Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Стороны являются сособственниками доли жилого дома. Ответчик приобрел находящийся под указанным домом земельный участок в единоличную собственность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья <...>
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Дроздовой В.Ф.
судей Папуловой С.А., Мудрой Н.Г.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.А.Г. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 03 февраля 2015, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Г.А.Г. к Г.А.П., муниципальному образованию "Биробиджанский муниципальный район" Еврейской автономной области о признании сделки недействительной, отказать.
Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения истца Г.А.Г., представителя истца К., ответчицы Г.А.П., судебная коллегия
установила:
Г.А.Г. обратился в суд с иском к Г.А.П., МО о признании сделки недействительной. Требования мотивировал тем, что он является собственником <...> доли жилого дома по <...>, в <...>. Ответчица препятствует ему в пользовании земельным участком, а именно: приходить домой и убирать на огороде урожай, поскольку земельный участок принадлежит ей на праве собственности, на основании договора купли-продажи. Просил суд признать договор купли-продажи земельного участка, заключенного между Г.А.П. и МО недействительным, применить последствия недействительности сделки - признать недействительным право собственности от <...> на земельный участок по <...>, в <...> за Г.А.П., исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от <...> о переходе права собственности на указанный земельный участок.
Определением суда от 20.01.2015 произведена замена ненадлежащего ответчика. В качестве ответчика по делу привлечено муниципальное образование "Биробиджанский муниципальный район" Еврейской автономной области. МО освобождено от участия в деле в качестве ответчика. Управление Росреестра по ЕАО привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне ответчика.
В судебном заседании истец Г.А.Г. исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что <...> брак с Г.А.П. расторгнут. В период брака у них был дом и земельный участок в <...>. На земельный участок был заключен договор аренды на его имя. В <...> году он решил уехать <...>, в связи с чем обратился в администрацию района с заявлением о расторжении указанного договора аренды. В дальнейшем договор аренды заключила А.П. Г.. Уезжать он передумал и продолжал пользоваться земельным участком <...> года. В <...> узнал, что <...> Г.А.П. выкупила участок, право собственности на жилой дом оформлено на ее имя. В связи с чем, он обратился с иском в суд о признании за ним права собственности на <...> долю дома. Требования удовлетворены, но ответчица не позволяет пользоваться земельным участком. Просил признать договор купли-продажи земельного участка, заключенного с Г.А.П. недействительным.
Представитель истца К. доводы истца, указанные в исковом заявлении, и исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что в период брака супруги Г. приобрели в собственность дом и земельный участок. В <...> году брак был расторгнут. Так как истец собирался уезжать, он расторг договор аренды земельного участка, но продолжал им пользоваться. В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. Решением суда в <...> году за истцом и ответчицей признано право равнодолевой собственности на жилой дом. Следовательно, при продаже земельного участка ответчице в <...> году администрация муниципального образования обязана была поставить истца в известность, дать объявление в газете. В связи с тем, что договор купли-продажи заключен с нарушением закона, он должен быть судом признан недействительным в силу ничтожности.
Ответчица Г.А.П. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду пояснила, что она является собственником земельного участка и <...> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <...>, в <...>. До <...> года данный земельный участок был в аренде у истца, но затем по его заявлению договор аренды расторгли и заключили с ней. В <...> году на основании договора купли-продажи она приобрела данный участок в собственность, уплатив за него администрации района сумму <...>. Решением суда от <...> право собственности на дом признано за ней и за истцом по <...> в праве. Считает, что истец не имеет права претендовать на ее земельный участок. Документы соответствуют закону. Просила суд в иске отказать.
Представитель ответчика администрации МО "Биробиджанский муниципальный район" ЕАО П. исковые требования не признал. Суду пояснил, что до <...> договор аренды земельного участка по <...>, в <...> был заключен с истцом Г.А.Г. Но в <...> он лично обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, в тот же день соглашением договор аренды был расторгнут, и заключен новый договор аренды с ответчицей Г.А.П. В <...> в соответствии с требованиями законодательства, на основании свидетельства о праве собственности Г.А.П. на жилой дом, с ней заключен договор купли-продажи земельного участка по указанному адресу. В период <...> истец Г.А.Г. в администрацию с заявлением о заключении договора аренды, купли-продажи земельного участка, иных притязаниях, не обращался. Просил суд в иске отказать.
Третье лицо Управление Росреестра по ЕАО своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлено.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Г.А.Г. просит решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 03.02.2015 отменить, исковые требования удовлетворить.
В жалобе указывает, что судом не учтено, что при реализации Г.А.П. преимущественного права покупки спорного земельного участка, он в силу ст. 34 СК РФ фактически являлся собственником жилого дома, расположенного на этом участке, вне зависимости от того на чье имя был оформлен дом. Следовательно, в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение неделимого земельного участка под зданием, принадлежащим нескольким собственникам, могло быть реализовано только посредством его приобретения в общую долевую собственность, что предполагает совместное обращение всех собственников здания с соответствующим заявлением. Предоставление земельного участка в общую долевую собственность нескольких лиц на основании заявления одного из собственников объекта недвижимости, законом не предусмотрено.
Г.А.П., приобретая земельный участок, не поставила муниципальное образование в известность о наличии иных собственников дома, таким образом, была нарушена процедура приобретения земельного участка, регламентированная ст. 36 ЗК РФ. Полагает, что данное обстоятельство влечет недействительность сделки, осуществленной с нарушением действующего законодательства, так как были нарушены права иных собственников жилого дома. О том, что Г.А.П. намерена приобрести земельный участок, не знал, о переходе права собственности на земельный участок узнал <...>
В апелляционной инстанции истец Г.А.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что ответчица Г.А.П. препятствует ему пользоваться спорным земельным участком.
Представитель истца К. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Ссылками на ст. 34 СК РФ, 36 ЗК РФ аргументировал право истца на приобретение спорного земельного участка.
Ответчица Г.А.П. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснила, что истец добровольно отказался от земли, в связи с чем с ним был расторгнут договор аренды спорного земельного участка, считает, что по этой причине Г.А.Г. утратил право претендовать на спорный участок. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.
Представители ответчика администрации МО "Биробиджанский муниципальный район" ЕАО, третьего лица Управление Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется телефонограмма, в связи с чем апелляционная инстанция рассмотрела дело без их участия.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Биробиджанского районного суда ЕАО, вступившим в законную силу <...>, установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <...>, был передан <...> Г.А.П. и Г.А.Г. <...>. На основании ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность) за Г.А.П. признано право собственности на указанный жилой дом.
Из решения Биробиджанского районного суда ЕАО от <...>, вступившего в законную силу <...>, следует, что Г.А.П. и Г.А.Г. состояли в зарегистрированном браке с <...>.
Также данным решением суда установлено, что <...> <...> предоставил Г.А.Г. жилой дом, расположенный по адресу: <...>, для проживания его и его семьи.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что, на указанный дом распространяется режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ).
Между тем, до раздела совместно нажитого имущества, Г.А.П. <...> заключила с администрацией Биробиджанского муниципального района договор купли-продажи N <...>, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества (далее - Договор). Предметом договора являлся земельный участок площадью <...>, с кадастровым номер <...>, расположенный по адресу: <...>, предназначенный для содержания и эксплуатации принадлежащего покупателю индивидуального жилого дома (п. п. 1.1, 1.3 Договора).
<...> право собственности Г.А.П. на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационный номер N <...>.
Впоследствии, решением Биробиджанского районного суда ЕАО от <...>, вступившим в законную силу <...>, на основании ст. 34 СК РФ, прекращено право собственности Г.А.П. на жилой дом, расположенный по адресу: <...> Признано право собственности Г.А.П. и Г.А.Г. на указанный жилой дом <...> в праве у каждого. Решение суда вступило в законную силу <...>
<...> право собственности Г.А.Г. на данную долю в доме зарегистрировано в установленном порядке.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции, исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка Г.А.П. являлась единственным его арендатором, в связи с отказом от аренды истца Г.А.Г., и собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке.
В связи, с чем пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка, соответствует действующему гражданскому и земельному законодательству.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора и вынесения решения суда первой инстанции, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу ч. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Таким образом, поскольку истец на момент заключения договора купли-продажи земельного участка в силу ст. 34 СК РФ являлся сособственником жилого дома, находящегося на продаваемом земельном участке, он вправе был участвовать в приобретении участка в собственность. Следовательно, заключением спорного договора купли-продажи с передачей участка в собственность только одного из сособственников дома было нарушено право Г.А.Г. на приобретение данного участка.
Данные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности в силу положений ст. 168 ГК РФ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, площадью <...>, как не соответствующего требованиям закона, а именно ст. 36 ЗК РФ.
Статья 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения спорной сделки, предусматривала, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Положениями ст. ст. 166, 167 ГК РФ в той же редакции, предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент совершения сделки не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Аналогичные основания как недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона, так и положения о предполагаемой добросовестности действий участников гражданских правоотношений, содержат названные нормы и редакции действующей в настоящее время.
Обращаясь за предоставлением в собственность земельного участка предназначенного для содержания и эксплуатации индивидуального жилого дома в порядке ст. 36 ЗК РФ, Г.А.П. не поставила в известность орган местного самоуправления о приобретении, расположенного на нем дома, в период брака с Г.А.Г., и соответственно о наличии сособственника данного дома.
Таким образом, Г.А.П., воспользовавшись тем, что собственник второй доли Г.А.Г. не потребовал на тот момент раздела совместно нажитого имущества, действовала, злоупотребляя своим правом, и приобрела право собственности на весь участок, тогда как имела право только на долю в праве на данное имущество.
В связи с чем, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167 ГК РФ судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде приведения сторон в первоначальное состояние, обязав каждую из сторон возвратить полученное по данной сделке.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока для оспаривания договора купли-продажи участка от <...> не обоснованны, в связи с чем подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции, действовавшей <...>, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Кроме того, в настоящее время в названой норме для лиц, заявляющих о недействительности сделок вследствие их ничтожности, участниками которых данные лица не являлись, предусмотрено право заявить такие требования в течение трех лет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Доводы ответчиков о том, что истец <...> добровольно расторг договор аренды спорного земельного участка при установленных обстоятельствах не имеют правового значения.
Следовательно, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований и возвращении в соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ сторон в первоначальное положение: право собственности Г.А.П. на земельный участок подлежит прекращению, а земельный участок подлежит передаче в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" администрации Биробиджанского муниципального района, а администрация Биробиджанского муниципального района в свою очередь обязана возвратить Г.А.П. полученную ею сумму по договору купли-продажи земельного участка <...>.
Истцом заявлено требование об исключении Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о переходе права собственности на земельный участок, однако Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 не предусмотрено исключение записей из реестра, в реестр вносится информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (ст. 12), следовательно, в ЕГРП должны быть внесены записи, предусмотренные данной нормой.
В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчицы Г.А.П. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 03.02.2015 отменить. Вынести по делу новое решение следующего содержания.
Исковые требования Г.А.Г. к Г.А.П., администрации муниципального образования "Биробиджанский муниципальный район" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, исключении из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о переходе права собственности на земельный участок удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи N <...> земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>, заключенный между Г.А.П. и администрацией Биробиджанского муниципального района <...>. Прекратить право собственности Г.А.П. на данный земельный участок.
Применить последствия недействительности сделки, возвратив земельный участок площадью <...> с кадастровым N <...>, расположенный по адресу <...> администрации Биробиджанского муниципального района.
Взыскать с администрации Биробиджанского муниципального района за счет казны муниципального образования в пользу Г.А.П. <...>
Апелляционное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей.
Взыскать с Г.А.П. в пользу Г.А.Г. возмещение расходов по уплате государственной пошлины в сумме <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ ОТ 10.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-175/2015
Требование: О признании сделки недействительной.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Стороны являются сособственниками доли жилого дома. Ответчик приобрел находящийся под указанным домом земельный участок в единоличную собственность.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 апреля 2015 г. по делу N 33-175/2015
Судья <...>
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Дроздовой В.Ф.
судей Папуловой С.А., Мудрой Н.Г.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Г.А.Г. на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 03 февраля 2015, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Г.А.Г. к Г.А.П., муниципальному образованию "Биробиджанский муниципальный район" Еврейской автономной области о признании сделки недействительной, отказать.
Заслушав доклад судьи Дроздовой В.Ф., пояснения истца Г.А.Г., представителя истца К., ответчицы Г.А.П., судебная коллегия
установила:
Г.А.Г. обратился в суд с иском к Г.А.П., МО о признании сделки недействительной. Требования мотивировал тем, что он является собственником <...> доли жилого дома по <...>, в <...>. Ответчица препятствует ему в пользовании земельным участком, а именно: приходить домой и убирать на огороде урожай, поскольку земельный участок принадлежит ей на праве собственности, на основании договора купли-продажи. Просил суд признать договор купли-продажи земельного участка, заключенного между Г.А.П. и МО недействительным, применить последствия недействительности сделки - признать недействительным право собственности от <...> на земельный участок по <...>, в <...> за Г.А.П., исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от <...> о переходе права собственности на указанный земельный участок.
Определением суда от 20.01.2015 произведена замена ненадлежащего ответчика. В качестве ответчика по делу привлечено муниципальное образование "Биробиджанский муниципальный район" Еврейской автономной области. МО освобождено от участия в деле в качестве ответчика. Управление Росреестра по ЕАО привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне ответчика.
В судебном заседании истец Г.А.Г. исковые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что <...> брак с Г.А.П. расторгнут. В период брака у них был дом и земельный участок в <...>. На земельный участок был заключен договор аренды на его имя. В <...> году он решил уехать <...>, в связи с чем обратился в администрацию района с заявлением о расторжении указанного договора аренды. В дальнейшем договор аренды заключила А.П. Г.. Уезжать он передумал и продолжал пользоваться земельным участком <...> года. В <...> узнал, что <...> Г.А.П. выкупила участок, право собственности на жилой дом оформлено на ее имя. В связи с чем, он обратился с иском в суд о признании за ним права собственности на <...> долю дома. Требования удовлетворены, но ответчица не позволяет пользоваться земельным участком. Просил признать договор купли-продажи земельного участка, заключенного с Г.А.П. недействительным.
Представитель истца К. доводы истца, указанные в исковом заявлении, и исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что в период брака супруги Г. приобрели в собственность дом и земельный участок. В <...> году брак был расторгнут. Так как истец собирался уезжать, он расторг договор аренды земельного участка, но продолжал им пользоваться. В соответствии со ст. 33 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. Решением суда в <...> году за истцом и ответчицей признано право равнодолевой собственности на жилой дом. Следовательно, при продаже земельного участка ответчице в <...> году администрация муниципального образования обязана была поставить истца в известность, дать объявление в газете. В связи с тем, что договор купли-продажи заключен с нарушением закона, он должен быть судом признан недействительным в силу ничтожности.
Ответчица Г.А.П. в судебном заседании исковые требования не признала. Суду пояснила, что она является собственником земельного участка и <...> доли в праве собственности на жилой дом по адресу: <...>, в <...>. До <...> года данный земельный участок был в аренде у истца, но затем по его заявлению договор аренды расторгли и заключили с ней. В <...> году на основании договора купли-продажи она приобрела данный участок в собственность, уплатив за него администрации района сумму <...>. Решением суда от <...> право собственности на дом признано за ней и за истцом по <...> в праве. Считает, что истец не имеет права претендовать на ее земельный участок. Документы соответствуют закону. Просила суд в иске отказать.
Представитель ответчика администрации МО "Биробиджанский муниципальный район" ЕАО П. исковые требования не признал. Суду пояснил, что до <...> договор аренды земельного участка по <...>, в <...> был заключен с истцом Г.А.Г. Но в <...> он лично обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, в тот же день соглашением договор аренды был расторгнут, и заключен новый договор аренды с ответчицей Г.А.П. В <...> в соответствии с требованиями законодательства, на основании свидетельства о праве собственности Г.А.П. на жилой дом, с ней заключен договор купли-продажи земельного участка по указанному адресу. В период <...> истец Г.А.Г. в администрацию с заявлением о заключении договора аренды, купли-продажи земельного участка, иных притязаниях, не обращался. Просил суд в иске отказать.
Третье лицо Управление Росреестра по ЕАО своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлено.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Г.А.Г. просит решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 03.02.2015 отменить, исковые требования удовлетворить.
В жалобе указывает, что судом не учтено, что при реализации Г.А.П. преимущественного права покупки спорного земельного участка, он в силу ст. 34 СК РФ фактически являлся собственником жилого дома, расположенного на этом участке, вне зависимости от того на чье имя был оформлен дом. Следовательно, в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение неделимого земельного участка под зданием, принадлежащим нескольким собственникам, могло быть реализовано только посредством его приобретения в общую долевую собственность, что предполагает совместное обращение всех собственников здания с соответствующим заявлением. Предоставление земельного участка в общую долевую собственность нескольких лиц на основании заявления одного из собственников объекта недвижимости, законом не предусмотрено.
Г.А.П., приобретая земельный участок, не поставила муниципальное образование в известность о наличии иных собственников дома, таким образом, была нарушена процедура приобретения земельного участка, регламентированная ст. 36 ЗК РФ. Полагает, что данное обстоятельство влечет недействительность сделки, осуществленной с нарушением действующего законодательства, так как были нарушены права иных собственников жилого дома. О том, что Г.А.П. намерена приобрести земельный участок, не знал, о переходе права собственности на земельный участок узнал <...>
В апелляционной инстанции истец Г.А.Г. доводы апелляционной жалобы поддержал, пояснил, что ответчица Г.А.П. препятствует ему пользоваться спорным земельным участком.
Представитель истца К. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Ссылками на ст. 34 СК РФ, 36 ЗК РФ аргументировал право истца на приобретение спорного земельного участка.
Ответчица Г.А.П. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснила, что истец добровольно отказался от земли, в связи с чем с ним был расторгнут договор аренды спорного земельного участка, считает, что по этой причине Г.А.Г. утратил право претендовать на спорный участок. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности.
Представители ответчика администрации МО "Биробиджанский муниципальный район" ЕАО, третьего лица Управление Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется телефонограмма, в связи с чем апелляционная инстанция рассмотрела дело без их участия.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Решением Биробиджанского районного суда ЕАО, вступившим в законную силу <...>, установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <...>, был передан <...> Г.А.П. и Г.А.Г. <...>. На основании ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность) за Г.А.П. признано право собственности на указанный жилой дом.
Из решения Биробиджанского районного суда ЕАО от <...>, вступившего в законную силу <...>, следует, что Г.А.П. и Г.А.Г. состояли в зарегистрированном браке с <...>.
Также данным решением суда установлено, что <...> <...> предоставил Г.А.Г. жилой дом, расположенный по адресу: <...>, для проживания его и его семьи.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что, на указанный дом распространяется режим совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ).
Между тем, до раздела совместно нажитого имущества, Г.А.П. <...> заключила с администрацией Биробиджанского муниципального района договор купли-продажи N <...>, находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества (далее - Договор). Предметом договора являлся земельный участок площадью <...>, с кадастровым номер <...>, расположенный по адресу: <...>, предназначенный для содержания и эксплуатации принадлежащего покупателю индивидуального жилого дома (п. п. 1.1, 1.3 Договора).
<...> право собственности Г.А.П. на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационный номер N <...>.
Впоследствии, решением Биробиджанского районного суда ЕАО от <...>, вступившим в законную силу <...>, на основании ст. 34 СК РФ, прекращено право собственности Г.А.П. на жилой дом, расположенный по адресу: <...> Признано право собственности Г.А.П. и Г.А.Г. на указанный жилой дом <...> в праве у каждого. Решение суда вступило в законную силу <...>
<...> право собственности Г.А.Г. на данную долю в доме зарегистрировано в установленном порядке.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции, исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка Г.А.П. являлась единственным его арендатором, в связи с отказом от аренды истца Г.А.Г., и собственником жилого дома, расположенного на спорном земельном участке.
В связи, с чем пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка, соответствует действующему гражданскому и земельному законодательству.
Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора и вынесения решения суда первой инстанции, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу ч. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Таким образом, поскольку истец на момент заключения договора купли-продажи земельного участка в силу ст. 34 СК РФ являлся сособственником жилого дома, находящегося на продаваемом земельном участке, он вправе был участвовать в приобретении участка в собственность. Следовательно, заключением спорного договора купли-продажи с передачей участка в собственность только одного из сособственников дома было нарушено право Г.А.Г. на приобретение данного участка.
Данные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности в силу положений ст. 168 ГК РФ договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>, площадью <...>, как не соответствующего требованиям закона, а именно ст. 36 ЗК РФ.
Статья 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения спорной сделки, предусматривала, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Положениями ст. ст. 166, 167 ГК РФ в той же редакции, предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент совершения сделки не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Аналогичные основания как недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона, так и положения о предполагаемой добросовестности действий участников гражданских правоотношений, содержат названные нормы и редакции действующей в настоящее время.
Обращаясь за предоставлением в собственность земельного участка предназначенного для содержания и эксплуатации индивидуального жилого дома в порядке ст. 36 ЗК РФ, Г.А.П. не поставила в известность орган местного самоуправления о приобретении, расположенного на нем дома, в период брака с Г.А.Г., и соответственно о наличии сособственника данного дома.
Таким образом, Г.А.П., воспользовавшись тем, что собственник второй доли Г.А.Г. не потребовал на тот момент раздела совместно нажитого имущества, действовала, злоупотребляя своим правом, и приобрела право собственности на весь участок, тогда как имела право только на долю в праве на данное имущество.
В связи с чем, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167 ГК РФ судебная коллегия считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки, в виде приведения сторон в первоначальное состояние, обязав каждую из сторон возвратить полученное по данной сделке.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока для оспаривания договора купли-продажи участка от <...> не обоснованны, в связи с чем подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции, действовавшей <...>, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Кроме того, в настоящее время в названой норме для лиц, заявляющих о недействительности сделок вследствие их ничтожности, участниками которых данные лица не являлись, предусмотрено право заявить такие требования в течение трех лет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Доводы ответчиков о том, что истец <...> добровольно расторг договор аренды спорного земельного участка при установленных обстоятельствах не имеют правового значения.
Следовательно, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований и возвращении в соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ сторон в первоначальное положение: право собственности Г.А.П. на земельный участок подлежит прекращению, а земельный участок подлежит передаче в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" администрации Биробиджанского муниципального района, а администрация Биробиджанского муниципального района в свою очередь обязана возвратить Г.А.П. полученную ею сумму по договору купли-продажи земельного участка <...>.
Истцом заявлено требование об исключении Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи о переходе права собственности на земельный участок, однако Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 не предусмотрено исключение записей из реестра, в реестр вносится информация о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (ст. 12), следовательно, в ЕГРП должны быть внесены записи, предусмотренные данной нормой.
В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчицы Г.А.П. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...>
Исходя из изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 03.02.2015 отменить. Вынести по делу новое решение следующего содержания.
Исковые требования Г.А.Г. к Г.А.П., администрации муниципального образования "Биробиджанский муниципальный район" о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, исключении из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о переходе права собственности на земельный участок удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи N <...> земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер N <...>, заключенный между Г.А.П. и администрацией Биробиджанского муниципального района <...>. Прекратить право собственности Г.А.П. на данный земельный участок.
Применить последствия недействительности сделки, возвратив земельный участок площадью <...> с кадастровым N <...>, расположенный по адресу <...> администрации Биробиджанского муниципального района.
Взыскать с администрации Биробиджанского муниципального района за счет казны муниципального образования в пользу Г.А.П. <...>
Апелляционное определение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей.
Взыскать с Г.А.П. в пользу Г.А.Г. возмещение расходов по уплате государственной пошлины в сумме <...>.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)