Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-10905/2014
по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (ОГРН 1022303980126, ИНН 2334009366)
к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный круг"
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Сонина А.Н.
о расторжении договора,
принятое судьей Левченко О.С.,
установил:
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный круг" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292 заключенного между управлением и обществом.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением со стороны ответчика принятых на себя договорных обязательств.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, спора привлечен Сонин А.Н.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 суд расторг договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292 и взыскал с общества в пользу федерального бюджета 4 000,00 рублей государственной пошлины.
Суд установил нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 1100002134 от 25.07.2012, в связи с чем констатировал право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке. Суд указал, что необходимое по закону предупреждение об исполнении обязательства в разумный срок было направлено арендатору письмом от 28.02.2013 N 25/174. Однако долг не был погашен не только в установленный срок, но и в период рассмотрения спора в суде первой инстанции. О намерении расторгнуть договор арендодатель также предупредил арендатора, в связи с чем претензионный порядок расторжения был соблюден.
Общество с ограниченной ответственностью "Солнечный круг" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 по делу N А32-10905/2014 отменить полностью, в удовлетворении исковых требований управления отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что 24.07.2014 ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания с целью предоставления дополнительных доказательств, обосновывающих препятствия в использовании земельного участка по назначению, которые обнаружились после заключения договора. Устранение этих недостатков предполагало увеличение затрат на оформление градостроительных документов, на которые ответчик не рассчитывал. Суд указанное ходатайство отклонил.
Со слов ответчика, подавая иск о расторжении договора аренды, истец нарушил устные договоренности, которые предусматривали, что данный земельный участок выделяется за те работы, которые были выполнены первоначальным арендатором Сониным А.Н.
Ответчиком проведена работа по оформлению документации на строительство объектов придорожного сервиса (мотель, ресторан). Документы проходят согласование, предусмотренное Градостроительным Кодексом РФ. Ответчик указывает, что им не допущено действий, которые приводили бы к ухудшению качественных характеристик участка, т.к. на данном участке строительных работ не ведется.
Ответчик также указывает, что у него появилась возможность погасить в полном объеме задолженность по оплате арендной платы.
Кроме того ответчик отмечает, что при вынесении решения, судом первой инстанции допущена ошибка на 2-ом листе решения, где речь идет уже о другом договоре аренды, что затрудняет построение линии апелляционной защиты.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 по делу А32-10905/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Солнечный круг" без удовлетворения.
Истец выразил несогласие с доводами ответчика, изложенными в апелляционной жалобе, полагая, что при вынесении решения суд на основании представленных в суд материалов, как со стороны истца, так и со стороны ответчика, полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Далее, обосновывая просьбу, содержащуюся в отзыве, истец указал, что ООО "Солнечный круг" является арендатором земельного участка площадью 4 205 кв. м с кадастровым номером 23:11:0603312:17, разрешенное использование - для строительства объектов придорожного сервиса (мотель, ресторан), расположенный по адресу: Краснодарский край, станица Каневская, улица Зеленая, 59, по договору аренды земельного участка N 1100002292 от 11.02.2013.
Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится Арендатором равными долями не позднее 10 -го числа первого месяца квартала (10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября).
Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору в части внесения арендной платы в связи с чем в его адрес направлялись письменная претензия N 25/173 от 28.02.2014, уведомление о расторжении договора аренды N 25/224 от 17.03.2014 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды.
Нарушение существенного условия договора аренды ответчиком не устранено. С момента удовлетворения иска о расторжении договора в связи с неоплатой задолженность только растет.
Истец указывает, что обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Определением от 06.11.2014 суд перешел к рассмотрению дела N А32-10905/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Основанием для перехода послужило то обстоятельство, что суд по существу не рассмотрел исковые требования, поскольку, мотивируя решение, руководствовался представленными истцом в материалы дела документами, не имеющими отношения к исковым требованиям, а относящимися к расторжению иного договора между теми же лицами.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел исковое заявление в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.02.2013 управление (арендодатель) и Сонин А.Н. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 1100002292 (далее - договор аренды, спорный договор), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:11:0603312:17, площадью 8 773 кв. м, расположенный по адресу (имеющегося адресного ориентира): Краснодарский край, станица Каневская, улица Зеленая, 59, предназначенный для строительства объектов придорожного сервиса (мотель, ресторан) (л.д. 92-94).
Договор действует в течение 10 лет, до 11.02.2023 (пункт 7.2. договора аренды).
В силу пункта 1.3. договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 11.02.2013.
Данный договор зарегистрирован 25.03.2013.
26.03.2013 Сонин А.Н. на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор уступки) передал обществу все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1100002292 от 11.02.2013, о чем арендодатель был уведомлен 04.04.2013. Регистрация договора также осуществлена 04.04.2013. Согласно договору от 26.03.2013 ООО "Солнечный круг" принял полностью на себя права и обязанности предшественника, в том числе и по оплате арендной платы.
Указанные обстоятельства подтверждаются как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2013 по делу N А32-23690/2013, так представленными истцом во исполнение определений апелляционного суда от 06.11.2014 и от 04.12.2014 надлежаще заверенными копиями договора аренды N 1100002292 от 11.02.2013, договора уступки, выпиской из ЕГРП от 17.03.2014, выпиской из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603312:17 от 11.03.2014,
Согласно п. 2.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 10 -го числа первого месяца квартала (10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября).
Пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий:
а) использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1. договора;
б) нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.2, 4.3 договора;
в) невнесение арендной платы в течение одного квартала;
г) использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2013 по делу N А32-23690/2013 с общества в пользу управления взыскано 217 676,78 рублей задолженности по арендной плате за период с 27.05.2013 по 10.07.2013, а также пеня за период с 28.05.2013 по 11.07.2013 в сумме 1 649,28 рублей.
10.10.2013, 10.01.2014 произведены очередные начисления арендной платы 86 320,10 рублей и 88 665,76 рублей соответственно.
Доказательства выполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей за спорный период в материалах дела отсутствуют.
Истцом в суд первой инстанции представлен односторонний акт сверки взаиморасчетов по арендной плате и пене от 29.07.2014, из которого следует, что за период с 27.05.2013 по 10.07.2014 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 572 249 руб. 68 коп. (л.д. 100).
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору в части внесения арендной платы, в его адрес направлялись письменная претензия N 25/173 от 28.02.2014, в которой арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Письмом от 17.03.2014 N 25/224 обществу было передано для подписания соглашение о расторжении договора аренды, и повторно предложено погасить задолженность по арендной плате и пене.
Указанные выше письма вручены нарочно руководителю общества, однако оставлены обществом без ответа.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, управление обратилось с иском о расторжении договора.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Учитывая изложенные положения действующего законодательства, арендодателем в адрес арендатора направлена письменная претензия N 25/173 от 28.02.2014 с предложением исполнить договор. Поскольку данная претензия оставлена арендатором без ответа и удовлетворения, арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды N 25/224 от 17.03.2014.
Таким образом, истцом соблюдены условия пункта 2 статьи 452 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определениями апелляционного суда от 06.11.2014 и от 04.12.2014 ответчику предлагалось представить доказательства погашения задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292. Указанные доказательства представлены не были.
Доводы, заявленные ответчиком в апелляционной жалобе в порядке возражений на исковые требования, не имеют значения для правильного разрешения дела.
Поскольку материалами дела подтверждается существование обстоятельств, предусмотренных законом, а именно пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, соблюдение последним определенного законом порядка досудебного урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с разъяснением, изложенным в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 27 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по причине нерассмотрения исковых требований. При этом подлежит принятию постановление об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 по делу N А32-10905/2014 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солнечный круг" (ОГРН 1122363001221, ИНН 2334024364) в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2015 N 15АП-17514/2014 ПО ДЕЛУ N А32-10905/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2015 г. N 15АП-17514/2014
Дело N А32-10905/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А32-10905/2014
по иску Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (ОГРН 1022303980126, ИНН 2334009366)
к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный круг"
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Сонина А.Н.
о расторжении договора,
принятое судьей Левченко О.С.,
установил:
Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Каневской район (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный круг" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292 заключенного между управлением и обществом.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением со стороны ответчика принятых на себя договорных обязательств.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, спора привлечен Сонин А.Н.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 суд расторг договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292 и взыскал с общества в пользу федерального бюджета 4 000,00 рублей государственной пошлины.
Суд установил нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 1100002134 от 25.07.2012, в связи с чем констатировал право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке. Суд указал, что необходимое по закону предупреждение об исполнении обязательства в разумный срок было направлено арендатору письмом от 28.02.2013 N 25/174. Однако долг не был погашен не только в установленный срок, но и в период рассмотрения спора в суде первой инстанции. О намерении расторгнуть договор арендодатель также предупредил арендатора, в связи с чем претензионный порядок расторжения был соблюден.
Общество с ограниченной ответственностью "Солнечный круг" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 по делу N А32-10905/2014 отменить полностью, в удовлетворении исковых требований управления отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что 24.07.2014 ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания с целью предоставления дополнительных доказательств, обосновывающих препятствия в использовании земельного участка по назначению, которые обнаружились после заключения договора. Устранение этих недостатков предполагало увеличение затрат на оформление градостроительных документов, на которые ответчик не рассчитывал. Суд указанное ходатайство отклонил.
Со слов ответчика, подавая иск о расторжении договора аренды, истец нарушил устные договоренности, которые предусматривали, что данный земельный участок выделяется за те работы, которые были выполнены первоначальным арендатором Сониным А.Н.
Ответчиком проведена работа по оформлению документации на строительство объектов придорожного сервиса (мотель, ресторан). Документы проходят согласование, предусмотренное Градостроительным Кодексом РФ. Ответчик указывает, что им не допущено действий, которые приводили бы к ухудшению качественных характеристик участка, т.к. на данном участке строительных работ не ведется.
Ответчик также указывает, что у него появилась возможность погасить в полном объеме задолженность по оплате арендной платы.
Кроме того ответчик отмечает, что при вынесении решения, судом первой инстанции допущена ошибка на 2-ом листе решения, где речь идет уже о другом договоре аренды, что затрудняет построение линии апелляционной защиты.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 по делу А32-10905/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Солнечный круг" без удовлетворения.
Истец выразил несогласие с доводами ответчика, изложенными в апелляционной жалобе, полагая, что при вынесении решения суд на основании представленных в суд материалов, как со стороны истца, так и со стороны ответчика, полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Далее, обосновывая просьбу, содержащуюся в отзыве, истец указал, что ООО "Солнечный круг" является арендатором земельного участка площадью 4 205 кв. м с кадастровым номером 23:11:0603312:17, разрешенное использование - для строительства объектов придорожного сервиса (мотель, ресторан), расположенный по адресу: Краснодарский край, станица Каневская, улица Зеленая, 59, по договору аренды земельного участка N 1100002292 от 11.02.2013.
Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится Арендатором равными долями не позднее 10 -го числа первого месяца квартала (10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября).
Ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору в части внесения арендной платы в связи с чем в его адрес направлялись письменная претензия N 25/173 от 28.02.2014, уведомление о расторжении договора аренды N 25/224 от 17.03.2014 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды.
Нарушение существенного условия договора аренды ответчиком не устранено. С момента удовлетворения иска о расторжении договора в связи с неоплатой задолженность только растет.
Истец указывает, что обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Определением от 06.11.2014 суд перешел к рассмотрению дела N А32-10905/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Основанием для перехода послужило то обстоятельство, что суд по существу не рассмотрел исковые требования, поскольку, мотивируя решение, руководствовался представленными истцом в материалы дела документами, не имеющими отношения к исковым требованиям, а относящимися к расторжению иного договора между теми же лицами.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел исковое заявление в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.02.2013 управление (арендодатель) и Сонин А.Н. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 1100002292 (далее - договор аренды, спорный договор), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:11:0603312:17, площадью 8 773 кв. м, расположенный по адресу (имеющегося адресного ориентира): Краснодарский край, станица Каневская, улица Зеленая, 59, предназначенный для строительства объектов придорожного сервиса (мотель, ресторан) (л.д. 92-94).
Договор действует в течение 10 лет, до 11.02.2023 (пункт 7.2. договора аренды).
В силу пункта 1.3. договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 11.02.2013.
Данный договор зарегистрирован 25.03.2013.
26.03.2013 Сонин А.Н. на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (далее - договор уступки) передал обществу все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 1100002292 от 11.02.2013, о чем арендодатель был уведомлен 04.04.2013. Регистрация договора также осуществлена 04.04.2013. Согласно договору от 26.03.2013 ООО "Солнечный круг" принял полностью на себя права и обязанности предшественника, в том числе и по оплате арендной платы.
Указанные обстоятельства подтверждаются как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2013 по делу N А32-23690/2013, так представленными истцом во исполнение определений апелляционного суда от 06.11.2014 и от 04.12.2014 надлежаще заверенными копиями договора аренды N 1100002292 от 11.02.2013, договора уступки, выпиской из ЕГРП от 17.03.2014, выпиской из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:11:0603312:17 от 11.03.2014,
Согласно п. 2.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 10 -го числа первого месяца квартала (10 января, 10 апреля, 10 июля, 10 октября).
Пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий:
а) использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1. договора;
б) нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.2, 4.3 договора;
в) невнесение арендной платы в течение одного квартала;
г) использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2013 по делу N А32-23690/2013 с общества в пользу управления взыскано 217 676,78 рублей задолженности по арендной плате за период с 27.05.2013 по 10.07.2013, а также пеня за период с 28.05.2013 по 11.07.2013 в сумме 1 649,28 рублей.
10.10.2013, 10.01.2014 произведены очередные начисления арендной платы 86 320,10 рублей и 88 665,76 рублей соответственно.
Доказательства выполнения ответчиком обязанности по оплате арендных платежей за спорный период в материалах дела отсутствуют.
Истцом в суд первой инстанции представлен односторонний акт сверки взаиморасчетов по арендной плате и пене от 29.07.2014, из которого следует, что за период с 27.05.2013 по 10.07.2014 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 572 249 руб. 68 коп. (л.д. 100).
Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору в части внесения арендной платы, в его адрес направлялись письменная претензия N 25/173 от 28.02.2014, в которой арендатору было предложено в добровольном порядке погасить сложившуюся задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.
Письмом от 17.03.2014 N 25/224 обществу было передано для подписания соглашение о расторжении договора аренды, и повторно предложено погасить задолженность по арендной плате и пене.
Указанные выше письма вручены нарочно руководителю общества, однако оставлены обществом без ответа.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы, управление обратилось с иском о расторжении договора.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Учитывая изложенные положения действующего законодательства, арендодателем в адрес арендатора направлена письменная претензия N 25/173 от 28.02.2014 с предложением исполнить договор. Поскольку данная претензия оставлена арендатором без ответа и удовлетворения, арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды N 25/224 от 17.03.2014.
Таким образом, истцом соблюдены условия пункта 2 статьи 452 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определениями апелляционного суда от 06.11.2014 и от 04.12.2014 ответчику предлагалось представить доказательства погашения задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292. Указанные доказательства представлены не были.
Доводы, заявленные ответчиком в апелляционной жалобе в порядке возражений на исковые требования, не имеют значения для правильного разрешения дела.
Поскольку материалами дела подтверждается существование обстоятельств, предусмотренных законом, а именно пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве оснований расторжения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, соблюдение последним определенного законом порядка досудебного урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды, исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии с разъяснением, изложенным в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 27 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по причине нерассмотрения исковых требований. При этом подлежит принятию постановление об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148, статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2014 по делу N А32-10905/2014 отменить.
Исковые требования удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 11.02.2013 N 1100002292.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солнечный круг" (ОГРН 1122363001221, ИНН 2334024364) в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины по иску.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
О.Х.ТИМЧЕНКО
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)