Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчику по договору аренды принадлежит участок, границы которого имеют наложения с границами участка, принадлежащего истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кочкаров О.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Сыч О.А., Гречкина О.А.
при секретаре: Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Министерства имущественных и земельных отношений КЧР (Минимущество КЧР) Г. и апелляционной жалобе ответчиков П. и Т.Ш. на решение Черкесского городского суда от 19 сентября 2014 года по делу по иску Д.А. к Т.Ш., П., Управлению имуществом и коммунальным комплексом города Черкесска и Министерству имущественных и земельных отношений КЧР о признании недействительной постановки земельного участка на кадастровый учет, снятии земельного участка с кадастрового учета, признании недействительными договоров аренды, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возложении обязанности на Т.Ш. устранить нарушение прав, по встречному иску П. о признании недействительной государственной регистрации прав на земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения ответчика П., представителя ответчиков Ч., представителя Минимущества КЧР У., истца Д.А. ее представителей Д.И. и Т.Н., судебная коллегия
установила:
Д.А. обратилась в суд с иском к мэрии Муниципального образования города Черкесска, Т.Ш., Минимуществу КЧР и Филиалу ФГБУ "..." по КЧР о признании права аренды земельного участка недействительным, сославшись на то, что 08.11.2012 г. ею у Д.С. (Х.) был приобретен земельный участок площадью <...> кв. м под строительство одноквартирного дома, расположенный по адресу: <...>. Переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован 20.11.2012 г. Однако, как стало известно истцу, ответчику Т.Ш. по договору аренды, заключенному 04.04.2011 г. принадлежит земельный участок, границы которого имеют наложения с границами земельного участка, принадлежащего истцу. По утверждению истца, спорный земельный участок полностью включен в земельный участок ответчика. В связи с наличием кадастровой ошибки в постановке на кадастровый учет земельного участка истца кадастровой службой было отказано.
Определением суда с согласия истца Мэрия МО г. Черкесска и ФГБУ "..." по КЧР были исключены из числа ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. К участию в деле в качестве соответчиков привлечены П. и Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска.
В ходе судебного разбирательства истцом изменены поданные требования и заявлены дополнительные. Так, истец просит:
- признать недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...> восточная часть города;
- снять земельный участок с государственного кадастрового учета;
- признать недействительным договор аренды от 04.04.2011 г., заключенный Т.Ш. и Минимуществом КЧР;
- признать недействительным договор аренды от 28.04.2012 г., заключенный теми же лицами;
- аннулировать запись в ЕГРП о праве аренды Т.Ш., возникшем на основании вышеназванного договора;
- обязать Т.Ш. устранить нарушение прав истца.
П. обратился со встречным иском к Д.С. и Д.А. о признании недействительной государственной регистрации права Д.С. на земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 8 ноября 2012 года Д.С. и Д.А., признании недействительной государственной регистрации права Д.А. на земельный участок и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, ссылаясь на то, что предоставленный для строительства индивидуального жилого дома Х. (Д.С.) земельный участок фактически был заброшен, строительство дома не велось, участок не был огорожен. В 1998 году спорный земельный участок подвергся оползневым явлениям. Постановлением главы администрации города Черкесска N 649 в местах возможной подвижности оползня запрещено проведение любых строительных работ. В соответствии с пп. 12 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничивается в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, подвергшиеся деградации земли. С учетом положений данной нормы, а также положений ст. 129 ГК РФ спорный земельный участок не мог быть предметом договора купли-продажи. Истец также сослался на злоупотребление правом со стороны ответчиков, длительно не осуществлявших владение земельным участком, зарегистрировавших право собственности на него после проведения Т.Ш. земляных работ - засыпаны ямы грунтом и гравием, построена площадка бетонных блоков, проведено электричество, водопровод, построен забор.
В судебном заседании истец поддержала исковые требования, просила отказать в удовлетворении встречных требований. Ответчики Т.Ш. и П. исковые требования Д.А. не признали, представитель ответчиков А. заявила о пропуске срока исковой давности, П. просил удовлетворить встречный иск.
Представитель ответчика Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г. Черкесска позицию по заявленным требованиям не высказала.
Ответчик Д.С. возражала против удовлетворения встречных требований.
Решением Черкесского городского суда от 19 сентября 2014 года исковые требования Д.А. удовлетворены частично. Суд признал недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...> восточная часть города; обязал снять земельный участок с государственного кадастрового учета; признал недействительным договор аренды от 28.04.2012 г.; аннулировал запись в ЕГРП о праве аренды Т.Ш., возникшем на основании вышеназванного договора. В удовлетворении остальной части исковых требований Д.А. и встречных исковых требований П. отказано.
В апелляционной жалобе Минимущество КЧР просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в иске Д.А., считая не доказанным вывод суда о том, что спорный земельный участок поглощен земельным участком, предоставленным в аренду ответчикам. Не учтено судом и то обстоятельство, что права арендатора переданы ответчику П.
В апелляционной жалобе П. также просит об отмене решения суда и вынесении нового решения, ссылаясь на несоответствие обстоятельствам дела и нормам материального права вывода суда о том, что срок исковой давности истцом не пропущен. Д.А. приобрела спорный земельный участок без его осмотра, установления границ. Истец Д.А., являясь представителем продавца Д.С., в 2010 году при постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок знала о том, что участок находится во владении Т.Ш., с 2007 года производившего на участке строительные работы, в связи с чем судом необоснованно не применены положения ст. 201 ГК РФ. Так как границы земельного участка не определены, договор купли-продажи данного участка противоречит ст. 554 ГК РФ. Ответчик полагает, что данный договор заключен исключительно с целью предотвращения применения срока исковой давности. Не подтвержден доказательствами и вывод суда о том, что спорный земельный участок имеет наложения с земельным участком, находящимся в аренде ответчиков. В нарушение положений ст. ст. 302, 305 ГК РФ судом не учтена добросовестность приобретения ответчиком земельного участка. Не учтено судом и то обстоятельство, что предметом договора аренды, признанного судом недействительным, являлись два земельных участка.
В возражениях на апелляционную жалобу истица просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным. В частности истец ссылается, что именно договор аренды заключен в отношении земельного участка, границы которого не установлены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований истца и отказа в удовлетворении встречных требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок ответчика Д.С., признании недействительным договора купли-продажи и регистрации права собственности Д.А. в связи с существенным нарушением норм материального права, неправильным определением юридически значимых обстоятельств по делу, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, недоказанностью установленных решением суда юридически значимых обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела, решением Черкесского городского исполкома совета народных депутатов от 15.11.1989 г. N 1053 Х. был выделен земельный участок за счет свободных территорий, цель выделения земельного участка указана не была. Городское производственное объединение коммунального хозяйства обязано заключить с данным лицом договор о бессрочном пользовании земельным участком.
В соответствии с актом от 27 июля 1990 года Х. был отведен земельный участка в натуре, границы участка закреплены четырьмя железными штырями.
4 апреля 1987 года был зарегистрирован брак Х. и Д.Б., после заключения брака супруге присвоена фамилия Д.
Постановлением главы города Черкесска КЧР от 20.03.1998 г. N 649 в связи с произошедшим оползнем в восточной части города в районе... и вероятностью дальнейших оползневых процессов в этой части города для предотвращения чрезвычайных ситуаций на основании решения городской комиссии по чрезвычайным ситуациям запрещены в местах возможной подвижки оползня проведение любых строительных и сельскохозяйственных работ, городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан предусмотреть альтернативный вариант выделения земельных участков для садоводства жителям, взамен запрещенных для использования.
Как следует из ответов мэрии МО г. Черкесска, сведениями об исполнении последнего требования постановления, а также о том, кому из лиц, имевших право на земельные участки в оползневой зоне по <...> в восточной части города были выделены альтернативные земельные участки, по каким адресам и на каком основании мэрия не располагает. Земельные участки по адресам г. <...>, <...> изъяты постановлениями органа местного самоуправления в связи прохождением кабеля связи и оползневыми явлениями. Участки N <...>, участки N <...> были предоставлены гражданам в 1989 - 1997 годах...., которому был выделен земельный участок N <...>, оказавшийся в оползневой зоне на его обращение по вопросу замены земельного участка предлагались участки, от которых он отказался.
На кадастровый учет спорный земельный участок поставлен 30.07.2012 г. с указанием даты внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 15.11.1989, кадастровый номер <>, вид разрешенного использования указан - под строительство одноквартирного дома.
На основании вышеуказанных документов 17 октября 2012 года Д.С. обратилась за регистрацией права собственности, право собственности зарегистрировано 27.10.2012 г.
31 июля 2012 года истица Д.А. обратилась в ООО "<...>" для проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером <>.
Однако 26 марта 2013 года ей было отказано в проведении кадастровых работ в связи с тем, что данный участок накладывается на участок, стоящий на учете с кадастровым номером <...> по адресу: <...> восточная часть города.
ноября 2012 года Д.С. и Д.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <> по цене <...> рублей. В договоре указано, что отчуждаемый объект до подписания договора передан продавцом и принят покупателем в качественном состоянии, известном сторонам. К состоянию отчуждаемого объекта покупатель претензий не имеет.
Право собственности Д.А. зарегистрировано 20.11.2012 г.
Между тем 29.06.2009 г. на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером <...> (кадастровый номер с 04.04.2011 г. - <...>) площадью <...> кв. м по адресу: <...> восточная часть города, вид разрешенного использования - под строительство производственной базы. 24.02.2009 г. на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью <...> кв. м для устройства автостоянки с кадастровым номером <...> (в последующем кадастровый номер <...>).
Распоряжением Министра имущественных и земельных отношений КЧР от 28.04.2012 г. N 836 Т.Ш. данные земельные участки были предоставлены в аренду и 28.04.2012 года заключен договор аренды на срок до 01.03.2017 г. Договор аренды зарегистрирован 29.08.2012 г. Ранее аналогичный договор аренды в отношении вышеназванных земельных участков (кадастровые номера <...> и <...>) заключался Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и Т.Ш. 20.04.2006 г. и 12.11.2009 г.
Как следует из акта о приеме выполненных работ от 30.12.2006 г., договора подряда, заключенного 29 июня 2006 года Т.Ш. и индивидуальным предпринимателем <>, арендатором осуществлена вертикальная планировка площадки под строительство автостоянки, стоимость работ <...> рублей.
В соответствии с соглашением от 11.10.2013 г. Т.Ш. передал П. на весь оставшийся срок права и обязанности по вышеназванному договору аренды на земельные участки площадью <...> кв. м и <...> кв. м. Управлением имуществом и коммунальным комплексом города Мэри МО г. Черкесска дано согласие на передачу прав и обязанностей арендатора П.
Спорные земельные участки в соответствии с постановлением мэрии МО г. Черкесска от 27.06.2013 г. N 55 расположены в зоне П-1 - производственные зоны предприятий 4 и 5 класса вредности с основными видами разрешенного использования - коммунально-складские и производственные предприятия 4 и 5 класса вредности различного профиля.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о признании недействительным договора аренды от 28.04.2012 г., постановки на кадастровый учет, снятии с кадастрового учета и аннулировании записи о регистрации договора аренды, исходил из того, что приобретенный истцом по договору купли-продажи земельный участок находится в пределах земельного участка с кадастровым номером <...>, предоставленного в аренду ответчику Т.Ш. в связи с чем нарушено право истца, не соединенное с лишением его владения (ст. 304 ГК РФ). Так как Д.А. приобрела земельный участок по договору купли-продажи от 08.11.2012 года, срок исковой давности ею не пропущен.
С данными выводами согласиться нельзя, так как они не соответствуют обстоятельствам дела, подлежащим применению нормам материального права, обстоятельства, установленные решением суда, не доказаны.
Так, как следует из материалов дела, кадастровый учет принадлежащего истцу земельного участка проведен без установления границ, как ранее учтенного. При проведении кадастровых работ для учета земельного участка истца с определением границ указанные границы определялись только со слов истца. Этими сведениями обусловлен и отказ ООО "<...>" в проведении кадастровых работ от 26.03.2013 г. (л.д. 32 т. 1) и заключение кадастрового инженера от 27.08.2013 г. (л.д. 37 т. 1).
Из заключения эксперта Центра судебных экспертиз "..." следует, что фактических границ спорный земельный участок не имеет, поэтому не представляется возможным судить о величине фактической площади и границах данного земельного участка, в связи с чем не дан и ответ на вопрос о пересечении границ земельных участков.
В связи с вышеизложенным нельзя считать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности, находится в пределах земельного участка, предоставленного в аренду ответчику Т.Ш.
Применяя положения ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что данная норма устанавливает способ защиты прав владеющего собственника.
Между тем из исследованных судом доказательств не усматривается, что иск заявлен владеющим собственником, так как доказательств того, что истец или предшествующий собственник земельного участка фактически владели земельным участком, суду представлено не было. В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель <ФИО1>, который пояснений относительно данных обстоятельств не давал.
Кроме этого спорный земельный участок был предоставлен Д.С. решением органа местного самоуправления без указания цели использования. Разрешение на строительство объекта недвижимости ответчиком Д.С. получено не было, строительство жилого дома не производилось, ограждение земельного участка возведено не было. После оползневых процессов, произошедших в 1998 году, никаких действий по владению как Д.С. так и истцом Д.А. не осуществлялось.
Таким образом, истцом заявлены требования в защиту права собственности на недвижимое имущество, находящееся в чужом незаконном владении, в связи с чем к данным правоотношениям подлежат применения положения ст. ст. 301 - 303 ГК РФ.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, высказанной им в Постановлении N 6-П от 21.04.2003 г., в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущества. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г., если ответчиком недвижимое имущество приобретено от лица, которое не имело право его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.
Между тем согласно пункта 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Таким образом, к юридически значимым обстоятельствам по заявленным истцом требованиям относятся:
- факт выбытия имущества из владения собственника по воле или помимо его воли;
- возмездность приобретения имущества;
- добросовестность приобретения ответчиком спорного имущества.
Указанные юридически значимые обстоятельства судом на обсуждение не выносились, при разрешении спора не учитывались.
Без учета подлежащих применению норм материального и процессуального права разрешены судом и встречные требования о признании недействительной регистрации права собственности ответчика Д.С. на спорный земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности Д.А.
Так, отказывая в удовлетворении данных требований, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности Д.С. на земельный участок зарегистрировано на законных основаниях, при заключении договора купли-продажи нормы действующего законодательства нарушены не были, спорный земельный участок не изъят у продавца или покупателя.
Между тем, в соответствии с положениями пункта 9.1 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
При этом в случае, если указанный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок, право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
Как следует из материалов дела, Д.С. земельный участок был предоставлен без указания цели.
Акт отвода земельного участка в натуре в силу закона правоустанавливающим документом не является, подписан инженером техником ФИО2, не являющимся должностным лицом органа местного управления, уполномоченного принимать соответствующие решения от лица данного органа. Акт удостоверен печатью отдела архитектуры и строительства Карачаево-Черкесского облисполкома.
Не представлено суду первой инстанции и доказательств владения ответчиком данным земельным участком на момент регистрации права собственности.
Кроме этого статьей 129 ГК РФ установлена возможность ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав.
В соответствии с положениями пункта 12 части 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, подвергшиеся деградации земли.
Как видно из оперативного заключения о состоянии оползневой активности вдоль восточной окраины г. Черкесска на участке от автодороги Черкесск - Пятигорск до п. Юбилейный, данный участок является зоной разгрузки грунтовых вод, сочетание основных природных факторов обуславливает сильную активность оползневых явлений, осложненных в ряде мест овражно-эрозионными процессами. В заключении указано на имевший место в 1997 году факт катастрофического оползня (объем около 4 млн. м/3), последовавшего медленного продвижения его фронтальной части, дорожный кювет вдоль автотрассы задавлен грунтом и эскарп расчистки придвинулся вплотную к полотну дороги. В исследованном интервале склона практически нет ни одного участка полностью безопасного от возможного проявления оползневой деятельности.
Постановлением главы города Черкесска КЧР от 20.03.1998 г. N 649 в связи с произошедшим оползнем в восточной части города в районе ул. Шоссейная запрещены проведение любых строительных и сельскохозяйственных работ, городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан предусмотреть альтернативный вариант выделения земельных участков для садоводства жителям, взамен запрещенных для использования.
Более того, как следует из сообщения мэрии МО г. Черкесска (л.д. 165 т. 2) соседние со спорным земельные участки (ул. <...>) были изъяты у граждан либо не предоставлялись, <ФИО1>, которому был выделен земельный участок N <...>, оказавшийся в оползневой зоне на его обращение по вопросу замены земельного участка предлагались участки, от которых он отказался.
Указанным нормам материального права и обстоятельствам дела судом первой инстанции оценка дана не была.
Не учтено судом и то, что заявляя встречные требования, истец П. ссылался на то, что данная сделка совершена ответчиками с противоправной целью, в частности, с целью избежать последствий пропуска срока исковой давности по требованиям, заявленным к Т.Ш. и П., ответчики действовали заведомо недобросовестно.
Судом же первой инстанции заявленные требования в нарушение требований ст. 148 ГПК РФ уточнены не были, не были определены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, юридические факты, лежащие в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению.
Судом не были учтены разъяснения Верховного Суда РФ, данные в пунктах 5 - 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", в соответствии с которыми в случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ).
При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Как усматривается из встречного искового заявления, по мнению П. оспариваемый договор совершен сторонами для вида, с намерением создать ложное представление о заключении договора у третьих лиц, тогда как стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении.
Однако судом первой инстанции юридически значимые обстоятельства по делу с учетом фактических оснований иска определены не были, на обсуждение сторон не выносились, выводы по данным обстоятельствам в решении суда отсутствуют.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Разрешая заявленные требования по существу, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, на момент обращения ответчика Д.С. за регистрацией права собственности на спорный земельный участок она не являлась его владельцем, так как с 2006 года данный земельный участок находился во владении арендатора Т.Ш.
Об этом свидетельствует как выбор земельного участка под строительство производственной базы (постановление главы города Черкесска от 02.03.2006 г. N 684), фотографии земельного участка, заключение эксперта (описание земельного участка, ограждение из бетонных плит по левой, задней и правой меже), так и договор подряда от 29 июня 2006 года, заключенный Т.Ш. и индивидуальным предпринимателем <...>, на производство работ по вертикальной планировке площадки и акт о приемке выполненных работ.
Не имелось и такого обязательного условия регистрации права собственности на земельный участок как предоставление его для определенных целей (для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства), так как указанные цели не названы в акте органа местного самоуправления. Подтверждает данный вывод и кадастровый паспорт земельного участка, в котором вид разрешенного использования указан - строительство одноквартирного дома.
Не противоречит данному выводу и установление в настоящий момент при территориальном планировании основных видов разрешенного использования данной зоны коммунально-складские и производственные предприятия 4 и 5 классов вредности. Индивидуальное жилищное строительство или иные, указанные в п. 9.1 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", цели использования в соответствии с документами территориального планирования не отнесены и к условно разрешенным или вспомогательным видам использования.
Кроме этого, как усматривается из вышеприведенных материалов дела, спорный земельный участок в связи с деградацией земель ограничен в обороте. Так как отсутствует норма материального права, прямо разрешающая предоставлять в собственность граждан земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограниченные в обороте (ч. 4 ст. 28 ЗК РФ), регистрация права собственности на такой земельный участок в упрощенном порядке не допустима.
При таких обстоятельствах встречные требования П. о признании недействительной регистрации права собственности на земельный участок Д.С. подлежат удовлетворению, что является в силу положений ст. ст. 209, 168 ГК РФ самостоятельным основанием для удовлетворения встречных требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании недействительной государственной регистрации права собственности за Д.А.
Кроме этого, как было указано выше, на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка указанный участок в фактическом владении продавца Д.С. не находился, фактических границ не имел, на кадастровом учете состоял как ранее учтенный без определения границ.
При этом фактический владелец ответчик Т.Ш. осуществлял пользование земельным участком с 2006 года, произвел определенные улучшения данного участка. Указанные действия и последствия действий очевидны для третьих лиц.
Между тем при заключении 8 ноября 2012 года Д.С. и Д.А. договора купли-продажи спорного земельного участка в договоре было указано, что отчуждаемый объект до подписания договора передан продавцом и принят покупателем в качественном состоянии, известном сторонам, к состоянию отчуждаемого объекта покупатель претензий не имеет, что противоречит обстоятельствам дела.
Более того, до заключения договора купли-продажи 31 июля 2012 года истица обратилась в ООО "<...>" для проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером <>., на момент совершения оспариваемой сделки указанные работы проведены не были, границы земельного участка установлены не были. При этом все действия, направленные на регистрацию права собственности Д.С. на земельный участок совершались Д.А., действовавшей по доверенности.
Кроме этого, как следует из постановления главы города Черкесска КЧР от 20.03.1998 г. N 649 в восточной части улицы <...> запрещены проведение любых строительных и сельскохозяйственных работ.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка заключался ответчиками без осмотра приобретаемого участка, его передачи, в отношении земельного участка, использование которого для индивидуального жилищного строительства не разрешено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает установленным тот факт, что оспариваемый договор совершен сторонами для вида, с намерением создать ложное представление о заключении договора у третьих лиц, то есть данная сделка является мнимой, в силу положений п. 1 ст. 170, п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.
В связи с вышеизложенным, требования о признании договора купли-продажи и регистрации права собственности на земельный участок Д.А. недействительными подлежат удовлетворению.
В связи с признанием недействительной государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок, а, следовательно, отсутствием права, подлежащего защите, не подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительной постановки на кадастровый учет земельного участка, снятии с кадастрового учета, признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.04.2012 г., аннулировании записи в ЕГРП о регистрации договора аренды.
Ссылки истца на решение Черкесского городского суда от 22.05.2009 г. по делу по иску <ФИО4> о признании незаконными действия мэрии МО г. Черкесска по распоряжению (передаче в аренду Т.Ш.) земельным участком площадью <...> кв. м, расположенным по адресу: <...>, (являющимся частью земельного участка площадью <...> кв. м в восточной части города по <...>) в связи с принадлежностью указанного земельного участка, а также договор аренды земельного участка в части включения данного земельного участка в арендуемый земельный участок, нельзя считать обоснованными, так как в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу с аналогичным составом лиц, участвующих в деле.
Обоснованно суд отказал в удовлетворении встречных требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности Д.А. на спорный земельный участок, так как свидетельство не является правоустанавливающим документом, лишь подтверждает факт государственной регистрации права.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ч. 1 п. 1 - 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черкесского городского суда от 19 сентября 2014 года отменить в части удовлетворения требований Д.А. к Т.Ш., П., Управлению имуществом и коммунальным комплексом города Черкесска и Министерству имущественных и земельных отношений КЧР о признании недействительной постановки земельного участка на кадастровый учет, снятии земельного участка с кадастрового учета, признании недействительными договоров аренды, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отказа в удовлетворении встречного иска П. о признании недействительной регистрацию права собственности на земельный участок за Д.С., признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительной государственную регистрацию права собственности Д.А., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права и принять по делу в этой части новое решение.
Встречные требования П. к Д.А. и Д.С. удовлетворить в части.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Д.С. на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенного 8 ноября 2012 года Д.С. и Д.А.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Д.А. на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> 126, от 20.11.2012 г.
В удовлетворении исковых требований Д.А. к Т.Ш., П., Министерству имущественных и земельных отношений КЧР, Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска о признании недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...> восточная часть города, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, признании недействительным договор аренды от 28.04.2012 г., заключенного Т.Ш. и Минимуществом КЧР, аннулировании записи в ЕГРП о праве аренды Т.Ш., возникшем на основании вышеназванного договора отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 18.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1861/14
Требование: О признании недействительной постановки участка на кадастровый учет, признании недействительными договоров аренды.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчику по договору аренды принадлежит участок, границы которого имеют наложения с границами участка, принадлежащего истцу.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2014 г. по делу N 33-1861/14
Судья Кочкаров О.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Сыч О.А., Гречкина О.А.
при секретаре: Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Министерства имущественных и земельных отношений КЧР (Минимущество КЧР) Г. и апелляционной жалобе ответчиков П. и Т.Ш. на решение Черкесского городского суда от 19 сентября 2014 года по делу по иску Д.А. к Т.Ш., П., Управлению имуществом и коммунальным комплексом города Черкесска и Министерству имущественных и земельных отношений КЧР о признании недействительной постановки земельного участка на кадастровый учет, снятии земельного участка с кадастрового учета, признании недействительными договоров аренды, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возложении обязанности на Т.Ш. устранить нарушение прав, по встречному иску П. о признании недействительной государственной регистрации прав на земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения ответчика П., представителя ответчиков Ч., представителя Минимущества КЧР У., истца Д.А. ее представителей Д.И. и Т.Н., судебная коллегия
установила:
Д.А. обратилась в суд с иском к мэрии Муниципального образования города Черкесска, Т.Ш., Минимуществу КЧР и Филиалу ФГБУ "..." по КЧР о признании права аренды земельного участка недействительным, сославшись на то, что 08.11.2012 г. ею у Д.С. (Х.) был приобретен земельный участок площадью <...> кв. м под строительство одноквартирного дома, расположенный по адресу: <...>. Переход права собственности на спорный земельный участок зарегистрирован 20.11.2012 г. Однако, как стало известно истцу, ответчику Т.Ш. по договору аренды, заключенному 04.04.2011 г. принадлежит земельный участок, границы которого имеют наложения с границами земельного участка, принадлежащего истцу. По утверждению истца, спорный земельный участок полностью включен в земельный участок ответчика. В связи с наличием кадастровой ошибки в постановке на кадастровый учет земельного участка истца кадастровой службой было отказано.
Определением суда с согласия истца Мэрия МО г. Черкесска и ФГБУ "..." по КЧР были исключены из числа ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. К участию в деле в качестве соответчиков привлечены П. и Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска.
В ходе судебного разбирательства истцом изменены поданные требования и заявлены дополнительные. Так, истец просит:
- признать недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...> восточная часть города;
- снять земельный участок с государственного кадастрового учета;
- признать недействительным договор аренды от 04.04.2011 г., заключенный Т.Ш. и Минимуществом КЧР;
- признать недействительным договор аренды от 28.04.2012 г., заключенный теми же лицами;
- аннулировать запись в ЕГРП о праве аренды Т.Ш., возникшем на основании вышеназванного договора;
- обязать Т.Ш. устранить нарушение прав истца.
П. обратился со встречным иском к Д.С. и Д.А. о признании недействительной государственной регистрации права Д.С. на земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного 8 ноября 2012 года Д.С. и Д.А., признании недействительной государственной регистрации права Д.А. на земельный участок и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, ссылаясь на то, что предоставленный для строительства индивидуального жилого дома Х. (Д.С.) земельный участок фактически был заброшен, строительство дома не велось, участок не был огорожен. В 1998 году спорный земельный участок подвергся оползневым явлениям. Постановлением главы администрации города Черкесска N 649 в местах возможной подвижности оползня запрещено проведение любых строительных работ. В соответствии с пп. 12 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничивается в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, подвергшиеся деградации земли. С учетом положений данной нормы, а также положений ст. 129 ГК РФ спорный земельный участок не мог быть предметом договора купли-продажи. Истец также сослался на злоупотребление правом со стороны ответчиков, длительно не осуществлявших владение земельным участком, зарегистрировавших право собственности на него после проведения Т.Ш. земляных работ - засыпаны ямы грунтом и гравием, построена площадка бетонных блоков, проведено электричество, водопровод, построен забор.
В судебном заседании истец поддержала исковые требования, просила отказать в удовлетворении встречных требований. Ответчики Т.Ш. и П. исковые требования Д.А. не признали, представитель ответчиков А. заявила о пропуске срока исковой давности, П. просил удовлетворить встречный иск.
Представитель ответчика Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г. Черкесска позицию по заявленным требованиям не высказала.
Ответчик Д.С. возражала против удовлетворения встречных требований.
Решением Черкесского городского суда от 19 сентября 2014 года исковые требования Д.А. удовлетворены частично. Суд признал недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...> восточная часть города; обязал снять земельный участок с государственного кадастрового учета; признал недействительным договор аренды от 28.04.2012 г.; аннулировал запись в ЕГРП о праве аренды Т.Ш., возникшем на основании вышеназванного договора. В удовлетворении остальной части исковых требований Д.А. и встречных исковых требований П. отказано.
В апелляционной жалобе Минимущество КЧР просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в иске Д.А., считая не доказанным вывод суда о том, что спорный земельный участок поглощен земельным участком, предоставленным в аренду ответчикам. Не учтено судом и то обстоятельство, что права арендатора переданы ответчику П.
В апелляционной жалобе П. также просит об отмене решения суда и вынесении нового решения, ссылаясь на несоответствие обстоятельствам дела и нормам материального права вывода суда о том, что срок исковой давности истцом не пропущен. Д.А. приобрела спорный земельный участок без его осмотра, установления границ. Истец Д.А., являясь представителем продавца Д.С., в 2010 году при постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок знала о том, что участок находится во владении Т.Ш., с 2007 года производившего на участке строительные работы, в связи с чем судом необоснованно не применены положения ст. 201 ГК РФ. Так как границы земельного участка не определены, договор купли-продажи данного участка противоречит ст. 554 ГК РФ. Ответчик полагает, что данный договор заключен исключительно с целью предотвращения применения срока исковой давности. Не подтвержден доказательствами и вывод суда о том, что спорный земельный участок имеет наложения с земельным участком, находящимся в аренде ответчиков. В нарушение положений ст. ст. 302, 305 ГК РФ судом не учтена добросовестность приобретения ответчиком земельного участка. Не учтено судом и то обстоятельство, что предметом договора аренды, признанного судом недействительным, являлись два земельных участка.
В возражениях на апелляционную жалобу истица просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным. В частности истец ссылается, что именно договор аренды заключен в отношении земельного участка, границы которого не установлены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований истца и отказа в удовлетворении встречных требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельный участок ответчика Д.С., признании недействительным договора купли-продажи и регистрации права собственности Д.А. в связи с существенным нарушением норм материального права, неправильным определением юридически значимых обстоятельств по делу, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, недоказанностью установленных решением суда юридически значимых обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела, решением Черкесского городского исполкома совета народных депутатов от 15.11.1989 г. N 1053 Х. был выделен земельный участок за счет свободных территорий, цель выделения земельного участка указана не была. Городское производственное объединение коммунального хозяйства обязано заключить с данным лицом договор о бессрочном пользовании земельным участком.
В соответствии с актом от 27 июля 1990 года Х. был отведен земельный участка в натуре, границы участка закреплены четырьмя железными штырями.
4 апреля 1987 года был зарегистрирован брак Х. и Д.Б., после заключения брака супруге присвоена фамилия Д.
Постановлением главы города Черкесска КЧР от 20.03.1998 г. N 649 в связи с произошедшим оползнем в восточной части города в районе... и вероятностью дальнейших оползневых процессов в этой части города для предотвращения чрезвычайных ситуаций на основании решения городской комиссии по чрезвычайным ситуациям запрещены в местах возможной подвижки оползня проведение любых строительных и сельскохозяйственных работ, городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан предусмотреть альтернативный вариант выделения земельных участков для садоводства жителям, взамен запрещенных для использования.
Как следует из ответов мэрии МО г. Черкесска, сведениями об исполнении последнего требования постановления, а также о том, кому из лиц, имевших право на земельные участки в оползневой зоне по <...> в восточной части города были выделены альтернативные земельные участки, по каким адресам и на каком основании мэрия не располагает. Земельные участки по адресам г. <...>, <...> изъяты постановлениями органа местного самоуправления в связи прохождением кабеля связи и оползневыми явлениями. Участки N <...>, участки N <...> были предоставлены гражданам в 1989 - 1997 годах...., которому был выделен земельный участок N <...>, оказавшийся в оползневой зоне на его обращение по вопросу замены земельного участка предлагались участки, от которых он отказался.
На кадастровый учет спорный земельный участок поставлен 30.07.2012 г. с указанием даты внесения номера в государственный кадастр недвижимости: 15.11.1989, кадастровый номер <>, вид разрешенного использования указан - под строительство одноквартирного дома.
На основании вышеуказанных документов 17 октября 2012 года Д.С. обратилась за регистрацией права собственности, право собственности зарегистрировано 27.10.2012 г.
31 июля 2012 года истица Д.А. обратилась в ООО "<...>" для проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером <>.
Однако 26 марта 2013 года ей было отказано в проведении кадастровых работ в связи с тем, что данный участок накладывается на участок, стоящий на учете с кадастровым номером <...> по адресу: <...> восточная часть города.
ноября 2012 года Д.С. и Д.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью <...> кв. м, кадастровый номер <> по цене <...> рублей. В договоре указано, что отчуждаемый объект до подписания договора передан продавцом и принят покупателем в качественном состоянии, известном сторонам. К состоянию отчуждаемого объекта покупатель претензий не имеет.
Право собственности Д.А. зарегистрировано 20.11.2012 г.
Между тем 29.06.2009 г. на кадастровый учет был поставлен земельный участок с кадастровым номером <...> (кадастровый номер с 04.04.2011 г. - <...>) площадью <...> кв. м по адресу: <...> восточная часть города, вид разрешенного использования - под строительство производственной базы. 24.02.2009 г. на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью <...> кв. м для устройства автостоянки с кадастровым номером <...> (в последующем кадастровый номер <...>).
Распоряжением Министра имущественных и земельных отношений КЧР от 28.04.2012 г. N 836 Т.Ш. данные земельные участки были предоставлены в аренду и 28.04.2012 года заключен договор аренды на срок до 01.03.2017 г. Договор аренды зарегистрирован 29.08.2012 г. Ранее аналогичный договор аренды в отношении вышеназванных земельных участков (кадастровые номера <...> и <...>) заключался Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и Т.Ш. 20.04.2006 г. и 12.11.2009 г.
Как следует из акта о приеме выполненных работ от 30.12.2006 г., договора подряда, заключенного 29 июня 2006 года Т.Ш. и индивидуальным предпринимателем <>, арендатором осуществлена вертикальная планировка площадки под строительство автостоянки, стоимость работ <...> рублей.
В соответствии с соглашением от 11.10.2013 г. Т.Ш. передал П. на весь оставшийся срок права и обязанности по вышеназванному договору аренды на земельные участки площадью <...> кв. м и <...> кв. м. Управлением имуществом и коммунальным комплексом города Мэри МО г. Черкесска дано согласие на передачу прав и обязанностей арендатора П.
Спорные земельные участки в соответствии с постановлением мэрии МО г. Черкесска от 27.06.2013 г. N 55 расположены в зоне П-1 - производственные зоны предприятий 4 и 5 класса вредности с основными видами разрешенного использования - коммунально-складские и производственные предприятия 4 и 5 класса вредности различного профиля.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца о признании недействительным договора аренды от 28.04.2012 г., постановки на кадастровый учет, снятии с кадастрового учета и аннулировании записи о регистрации договора аренды, исходил из того, что приобретенный истцом по договору купли-продажи земельный участок находится в пределах земельного участка с кадастровым номером <...>, предоставленного в аренду ответчику Т.Ш. в связи с чем нарушено право истца, не соединенное с лишением его владения (ст. 304 ГК РФ). Так как Д.А. приобрела земельный участок по договору купли-продажи от 08.11.2012 года, срок исковой давности ею не пропущен.
С данными выводами согласиться нельзя, так как они не соответствуют обстоятельствам дела, подлежащим применению нормам материального права, обстоятельства, установленные решением суда, не доказаны.
Так, как следует из материалов дела, кадастровый учет принадлежащего истцу земельного участка проведен без установления границ, как ранее учтенного. При проведении кадастровых работ для учета земельного участка истца с определением границ указанные границы определялись только со слов истца. Этими сведениями обусловлен и отказ ООО "<...>" в проведении кадастровых работ от 26.03.2013 г. (л.д. 32 т. 1) и заключение кадастрового инженера от 27.08.2013 г. (л.д. 37 т. 1).
Из заключения эксперта Центра судебных экспертиз "..." следует, что фактических границ спорный земельный участок не имеет, поэтому не представляется возможным судить о величине фактической площади и границах данного земельного участка, в связи с чем не дан и ответ на вопрос о пересечении границ земельных участков.
В связи с вышеизложенным нельзя считать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности, находится в пределах земельного участка, предоставленного в аренду ответчику Т.Ш.
Применяя положения ст. 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что данная норма устанавливает способ защиты прав владеющего собственника.
Между тем из исследованных судом доказательств не усматривается, что иск заявлен владеющим собственником, так как доказательств того, что истец или предшествующий собственник земельного участка фактически владели земельным участком, суду представлено не было. В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель <ФИО1>, который пояснений относительно данных обстоятельств не давал.
Кроме этого спорный земельный участок был предоставлен Д.С. решением органа местного самоуправления без указания цели использования. Разрешение на строительство объекта недвижимости ответчиком Д.С. получено не было, строительство жилого дома не производилось, ограждение земельного участка возведено не было. После оползневых процессов, произошедших в 1998 году, никаких действий по владению как Д.С. так и истцом Д.А. не осуществлялось.
Таким образом, истцом заявлены требования в защиту права собственности на недвижимое имущество, находящееся в чужом незаконном владении, в связи с чем к данным правоотношениям подлежат применения положения ст. ст. 301 - 303 ГК РФ.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, высказанной им в Постановлении N 6-П от 21.04.2003 г., в случае, если по возмездному договору имущество приобретено у лица, не имевшего право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущества. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 г., если ответчиком недвижимое имущество приобретено от лица, которое не имело право его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.
Между тем согласно пункта 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Таким образом, к юридически значимым обстоятельствам по заявленным истцом требованиям относятся:
- факт выбытия имущества из владения собственника по воле или помимо его воли;
- возмездность приобретения имущества;
- добросовестность приобретения ответчиком спорного имущества.
Указанные юридически значимые обстоятельства судом на обсуждение не выносились, при разрешении спора не учитывались.
Без учета подлежащих применению норм материального и процессуального права разрешены судом и встречные требования о признании недействительной регистрации права собственности ответчика Д.С. на спорный земельный участок, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности Д.А.
Так, отказывая в удовлетворении данных требований, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности Д.С. на земельный участок зарегистрировано на законных основаниях, при заключении договора купли-продажи нормы действующего законодательства нарушены не были, спорный земельный участок не изъят у продавца или покупателя.
Между тем, в соответствии с положениями пункта 9.1 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
При этом в случае, если указанный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок, право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.
Как следует из материалов дела, Д.С. земельный участок был предоставлен без указания цели.
Акт отвода земельного участка в натуре в силу закона правоустанавливающим документом не является, подписан инженером техником ФИО2, не являющимся должностным лицом органа местного управления, уполномоченного принимать соответствующие решения от лица данного органа. Акт удостоверен печатью отдела архитектуры и строительства Карачаево-Черкесского облисполкома.
Не представлено суду первой инстанции и доказательств владения ответчиком данным земельным участком на момент регистрации права собственности.
Кроме этого статьей 129 ГК РФ установлена возможность ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав.
В соответствии с положениями пункта 12 части 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, подвергшиеся деградации земли.
Как видно из оперативного заключения о состоянии оползневой активности вдоль восточной окраины г. Черкесска на участке от автодороги Черкесск - Пятигорск до п. Юбилейный, данный участок является зоной разгрузки грунтовых вод, сочетание основных природных факторов обуславливает сильную активность оползневых явлений, осложненных в ряде мест овражно-эрозионными процессами. В заключении указано на имевший место в 1997 году факт катастрофического оползня (объем около 4 млн. м/3), последовавшего медленного продвижения его фронтальной части, дорожный кювет вдоль автотрассы задавлен грунтом и эскарп расчистки придвинулся вплотную к полотну дороги. В исследованном интервале склона практически нет ни одного участка полностью безопасного от возможного проявления оползневой деятельности.
Постановлением главы города Черкесска КЧР от 20.03.1998 г. N 649 в связи с произошедшим оползнем в восточной части города в районе ул. Шоссейная запрещены проведение любых строительных и сельскохозяйственных работ, городской комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан предусмотреть альтернативный вариант выделения земельных участков для садоводства жителям, взамен запрещенных для использования.
Более того, как следует из сообщения мэрии МО г. Черкесска (л.д. 165 т. 2) соседние со спорным земельные участки (ул. <...>) были изъяты у граждан либо не предоставлялись, <ФИО1>, которому был выделен земельный участок N <...>, оказавшийся в оползневой зоне на его обращение по вопросу замены земельного участка предлагались участки, от которых он отказался.
Указанным нормам материального права и обстоятельствам дела судом первой инстанции оценка дана не была.
Не учтено судом и то, что заявляя встречные требования, истец П. ссылался на то, что данная сделка совершена ответчиками с противоправной целью, в частности, с целью избежать последствий пропуска срока исковой давности по требованиям, заявленным к Т.Ш. и П., ответчики действовали заведомо недобросовестно.
Судом же первой инстанции заявленные требования в нарушение требований ст. 148 ГПК РФ уточнены не были, не были определены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, юридические факты, лежащие в основании требований и возражений сторон, с учетом характера спорного правоотношения и норм материального права, подлежащих применению.
Судом не были учтены разъяснения Верховного Суда РФ, данные в пунктах 5 - 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", в соответствии с которыми в случае заблуждения сторон относительно фактов, имеющих юридическое значение, судья на основании норм материального права, подлежащих применению, разъясняет им какие факты имеют значение для дела и на ком лежит обязанность их доказывания (статья 56 ГПК РФ).
При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Как усматривается из встречного искового заявления, по мнению П. оспариваемый договор совершен сторонами для вида, с намерением создать ложное представление о заключении договора у третьих лиц, тогда как стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении.
Однако судом первой инстанции юридически значимые обстоятельства по делу с учетом фактических оснований иска определены не были, на обсуждение сторон не выносились, выводы по данным обстоятельствам в решении суда отсутствуют.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
Разрешая заявленные требования по существу, судебная коллегия приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, на момент обращения ответчика Д.С. за регистрацией права собственности на спорный земельный участок она не являлась его владельцем, так как с 2006 года данный земельный участок находился во владении арендатора Т.Ш.
Об этом свидетельствует как выбор земельного участка под строительство производственной базы (постановление главы города Черкесска от 02.03.2006 г. N 684), фотографии земельного участка, заключение эксперта (описание земельного участка, ограждение из бетонных плит по левой, задней и правой меже), так и договор подряда от 29 июня 2006 года, заключенный Т.Ш. и индивидуальным предпринимателем <...>, на производство работ по вертикальной планировке площадки и акт о приемке выполненных работ.
Не имелось и такого обязательного условия регистрации права собственности на земельный участок как предоставление его для определенных целей (для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства), так как указанные цели не названы в акте органа местного самоуправления. Подтверждает данный вывод и кадастровый паспорт земельного участка, в котором вид разрешенного использования указан - строительство одноквартирного дома.
Не противоречит данному выводу и установление в настоящий момент при территориальном планировании основных видов разрешенного использования данной зоны коммунально-складские и производственные предприятия 4 и 5 классов вредности. Индивидуальное жилищное строительство или иные, указанные в п. 9.1 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", цели использования в соответствии с документами территориального планирования не отнесены и к условно разрешенным или вспомогательным видам использования.
Кроме этого, как усматривается из вышеприведенных материалов дела, спорный земельный участок в связи с деградацией земель ограничен в обороте. Так как отсутствует норма материального права, прямо разрешающая предоставлять в собственность граждан земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограниченные в обороте (ч. 4 ст. 28 ЗК РФ), регистрация права собственности на такой земельный участок в упрощенном порядке не допустима.
При таких обстоятельствах встречные требования П. о признании недействительной регистрации права собственности на земельный участок Д.С. подлежат удовлетворению, что является в силу положений ст. ст. 209, 168 ГК РФ самостоятельным основанием для удовлетворения встречных требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и признании недействительной государственной регистрации права собственности за Д.А.
Кроме этого, как было указано выше, на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка указанный участок в фактическом владении продавца Д.С. не находился, фактических границ не имел, на кадастровом учете состоял как ранее учтенный без определения границ.
При этом фактический владелец ответчик Т.Ш. осуществлял пользование земельным участком с 2006 года, произвел определенные улучшения данного участка. Указанные действия и последствия действий очевидны для третьих лиц.
Между тем при заключении 8 ноября 2012 года Д.С. и Д.А. договора купли-продажи спорного земельного участка в договоре было указано, что отчуждаемый объект до подписания договора передан продавцом и принят покупателем в качественном состоянии, известном сторонам, к состоянию отчуждаемого объекта покупатель претензий не имеет, что противоречит обстоятельствам дела.
Более того, до заключения договора купли-продажи 31 июля 2012 года истица обратилась в ООО "<...>" для проведения кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером <>., на момент совершения оспариваемой сделки указанные работы проведены не были, границы земельного участка установлены не были. При этом все действия, направленные на регистрацию права собственности Д.С. на земельный участок совершались Д.А., действовавшей по доверенности.
Кроме этого, как следует из постановления главы города Черкесска КЧР от 20.03.1998 г. N 649 в восточной части улицы <...> запрещены проведение любых строительных и сельскохозяйственных работ.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка заключался ответчиками без осмотра приобретаемого участка, его передачи, в отношении земельного участка, использование которого для индивидуального жилищного строительства не разрешено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает установленным тот факт, что оспариваемый договор совершен сторонами для вида, с намерением создать ложное представление о заключении договора у третьих лиц, то есть данная сделка является мнимой, в силу положений п. 1 ст. 170, п. 1 ст. 167 ГК РФ не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.
В связи с вышеизложенным, требования о признании договора купли-продажи и регистрации права собственности на земельный участок Д.А. недействительными подлежат удовлетворению.
В связи с признанием недействительной государственной регистрации права собственности истца на спорный земельный участок, а, следовательно, отсутствием права, подлежащего защите, не подлежат удовлетворению и требования истца о признании недействительной постановки на кадастровый учет земельного участка, снятии с кадастрового учета, признании недействительным договора аренды земельного участка от 28.04.2012 г., аннулировании записи в ЕГРП о регистрации договора аренды.
Ссылки истца на решение Черкесского городского суда от 22.05.2009 г. по делу по иску <ФИО4> о признании незаконными действия мэрии МО г. Черкесска по распоряжению (передаче в аренду Т.Ш.) земельным участком площадью <...> кв. м, расположенным по адресу: <...>, (являющимся частью земельного участка площадью <...> кв. м в восточной части города по <...>) в связи с принадлежностью указанного земельного участка, а также договор аренды земельного участка в части включения данного земельного участка в арендуемый земельный участок, нельзя считать обоснованными, так как в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не подлежат доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу с аналогичным составом лиц, участвующих в деле.
Обоснованно суд отказал в удовлетворении встречных требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности Д.А. на спорный земельный участок, так как свидетельство не является правоустанавливающим документом, лишь подтверждает факт государственной регистрации права.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ч. 1 п. 1 - 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Черкесского городского суда от 19 сентября 2014 года отменить в части удовлетворения требований Д.А. к Т.Ш., П., Управлению имуществом и коммунальным комплексом города Черкесска и Министерству имущественных и земельных отношений КЧР о признании недействительной постановки земельного участка на кадастровый учет, снятии земельного участка с кадастрового учета, признании недействительными договоров аренды, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и отказа в удовлетворении встречного иска П. о признании недействительной регистрацию права собственности на земельный участок за Д.С., признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, признании недействительной государственную регистрацию права собственности Д.А., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права и принять по делу в этой части новое решение.
Встречные требования П. к Д.А. и Д.С. удовлетворить в части.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Д.С. на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...>.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: <...>, заключенного 8 ноября 2012 года Д.С. и Д.А.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Д.А. на земельный участок площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...> 126, от 20.11.2012 г.
В удовлетворении исковых требований Д.А. к Т.Ш., П., Министерству имущественных и земельных отношений КЧР, Управлению имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска о признании недействительной постановку на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...> восточная часть города, снятии земельного участка с государственного кадастрового учета, признании недействительным договор аренды от 28.04.2012 г., заключенного Т.Ш. и Минимуществом КЧР, аннулировании записи в ЕГРП о праве аренды Т.Ш., возникшем на основании вышеназванного договора отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)