Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Злобина А.В.,
судей Степановой Т.Г., Стыцюн С.А.
при секретаре Е.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 января 2015 г. по иску Е.Э.И. к Администрации Петрозаводского городского округа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка и установлении размера годовой платы за фактическое пользование земельным участком.
Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия
установила:
Е.Э.И. обратилась с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее также - Администрация) по тем основаниям, что в <...> г. ею приобретены в собственность встроенные нежилые помещения общей площадью <...> кв. м по адресу: Республика Карелия, <...>. Исходя из доли в праве собственности на объекты недвижимости, доля земельного участка, используемого истцом, составляет <...> кв. м. Администрация направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м. Согласно п. 2.1. договора арендная плата за земельный участок устанавливается соразмерно занимаемым площадям (Приложение N 2) и рассчитывается согласно Приложению N 3, являющемуся неотъемлемой частью договора. Не согласившись с предложенными условиями, истец <...> направила в адрес Администрации протокол разногласий. <...> Администрацией представлен ответ. Истец вновь предложила Администрации заключить договор аренды. <...> Администрацией направлен протокол согласования разногласий, однако существенные условия договора оставлены те же. Полагает, что существо разногласий по договору заключается в неправильном применении Администрацией Постановления Правительства Республики Карелин от 12.08.2008 N 99-П, Закона Республики Карелия N 1712-ЗРК от 10.06.2013 в части расчета арендной платы за земельный участок и соответственно ее размера, а также требования о включении в договор положения об арендной плате за период с <...> по <...>. Между сторонами возник спор по содержанию п. 2.2 договора и положений Приложения N 3 к договору. Истцом предлагается следующая редакция пункта 2.2 договора: "Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере <...> рубль", а также следующая редакция Приложения N 3 к договору: пункт 1 Приложения N 3 исключить; пункт 2 Приложения N 3 изложить в следующей редакции: "Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карели". Размер арендной платы за использование земельного участка, предоставленного для размещения объектов культуры, физической культуры и спорта, а ранее предоставленного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности в соответствии с частью 2 статьи 3 указанного закона, определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, размер которого равен двукратной ставке земельного налога. Арендная плата по договору аренды земельного участка вносится на реквизиты администрации Петрозаводского городского округа в соответствии с п. 2.4 договора".
Решением суда иск удовлетворен частично. Пункт 2.6 договора аренды изложен в следующей редакции: "2.6. Арендатор обязуется в соответствии с условиями, установленными п. 2.5 настоящего договора, произвести оплату за фактическое пользование земельным участком за период с <...> по <...> (<...> день) в размере <...> рублей". Суд обязал Администрацию Петрозаводского городского округа привести Приложение N 3 указанного договора аренды в соответствие с новой редакцией п. 2.6 договора.
С таким решением не согласна истец Е.Э.И., в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд своим решением обязал Администрацию внести в договор аренды земельного участка требование о фактическом использовании земельного участка без разрешения данного спора, то есть в отсутствие заявленного со стороны Администрации иска. Полагает, что суд, отказывая в иске, фактически согласился с условиями договора о необходимости расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, несмотря на то, что Законом Республики Карелия N 1712-ЗРК от 10.06.2013 предусмотрен иной порядок расчета. Указывает, что поскольку размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, остался неразрешенным судом первой инстанции спор относительно размера арендной платы и порядка ее расчета.
Истец Е.Э.И. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Ее представитель Т.И.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал; пояснил, что истец согласна с произведенным судом первой инстанции расчетом платы за пользование земельным участком за период с <...> по <...>.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Заслушав представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Е.Э.И. с <...> является собственником встроенных нежилых помещений, расположенных на втором этаже здания бывшей <...>, общей площадью <...> кв. м и встроенных помещений <...>, общей площадью <...> кв. м по адресу: Республика Карелия, <...>.
Здание N по <...> в <...> расположено на земельном участке с кадастровым номером <...>, находящемся в неразграниченной государственной собственности, полномочия по распоряжению которым принадлежат Администрации Петрозаводского городского округа.
Право на фактически используемый земельный участок в связи с владением указанными нежилыми помещениями, истцом в установленном законом порядке в период с <...> оформлено не было.
Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа N от <...> истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...> для эксплуатации встроенных помещений под торговую деятельность.
Администрация Петрозаводского городского округа направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка.
Истец не согласился с предложенными условиями договора, о чем <...> в адрес Администрации направила протокол разногласий.
<...> Администрация Петрозаводского городского округа направила ответ в адрес истца, не согласившись с протоколом разногласий, и вновь предложила заключить договор на условиях, предложенных Администрацией ранее.
<...> истец направила в адрес Администрации протокол разногласий, предложив заключить договор на изложенных ею условиях.
<...> Администрация направила в адрес истца протокол согласования разногласий, однако существенные условия договора оставила в своей редакции.
Истец, не согласившись с действиями Администрации, на основании пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.
Рассматривая разногласия сторон, возникшие по указанным выше пунктам договора, суд посчитал установленным следующее.
В редакции, предложенной Администрацией, пункт 2.2 предполагает: "Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере: - <...> руб. в год с <...>; - <...> руб. в год с <...>". Раздел же II приложения N 3 к договору аренды, по мнению Администрации, подлежит изложению в следующей редакции: "Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" и определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования:
А = С х Р, где
- А - годовая арендная плата за земельный участок;
- С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки составляет в соответствии с отчетом ООО "<...>" об оценке от <...> N;
- Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
С = <...> руб. х <...> кв. м = <...> руб.
Р = <...>%
С учетом приведенных выше показателей годовая арендная плата составляет:
<...> руб.
Ежедневная арендная плата составляет <...> руб.".
Суд первой инстанции посчитал необоснованными исковые требования Е.Э.И. в указанной части, фактически согласившись с редакцией соответствующих пунктов договора, предложенных ответчиком. Судебная коллегия полагает позицию суда правильной.
Действительно, в соответствии с положениями п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, приведенные положения действующего законодательства предусматривают необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Поскольку законодатель предоставил органам государственной власти субъектов Российской Федерации право определять порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" и Постановлением Правительства РК от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность, на которые не разграничена" в настоящее время урегулированы правоотношения в указанной сфере. Органы местного самоуправления в Республике Карелия при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны руководствоваться положениями указанных нормативно-правовых актов.
По утверждению истца, арендная плата за земельный участок подлежит установлению и исчислению в соответствии с подпунктом "м" (введенным Законом РК от 02.07.2014 N 1808-ЗРК) пункта 14 ч. 2 ст. 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия", согласно которому арендная плата определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается Правительством Республики Карелия с учетом федерального законодательства в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, кемпингов, туристических комплексов.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, примененный в расчете истца коэффициент (выраженный в рублях процент кадастровой стоимости) в настоящий момент для соответствующих земельных участков Правительством РК не установлен, в том числе не определен он и Постановлением Правительства РК от 17.04.2014 N 120-П. Соответственно и основания для применения такого расчета при отсутствии соответствующей нормы закона отсутствуют.
Более того, ни разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <...> (для реконструкции зданий и сооружений <...> под культурно-общественный спортивно-оздоровительный комплекс), ни назначение принадлежащих истцу помещений (встроенные нежилые помещения здания <...>, встроенные помещения <...>) не позволяют сделать вывод о возможности их использования для размещения объектов торговли. Тогда как положения ч. 2 ст. 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК подлежат применению только к определенным видам земельных участков.
Таким образом, ответчиком при расчете арендной платы истцу правомерно применены положения ч. 5 ст. 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК, согласно которой арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Учитывая изложенное, пункт 2.2 договора аренды земельного участка и раздела 2 приложения N 3 к договору подлежат принятию в редакции ответчика.
Соглашаясь с правильным по существу решением суда в указанной части, судебная коллегия, вместе с тем, руководствуясь приведенными положениями п. 1 ст. 446 ГК РФ, полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда, изложив спорные пункты договора, касающиеся установления размера арендной платы, и урегулировав тем самым разногласия, возникшие между Администрацией и Е.Э.И. при заключении договора аренды земельного участка в части его существенного условия.
Требования истца в части исключения из договора пунктов 2.5, 2.6, дополнения договора статьей 9 и исключения пункта 1 Приложения N 3 к договору фактически удовлетворены судом частично.
Учитывая требования истца о необходимости включения в договор ст. 9, предусматривающей оплату за фактическое пользование земельным участком за периоды с <...> по <...> и с <...> по <...>, предшествующие заключению договора аренды, суд обоснованно посчитал, что возражения истца в этой части сводятся по существу к установлению размера такой платы.
Действительно, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При таких обстоятельствах включение в договор условия о внесении арендатором платежей за предшествующий период фактического пользования земельным участком не противоречат положениям закона. Более того, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
С учетом изложенного суд первой инстанции правильно посчитал правомерным включение в договор такого условия, а также отсутствие оснований для исключения пунктов 2.5, 2.6, дополнения договора ст. 9 и исключения п. 1 Приложения N 3.
Учитывая доводы истца о возможности взыскания с нее такой платы за пользование земельным участком только в пределах общего срока исковой давности, суд первой инстанции, согласившись с расчетами такой платы, произведенными истцом и ответчиком, определил период, за который она должна быть внесена, а именно с 17.08.2011, изложив в резолютивной части решения суда пункт 2.6 договора аренды в соответствующей редакции и возложив на ответчика обязанность привести в соответствие с новой редакцией пункта 2.6 договора Приложение N 3.
Согласно пояснениям представителя истца, данным в судебном заседании суда апелляционной инстанции, произведенный судом расчет истцом не оспаривается, с суммой, которую суд определил к оплате за период с <...>, истец согласна. Ответчиком решение суда также не оспаривается.
Доводы же жалобы истца о невозможности включения в договор условия о взимании платы за пользование земельным участком за период, предшествующий заключению договора, во внимание в силу приведенных выше мотивов приняты быть не могут.
Учитывая разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <...> (для реконструкции зданий и сооружений <...> под культурно-общественный спортивно-оздоровительный комплекс) и назначение принадлежащих истцу помещений (встроенные нежилые помещения) суд обоснованно посчитал неправомерными требования истца о понуждении ответчика изложить п. 1.2 договора в иной редакции, предполагающей предоставление земельного участка для размещения помещений, используемых для осуществления торговой деятельности, не усмотрев оснований для изменения предложенной Администрацией редакции указанного пункта. Доводов о несогласии с решением суда в указанной части апелляционная жалоба истца не содержит.
Требования истца об исключении из договора аренды пунктов 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.11, 4.2.18, 4.2.19 суд обоснованно оставил без удовлетворения, указав, что о несогласии с данными пунктами истцом не заявлялось в протоколах разногласий, доказательств несоответствия этих условий каким-либо нормам права стороной истца не представлено, необходимость их исключения из договора не обоснована, доказательств нарушения прав истца указанными положениями договора аренды не представлено, тогда как они соответствуют положениям гражданского и земельного законодательства. Доводов о несогласии с решением суда в указанной части апелляционная жалоба истца также не содержит, в связи с чем решение суда в указанной части в силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия не усматривается оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда по доводам апелляционной жалобы истца.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 января 2015 г. по настоящему делу по существу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Дополнить резолютивную часть решения суда следующим абзацем:
"Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Петрозаводского городского округа и Е.Э.И. при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение: Республика Карелия, <...>, на земельном участке расположено здание N<...>, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:
- пункт 2.2 договора аренды изложить в следующей редакции:
"Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере:
- - <...> руб. в год с <...>;
- - <...> руб. в год с <...>".
- раздел II приложения N к договору аренды изложить в следующей редакции:
"Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с Законом Республики Карелия от <...> N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" и определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования:
А = С х Р, где
- А - годовая арендная плата за земельный участок;
- С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки составляет в соответствии с отчетом ООО <...> об оценке от <...> N <...>;
- Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
С = <...> руб. х <...> кв. м = <...> руб.
Р = 8,25%
С учетом приведенных выше показателей годовая арендная плата составляет:
<...> руб.
Ежедневная арендная плата составляет <...> руб."
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1146/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 33-1146/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Злобина А.В.,
судей Степановой Т.Г., Стыцюн С.А.
при секретаре Е.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 января 2015 г. по иску Е.Э.И. к Администрации Петрозаводского городского округа о понуждении к заключению договора аренды земельного участка и установлении размера годовой платы за фактическое пользование земельным участком.
Заслушав доклад судьи Степановой Т.Г., судебная коллегия
установила:
Е.Э.И. обратилась с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее также - Администрация) по тем основаниям, что в <...> г. ею приобретены в собственность встроенные нежилые помещения общей площадью <...> кв. м по адресу: Республика Карелия, <...>. Исходя из доли в праве собственности на объекты недвижимости, доля земельного участка, используемого истцом, составляет <...> кв. м. Администрация направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м. Согласно п. 2.1. договора арендная плата за земельный участок устанавливается соразмерно занимаемым площадям (Приложение N 2) и рассчитывается согласно Приложению N 3, являющемуся неотъемлемой частью договора. Не согласившись с предложенными условиями, истец <...> направила в адрес Администрации протокол разногласий. <...> Администрацией представлен ответ. Истец вновь предложила Администрации заключить договор аренды. <...> Администрацией направлен протокол согласования разногласий, однако существенные условия договора оставлены те же. Полагает, что существо разногласий по договору заключается в неправильном применении Администрацией Постановления Правительства Республики Карелин от 12.08.2008 N 99-П, Закона Республики Карелия N 1712-ЗРК от 10.06.2013 в части расчета арендной платы за земельный участок и соответственно ее размера, а также требования о включении в договор положения об арендной плате за период с <...> по <...>. Между сторонами возник спор по содержанию п. 2.2 договора и положений Приложения N 3 к договору. Истцом предлагается следующая редакция пункта 2.2 договора: "Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере <...> рубль", а также следующая редакция Приложения N 3 к договору: пункт 1 Приложения N 3 исключить; пункт 2 Приложения N 3 изложить в следующей редакции: "Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карели". Размер арендной платы за использование земельного участка, предоставленного для размещения объектов культуры, физической культуры и спорта, а ранее предоставленного для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности в соответствии с частью 2 статьи 3 указанного закона, определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, размер которого равен двукратной ставке земельного налога. Арендная плата по договору аренды земельного участка вносится на реквизиты администрации Петрозаводского городского округа в соответствии с п. 2.4 договора".
Решением суда иск удовлетворен частично. Пункт 2.6 договора аренды изложен в следующей редакции: "2.6. Арендатор обязуется в соответствии с условиями, установленными п. 2.5 настоящего договора, произвести оплату за фактическое пользование земельным участком за период с <...> по <...> (<...> день) в размере <...> рублей". Суд обязал Администрацию Петрозаводского городского округа привести Приложение N 3 указанного договора аренды в соответствие с новой редакцией п. 2.6 договора.
С таким решением не согласна истец Е.Э.И., в апелляционной жалобе просит его отменить, вынести по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы указывает, что суд своим решением обязал Администрацию внести в договор аренды земельного участка требование о фактическом использовании земельного участка без разрешения данного спора, то есть в отсутствие заявленного со стороны Администрации иска. Полагает, что суд, отказывая в иске, фактически согласился с условиями договора о необходимости расчета арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, несмотря на то, что Законом Республики Карелия N 1712-ЗРК от 10.06.2013 предусмотрен иной порядок расчета. Указывает, что поскольку размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка, остался неразрешенным судом первой инстанции спор относительно размера арендной платы и порядка ее расчета.
Истец Е.Э.И. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. Ее представитель Т.И.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал; пояснил, что истец согласна с произведенным судом первой инстанции расчетом платы за пользование земельным участком за период с <...> по <...>.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик своего представителя не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Заслушав представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Е.Э.И. с <...> является собственником встроенных нежилых помещений, расположенных на втором этаже здания бывшей <...>, общей площадью <...> кв. м и встроенных помещений <...>, общей площадью <...> кв. м по адресу: Республика Карелия, <...>.
Здание N по <...> в <...> расположено на земельном участке с кадастровым номером <...>, находящемся в неразграниченной государственной собственности, полномочия по распоряжению которым принадлежат Администрации Петрозаводского городского округа.
Право на фактически используемый земельный участок в связи с владением указанными нежилыми помещениями, истцом в установленном законом порядке в период с <...> оформлено не было.
Постановлением Администрации Петрозаводского городского округа N от <...> истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...> для эксплуатации встроенных помещений под торговую деятельность.
Администрация Петрозаводского городского округа направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка.
Истец не согласился с предложенными условиями договора, о чем <...> в адрес Администрации направила протокол разногласий.
<...> Администрация Петрозаводского городского округа направила ответ в адрес истца, не согласившись с протоколом разногласий, и вновь предложила заключить договор на условиях, предложенных Администрацией ранее.
<...> истец направила в адрес Администрации протокол разногласий, предложив заключить договор на изложенных ею условиях.
<...> Администрация направила в адрес истца протокол согласования разногласий, однако существенные условия договора оставила в своей редакции.
Истец, не согласившись с действиями Администрации, на основании пункта 2 статьи 445, статьи 446 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.
Рассматривая разногласия сторон, возникшие по указанным выше пунктам договора, суд посчитал установленным следующее.
В редакции, предложенной Администрацией, пункт 2.2 предполагает: "Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере: - <...> руб. в год с <...>; - <...> руб. в год с <...>". Раздел же II приложения N 3 к договору аренды, по мнению Администрации, подлежит изложению в следующей редакции: "Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" и определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования:
А = С х Р, где
- А - годовая арендная плата за земельный участок;
- С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки составляет в соответствии с отчетом ООО "<...>" об оценке от <...> N;
- Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
С = <...> руб. х <...> кв. м = <...> руб.
Р = <...>%
С учетом приведенных выше показателей годовая арендная плата составляет:
<...> руб.
Ежедневная арендная плата составляет <...> руб.".
Суд первой инстанции посчитал необоснованными исковые требования Е.Э.И. в указанной части, фактически согласившись с редакцией соответствующих пунктов договора, предложенных ответчиком. Судебная коллегия полагает позицию суда правильной.
Действительно, в соответствии с положениями п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, приведенные положения действующего законодательства предусматривают необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Поскольку законодатель предоставил органам государственной власти субъектов Российской Федерации право определять порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" и Постановлением Правительства РК от 17.04.2014 N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность, на которые не разграничена" в настоящее время урегулированы правоотношения в указанной сфере. Органы местного самоуправления в Республике Карелия при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны руководствоваться положениями указанных нормативно-правовых актов.
По утверждению истца, арендная плата за земельный участок подлежит установлению и исчислению в соответствии с подпунктом "м" (введенным Законом РК от 02.07.2014 N 1808-ЗРК) пункта 14 ч. 2 ст. 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия", согласно которому арендная плата определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается Правительством Республики Карелия с учетом федерального законодательства в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, кемпингов, туристических комплексов.
Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, примененный в расчете истца коэффициент (выраженный в рублях процент кадастровой стоимости) в настоящий момент для соответствующих земельных участков Правительством РК не установлен, в том числе не определен он и Постановлением Правительства РК от 17.04.2014 N 120-П. Соответственно и основания для применения такого расчета при отсутствии соответствующей нормы закона отсутствуют.
Более того, ни разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <...> (для реконструкции зданий и сооружений <...> под культурно-общественный спортивно-оздоровительный комплекс), ни назначение принадлежащих истцу помещений (встроенные нежилые помещения здания <...>, встроенные помещения <...>) не позволяют сделать вывод о возможности их использования для размещения объектов торговли. Тогда как положения ч. 2 ст. 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК подлежат применению только к определенным видам земельных участков.
Таким образом, ответчиком при расчете арендной платы истцу правомерно применены положения ч. 5 ст. 3 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N 1712-ЗРК, согласно которой арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Учитывая изложенное, пункт 2.2 договора аренды земельного участка и раздела 2 приложения N 3 к договору подлежат принятию в редакции ответчика.
Соглашаясь с правильным по существу решением суда в указанной части, судебная коллегия, вместе с тем, руководствуясь приведенными положениями п. 1 ст. 446 ГК РФ, полагает необходимым дополнить резолютивную часть решения суда, изложив спорные пункты договора, касающиеся установления размера арендной платы, и урегулировав тем самым разногласия, возникшие между Администрацией и Е.Э.И. при заключении договора аренды земельного участка в части его существенного условия.
Требования истца в части исключения из договора пунктов 2.5, 2.6, дополнения договора статьей 9 и исключения пункта 1 Приложения N 3 к договору фактически удовлетворены судом частично.
Учитывая требования истца о необходимости включения в договор ст. 9, предусматривающей оплату за фактическое пользование земельным участком за периоды с <...> по <...> и с <...> по <...>, предшествующие заключению договора аренды, суд обоснованно посчитал, что возражения истца в этой части сводятся по существу к установлению размера такой платы.
Действительно, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При таких обстоятельствах включение в договор условия о внесении арендатором платежей за предшествующий период фактического пользования земельным участком не противоречат положениям закона. Более того, в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
С учетом изложенного суд первой инстанции правильно посчитал правомерным включение в договор такого условия, а также отсутствие оснований для исключения пунктов 2.5, 2.6, дополнения договора ст. 9 и исключения п. 1 Приложения N 3.
Учитывая доводы истца о возможности взыскания с нее такой платы за пользование земельным участком только в пределах общего срока исковой давности, суд первой инстанции, согласившись с расчетами такой платы, произведенными истцом и ответчиком, определил период, за который она должна быть внесена, а именно с 17.08.2011, изложив в резолютивной части решения суда пункт 2.6 договора аренды в соответствующей редакции и возложив на ответчика обязанность привести в соответствие с новой редакцией пункта 2.6 договора Приложение N 3.
Согласно пояснениям представителя истца, данным в судебном заседании суда апелляционной инстанции, произведенный судом расчет истцом не оспаривается, с суммой, которую суд определил к оплате за период с <...>, истец согласна. Ответчиком решение суда также не оспаривается.
Доводы же жалобы истца о невозможности включения в договор условия о взимании платы за пользование земельным участком за период, предшествующий заключению договора, во внимание в силу приведенных выше мотивов приняты быть не могут.
Учитывая разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <...> (для реконструкции зданий и сооружений <...> под культурно-общественный спортивно-оздоровительный комплекс) и назначение принадлежащих истцу помещений (встроенные нежилые помещения) суд обоснованно посчитал неправомерными требования истца о понуждении ответчика изложить п. 1.2 договора в иной редакции, предполагающей предоставление земельного участка для размещения помещений, используемых для осуществления торговой деятельности, не усмотрев оснований для изменения предложенной Администрацией редакции указанного пункта. Доводов о несогласии с решением суда в указанной части апелляционная жалоба истца не содержит.
Требования истца об исключении из договора аренды пунктов 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 4.1.4, 4.2.2, 4.2.3, 4.2.4, 4.2.11, 4.2.18, 4.2.19 суд обоснованно оставил без удовлетворения, указав, что о несогласии с данными пунктами истцом не заявлялось в протоколах разногласий, доказательств несоответствия этих условий каким-либо нормам права стороной истца не представлено, необходимость их исключения из договора не обоснована, доказательств нарушения прав истца указанными положениями договора аренды не представлено, тогда как они соответствуют положениям гражданского и земельного законодательства. Доводов о несогласии с решением суда в указанной части апелляционная жалоба истца также не содержит, в связи с чем решение суда в указанной части в силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия не усматривается оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда по доводам апелляционной жалобы истца.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 19 января 2015 г. по настоящему делу по существу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Дополнить резолютивную часть решения суда следующим абзацем:
"Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Петрозаводского городского округа и Е.Э.И. при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, местоположение: Республика Карелия, <...>, на земельном участке расположено здание N<...>, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:
- пункт 2.2 договора аренды изложить в следующей редакции:
"Арендная плата за земельный участок устанавливается в размере:
- - <...> руб. в год с <...>;
- - <...> руб. в год с <...>".
- раздел II приложения N к договору аренды изложить в следующей редакции:
"Расчет годовой арендной платы производится в соответствии с Законом Республики Карелия от <...> N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" и определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования:
А = С х Р, где
- А - годовая арендная плата за земельный участок;
- С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка. Рыночная стоимость 1 кв. м объекта оценки составляет в соответствии с отчетом ООО <...> об оценке от <...> N <...>;
- Р - ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
С = <...> руб. х <...> кв. м = <...> руб.
Р = 8,25%
С учетом приведенных выше показателей годовая арендная плата составляет:
<...> руб.
Ежедневная арендная плата составляет <...> руб."
Председательствующий
Судьи
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)