Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Семенюта Е.А.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции": Кирсанова А.А., директора;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ТУ Росимущества в Курской области): Горюшкиной Н.И., представителя по доверенности 3 187д от 10.10.2013;
- от Федерального агентства по управлению государственным имуществом: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ТУ Росимущества в Курской области) на решение Арбитражного суда Курской области от 18.09.2013 по делу N А35-7851/2012 (судья Лымарь Д.В.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции" (далее - ООО "Внешние инвестиции", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными действий Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области, выразившиеся в отказе в предоставлении в собственность ООО "Внешние инвестиции" земельного участка с кадастровым номером 46:29:103175:37, об обязании Федерального агентства по управлению государственным имуществом принять решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность заявителя и дать поручение Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и в срок, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, направить проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении заявителю (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Курской области от 30.10.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013, требования Общества удовлетворены.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.03.2013 решение от 30.10.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Решением суда от 18.09.2013 уточненные требования Общества удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ТУ Росимущества в Курской области) обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что объекты незавершенного строительства не указаны в ст. 36 ЗК РФ. Материалами дела подтверждено, что Общество приобрело право собственности ни в результате приватизации, а на основании протокола N 1 общего собрания учредителей о создании Общества, акта приема-передачи имущества, вносимого учредителями в оплату уставного капитала. Таким образом, решение об отказе в предоставлении спорного земельного участка в собственность заявителю законно и обоснованно.
В отзыве на апелляционную жалобу общество указывает, что заявителем было реализовано право, предоставленное п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", с учетом положений п. 1 ст. 35, ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ. К обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем, возникло преимущественное право выкупа земельного участка. Обоснованность испрашиваемой площади земельного участка подтверждена при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
В судебное заседание Федеральное агентство по управлению государственным имуществом не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, Обществу "Внешние инвестиции" принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Курск, проезд Силикатный, д. 1, инвентарный номер: 1037-6, литера Б39, кадастровый (условный) номер 46:29:02:00:00:001:0:000:106.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, основанием для регистрации права собственности послужили протокол N 1 общего собрания учредителей о создании ООО "Внешние инвестиции" от 14.07.2008, акт приема-передачи имущества от 24.07.2008 и учредительный договор Общества от 14.07.2008.
Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 03.10.2008 (т. 1, л.д. 134).
Во исполнение поручения Росимущества от 07.10.2011 N ПП-10/30772 распоряжением Территориального управления от 30.11.2011 N 313-р произведен раздел земельного участка, являющегося федеральной собственностью, общей площадью 782248 кв. м, с кадастровым номером 46:29:103175:5, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного в г. Курске, проезд Силикатный, дом 1, вид разрешенного использования: для производственно-хозяйственной деятельности, на двенадцать земельных участков, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, общей площадью 45110 кв. м (т. 1, л.д. 20-22).
Право собственности Российской Федерации на названный земельный участок площадью 45110 кв. м зарегистрировано в ЕГРП 23.12.2011 (т. 1, л.д. 133).
30.11.2011 и 02.12.2011 ООО "Внешние инвестиции" обратилось соответственно в Территориальное управление и Росимущество с заявлениями о выкупе указанного земельного участка, площадью 45110 кв. м, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, указывая, что Обществу на праве собственности принадлежит расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства, ранее приобретенный путем сделки приватизации.
Письмом от 23.04.2012 за исх. N ПП-10/12289 Росимущество отказало Обществу в предоставлении в собственность земельного участка, ссылаясь на то что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превосходит площадь объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, и отсутствует обоснование площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости.
Письмом от 11.05.2012 N 2775 Территориальное управление также отказало Обществу в принятии решения о приватизации земельного участка, обосновывая свой отказ тем, что Общество, как лицо, владеющее на праве собственности объектом незавершенного строительства, не вправе приобрести земельный участок в собственность на основании ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Считая действия Росимущества и Территориального управления по отказу ООО "Внешние инвестиции" в предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий Обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, незаконными, нарушающими права и интересы Общества, последнее обратилось с заявлением в Арбитражный суд Курской области.
Удовлетворяя первоначально требования Общества, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в силу сложившейся судебной практике применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2011 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Поскольку объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Внешние инвестиции", приватизирован из государственной собственности, Общество имеет право на приобретение земельного участка под этим объектом в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ. В таком случае обоснование площади испрашиваемого земельного участка (ст. 33 ЗК РФ) не требуется.
Отменяя вышеназванные судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами не доказано, что объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю по делу, был ранее приватизирован, не исследовано, какое отношение имеет ООО "Внешние инвестиции" к АООТ "Курскхимволокно", существует ли между ними правопреемство, не выяснено, на каком праве принадлежит спорный участок Обществу "Внешние инвестиции".
Удовлетворяя заявленные требования при новом рассмотрении спора, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку объект незавершенного строительства, который расположен на испрашиваемом земельном участке, был приобретен ОАО "КуйбышевАзот" не в процессе приватизации, а на основании договора купли-продажи, у заявителя преимущественного права выкупа земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", до завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию. В то же время ООО "Внешние инвестиции" при приобретении права собственности на незавершенный строительством объект, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок или его часть, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Пункт 1 ст. 2 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" определил порядок продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до 1 июля 2012.
В силу ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения, определен в ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В ч. ч. 5, 6 указанной статьи закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Объекты незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются объектами недвижимости.
Вместе с тем, объекты незавершенного строительства не являются зданиями и сооружениями, поскольку указаны в соответствующих нормах в качестве объектов недвижимости наряду со зданиями и сооружениями. Данный вывод можно сделать при буквальном толковании как непосредственно Гражданского кодекса Российской Федерации, так и иных федеральных законов, в том числе Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008 (далее - Постановление от 23.12.2008 г. N 8985/2008) указано, что хотя в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11.
Как подтверждается материалами дела и установлено судом первой инстанции, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, расположен незавершенный строительством объект недвижимости - здание Литер Б39, с кадастровым (условным) номером 46:29:02:00:00:001:0:000:106.
Право собственности ООО "Внешние инвестиции" на данный объект незавершенного строительства подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АД 093356 от 03.10.2008.
В данном свидетельстве указано, что объектом права является незавершенное строительством здание, объем выполненных работ: возведены железобетонный фундамент, кирпичные и железобетонные стены, перегородки, железобетонные перекрытия.
До 27.08.1992, как следует из материалов дела, данное здание, принадлежащее в настоящее время ООО "Внешние инвестиции", находилось в собственности Российской Федерации, и было приватизировано из государственной собственности АООТ "Курскхимволокно" на основании Плана приватизации, Распоряжения Главы Администрации г. Курска N 1446-Р от 27.08.1992.
При новом рассмотрении дела во исполнение указаний суда кассационной инстанции был истребован и проанализирован План приватизации от 16.10.1992 имущества Государственного предприятия "Химволокно" (далее - ГП "Химволокно") из государственной собственности.
Из содержания Плана, приватизации подлежало имущество ГП "Химволокно" как единого имущественного комплекса-предприятия в целом, включая существующие цеха и другие подразделения предприятия с установленным и не установленным производственным оборудованием, находящиеся на территории ГП "Химволокно" объекты недвижимости и незавершенные строительством объекты.
Исключение из состава приватизируемого имущества составили только перечисленные в п. 8 Плана приватизации объекты (Дворец Культуры, ЖКО, детские дошкольные учреждения, зона отдыха, лагерь отдыха, объекты мобилизационного резерва и ГО), к которым спорный объект не относится.
К Плану приватизации прилагаются, в том числе, акт оценки стоимости имущества, ситуационный план расположения земельных участков, акт о нормативной цене земельного участка.
Пункт 13 Плана приватизации от 16.10.1992 содержит Перечень объектов и стоимость незавершенных строительством объектов по балансу на 1 июля 1992 года.
Данный перечень содержит указание на конкретные объекты недвижимости, подлежащие приватизации, с указанием наименования объекта, года его постройки.
Подпункт 31 пункта 13 Плана приватизации от 16.10.1992 содержит указание на то, что приватизации среди прочего имущества подлежит имущественный объект, поименованный в Плане как "Реконструкция предприятия с увеличением мощности производства полиэфирного волокна до 50 тыс. т/год, 1991 года постройки (т. 1, л.д. 103).
Как видно из Экспликации существующих зданий и сооружений ГП "Химволокно" к Проекту реконструкции ГП "Химволокно" (т. 1, л.д. 124), размещенный на испрашиваемом заявителем земельном участке незавершенный строительством объект под номером 163, право собственности на который перешло к заявителю, являлся проектируемым зданием склада оборудования с контейнерной площадкой.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает верными выводы суда области, что спорный незавершенный строительством объект входил в состав объектов реконструкции предприятия, вошедших в состав приватизируемого имущества, и не является обезличенным.
Приватизация всех объектов завода ГП "Химволокно", в том числе и спорного незавершенного строительством объекта, осуществлялась исключительно в пользу АООТ "Курскхимволокно".
Доказательств того, что приватизация спорного незавершенного строительством объекта недвижимости из государственной собственности в собственность АООТ "Курскхимволокно" не была осуществлена заинтересованным лицом представлено не было, в материалах дела не имеется.
Впоследствии правообладателями данного объекта являлись "Капрон" в период с 23.07.2003 по 17.06.2005, ООО "Московские волокна" в период с 17.06.2005 до 08.11.2007, ООО "МХМ-Девелопинг" с 08.11.2007 по 03.10.2008, ООО "Внешние инвестиции" с 03.10.2008, что подтверждается копией выписки из ЕГРП N 01/133/2009-0467 от 06.11.2009, сообщением ООО "Внешние инвестиции" от 30.11.2011, от 02.12.2011.
Из материалов дела следует, что ЗАО "Капрон" продало объект незавершенного строительства ООО "Московские волокна" на основании договора купли-продажи объектов недвижимости N 2/ОН от 31.12.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2005 серия 46-АВ N 327012 (запись регистрации N 46-46-01/012/2005-965).
01.10.2007 между ООО "Московские волокна" (Продавец) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости N 28/09 с ООО "МХМ-Девелопинг" (Покупатель), согласно которому Продавец продает и обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель покупается и обязуется принять в собственность за установленную договором цену незавершенное строительством здание, литер Б39, находящееся по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, номер объекта: 46:29:02:00:00:001:0:000:106.
14.07.2008 общим собранием учредителей ООО "МХМ-Девелопинг" принято решение создать Общество с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции" для осуществления коммерческой деятельности. ООО "МХМ-Девелопинг", являясь одним из учредителей ООО "Внешние инвестиции", обязалось оплатить долю в уставном капитале ООО "Внешние инвестиции" в размере 99,99% в порядке установленном учредительным договором Общества путем внесения имущества, в том числе, незавершенного строительством здания склада, литер Б39, находящегося по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, что подтверждается протоколом общего собрания учредителей ООО "МХМ-Девелопинг" от 14.07.2008 "О создании Общества с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции", Учредительным договором ООО "Внешние инвестиции" от 14.07.2008, актом приема-передачи имущества, вносимого Учредителем в оплату уставного капитала ООО "Внешние инвестиции" от 24.07.2008.
С учетом изложенного, право собственности на объект незавершенного строительства - здание склада, литер Б39, находящееся по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, возникло у ООО "Внешние инвестиции" посредством внесения данного имущества в уставной капитал Общества в качестве оплаты доли уставного капитала его учредителем - "МХМ-Девелопинг".
Таким образом, право собственности на незавершенное строительством здание, расположенное на испрашиваемом Обществом земельном участке, приобретено ООО "Внешние инвестиции" не в процессе приватизации государственного имущества, а посредством внесения незавершенного строительством объекта в качестве оплаты доли в уставном капитале Общества. ООО "МХМ-Девелопинг", в свою очередь, также приобрело спорный объект не в результате сделки приватизации, а по договору купли-продажи недвижимого имущества с юридическим лицом - ООО "Московские волокна", которое ранее приобрело его у ЗАО "Капрон", купившего его у АООТ "Курскхимволокно".
На основании изложенного, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 15874/11 от 10.04.2012, содержащего также ссылку на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8985/08 от 23.12.2008, N 14880/10 от 01.03.2011, выводах, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8985/08 от 23.12.2008, N 14880/10 от 01.03.2011, Постановлении Президиума N 15874/11 от 10.04.2012, поскольку право собственности на объект незавершенного строительством, который расположен на испрашиваемом земельном участке, возникло у ООО "Внешние инвестиции" не в процессе приватизации, у заявителя преимущественного права выкупа земельного участка по основанию, предусмотренному п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Так согласно положениям пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанные нормы применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу вышеуказанных норм покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Согласно пункту 2.2 части 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, в силу закона производится в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ, регулирующими порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, апелляционная коллегия считает положения пункта 2.2 части 3 Закона N 137-ФЗ применимыми и в рассматриваемом случае.
Вместе с тем, считает, что переоформлению подлежит, также, права постоянного(бессрочного пользования) и на земельные участки, не занятые объектами недвижимости.
Таким образом, нормы права предоставляют собственнику объекта незавершенного строительства основания для приобретения земельного участка (ранее арендованного в результате переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования) в собственность по правилам пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ООО "Внешние инвестиции" при приобретении права собственности на объекта незавершенного строительством здания, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на площадь земельного участка, занятую недвижимостью, а также необходимую для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, на котором расположен принадлежащий заявителю незавершенный строительством объект, принадлежал ГП "Химволокно", а впоследствии - АООТ "Курскхимволокно" на праве постоянного бессрочного пользования.
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2011 серии 46-АК 056307.
После заключения 23.07.2003 договора купли-продажи расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103175:37 объекта незавершенного строительства, право постоянного бессрочного пользования данным земельным участком в размерах, необходимых для использования объекта недвижимости, от АООТ "Курскхимволокно" перешло к новому правообладателю объекта недвижимости - ЗАО "Капрон".
Впоследствии право постоянного бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 46:29:103175:37 перешло к новым правообладателям незавершенного строительством объекта - к ООО "Московские волокна" в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимости N 2/ОН от 31.12.2003, впоследствии - к ООО "МХМ-Девелопинг" в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимости N 28/09 от 01.10.2007, а после этого - к ООО "Внешние инвестиции" в связи с внесением данного объекта недвижимости в качестве оплаты доли в уставный капитал общества.
Кадастровым паспортом земельного участка от 20.02.2013 N 46/13-3-25560 (т. 3 л.д. 15-19), подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, предыдущим правообладателям расположенного на нем незавершенного строительством объекта недвижимости в аренду не предоставлялся, право постоянного бессрочного пользования также за владельцами объекта недвижимости не регистрировалось и впоследствии не переоформлялось.
Доказательств обратного в суд апелляционной инстанции представлено не было.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия суда апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что предыдущие владельцы незавершенного строительством объекта, расположенного на земельным участке с кадастровым номером 46:29:103175:37 по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, использовали данный земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, которое в силу положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ перешло от АООТ "Курскхимволокно" к последующим собственникам объекта недвижимости, а впоследствии - к ООО "Внешние инвестиции".
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении N 16448/12 от 21.05.2013, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за первоначальным продавцом - АООТ "Курскхимволокно", равно как и за последующими продавцами - ЗАО "Капрон", ООО "Московские волокна" и ООО "МХМ-Девелопинг", не является препятствием для перехода данного права также и к последнему приобретателю недвижимости - ООО "Внешние инвестиции", в уставный капитал которого был внесен спорный объект незавершенного строительства.
Доказательств реализации права на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования кем-либо из предыдущих правообладателей объектами недвижимости в материалах дела не имеется, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом области был рассмотрен вопрос относительно обоснованности размера земельного участка, необходимого для использования принадлежащего заявителю объекта недвижимости.
Так, судом первой инстанции было установлено следующее.
В период с 2008 года по ноябрь 2011 года по инициативе ОАО "КуйбышевАзот" были проведены работы по формированию (выделению) земельных участков в границах территории, занимаемой бывшим ГП "Химволокно", под объектами недвижимости, принадлежащим различным собственникам, в том числе - ООО "Внешние инвестиции".
07.07.2011 ОАО "КуйбышевАзот" обратилось в Росимущество с заявлением, в котором просило разрешить раздел и утвердить межевое дело по разделу земельного участка с кадастровым номером 46:29:103175:0005 общей площадью 782248 кв. м, разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности по адресу: Курская область, город Курск, проезд Силикатный, 1, для целей формирования земельных участков без нахождения на них третьих лиц, с последующим выкупом данного земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
К указанному заявлению прилагались материалы межевого дела и материалы, обосновывающие размеры испрашиваемых земельных участков - в том числе - заключение группы специалистов ЗАО "АКГ "Развитие бизнес-систем", г. Москва, по обоснованию площади выделяемых земельных участков, по состоянию на 28.07.2011.
С учетом замечаний и предложений Росимущества, проект раздела был скорректирован, в Росимущество, в дополнение к ранее направленному 07.07.2011 пакету документов, 19.09.2011 было дополнительно направлено новое межевое дело, согласованное с ГУ МЧС по Курской области, и новое заключение группы специалистов ЗАО "АКГ "Развитие бизнес-систем", г. Москва, об обоснованности площади земельных участков, выделяемых при проведении работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый номер 46:29:103175:0005, расположенного по адресу: г. Курск, Силикатный проезд, д. 1, по состоянию на 25.08.2011 г. (т. 4, л.д. 28-59).
При проведении работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 46:29:103175:0005 и проектированию его раздела, предполагалось, в числе прочих выделяемых земельных участков, выделение земельного участка N 10 общей площадью 45110 кв. м по фактически сложившимся границам землепользования (т. 4, л.д. 39).
Впоследствии проект раздела был одобрен, указанный участок с проектным номером 10 площадью 45110 кв. м был выделен и ему присвоен кадастровый номер 46:29:103175:37.
На предлагаемом к выделению земельном участке с проектным номером 10 расположено незавершенное строительством здание склада оборудования, инвентарный номер 1037-6, литер Б39, принадлежащее ООО "Внешние инвестиции".
Проектными документами на указанном участке предусмотрено использование не только склада оборудования общей площадью 12528 кв. м, но и прилегающей непосредственно к складу замощенной железобетонными плитами контейнерной площадки, планируемой к использованию в качестве открытого склада хранения.
Как видно из фототаблицы (с.30 Заключения, т. 4, л.д. 57), железобетонное замощение существует и находится в границах испрашиваемого земельного участка вне площади, занимаемой незавершенным объектом недвижимости - складом оборудования, инвентарный номер 1037-6, литер Б39, непосредственно примыкает к недостроенному зданию склада и фактически используется заявителем для подъезда к складу и размещения имущества.
Как подтверждается Заключением от 25.08.2011, площадь испрашиваемого и планируемого к выделению земельного участка с проектным номером 10 (45110 кв. м) определена по фактически сложившимся границам землепользования с учетом площадей и расстояний, необходимых для обеспечения пожарной безопасности и эксплуатации всего здания, в силу чего испрашиваемый размер является обоснованным.
По результатам рассмотрения обращения ОАО "КуйбышевАзот", в том числе - вышеуказанного заключения от 25.08.2011, поручением Росимущества, направленным в адрес ТУ Росимущества в Курской области письмом N ПП-10/30772 от 07.10.2011, Росимущество согласилось с испрашиваемым вариантом раздела земельного участка и поручило Территориальному Управлению Росимущества по Курской области произвести раздел в предложенных проектом раздела границах, о чем дополнительно уведомило ОАО "КуйбышевАзот" письмом N ПП-10/30774 от 07.10.2011.
Распоряжением ТУ Росимущества по Курской области N 313 расп. от 30.11.2011 "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности" (т. 1, л.д. 20-22) произведен раздел земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:103175:5, общей площадью 782248 кв. м, местоположение: Курская область, город Курск, проезд Силикатный, дом 1, с видом разрешенного использования: для производственно-хозяйственной деятельности, на двенадцать земельных участков, в том числе - образован земельный участок с кадастровым номером N 46:29:103175:37, общей площадью 45110 кв. м, вид разрешенного использования: для производственно-хозяйственной деятельности, по адресу: Курская область, город Курск, проезд Силикатный, дом 1.
Таким образом, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером N 46:29:103175:37, общей площадью 45110 кв. м, был выделен на основании Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области N 313 от 30.11.2011 "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности", на основании оценки и согласия как Росимущества, так и ТУ Росимущества по Курской области, с представленным обоснованием площади выделяемого земельного участка, в том числе - с Заключением от 25.08.2011.
Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Испрашиваемый земельный участок расположен в пределах территории бывшего завода по производству химических волокон ГП "Химволокно", при этом исходная площадь земельного участка была обоснована в рамках задания на проектирование предприятия, выполненного в 1956 г. Государственным институтом по проектированию предприятий химического волокна "ГИПРОИВ", также с учетом строительных, санитарных, пожарных и иных норм и правил, а также особенностей деятельности по эксплуатации размещенных на земельном участке производственных объектов, в том числе - и принадлежащего заявителю объекта недвижимости. Следовательно, испрашиваемая заявителем площадь земельного участка является обоснованной также и с учетом этого обстоятельства.
Представленные на с.32 Заключения сведения о специалистах, участвовавших в составлении Заключения от 25.08.2011, свидетельствуют о компетентности, наличии специального образования, аттестатов кадастрового инженера и стажа работы по специальности лиц, его составивших; сведения и выводы, приведенные в Заключении, подтверждаются другими материалами дела, не опровергнуты ответчиками и являются обоснованными и документально подтвержденными.
Представленное заявителем Заключение от 25.08.2011 сторонами не оспорено, регистрирующим органом не опровергнуто; ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертиз сторонами в новом рассмотрении дела не заявлялись.
Письмо Росимущества N ПП-10/12289 от 23.04.2012 не содержит сведений, каким нормативным правовым актам, устанавливающим в силу положений ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участок, не соответствует, по мнению Росимущества, площадь испрашиваемого земельного участка. Факт превышения площади испрашиваемого земельного участка над площадью объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности, сам по себе не может служить основанием для отказа в предоставлении разрешения права на выкуп испрашиваемого земельного участка.
Площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером N 46:29:103175:37 ранее была согласована и утверждена как поручением Росимущества N ПП-10/30772 от 07.10.2011, так и Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области N 313 расп. от 30.11.2011 "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности", в связи с чем ссылки государственного органа на положения ст. 33 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, а также на превышение размера площади земельного участка над площадью объекта недвижимости, являются несостоятельными.
Кроме того, суд отмечает, что в данном случае обращение заявителя связано не с предоставлением земельного участка, а с переоформлением права. Спорный земельный участок не выходит за пределы предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, доказательств того, что при определении размера испрашиваемого участка были нарушены права других землепользователей, землевладельцев, суду не представлено.
Таким образом, с учетом имеющихся в деле доказательств, заключения группы специалистов ЗАО "АКГ "Развитие бизнес-систем", г. Москва, об обоснованности площади земельных участков, выделяемых при проведении работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый номер 46:29:103175:0005, расположенного по адресу: г. Курск, Силикатный проезд, д. 1, по состоянию на 25.08.2011, Обществом обоснована необходимость формирования земельного участка с кадастровым номером N 46:29:103175:37 общей площадью 45110 кв. м, которая будет обеспечивать безопасную эксплуатацию расположенных на нем объектов недвижимости, в том числе - соблюдение правил пожарной безопасности.
Исходя из установленных обстоятельств и имеющихся в материалах дела документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при повторном рассмотрении дела судом области были выполнены указания суда кассационной инстанции: проанализирован процесс приватизации в соответствии с планом приватизации и иными представленными документами, достоверно было доказано, что ООО "Внешние инвестиции" приобрело объект незавершенного строительства в результате сделки, не имеющей отношения к сделке приватизации, были установлены как факты, на каком праве принадлежал спорный участок Обществу "Внешние инвестиции", так и обоснованность испрашиваемой площади земельного участка.
Оснований для их переоценки апелляционная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку здание склада, литер Б39, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, расположенное на испрашиваемом земельном участке по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, является объектом незавершенного строительства, и к ООО "Внешние инвестиции" от предыдущих правообладателей перешли права пользования земельным участком с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, в размере, необходимом для использования объекта недвижимости, и в объеме прав первоначального и последующих правообладателей, владевших земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, ООО "Внешние инвестиции" имеет преимущественное право выкупа испрашиваемого земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, с учетом положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти от уплаты государственной пошлины освобождены, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не решается.
На основании изложенного, и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 18.09.2013 по делу N А35-7851/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2013 ПО ДЕЛУ N А35-7851/2012
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. по делу N А35-7851/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,
судей Семенюта Е.А.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Щеголевой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции": Кирсанова А.А., директора;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ТУ Росимущества в Курской области): Горюшкиной Н.И., представителя по доверенности 3 187д от 10.10.2013;
- от Федерального агентства по управлению государственным имуществом: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ТУ Росимущества в Курской области) на решение Арбитражного суда Курской области от 18.09.2013 по делу N А35-7851/2012 (судья Лымарь Д.В.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции" (далее - ООО "Внешние инвестиции", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными действий Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области, выразившиеся в отказе в предоставлении в собственность ООО "Внешние инвестиции" земельного участка с кадастровым номером 46:29:103175:37, об обязании Федерального агентства по управлению государственным имуществом принять решение о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность заявителя и дать поручение Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и в срок, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, направить проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении заявителю (с учетом уточнений).
Решением Арбитражного суда Курской области от 30.10.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013, требования Общества удовлетворены.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.03.2013 решение от 30.10.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Решением суда от 18.09.2013 уточненные требования Общества удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (ТУ Росимущества в Курской области) обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что объекты незавершенного строительства не указаны в ст. 36 ЗК РФ. Материалами дела подтверждено, что Общество приобрело право собственности ни в результате приватизации, а на основании протокола N 1 общего собрания учредителей о создании Общества, акта приема-передачи имущества, вносимого учредителями в оплату уставного капитала. Таким образом, решение об отказе в предоставлении спорного земельного участка в собственность заявителю законно и обоснованно.
В отзыве на апелляционную жалобу общество указывает, что заявителем было реализовано право, предоставленное п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", с учетом положений п. 1 ст. 35, ст. 36 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ. К обществу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем, возникло преимущественное право выкупа земельного участка. Обоснованность испрашиваемой площади земельного участка подтверждена при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
В судебное заседание Федеральное агентство по управлению государственным имуществом не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанного лица в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, Обществу "Внешние инвестиции" принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Курск, проезд Силикатный, д. 1, инвентарный номер: 1037-6, литера Б39, кадастровый (условный) номер 46:29:02:00:00:001:0:000:106.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, основанием для регистрации права собственности послужили протокол N 1 общего собрания учредителей о создании ООО "Внешние инвестиции" от 14.07.2008, акт приема-передачи имущества от 24.07.2008 и учредительный договор Общества от 14.07.2008.
Право собственности зарегистрировано в ЕГРП 03.10.2008 (т. 1, л.д. 134).
Во исполнение поручения Росимущества от 07.10.2011 N ПП-10/30772 распоряжением Территориального управления от 30.11.2011 N 313-р произведен раздел земельного участка, являющегося федеральной собственностью, общей площадью 782248 кв. м, с кадастровым номером 46:29:103175:5, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного в г. Курске, проезд Силикатный, дом 1, вид разрешенного использования: для производственно-хозяйственной деятельности, на двенадцать земельных участков, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, общей площадью 45110 кв. м (т. 1, л.д. 20-22).
Право собственности Российской Федерации на названный земельный участок площадью 45110 кв. м зарегистрировано в ЕГРП 23.12.2011 (т. 1, л.д. 133).
30.11.2011 и 02.12.2011 ООО "Внешние инвестиции" обратилось соответственно в Территориальное управление и Росимущество с заявлениями о выкупе указанного земельного участка, площадью 45110 кв. м, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, указывая, что Обществу на праве собственности принадлежит расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства, ранее приобретенный путем сделки приватизации.
Письмом от 23.04.2012 за исх. N ПП-10/12289 Росимущество отказало Обществу в предоставлении в собственность земельного участка, ссылаясь на то что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превосходит площадь объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, и отсутствует обоснование площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости.
Письмом от 11.05.2012 N 2775 Территориальное управление также отказало Обществу в принятии решения о приватизации земельного участка, обосновывая свой отказ тем, что Общество, как лицо, владеющее на праве собственности объектом незавершенного строительства, не вправе приобрести земельный участок в собственность на основании ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Считая действия Росимущества и Территориального управления по отказу ООО "Внешние инвестиции" в предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен принадлежащий Обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, незаконными, нарушающими права и интересы Общества, последнее обратилось с заявлением в Арбитражный суд Курской области.
Удовлетворяя первоначально требования Общества, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в силу сложившейся судебной практике применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2011 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Поскольку объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Внешние инвестиции", приватизирован из государственной собственности, Общество имеет право на приобретение земельного участка под этим объектом в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ. В таком случае обоснование площади испрашиваемого земельного участка (ст. 33 ЗК РФ) не требуется.
Отменяя вышеназванные судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами не доказано, что объект незавершенного строительства, принадлежащий заявителю по делу, был ранее приватизирован, не исследовано, какое отношение имеет ООО "Внешние инвестиции" к АООТ "Курскхимволокно", существует ли между ними правопреемство, не выяснено, на каком праве принадлежит спорный участок Обществу "Внешние инвестиции".
Удовлетворяя заявленные требования при новом рассмотрении спора, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку объект незавершенного строительства, который расположен на испрашиваемом земельном участке, был приобретен ОАО "КуйбышевАзот" не в процессе приватизации, а на основании договора купли-продажи, у заявителя преимущественного права выкупа земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", до завершения строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию. В то же время ООО "Внешние инвестиции" при приобретении права собственности на незавершенный строительством объект, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок или его часть, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Пункт 1 ст. 2 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" определил порядок продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до 1 июля 2012.
В силу ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения, определен в ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В ч. ч. 5, 6 указанной статьи закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Объекты незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются объектами недвижимости.
Вместе с тем, объекты незавершенного строительства не являются зданиями и сооружениями, поскольку указаны в соответствующих нормах в качестве объектов недвижимости наряду со зданиями и сооружениями. Данный вывод можно сделать при буквальном толковании как непосредственно Гражданского кодекса Российской Федерации, так и иных федеральных законов, в том числе Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008 (далее - Постановление от 23.12.2008 г. N 8985/2008) указано, что хотя в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 09.11.2010 N 7454/10, от 01.03.2011 N 14880/10 земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В случае приобретения объектов незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, порядок выкупа земельных участков, предусмотренный п. 3 ст. 28 Закона о приватизации, к данным отношениям неприменим. Указанный правовой подход изложен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 N 15874/11.
Как подтверждается материалами дела и установлено судом первой инстанции, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, расположен незавершенный строительством объект недвижимости - здание Литер Б39, с кадастровым (условным) номером 46:29:02:00:00:001:0:000:106.
Право собственности ООО "Внешние инвестиции" на данный объект незавершенного строительства подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АД 093356 от 03.10.2008.
В данном свидетельстве указано, что объектом права является незавершенное строительством здание, объем выполненных работ: возведены железобетонный фундамент, кирпичные и железобетонные стены, перегородки, железобетонные перекрытия.
До 27.08.1992, как следует из материалов дела, данное здание, принадлежащее в настоящее время ООО "Внешние инвестиции", находилось в собственности Российской Федерации, и было приватизировано из государственной собственности АООТ "Курскхимволокно" на основании Плана приватизации, Распоряжения Главы Администрации г. Курска N 1446-Р от 27.08.1992.
При новом рассмотрении дела во исполнение указаний суда кассационной инстанции был истребован и проанализирован План приватизации от 16.10.1992 имущества Государственного предприятия "Химволокно" (далее - ГП "Химволокно") из государственной собственности.
Из содержания Плана, приватизации подлежало имущество ГП "Химволокно" как единого имущественного комплекса-предприятия в целом, включая существующие цеха и другие подразделения предприятия с установленным и не установленным производственным оборудованием, находящиеся на территории ГП "Химволокно" объекты недвижимости и незавершенные строительством объекты.
Исключение из состава приватизируемого имущества составили только перечисленные в п. 8 Плана приватизации объекты (Дворец Культуры, ЖКО, детские дошкольные учреждения, зона отдыха, лагерь отдыха, объекты мобилизационного резерва и ГО), к которым спорный объект не относится.
К Плану приватизации прилагаются, в том числе, акт оценки стоимости имущества, ситуационный план расположения земельных участков, акт о нормативной цене земельного участка.
Пункт 13 Плана приватизации от 16.10.1992 содержит Перечень объектов и стоимость незавершенных строительством объектов по балансу на 1 июля 1992 года.
Данный перечень содержит указание на конкретные объекты недвижимости, подлежащие приватизации, с указанием наименования объекта, года его постройки.
Подпункт 31 пункта 13 Плана приватизации от 16.10.1992 содержит указание на то, что приватизации среди прочего имущества подлежит имущественный объект, поименованный в Плане как "Реконструкция предприятия с увеличением мощности производства полиэфирного волокна до 50 тыс. т/год, 1991 года постройки (т. 1, л.д. 103).
Как видно из Экспликации существующих зданий и сооружений ГП "Химволокно" к Проекту реконструкции ГП "Химволокно" (т. 1, л.д. 124), размещенный на испрашиваемом заявителем земельном участке незавершенный строительством объект под номером 163, право собственности на который перешло к заявителю, являлся проектируемым зданием склада оборудования с контейнерной площадкой.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает верными выводы суда области, что спорный незавершенный строительством объект входил в состав объектов реконструкции предприятия, вошедших в состав приватизируемого имущества, и не является обезличенным.
Приватизация всех объектов завода ГП "Химволокно", в том числе и спорного незавершенного строительством объекта, осуществлялась исключительно в пользу АООТ "Курскхимволокно".
Доказательств того, что приватизация спорного незавершенного строительством объекта недвижимости из государственной собственности в собственность АООТ "Курскхимволокно" не была осуществлена заинтересованным лицом представлено не было, в материалах дела не имеется.
Впоследствии правообладателями данного объекта являлись "Капрон" в период с 23.07.2003 по 17.06.2005, ООО "Московские волокна" в период с 17.06.2005 до 08.11.2007, ООО "МХМ-Девелопинг" с 08.11.2007 по 03.10.2008, ООО "Внешние инвестиции" с 03.10.2008, что подтверждается копией выписки из ЕГРП N 01/133/2009-0467 от 06.11.2009, сообщением ООО "Внешние инвестиции" от 30.11.2011, от 02.12.2011.
Из материалов дела следует, что ЗАО "Капрон" продало объект незавершенного строительства ООО "Московские волокна" на основании договора купли-продажи объектов недвижимости N 2/ОН от 31.12.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2005 серия 46-АВ N 327012 (запись регистрации N 46-46-01/012/2005-965).
01.10.2007 между ООО "Московские волокна" (Продавец) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости N 28/09 с ООО "МХМ-Девелопинг" (Покупатель), согласно которому Продавец продает и обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель покупается и обязуется принять в собственность за установленную договором цену незавершенное строительством здание, литер Б39, находящееся по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, номер объекта: 46:29:02:00:00:001:0:000:106.
14.07.2008 общим собранием учредителей ООО "МХМ-Девелопинг" принято решение создать Общество с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции" для осуществления коммерческой деятельности. ООО "МХМ-Девелопинг", являясь одним из учредителей ООО "Внешние инвестиции", обязалось оплатить долю в уставном капитале ООО "Внешние инвестиции" в размере 99,99% в порядке установленном учредительным договором Общества путем внесения имущества, в том числе, незавершенного строительством здания склада, литер Б39, находящегося по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, что подтверждается протоколом общего собрания учредителей ООО "МХМ-Девелопинг" от 14.07.2008 "О создании Общества с ограниченной ответственностью "Внешние инвестиции", Учредительным договором ООО "Внешние инвестиции" от 14.07.2008, актом приема-передачи имущества, вносимого Учредителем в оплату уставного капитала ООО "Внешние инвестиции" от 24.07.2008.
С учетом изложенного, право собственности на объект незавершенного строительства - здание склада, литер Б39, находящееся по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, возникло у ООО "Внешние инвестиции" посредством внесения данного имущества в уставной капитал Общества в качестве оплаты доли уставного капитала его учредителем - "МХМ-Девелопинг".
Таким образом, право собственности на незавершенное строительством здание, расположенное на испрашиваемом Обществом земельном участке, приобретено ООО "Внешние инвестиции" не в процессе приватизации государственного имущества, а посредством внесения незавершенного строительством объекта в качестве оплаты доли в уставном капитале Общества. ООО "МХМ-Девелопинг", в свою очередь, также приобрело спорный объект не в результате сделки приватизации, а по договору купли-продажи недвижимого имущества с юридическим лицом - ООО "Московские волокна", которое ранее приобрело его у ЗАО "Капрон", купившего его у АООТ "Курскхимволокно".
На основании изложенного, правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 15874/11 от 10.04.2012, содержащего также ссылку на Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8985/08 от 23.12.2008, N 14880/10 от 01.03.2011, выводах, изложенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8985/08 от 23.12.2008, N 14880/10 от 01.03.2011, Постановлении Президиума N 15874/11 от 10.04.2012, поскольку право собственности на объект незавершенного строительством, который расположен на испрашиваемом земельном участке, возникло у ООО "Внешние инвестиции" не в процессе приватизации, у заявителя преимущественного права выкупа земельного участка по основанию, предусмотренному п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Так согласно положениям пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанные нормы применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу вышеуказанных норм покупатель объекта недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такой объект.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Согласно пункту 2.2 части 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, в силу закона производится в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ, регулирующими порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, апелляционная коллегия считает положения пункта 2.2 части 3 Закона N 137-ФЗ применимыми и в рассматриваемом случае.
Вместе с тем, считает, что переоформлению подлежит, также, права постоянного(бессрочного пользования) и на земельные участки, не занятые объектами недвижимости.
Таким образом, нормы права предоставляют собственнику объекта незавершенного строительства основания для приобретения земельного участка (ранее арендованного в результате переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования) в собственность по правилам пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ООО "Внешние инвестиции" при приобретении права собственности на объекта незавершенного строительством здания, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ одновременно приобрело право требовать оформления соответствующих прав на площадь земельного участка, занятую недвижимостью, а также необходимую для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, на котором расположен принадлежащий заявителю незавершенный строительством объект, принадлежал ГП "Химволокно", а впоследствии - АООТ "Курскхимволокно" на праве постоянного бессрочного пользования.
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 23.12.2011 серии 46-АК 056307.
После заключения 23.07.2003 договора купли-продажи расположенного на земельном участке с кадастровым номером 46:29:103175:37 объекта незавершенного строительства, право постоянного бессрочного пользования данным земельным участком в размерах, необходимых для использования объекта недвижимости, от АООТ "Курскхимволокно" перешло к новому правообладателю объекта недвижимости - ЗАО "Капрон".
Впоследствии право постоянного бессрочного пользования земельным участком с кадастровым номером 46:29:103175:37 перешло к новым правообладателям незавершенного строительством объекта - к ООО "Московские волокна" в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимости N 2/ОН от 31.12.2003, впоследствии - к ООО "МХМ-Девелопинг" в связи с заключением договора купли-продажи объекта недвижимости N 28/09 от 01.10.2007, а после этого - к ООО "Внешние инвестиции" в связи с внесением данного объекта недвижимости в качестве оплаты доли в уставный капитал общества.
Кадастровым паспортом земельного участка от 20.02.2013 N 46/13-3-25560 (т. 3 л.д. 15-19), подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, предыдущим правообладателям расположенного на нем незавершенного строительством объекта недвижимости в аренду не предоставлялся, право постоянного бессрочного пользования также за владельцами объекта недвижимости не регистрировалось и впоследствии не переоформлялось.
Доказательств обратного в суд апелляционной инстанции представлено не было.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия суда апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области о том, что предыдущие владельцы незавершенного строительством объекта, расположенного на земельным участке с кадастровым номером 46:29:103175:37 по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, использовали данный земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, которое в силу положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ перешло от АООТ "Курскхимволокно" к последующим собственникам объекта недвижимости, а впоследствии - к ООО "Внешние инвестиции".
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении N 16448/12 от 21.05.2013, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за первоначальным продавцом - АООТ "Курскхимволокно", равно как и за последующими продавцами - ЗАО "Капрон", ООО "Московские волокна" и ООО "МХМ-Девелопинг", не является препятствием для перехода данного права также и к последнему приобретателю недвижимости - ООО "Внешние инвестиции", в уставный капитал которого был внесен спорный объект незавершенного строительства.
Доказательств реализации права на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования кем-либо из предыдущих правообладателей объектами недвижимости в материалах дела не имеется, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом области был рассмотрен вопрос относительно обоснованности размера земельного участка, необходимого для использования принадлежащего заявителю объекта недвижимости.
Так, судом первой инстанции было установлено следующее.
В период с 2008 года по ноябрь 2011 года по инициативе ОАО "КуйбышевАзот" были проведены работы по формированию (выделению) земельных участков в границах территории, занимаемой бывшим ГП "Химволокно", под объектами недвижимости, принадлежащим различным собственникам, в том числе - ООО "Внешние инвестиции".
07.07.2011 ОАО "КуйбышевАзот" обратилось в Росимущество с заявлением, в котором просило разрешить раздел и утвердить межевое дело по разделу земельного участка с кадастровым номером 46:29:103175:0005 общей площадью 782248 кв. м, разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, принадлежащего Российской Федерации на праве собственности по адресу: Курская область, город Курск, проезд Силикатный, 1, для целей формирования земельных участков без нахождения на них третьих лиц, с последующим выкупом данного земельного участка в соответствии с действующим законодательством.
К указанному заявлению прилагались материалы межевого дела и материалы, обосновывающие размеры испрашиваемых земельных участков - в том числе - заключение группы специалистов ЗАО "АКГ "Развитие бизнес-систем", г. Москва, по обоснованию площади выделяемых земельных участков, по состоянию на 28.07.2011.
С учетом замечаний и предложений Росимущества, проект раздела был скорректирован, в Росимущество, в дополнение к ранее направленному 07.07.2011 пакету документов, 19.09.2011 было дополнительно направлено новое межевое дело, согласованное с ГУ МЧС по Курской области, и новое заключение группы специалистов ЗАО "АКГ "Развитие бизнес-систем", г. Москва, об обоснованности площади земельных участков, выделяемых при проведении работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый номер 46:29:103175:0005, расположенного по адресу: г. Курск, Силикатный проезд, д. 1, по состоянию на 25.08.2011 г. (т. 4, л.д. 28-59).
При проведении работ по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 46:29:103175:0005 и проектированию его раздела, предполагалось, в числе прочих выделяемых земельных участков, выделение земельного участка N 10 общей площадью 45110 кв. м по фактически сложившимся границам землепользования (т. 4, л.д. 39).
Впоследствии проект раздела был одобрен, указанный участок с проектным номером 10 площадью 45110 кв. м был выделен и ему присвоен кадастровый номер 46:29:103175:37.
На предлагаемом к выделению земельном участке с проектным номером 10 расположено незавершенное строительством здание склада оборудования, инвентарный номер 1037-6, литер Б39, принадлежащее ООО "Внешние инвестиции".
Проектными документами на указанном участке предусмотрено использование не только склада оборудования общей площадью 12528 кв. м, но и прилегающей непосредственно к складу замощенной железобетонными плитами контейнерной площадки, планируемой к использованию в качестве открытого склада хранения.
Как видно из фототаблицы (с.30 Заключения, т. 4, л.д. 57), железобетонное замощение существует и находится в границах испрашиваемого земельного участка вне площади, занимаемой незавершенным объектом недвижимости - складом оборудования, инвентарный номер 1037-6, литер Б39, непосредственно примыкает к недостроенному зданию склада и фактически используется заявителем для подъезда к складу и размещения имущества.
Как подтверждается Заключением от 25.08.2011, площадь испрашиваемого и планируемого к выделению земельного участка с проектным номером 10 (45110 кв. м) определена по фактически сложившимся границам землепользования с учетом площадей и расстояний, необходимых для обеспечения пожарной безопасности и эксплуатации всего здания, в силу чего испрашиваемый размер является обоснованным.
По результатам рассмотрения обращения ОАО "КуйбышевАзот", в том числе - вышеуказанного заключения от 25.08.2011, поручением Росимущества, направленным в адрес ТУ Росимущества в Курской области письмом N ПП-10/30772 от 07.10.2011, Росимущество согласилось с испрашиваемым вариантом раздела земельного участка и поручило Территориальному Управлению Росимущества по Курской области произвести раздел в предложенных проектом раздела границах, о чем дополнительно уведомило ОАО "КуйбышевАзот" письмом N ПП-10/30774 от 07.10.2011.
Распоряжением ТУ Росимущества по Курской области N 313 расп. от 30.11.2011 "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности" (т. 1, л.д. 20-22) произведен раздел земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:103175:5, общей площадью 782248 кв. м, местоположение: Курская область, город Курск, проезд Силикатный, дом 1, с видом разрешенного использования: для производственно-хозяйственной деятельности, на двенадцать земельных участков, в том числе - образован земельный участок с кадастровым номером N 46:29:103175:37, общей площадью 45110 кв. м, вид разрешенного использования: для производственно-хозяйственной деятельности, по адресу: Курская область, город Курск, проезд Силикатный, дом 1.
Таким образом, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером N 46:29:103175:37, общей площадью 45110 кв. м, был выделен на основании Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области N 313 от 30.11.2011 "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности", на основании оценки и согласия как Росимущества, так и ТУ Росимущества по Курской области, с представленным обоснованием площади выделяемого земельного участка, в том числе - с Заключением от 25.08.2011.
Предельные размеры земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (статьи 33 и 35 ЗК РФ).
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Испрашиваемый земельный участок расположен в пределах территории бывшего завода по производству химических волокон ГП "Химволокно", при этом исходная площадь земельного участка была обоснована в рамках задания на проектирование предприятия, выполненного в 1956 г. Государственным институтом по проектированию предприятий химического волокна "ГИПРОИВ", также с учетом строительных, санитарных, пожарных и иных норм и правил, а также особенностей деятельности по эксплуатации размещенных на земельном участке производственных объектов, в том числе - и принадлежащего заявителю объекта недвижимости. Следовательно, испрашиваемая заявителем площадь земельного участка является обоснованной также и с учетом этого обстоятельства.
Представленные на с.32 Заключения сведения о специалистах, участвовавших в составлении Заключения от 25.08.2011, свидетельствуют о компетентности, наличии специального образования, аттестатов кадастрового инженера и стажа работы по специальности лиц, его составивших; сведения и выводы, приведенные в Заключении, подтверждаются другими материалами дела, не опровергнуты ответчиками и являются обоснованными и документально подтвержденными.
Представленное заявителем Заключение от 25.08.2011 сторонами не оспорено, регистрирующим органом не опровергнуто; ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертиз сторонами в новом рассмотрении дела не заявлялись.
Письмо Росимущества N ПП-10/12289 от 23.04.2012 не содержит сведений, каким нормативным правовым актам, устанавливающим в силу положений ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участок, не соответствует, по мнению Росимущества, площадь испрашиваемого земельного участка. Факт превышения площади испрашиваемого земельного участка над площадью объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности, сам по себе не может служить основанием для отказа в предоставлении разрешения права на выкуп испрашиваемого земельного участка.
Площадь испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером N 46:29:103175:37 ранее была согласована и утверждена как поручением Росимущества N ПП-10/30772 от 07.10.2011, так и Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области N 313 расп. от 30.11.2011 "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности", в связи с чем ссылки государственного органа на положения ст. 33 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, а также на превышение размера площади земельного участка над площадью объекта недвижимости, являются несостоятельными.
Кроме того, суд отмечает, что в данном случае обращение заявителя связано не с предоставлением земельного участка, а с переоформлением права. Спорный земельный участок не выходит за пределы предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, доказательств того, что при определении размера испрашиваемого участка были нарушены права других землепользователей, землевладельцев, суду не представлено.
Таким образом, с учетом имеющихся в деле доказательств, заключения группы специалистов ЗАО "АКГ "Развитие бизнес-систем", г. Москва, об обоснованности площади земельных участков, выделяемых при проведении работ по уточнению границ земельного участка, кадастровый номер 46:29:103175:0005, расположенного по адресу: г. Курск, Силикатный проезд, д. 1, по состоянию на 25.08.2011, Обществом обоснована необходимость формирования земельного участка с кадастровым номером N 46:29:103175:37 общей площадью 45110 кв. м, которая будет обеспечивать безопасную эксплуатацию расположенных на нем объектов недвижимости, в том числе - соблюдение правил пожарной безопасности.
Исходя из установленных обстоятельств и имеющихся в материалах дела документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при повторном рассмотрении дела судом области были выполнены указания суда кассационной инстанции: проанализирован процесс приватизации в соответствии с планом приватизации и иными представленными документами, достоверно было доказано, что ООО "Внешние инвестиции" приобрело объект незавершенного строительства в результате сделки, не имеющей отношения к сделке приватизации, были установлены как факты, на каком праве принадлежал спорный участок Обществу "Внешние инвестиции", так и обоснованность испрашиваемой площади земельного участка.
Оснований для их переоценки апелляционная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку здание склада, литер Б39, номер объекта 46:29:02:00:00:001:0:000:106, расположенное на испрашиваемом земельном участке по адресу: город Курск, проезд Силикатный, д. 1, является объектом незавершенного строительства, и к ООО "Внешние инвестиции" от предыдущих правообладателей перешли права пользования земельным участком с кадастровым номером 46:29:103175:37, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, в размере, необходимом для использования объекта недвижимости, и в объеме прав первоначального и последующих правообладателей, владевших земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, ООО "Внешние инвестиции" имеет преимущественное право выкупа испрашиваемого земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ, с учетом положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям).
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.
Поскольку в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы государственной власти от уплаты государственной пошлины освобождены, вопрос о взыскании государственной пошлины судом не решается.
На основании изложенного, и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 18.09.2013 по делу N А35-7851/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
П.В.ДОНЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)