Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Савановой В.В.,
при участии в заседании:
от Комитета: Степанова О.О. по доверенности от 30.12.2013 N 47/01-24, Кубанов Н.С. по доверенности от 12.08.2014 N 37,
от ЗАО "Диск": Сытин А.Б. протокол от 30.11.2013 N 1, Бессмертных А.Э. по доверенности от 26.02.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов на решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу N А41-66870/13, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов к ЗАО "Диск" о взыскании по арендной плате,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Диск" (далее - ответчик, ЗАО "Диск") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 в размере 259 064 руб. 92 коп., пени в размере 198 117 руб. 07 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20; обязании передать земельный участок, площадью 7491 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, автомагистраль Москва - Нижний Новгород, дом 1 по акту приема-передачи (с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 исковые требования удовлетворены в части взыскания 42 067 руб. 09 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь не неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Гранд Моторс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 7491 кв. м, категория земель "земли поселений" с кадастровым номером 50:48:0010101:0050, расположенный по адресу: г. Реутов, автомагистраль Москва - Нижний Новгород, дом1, для размещения центра по продаже автомобилей, сервисного обслуживания, ресторанно-гостиничного комплекса (л.д. 9 - 10).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия - с 06.04.2004 по 04.04.2053.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора арендная плата определяется в соответствии с действующей методикой расчета арендной платы, утвержденной органами местного самоуправления. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально с оплатой до 10-го числа следующего за текущим кварталом. Обязательства считаются исполненными после поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Между ООО "Гранд Моторс" (должник) и ОАО "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" (банк) заключено соглашение об отступном от 15.06.2004 N 01/2004-О, согласно условиям которого, должник уступил банку, в том числе права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20 (л.д. 12 - 15).
Между ОАО "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" (продавец) и ЗАО "Диск" (покупатель) заключен договор купли-продажи с оплатой в рассрочку от 22.12.2005 N 1183/05, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, в том числе, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20 (л.д. 16 - 18).
Согласно уведомлению от 25.01.2013 N 261/04-02 арендная плата на 2013 год установлена в размере 769 392 руб. 37 коп., платежи вносятся ежеквартально до 10 числа последнего месяца текущего квартала.
Полагая, что ответчик своевременно не вносил арендные платежи за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 и у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 259 064 руб. 92 коп., пени 198 117 руб. 07 коп., Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с требованиями о взыскании указанных сумм и расторжении договора аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела несвоевременной оплаты ответчиком непогашенной задолженности и осуществил перерасчет суммы взыскиваемой пени. Ссылаясь на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" оснований для расторжения договора аренды не усмотрел.
Обжалуя решение суда первой инстанции, Комитет ссылается на неправильное определение судом задолженности по пени ввиду изменения ответчиком назначения платежа на сумму 500 000 рублей после того, как указанный платеж уже был засчитан в счет погашения долга по арендной плате за предыдущий период, а также на неоднократное (более двух раз подряд) нарушение арендатором условий договора по оплате арендной платы по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель общества высказался согласно представленным письменным возражениям на апелляционную жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Управление Федерального казначейства по Московской области по запросу суда представило выписки из лицевого счета и информацию из расчетных документов администратора дохода в бюджет - Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов.
Как усматривается из представленных выписок со счета, общество осуществляло перечисление денежных средств по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20 на основании платежных документов от 26.03.2013 N 49, от 08.10.2013 N 187, от 22.10.2013 N 193, от 23.10.2013 N 200, от 27.12.2013 N 256, от 31.01.2014 N 15, от 19.02.2014 N 289 назначение платежа оплата задолженности по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание отсутствие возражений со стороны Комитета относительно отсутствия у ответчика на момент рассмотрения дела задолженности по арендной плате именно за спорный период, суд установил отсутствие у общества задолженности по арендной плате.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (л.д. 10).
Требование о взыскании неустойки за спорный период заявлено исходя из процентной ставки исчисления неустойки в порядке пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд признает верным расчет неустойки, размер которой определен законном.
Поскольку арендные платежи за использование спорного земельного участка ответчиком своевременно не вносились, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.
Комитетом представлен расчет, в соответствии с которым размер пени за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 составляет 164 724 руб. 00 коп. Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан обоснованным.
При этом апелляционным судом всесторонне исследован вопрос, связанный с оплатой задолженности по договору аренды по платежному поручению N 49 на сумму 500 000 рублей, от которого зависит установление размера неустойки.
При изучение представленных суду выписок из лицевого счета Комитета, платежного поручения N 49, апелляционный суд пришел к выводу, что изменение назначение платежа в указанном платежном поручении не свидетельствует о том, что один и тот же платежный документ может быть использован в качестве основания для вывода о погашении задолженности по арендной плате как за предыдущий, так и за спорный периоды начисления арендной платы.
При указанных обстоятельствах с общества в пользу Комитета подлежит взысканию пени за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 в сумме 164 724 руб. 00 коп.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По смыслу и содержанию названных разъяснений оплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.
Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору требуется исследование и оценка доказательств, представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений.
Изложенные выше обстоятельства сложившихся между Комитетом и обществом правоотношений, связанных с арендой спорного земельного участка, а также факт погашения обществом задолженности по арендной плате по договору от 13.04.2004 N 20 за спорный период в полном объеме до принятия обжалуемого судебного акта, не позволяют апелляционному суду прийти к выводу об обоснованности заявленных Комитетом требований о расторжении договора аренды.
При этом, оценив доводы Комитета относительно систематической неуплаты арендной платы ответчиком с учетом ее взыскания в судебном порядке за предыдущие периоды, апелляционный суд в рассматриваемом случае не установил, что действия ответчика были вызваны намерением уклониться от исполнения обязательств по договору, а не наличием спорных вопросов как по периодам, за которые арендная плата подлежала зачислению, так и относительно применения неустойки (договорной или законной).
Указанные вопросы нашли разрешение в рамках рассматриваемого дела, а обстоятельства исполнения обязательств по договору аренды за последующие периоды как основание для расторжения договора могут быть оценены в случае возникновения спора.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания пени, а также государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу N А41-66870/13 изменить в части взыскания неустойки и государственной пошлины.
Взыскать с ЗАО "Диск" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации города Реутов 164 724 руб. 00 коп. пени.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с ЗАО "Диск" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в сумме 36 058 руб. 06 коп.
Председательствующий судья
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.11.2014 ПО ДЕЛУ N А41-66870/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2014 г. по делу N А41-66870/13
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 ноября 2014 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Савановой В.В.,
при участии в заседании:
от Комитета: Степанова О.О. по доверенности от 30.12.2013 N 47/01-24, Кубанов Н.С. по доверенности от 12.08.2014 N 37,
от ЗАО "Диск": Сытин А.Б. протокол от 30.11.2013 N 1, Бессмертных А.Э. по доверенности от 26.02.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов на решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу N А41-66870/13, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутов к ЗАО "Диск" о взыскании по арендной плате,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Диск" (далее - ответчик, ЗАО "Диск") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 в размере 259 064 руб. 92 коп., пени в размере 198 117 руб. 07 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20; обязании передать земельный участок, площадью 7491 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, автомагистраль Москва - Нижний Новгород, дом 1 по акту приема-передачи (с учетом уточнений принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 исковые требования удовлетворены в части взыскания 42 067 руб. 09 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь не неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Гранд Моторс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 7491 кв. м, категория земель "земли поселений" с кадастровым номером 50:48:0010101:0050, расположенный по адресу: г. Реутов, автомагистраль Москва - Нижний Новгород, дом1, для размещения центра по продаже автомобилей, сервисного обслуживания, ресторанно-гостиничного комплекса (л.д. 9 - 10).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия - с 06.04.2004 по 04.04.2053.
Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора арендная плата определяется в соответствии с действующей методикой расчета арендной платы, утвержденной органами местного самоуправления. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально с оплатой до 10-го числа следующего за текущим кварталом. Обязательства считаются исполненными после поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Между ООО "Гранд Моторс" (должник) и ОАО "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" (банк) заключено соглашение об отступном от 15.06.2004 N 01/2004-О, согласно условиям которого, должник уступил банку, в том числе права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20 (л.д. 12 - 15).
Между ОАО "Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" (продавец) и ЗАО "Диск" (покупатель) заключен договор купли-продажи с оплатой в рассрочку от 22.12.2005 N 1183/05, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, в том числе, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20 (л.д. 16 - 18).
Согласно уведомлению от 25.01.2013 N 261/04-02 арендная плата на 2013 год установлена в размере 769 392 руб. 37 коп., платежи вносятся ежеквартально до 10 числа последнего месяца текущего квартала.
Полагая, что ответчик своевременно не вносил арендные платежи за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 и у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 259 064 руб. 92 коп., пени 198 117 руб. 07 коп., Комитет обратился в Арбитражный суд Московской области с требованиями о взыскании указанных сумм и расторжении договора аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела несвоевременной оплаты ответчиком непогашенной задолженности и осуществил перерасчет суммы взыскиваемой пени. Ссылаясь на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" оснований для расторжения договора аренды не усмотрел.
Обжалуя решение суда первой инстанции, Комитет ссылается на неправильное определение судом задолженности по пени ввиду изменения ответчиком назначения платежа на сумму 500 000 рублей после того, как указанный платеж уже был засчитан в счет погашения долга по арендной плате за предыдущий период, а также на неоднократное (более двух раз подряд) нарушение арендатором условий договора по оплате арендной платы по истечении установленного договором срока уплаты арендной платы.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель общества высказался согласно представленным письменным возражениям на апелляционную жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Управление Федерального казначейства по Московской области по запросу суда представило выписки из лицевого счета и информацию из расчетных документов администратора дохода в бюджет - Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов.
Как усматривается из представленных выписок со счета, общество осуществляло перечисление денежных средств по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20 на основании платежных документов от 26.03.2013 N 49, от 08.10.2013 N 187, от 22.10.2013 N 193, от 23.10.2013 N 200, от 27.12.2013 N 256, от 31.01.2014 N 15, от 19.02.2014 N 289 назначение платежа оплата задолженности по договору аренды земельного участка от 13.04.2004 N 20.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание отсутствие возражений со стороны Комитета относительно отсутствия у ответчика на момент рассмотрения дела задолженности по арендной плате именно за спорный период, суд установил отсутствие у общества задолженности по арендной плате.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, за несвоевременное внесение арендной платы начисляется пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (л.д. 10).
Требование о взыскании неустойки за спорный период заявлено исходя из процентной ставки исчисления неустойки в порядке пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд признает верным расчет неустойки, размер которой определен законном.
Поскольку арендные платежи за использование спорного земельного участка ответчиком своевременно не вносились, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.
Комитетом представлен расчет, в соответствии с которым размер пени за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 составляет 164 724 руб. 00 коп. Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан обоснованным.
При этом апелляционным судом всесторонне исследован вопрос, связанный с оплатой задолженности по договору аренды по платежному поручению N 49 на сумму 500 000 рублей, от которого зависит установление размера неустойки.
При изучение представленных суду выписок из лицевого счета Комитета, платежного поручения N 49, апелляционный суд пришел к выводу, что изменение назначение платежа в указанном платежном поручении не свидетельствует о том, что один и тот же платежный документ может быть использован в качестве основания для вывода о погашении задолженности по арендной плате как за предыдущий, так и за спорный периоды начисления арендной платы.
При указанных обстоятельствах с общества в пользу Комитета подлежит взысканию пени за период с 01.01.2013 по 30.09.2013 в сумме 164 724 руб. 00 коп.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
По смыслу и содержанию названных разъяснений оплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.
Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Для принятия обоснованного и законного решения по настоящему спору требуется исследование и оценка доказательств, представленных сторонами в обоснование своих требований и возражений.
Изложенные выше обстоятельства сложившихся между Комитетом и обществом правоотношений, связанных с арендой спорного земельного участка, а также факт погашения обществом задолженности по арендной плате по договору от 13.04.2004 N 20 за спорный период в полном объеме до принятия обжалуемого судебного акта, не позволяют апелляционному суду прийти к выводу об обоснованности заявленных Комитетом требований о расторжении договора аренды.
При этом, оценив доводы Комитета относительно систематической неуплаты арендной платы ответчиком с учетом ее взыскания в судебном порядке за предыдущие периоды, апелляционный суд в рассматриваемом случае не установил, что действия ответчика были вызваны намерением уклониться от исполнения обязательств по договору, а не наличием спорных вопросов как по периодам, за которые арендная плата подлежала зачислению, так и относительно применения неустойки (договорной или законной).
Указанные вопросы нашли разрешение в рамках рассматриваемого дела, а обстоятельства исполнения обязательств по договору аренды за последующие периоды как основание для расторжения договора могут быть оценены в случае возникновения спора.
При указанных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания пени, а также государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу N А41-66870/13 изменить в части взыскания неустойки и государственной пошлины.
Взыскать с ЗАО "Диск" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации города Реутов 164 724 руб. 00 коп. пени.
В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Взыскать с ЗАО "Диск" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в сумме 36 058 руб. 06 коп.
Председательствующий судья
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)