> г. незаключенным. При этом судом первой инстанции также обоснованно учтено, что торги, по результатам которым был заключен указанный договор аренды с Л.Э.О., проводились в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> с разрешенным использования - для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается постановлением Администрации N от <...> г. "О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в <...>", протоколом проведения открытого аукциона от <...> г., о чем Л. Э.О. на момент принятия им решения об участии в аукционе было известно.
Оснований для отмены или изменения решения суда об отказе Л.Э.О. в удовлетворении иска в указанной части судебная коллегия не усматривает. В указанной части решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Обоснованно руководствуясь приведенными в решении положениями ст. 65 ЗК РФ, ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, условиями договора аренды N от <...> г., изложенными в пунктах 2.3, 2.8, 2.9, 4.2.4, 5.3 договора, установив факт ненадлежащего исполнения Л.Э.О., как арендатором земельного участка, обязанности по своевременному внесению арендной платы за период действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с Л.Э.О. в пользу Администрации, как арендодателя, образовавшейся задолженности по арендной плате в размере <...> рублей.
За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы суд, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, обосновано взыскал с Л.Э.О. в пользу Администрации пени из расчета <...>% от размера невнесенный арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Расчет взыскиваемой задолженности по арендной плате и пени подробно приведен судом в решении и произведен с учетом фактически уплаченных Л.Э.О. сумм. Указанный расчет ответчиком не опровергнут. Решение суда о взыскании денежных сумм Л.Э.О. не оспаривается, доводов о несогласии с решением в указанной части лицами, участвующими в деле, не приводится, в связи с чем оснований для его изменения или отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.
Разрешая по существу встречные исковые требования Администрации о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок, суд первой инстанции установил, что согласно Правилам землепользования и застройки Заозерского сельского поселения, утвержденным решением Совета Заозерского сельского поселения XXI сессии II созыва от 26 марта 2013 г. N 3, спорный земельный участок находится в зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в которой является размещение индивидуальных малоэтажных жилых домов общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и частей таких домов, предназначенных для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства.
Судом также установлено, что постановлением администрации Заозерского сельского поселения N от <...> г. утвержден градостроительный план земельного участка площадью <...> га с кадастровым номером <...>, принадлежащего на праве аренды Л.Э.О., в разделе 2 которого перечислено разрешенное использование этого земельного участка, в том числе размещение индивидуальных малоэтажных жилых домов общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и частей таких домов, предназначенных для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства.
Действительно, по заявлению Л.Э.О. в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером <...>, а именно указан вид "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства".
Между тем, согласно п. п. 2, 3 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 февраля 2010 г. N 42, в реестре объектов недвижимости содержатся сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т.п.) соответствующей территориальной зоны. Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в Реестр на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Таким образом, учитывая приведенные в решении положения п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. ст. 1, 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо констатировать наличие возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> с "для ведения личного подсобного хозяйства" на иной вид в соответствии с градостроительным регламентом, предусмотренным для соответствующей территориальной зоны Правилами землепользования и застройки.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности доводов Администрации о существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка.
Принимая во внимание наличие у Л.Э.О., как собственника расположенного на земельном участке жилого дома, исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером <...> в собственность, учитывая, что Л.Э.О. продолжает использование этого земельного участка для размещения жилого дома до момента приобретения этого участка в собственность, судебная коллегия, несмотря на имевшее место нарушение арендатором условий договора аренды о внесении арендной платы, полагает нецелесообразным принятие в настоящее время при имеющихся обстоятельствах решения о расторжении договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии установленных ст. 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем правомерно отказал Администрации в удовлетворении встречного иска в части требований о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок. В указанной части оснований для отмены или изменения решения суда судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 12 марта 2015 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Прионежского муниципального района - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 19.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1939/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. по делу N 33-1939/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Степановой Т.Г., Злобина А.В.
при секретаре Б.Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации Прионежского муниципального района на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 12 марта 2015 г. по искам Л.Э.О. к Администрации Прионежского муниципального района о возложении обязанности совершить определенные действия, признании договора аренды незаключенным и встречному иску Администрации Прионежского муниципального района к Л.Э.О. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, передаче земельного участка.
Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия
установила:
Л.Э.О. обратился с иском к Администрации Прионежского муниципального района (далее также - Администрация) по тем основаниям, что между ним и Администрацией <...> г. был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, из земель населенных пунктов, для личного подсобного хозяйства, расположенного в <...>. На основании представленных Заозерским сельским поселением сведений изменен вид разрешенного использования земельного участка на "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства", о чем истец уведомил Администрацию. <...> г. он, как собственник расположенного на указанном земельном участке жилого дома, обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) земельного участка в собственность. Письмом от <...> г. с исх. N Администрация сообщила об отказе в предоставлении земельного участка в связи с односторонним изменением истцом вида разрешенного использования земельного участка. Считая свое право нарушенным, истец просил признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>.
В ходе рассмотрения дела Л.Э.О. изменил исковые требования и просил обязать Администрацию заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка.
В ходе рассмотрения дела судом к производству был принят встречный иск Администрации Прионежского муниципального района к Л.Э.О. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от <...> г. в размере <...> руб. за период с <...> г. по <...> г., пени в размере <...> руб. <...> коп., расторжении договора N аренды земельного участка от <...> г., понуждении Л.О.Э. передать земельный участок с кадастровым номером <...> по акту приема-передачи. Требования мотивированы тем, что Л.О.Э. неоднократно извещался о необходимости погашения образовавшейся задолженности, однако, до настоящего времени задолженность не погашена. По мнению Администрации, Л.О.Э. грубо нарушены существенные условия договора аренды, что является основанием для расторжения договора аренды и изъятия участка.
В ходе рассмотрения дела Администрация уточнила заявленные требования и просила взыскать с Л.О.Э. пени в размере <...> руб. <...> коп., в остальной части заявленные требования поддержала.
Л.Э.О. также обратился в суд с иском к Администрации о признании договора аренды N от <...> г. незаключенным, мотивируя свои требования тем, что не определен предмет договора, так как участок с кадастровым номером <...> формировался для индивидуального жилищного строительства, а фактически был передан по договору аренды с разрешенным использованием - для ведения личного подсобного хозяйства.
Определением суда гражданское дело по иску Л.Э.О. к Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о признании права собственности на земельный участок и встречному иску Администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору аренды, передаче земельного участка объединено для совместного рассмотрения с гражданским делом по иску Л.Э.О. к Администрации Прионежского муниципального района о признании договора аренды незаключенным.
Решением суда исковые требования Л.Э.О. удовлетворены частично. Суд обязал Администрацию Прионежского муниципального района заключить с Л.Э.О. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: Республика Карелия, <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства. В остальной части требований Л.Э.О. отказано.
Исковые требования Администрации Прионежского муниципального района удовлетворены частично. Суд взыскал с Л.О.Э. в пользу Администрации Прионежского муниципального района задолженность по арендным платежам в размере <...> руб., пени в сумме <...> руб. <...> коп., всего - <...> руб. <...> коп.
С Л.Э.О. в доход бюджета Прионежского муниципального района Республики Карелия взысканы судебные расходы в сумме <...> руб. <...> коп.
С Администрации Прионежского муниципального района в пользу Л.Э.О. взысканы судебные расходы в сумме <...> руб. <...> коп.
С таким решением не согласна Администрация Прионежского муниципального района, в апелляционной жалобе просит его отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Л.О.Э. и удовлетворении требований Администрации. В обоснование доводов жалобы, ссылаясь на положения статей 450, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), указывает, что арендная плата является существенным условием договора аренды земельного участка. Отмечает, что в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Полагает, что в данном случае Л.О.Э. грубо нарушены существенные условия договора, а именно арендная плата за земельный участок не вносилась с момента заключения договора, начиная с <...> г. Кроме того, согласно сведениям, представленным <...>, осуществлено изменение вида разрешенного использования земельного участка без согласования с арендодателем, тогда как предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером <...> предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Помимо этого считает, что судом в одно исковое производство были приняты взаимоисключающие требования. Полагает, что судом при вынесении решения нарушены нормы материального и процессуального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации Прионежского муниципального района Д.Ю.Ю., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.
Л.Э.О. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Его представитель К.С.Б., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал относительно доводов апелляционной жалобы Администрации, просил оставить ее без удовлетворения, решение суда - без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили; о времени и месте судебного заседания извещены.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между Л.Э.О. и Администрацией Прионежского муниципального района <...> г. был заключен договор аренды земельного участка N. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, имеющий по условиям договора разрешенное использование "для личного подсобного хозяйства", относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный в <...> муниципального района РК.
<...> г. решением филиала <...> по результатам рассмотрения заявления Л.Э.О. о государственном учете изменений объекта недвижимости были внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером <...>, а именно указан вид "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства".
<...> г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие изменения в части указания разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...>.
<...> г. за Л.Э.О. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на жилой дом общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: Республика Карелия, <...>. Основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом явился договор аренды земельного участка N от <...> г.
<...> г. Л.О.Э. в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) обратился в Администрацию Прионежского муниципального района с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером <...>.
Письмом Администрации Прионежского муниципального района от <...>. с исх. N Л.Э.О. было отказано в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку арендатором в одностороннем порядке без уведомления арендодателя изменен вид разрешенного использования земельного участка.
В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения Л.Э.О. в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Аналогичным образом в соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела по существу судом первой инстанции) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный на арендуемом им земельном участке, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет исключительное право на предоставление ему земельного участка в собственность.
При таких обстоятельствах суд сделал правильный вывод о том, что у Администрации отсутствовали основания для отказа Л.Э.О. в предоставлении в собственность земельного участка.
На наличие установленных законом, в том числе положениями ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в предоставлении истцу в собственность земельного участка Администрацией не указано. Вместе с тем, изменение Л.Э.О. в одностороннем порядке разрешенного использования земельного участка к числу таких оснований не относится.
Доводы Администрации о нарушении Л.Э.О. условий заключенного с ним договора аренды земельного участка в части внесения арендной платы также не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отказа Л.Э.О. в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку в силу приведенных выше правовых норм право на приобретение земельного участка в собственность носит исключительных характер и обусловлено наличием в собственности заявителя расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01 марта 2015 г. на момент рассмотрения дела по существу судом первой инстанции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Земельный участок с кадастровым номером <...> расположен в <...> на территории Заозерского сельского поселения. Решением Совета Заозерского сельского поселения XXI сессии II созыва от <...> г. утверждены Правила землепользования и застройки Заозерского сельского поселения.
Вместе с тем, Администрацией представлено суду апелляционной инстанции Соглашение о передаче осуществления полномочий между Администрацией Заозерского сельского поселения и Администрацией Прионежского муниципального района от <...> г., по условиям которого Администрация Заозерского сельского поселения передает Администрации Прионежского муниципального района полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории поселения.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возложении на Администрацию Прионежского муниципального района обязанности заключить с Л.Э.О. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> удовлетворив в указанной части исковые требования Л.Э.О.
Разрешая по существу исковые требования Л.Э.О. о признании договора аренды незаключенным, суд первой инстанции правильно руководствовался приведенными в решении положениями ст. ст. 432, 607 ГК РФ.
Установив, что при заключении договора аренды между сторонами были согласованы все существенные условия договора, в том числе и вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, договор был подписан сторонами и исполнялся ими, земельный участок передан Л.Э.О. по акту приема-передачи от <...>, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке <...> г. в ЕГРП за номером <...>, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка N от <...> г. незаключенным. При этом судом первой инстанции также обоснованно учтено, что торги, по результатам которым был заключен указанный договор аренды с Л.Э.О., проводились в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> с разрешенным использования - для ведения личного подсобного хозяйства, что подтверждается постановлением Администрации N от <...> г. "О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных в <...>", протоколом проведения открытого аукциона от <...> г., о чем Л. Э.О. на момент принятия им решения об участии в аукционе было известно.
Оснований для отмены или изменения решения суда об отказе Л.Э.О. в удовлетворении иска в указанной части судебная коллегия не усматривает. В указанной части решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Обоснованно руководствуясь приведенными в решении положениями ст. 65 ЗК РФ, ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ, условиями договора аренды N от <...> г., изложенными в пунктах 2.3, 2.8, 2.9, 4.2.4, 5.3 договора, установив факт ненадлежащего исполнения Л.Э.О., как арендатором земельного участка, обязанности по своевременному внесению арендной платы за период действия договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с Л.Э.О. в пользу Администрации, как арендодателя, образовавшейся задолженности по арендной плате в размере <...> рублей.
За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы суд, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора, обосновано взыскал с Л.Э.О. в пользу Администрации пени из расчета <...>% от размера невнесенный арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Расчет взыскиваемой задолженности по арендной плате и пени подробно приведен судом в решении и произведен с учетом фактически уплаченных Л.Э.О. сумм. Указанный расчет ответчиком не опровергнут. Решение суда о взыскании денежных сумм Л.Э.О. не оспаривается, доводов о несогласии с решением в указанной части лицами, участвующими в деле, не приводится, в связи с чем оснований для его изменения или отмены у суда апелляционной инстанции не имеется.
Разрешая по существу встречные исковые требования Администрации о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок, суд первой инстанции установил, что согласно Правилам землепользования и застройки Заозерского сельского поселения, утвержденным решением Совета Заозерского сельского поселения XXI сессии II созыва от 26 марта 2013 г. N 3, спорный земельный участок находится в зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в которой является размещение индивидуальных малоэтажных жилых домов общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и частей таких домов, предназначенных для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства.
Судом также установлено, что постановлением администрации Заозерского сельского поселения N от <...> г. утвержден градостроительный план земельного участка площадью <...> га с кадастровым номером <...>, принадлежащего на праве аренды Л.Э.О., в разделе 2 которого перечислено разрешенное использование этого земельного участка, в том числе размещение индивидуальных малоэтажных жилых домов общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и частей таких домов, предназначенных для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе, для ведения личного подсобного хозяйства.
Действительно, по заявлению Л.Э.О. в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером <...>, а именно указан вид "индивидуальные малоэтажные жилые дома общим количеством этажей не более трех, включая мансардный этаж, и части таких домов, предназначенные для проживания одной семьи с придомовыми участками, предназначенными, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства".
Между тем, согласно п. п. 2, 3 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 февраля 2010 г. N 42, в реестре объектов недвижимости содержатся сведения обо всех основных, вспомогательных или условно разрешенных видах использования земельного участка с указанием индивидуального обозначения (вида, типа, номера, индекса и т.п.) соответствующей территориальной зоны. Сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в Реестр на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Таким образом, учитывая приведенные в решении положения п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ст. ст. 1, 30, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо констатировать наличие возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> с "для ведения личного подсобного хозяйства" на иной вид в соответствии с градостроительным регламентом, предусмотренным для соответствующей территориальной зоны Правилами землепользования и застройки.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необоснованности доводов Администрации о существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка.
Принимая во внимание наличие у Л.Э.О., как собственника расположенного на земельном участке жилого дома, исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером <...> в собственность, учитывая, что Л.Э.О. продолжает использование этого земельного участка для размещения жилого дома до момента приобретения этого участка в собственность, судебная коллегия, несмотря на имевшее место нарушение арендатором условий договора аренды о внесении арендной платы, полагает нецелесообразным принятие в настоящее время при имеющихся обстоятельствах решения о расторжении договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии установленных ст. 619 ГК РФ оснований для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем правомерно отказал Администрации в удовлетворении встречного иска в части требований о расторжении договора аренды и понуждении возвратить земельный участок. В указанной части оснований для отмены или изменения решения суда судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 12 марта 2015 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Прионежского муниципального района - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)